Die dinglichen Rechte an Grundstücken bilden die rechtliche Grundlage für das Verhältnis zwischen Menschen und Grundeigentum in Israel. Verankert im Grundstücksgesetz von 1969, legen sie fest, in welchem Umfang eine Person oder ein Rechtsträger ein Grundstück beherrschen, nutzen und verwerten darf – vom weitesten Recht, dem Eigentum, bis zu engeren Rechten wie dem Vorkaufsrecht. Nach Maßgabe des Gesetzes können sie übertragen, belastet oder eingeschränkt werden.
Die fünf dinglichen Rechte an Grundstücken
- Eigentum;
- Miete / langfristige Miete (Chachira);
- Hypothek;
- Vorkaufsrecht;
- Dienstbarkeit (Zikat Hana'a).
Was ist Eigentum?
Eigentum ist das umfassendste und stärkste Recht an einem Grundstück – nahezu unbeschränkt. Als Eigentümer einer Wohnung dürfen Sie sie halten, nutzen, nach Belieben damit verfahren und jede Transaktion vornehmen – vorbehaltlich der Grenzen, die Gesetz oder Vereinbarung setzen.
Ein genauerer Blick
- Das Eigentum an einem Grundstück erstreckt sich in die volle Tiefe darunter (vorbehaltlich der Gesetze zu Altertümern, Wasser, Öl, Bergwerken und Bodenschätzen) sowie auf den Luftraum darüber, wobei dies den Durchflug – etwa durch ein Flugzeug – nicht ausschließt.
- Das Eigentum umfasst außerdem alles, was auf dem Grundstück errichtet und gepflanzt wurde, sowie alles, was dauerhaft damit verbunden ist.
- Eine Grundstückstransaktion erfasst das Grundstück stets zusammen mit all diesen Bestandteilen – eine Transaktion über einen bestimmten, abgegrenzten Teil hat keine dingliche Wirkung.
Was ist eine Grundstückstransaktion – und warum ist die Eintragung so wichtig?
Eine Grundstückstransaktion ist die Einräumung von Eigentum oder eines anderen Rechts an einem Grundstück durch den Willen des Veräußerers, mit Ausnahme der testamentarischen Erbfolge. Sie bedarf der Eintragung und wird erst durch sie vollzogen: Die Eintragung wandelt den vertraglichen Anspruch des Käufers in ein eingetragenes dingliches Recht um; ein nicht eingetragenes Geschäft gilt lediglich als Verpflichtung, eine Transaktion vorzunehmen. Bei im Grundbuch eingetragenen Grundstücken setzt sich zudem durch, wer ein Recht entgeltlich und in gutem Glauben auf die Eintragung erworben hat – selbst wenn die Eintragung fehlerhaft war.
Beispiel: Identitätsbetrug
Reuven ist Eigentümer eines im Grundbuch eingetragenen Grundstücks. Ein Betrüger, der sich mithilfe eines gefälschten Ausweises und einer gefälschten Vollmacht als Reuven ausgibt, lässt das Grundstück im Rahmen eines „Verkaufs“ auf den Namen von Shimon eintragen. Shimon hat sich dabei nicht auf das Grundbuch verlassen, sondern auf den falschen Schein, den ihm der Betrüger vorgespiegelt hat – sein Recht besteht daher nicht. Kauft jedoch später Levi, ein Dritter, das Grundstück von Shimon entgeltlich und in gutem Glauben an dessen eingetragenes Eigentum, so besteht Levis Recht, obwohl die Eintragung fehlerhaft war. Unter diesen Voraussetzungen kann das Eigentum des ursprünglichen Eigentümers sogar zugunsten von Levi entzogen werden. So stark ist die Kraft des Grundbuchs.
Können Sie über einen bestimmten Teil eines Grundstücks verfügen?
Nein: Eine Grundstückstransaktion hat nur dann dingliche Wirkung, wenn sie eine ganze Einheit im Sinne der Parzellierungsvorschriften erfasst. Sarah besitzt ein Dunam Land und möchte Rivka davon 500 m² verkaufen, die auf einer Skizze eingezeichnet sind – etwa die nördliche Hälfte. Dieses Geschäft lässt sich jedoch nicht eintragen, und auch der Antrag einer Bank, für diese 500 m² eine Hypothek einzutragen, wird abgelehnt. Verkauft Sarah dagegen einen UNBESTIMMTEN Anteil – ein Drittel, ein Viertel oder die Hälfte der Rechte, verteilt über jeden Punkt des Grundstücks –, lässt sich dies problemlos eintragen. Ebenso halten Ehegatten ihre gemeinsame Wohnung zu gleichen, unbestimmten Anteilen: Es lässt sich nicht eintragen, dass der eine Eigentümer des Elternschlafzimmers und der andere Eigentümer des Kinderzimmers ist. Der Grund für diese Regel liegt im öffentlichen Interesse, eine übermäßige Zersplitterung von Grundstücken zu verhindern.
Die wichtigsten Ausnahmen
- Eine Eigentumswohnung: Ein Grundstück gehört vielen Eigentümern zugleich – die Parzellierung teilt es in Unterparzellen mit zugeordnetem Gemeinschaftseigentum auf und schafft so eigenständige, vollständige Einheiten. Ab der Begründung von Wohnungseigentum ist jede Wohnung ein eigenständiges Objekt des Eigentums und von Transaktionen.
- Die Vermietung eines bestimmten Teils ist zulässig: In einer Wohngemeinschaft kann jedes Zimmer einzeln vermietet werden.
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