Mietrecht in Israel: Miete, Chachira und Untervermietung

Die Miete ist ein gegen Entgelt eingeräumtes Recht an einer Immobilie – enger als das Eigentum: das Recht, die Sache für eine begrenzte Zeit zu besitzen und zu nutzen.

• die kurze Miete – bis zu 5 Jahren;
• die langfristige Miete (Chachira) – von mehr als 5 bis zu 25 Jahren;
• die Chachira-le-Dorot (Generationen-Chachira) – mehr als 25 Jahre.

• Wie jede Transaktion im Grundbuch bedarf auch die Miete der Eintragung, mit der sie erst vollzogen wird, und bereits die Verpflichtung dazu bedarf eines schriftlichen Dokuments.
• Für die Eintragung sind Steuerbescheinigungen erforderlich: die israelische Wertzuwachssteuer (Mas Schewach) und die Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa), soweit anwendbar. Bei einer Chachira mit einer Gesamtdauer von bis zu 25 Jahren entfällt diese Pflicht.
• Bestimmter Teil: Anders als beim Kauf ist die Miete eines bestimmten Teils möglich – in einer Wohngemeinschaft kann jedes Zimmer einzeln vermietet werden.

• Bei einer kurzen Miete (bis zu 5 Jahren) ist keine Eintragung im Grundbuch erforderlich, und selbst die Verpflichtung dazu bedarf keiner Schriftform – eine mündliche Vereinbarung genügt. Einschränkung: Diese Ausnahme gilt nicht, wenn der Mietvertrag eine Option enthält, die die Gesamtdauer über 5 Jahre hinaus verlängert. Ebenso wenig bedarf die Miete einer Wohnung oder eines Geschäftsraums der Eintragung, wenn das israelische Mieterschutzgesetz (Chok Haganat HaDayar) darauf keine Anwendung findet und keine Option eine Gesamtdauer von mehr als 10 Jahren vorsieht.

Ein Mieter darf das Recht, die Mietsache zu besitzen und zu nutzen, nicht ohne Zustimmung des Vermieters an einen Dritten übertragen oder untervermieten. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung jedoch aus unangemessenen Gründen oder knüpft er sie an unangemessene Bedingungen, darf der Mieter auch ohne diese Zustimmung handeln; ein Gericht kann die Untervermietung zudem gestatten, selbst wenn der Mietvertrag sie ausschließt.

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die die Übertragung ausschließt oder einschränkt? Dann ist die Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich – verweigert er sie unangemessen, kann das Gericht die Übertragung dennoch anordnen. Enthält der Vertrag keine solche Klausel, muss der Mieter die Zustimmung des Vermieters einholen; verweigert dieser sie, stellt der Mieter einen Antrag beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt benachrichtigt den Vermieter per Einschreiben darüber, dass der Mieter die Übertragung der Miete beantragt hat – und legt der Vermieter nicht innerhalb der vom Grundbuchamt gesetzten Frist eine gerichtliche Verfügung vor, die die Übertragung untersagt, wird die Eintragung genehmigt. Kurz gesagt: Der Mieter darf übertragen, und es liegt am Vermieter, vor Gericht zu ziehen.