Dingliche Rechte in Israel, Teil 3: die Hypothek

Eine Hypothek ist ein Darlehen – meist von einer Bank, aber nicht nur –, das in der Regel zum Kauf einer Immobilie aufgenommen wird. Zur Absicherung der Rückzahlung belastet der Kreditnehmer (der Hypothekenschuldner), dem das Recht am Grundstück zusteht, dieses Recht zugunsten des Kreditgebers (des Hypothekengläubigers). Diese Belastung des Grundstücks ist die Hypothek, und sie dient als Sicherheit für die Rückzahlung des Darlehens. Auch eine private Hypothek ist möglich: Reuven leiht sich Geld von Shimon, der das Darlehen an die Eintragung einer Belastung auf Reuvens Grundstück knüpft – damit Shimon selbst dann etwas zum Zugriff hat, wenn Reuven zahlungsunfähig werden sollte.

Die Hypothek zählt zu den fünf dinglichen Rechten an einem Grundstück und stellt selbst ein Grundstücksgeschäft dar. Sobald eine Verpflichtung zur Eintragung einer Hypothek registriert ist, darf kein widersprechendes Geschäft mehr eingetragen werden – es sei denn, der Berechtigte stimmt zu oder ein Gericht ordnet es an. Ein Grundstück oder ein im Grundbuch eingetragenes Mietrecht kann ausschließlich durch die Eintragung einer Hypothek belastet werden. Tipp für Fortgeschrittene: Eine Hypothek eignet sich auch als familieninterne Absicherung – etwa wenn Eltern ihrem Kind vor der Hochzeit Geld zur Verfügung stellen und diese Summe durch eine eingetragene Belastung absichern.

• Erstrangige Hypothek;
• Zweitrangige Hypothek;
• Pari-passu (gleichrangig) – im Verwertungsfall werden beide Gläubiger parallel und zu gleichen Teilen befriedigt (oder wie im Verwertungsverfahren festgelegt); auch hier ist eine Zustimmung erforderlich.

Verwertung bedeutet: Die Immobilie wird über das Vollstreckungsamt zum Verkauf gestellt, in der Regel durch einen gerichtlich bestellten Zwangsverwalter, und der Erlös dient der Tilgung der Schuld gegenüber dem Hypothekengläubiger. Bestehen weitere Schulden, ist der Hypothekengläubiger ein gesicherter Gläubiger und wird vorrangig vor den übrigen Gläubigern befriedigt. Die Verwertung erfolgt aufgrund eines Gerichtsurteils oder einer Anordnung der Vollstreckungsbehörde.

Keine Sorge: Die Hypothek entzieht dem Eigentümer nicht das Recht, die Immobilie zu besitzen, zu nutzen und über sie zu verfügen – allerdings stets im Rahmen der Hypothekenbedingungen. Jedes Geschäft, das nach der Eintragung der Belastung abgeschlossen wird, bleibt jedoch dem Vorrang des Hypothekengläubigers als gesichertem Gläubiger untergeordnet. Wird die Immobilie im Wege der Zwangsvollstreckung verkauft, ist ein Geschäft, das den Hypothekenbedingungen widerspricht, unwirksam.

Dabei wird das alte Darlehen durch ein neues zu besseren, günstigeren Konditionen ersetzt. Technisch läuft das so ab: Die alte Hypothek steht im ersten Rang, die neue wird im zweiten Rang eingetragen, und mit dem neuen Darlehen wird die alte Hypothek abgelöst und gelöscht – übrig bleibt allein die neue Hypothek, die sich durch eine Nachtragsurkunde in den ersten Rang vorrücken lässt.

Hier gibt es im Wesentlichen zwei Fälle. Erstens: Die Immobilie ist vollständig belastet – Rona und Ron lassen sich beispielsweise scheiden, und die gemeinsame Wohnung ist in voller Höhe zugunsten der Bank belastet. Im Scheidungsvertrag überträgt Ron seinen hälftigen Anteil auf Rona, die damit vorbehaltlich der Zustimmung der Bank Alleineigentümerin wird – die bestehende Hypothek bindet zu ihren ursprünglichen Bedingungen, allein auf Grundlage der Zustimmung der Bank und ohne Nachtragsurkunde, nun Ronas gesamtes Eigentum. Zweitens: Die Hypothek erfasst nur einen Teil der Rechte, soll aber nach dem Verkauf das gesamte Eigentum binden. Dafür braucht es neben der Zustimmung der Bank zusätzlich eine Nachtragsurkunde, die den belasteten Anteil erweitert – von der Hälfte auf das Ganze –, meist zusammen mit einer neuen Hypothek, die den Erwerb der anderen Hälfte finanziert.