Grundstück in Israel nicht im Grundbuch? Das sollten Sie jetzt tun

Die Bodenordnung (hesder) ist ein öffentliches, kataster- und eigentumsrechtliches Verfahren, in dem die Rechte (das Eigentum) am Grundstück festgestellt sowie seine Flächen und Grenzen bestimmt werden – zur verbindlichen, endgültigen und rechtskräftigen Eintragung im Grundbuch (Tabu). In der Praxis legt die Bodenordnung die Grenzen des Grundstücks und seine Eigentümer fest.

Nicht vermessenes Land ist Land, das nach der alten Registrierungsmethode aus der Zeit des Osmanischen Reichs erfasst wurde. Es ist in der Regel im Urkundenregister (Pinkas HaSchtarot) eingetragen – hat aber nie eine Bodenordnung durchlaufen. Die erfassten Angaben können ungenau sein (Größe und Grenzen), veraltet sein (wer die Rechte hält) und sind – anders als bei vermessenem Land – nicht verbindlich, endgültig oder rechtskräftig. In vielen Fällen zeigt sich bei der späteren, präzisen Vermessung im Zuge der Eintragung, dass die tatsächlichen Grundstücksdaten, teils erheblich, von der alten Eintragung im Urkundenregister abweichen.

• Vermessenes Land, das im Grundbuch eingetragen ist – die Eintragung gilt als abschließender Beweis für ihren Inhalt; das Grundbuch gewährleistet die Gültigkeit jedes eingetragenen Rechts.
• Nicht vermessenes Land – die Eintragung im Urkundenregister gilt nur als vorläufiger Beweis, der widerlegt werden kann; sie gewährleistet nichts.

• Vermessenes Land – für eine Klage auf ein Recht am Grundstück gilt keine Verjährungsfrist.
• Nicht vermessenes Land – hier gilt das israelische Verjährungsgesetz: Eine Klage auf ein Recht am Grundstück verjährt nach 15 Jahren.

Im Jahr 2005 wandte sich ein amerikanischer Rechtsanwalt an die Israelische Landverwaltung (Israel Land Authority), um die Rechte seiner Familie an 2.500 Dunam im nördlichen Negev zu klären. Der Hintergrund: 1935 kam Rabbi Aharon Baruch Teitelbaum – eine angesehene Persönlichkeit der Satmarer Gemeinde in den USA – in das Land Israel, mit Geld, das die Gemeinde über Jahre für den Landkauf gesammelt hatte. Am 13. August 1935 schloss er mit Scheich Ismail Khalil al-Azza einen Kaufvertrag über 2.500 Dunam im Negev, wobei er 80 % bei Vertragsunterzeichnung zahlte; die restlichen 20 % wurden am 12. April 1936 gezahlt, obwohl die Rechtsübertragung zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen war.

Als der amerikanische Rechtsanwalt – ein Urenkel des Rabbi – beim Grundbuchamt vorsprach, legte er den ursprünglichen Vertrag von 1935 vor. Das Land war jedoch bereits 1937 im Urkundenregister auf den Namen des Scheichs eingetragen worden. Vor Gericht bestätigte die Familie des Scheichs offen zu Protokoll, dass der Verkauf tatsächlich stattgefunden und der Rabbi den vollen Kaufpreis gezahlt hatte. Und dennoch: Weil es sich um NICHT VERMESSENES, im Urkundenregister eingetragenes Land handelte, griff § 5 Abs. 2 des Verjährungsgesetzes. Das Land verblieb bei der Familie des Scheichs.

• Vermessenes Land – wer ein Recht entgeltlich erworben und dabei gutgläubig auf die Eintragung vertraut hat, setzt sich durch, selbst wenn die Eintragung fehlerhaft war.
• Nicht vermessenes Land – einen vergleichbaren Schutz gibt es hier nicht.