Ackerland in Israel verkaufen: Grundbuch oder Pachtvertrag?

Nehmen wir an, das ist Ihre Situation: ein paar Dunam (rund 1.000 Quadratmeter je Dunam) am Rand von Ness Ziona oder Rechovot, von der Familie seit den 1960er-Jahren bewirtschaftet. Vor zwei Jahren wurde ein Plan genehmigt, der den gesamten Gebäudeblock in ein Wohngebiet umwandelt. Der Nachbar auf der anderen Straßenseite hat sein Grundstück an einen Bauträger verkauft. Sie haben einen Brief der Israelischen Landverwaltung (ILA) geöffnet. Der Unterschied zwischen Ihnen beiden ist kein Zufall, sondern die Art des Rechts, das jeder von Ihnen hält. Sein Grundstück steht in Privateigentum und ist im Grundbuch (Tabu) eingetragen, und der Wertzuwachs aus der Umwidmung gehört ihm. Ihr Land ist Staatsland – der gesetzliche Begriff für öffentlichen Grund und Boden –, und das Grundgesetz: Staatsland Israel untersagt jede Übertragung seines Eigentums (§ 1). Sie sind deshalb Pächter, nicht Eigentümer, selbst wenn die Pacht im Grundbuch eingetragen ist. Stellen Sie es sich wie ein Erbbaurecht vor: Der Staat bleibt Eigentümer von Grund und Boden; Sie halten nur das Nutzungsrecht daran. Und das Beschlusskompendium des Rats für Israels Staatsland – der kodifizierten Beschlüsse des Gremiums, das die Politik der ILA festlegt – schreibt für jeden landwirtschaftlichen Pachtvertrag vor (§ 8.1.2), dass die Pacht bei einer Umwidmung endet und das Land an die Behörde zurückfällt, gegen eine Entschädigung in der vom Rat festgelegten Höhe.

Derselbe Plan erzählt also zwei völlig unterschiedliche Geschichten: Beim Nachbarn steigert er den Wert des Landes; bei Ihnen beendet er die Pacht. Wer nicht weiß, auf welchem der beiden Wege er sich befindet, bepreist sein Land, als stünde er auf dem Weg des Nachbarn. Der Unterschied lässt sich an vier Zahlen festmachen:

Mit einem Eintrag im Grundbuch sind Sie Eigentümer; unter einer Pacht der ILA sind Sie Pächter. Was von beidem für Sie gilt, steht im Grundbuchauszug und im Pachtvertrag selbst. Zwei benachbarte Parzellen im selben Plan können auf zwei unterschiedlichen Wegen liegen. Rund 93 % des Landes in Israel sind Staatsland – im Eigentum des Staates, der Entwicklungsbehörde oder des Jüdischen Nationalfonds (KKL) –, nur etwa 7 % befinden sich in Privateigentum (Staatskontrolleur, Januar 2017). In der Praxis kommen fünf Arten von Rechten vor, und jede beantwortet die Frage „Kann ich verkaufen?“ anders:

• Privateigentum, eingetragen im Grundbuch. Der Grundbuchauszug (der amtliche Ausdruck des Eigentumsregisters) weist Sie als Eigentümer aus. Der Wertzuwachs aus der Umwidmung gehört Ihnen, abzüglich der Planungsmehrwertabgabe und der Steuer auf den Gewinn. Das ist der Weg des Nachbarn.
• Eine langfristige Pacht von der ILA, eingetragen im Grundbuch. Der Auszug weist den Staat, die Entwicklungsbehörde oder den KKL als Eigentümer aus, und Sie als Pächter. Die Eintragung erleichtert Nachweis und Übertragung, macht Sie aber nicht zum Eigentümer: Das Grundgesetz schließt das aus, und die Rückgabeklausel in Ihrem Pachtvertrag gilt.
• Eine langfristige Pacht, nur in den Büchern der ILA. Dasselbe Recht, ohne Eintrag im Grundbuch. Was Sie halten, sind der Pachtvertrag selbst und die Rechtebestätigung der ILA – das sind die Unterlagen, die Sie lesen.
• Eine Hofstelle in einem Moschav. Ein eigener Weg für Israels landwirtschaftliche Genossenschaftsdörfer, in dem das Wohngrundstück gegen eine Erwerbsgebühr von 33 % des Landwerts mit der ILA reguliert wird (§ 8.3.49). Das ist ein anderer Artikel.
• Eine kurzfristige Pacht oder eine Vereinbarung zur „effizienten Bewirtschaftung“. Das schwächste Recht von allen: kein Recht auf Übertragung, Vererbung oder Verpfändung (§§ 8.15.5 und 8.15.12), und keine feste Entschädigung nach Kapitel 8.18 bei Rückgabe (§ 8.15.19). Ein Inhaber kann dieses Recht nicht verkaufen, und die Entschädigung bei Rückgabe bemisst sich nach den getätigten Investitionen und der Restlaufzeit.

Kurz gesagt: Eine im Grundbuch eingetragene Pacht ist kein Eigentum. Der Auszug sagt, wem das Land gehört, und der Pachtvertrag sagt, was bei einer Umwidmung geschieht. Diese beiden Dokumente entscheiden, auf welchem Weg Sie sich befinden.

Weil das Land dem Eigentümer gehört – und mit ihm alles, was die Umwidmung zu seinem Wert hinzufügt. Ein Plan, der eine Parzelle von landwirtschaftlicher auf Wohnnutzung umwidmet, steigert ihren Wert, und das Gesetz nimmt dem Eigentümer diesen Gewinn nicht weg. Es beteiligt sich auf drei Wegen daran. Die Planungsmehrwertabgabe: Der örtliche Planungsausschuss erhebt bei Verkauf oder Bebauung durch den Eigentümer 50 % der Wertsteigerung – also des durch die Plangenehmigung verursachten Wertzuwachses (§ 196A sowie Dritte Anlage zum Planungs- und Baugesetz, §§ 1–3). Die Enteignung: Das Gesetz erlaubt, bis zu 40 % einer Parzelle ohne Entschädigung für öffentliche Zwecke zu entnehmen (§ 190(a)(1) in Verbindung mit § 20 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken für öffentliche Zwecke) – nie aber einen Teil eines Grundstücks, wenn dadurch der Wert des Rests sinken würde. Die Gerichte haben entschieden, dass bei vollständiger Enteignung einer Parzelle volle Entschädigung zu zahlen ist.

Der dritte Abzug ist die Wertzuwachssteuer – die israelische Kapitalertragsteuer auf Immobilien. Land ist keine Wohnimmobilie, deshalb gibt es dafür keine Befreiung und keine begünstigte Berechnung. Der inflationsbereinigte Gewinn wird nach Zeiträumen aufgeteilt: Der bis zum 7. November 2001 aufgelaufene Teil wird zum höchsten Grenzsteuersatz besteuert (derzeit 47 %), der Teil vom 7. November 2001 bis zum 31. Dezember 2011 mit bis zu 20 %, und alles ab 2012 mit 25 % (§ 48A des Grundstückssteuergesetzes). Land, das jahrzehntelang gehalten wurde, sammelt den größten Teil seines Gewinns gerade in den Jahren mit dem hohen Satz an. Oberhalb einer Jahresschwelle von 721.560 ₪ (eingefroren bis 2027) greift die Zusatzsteuer: 3 %, und seit 2025 weitere 2 % auf Kapitaleinkünfte, wozu auch der Gewinn aus einem Grundstücksverkauf zählt (§ 121B der Einkommensteuerverordnung). Der Wertzuwachssteuer-Rechner auf dieser Seite ist für eine Wohnung ausgelegt. Für Land gilt eine andere Berechnung, die anhand der Zahlen Ihres konkreten Geschäfts erfolgt.

Und was macht man mit dem Gewinn? Es gibt zwei Hauptwege, ihn zu Geld zu machen: Sie verkaufen das Land gegen Bargeld an einen Bauträger und sind fertig, oder Sie gehen ein Kombinationsgeschäft ein, bei dem Sie heute einen Teil Ihres Landes abgeben und dafür Wohnungen in einem Gebäude erhalten, das noch nicht existiert. So oder so zahlt der Bauträger für die Baurechte, die der Plan Ihrem Land hinzugefügt hat. Bargeld gibt Ihnen deren Wert von heute; ein Kombinationsgeschäft macht Sie zum Partner an dem, was diese Rechte erzeugen, sobald das Gebäude steht. Wie viel Land für wie viele Wohnungen? Dafür gibt es keinen festen Satz. Das Verhältnis des Kombinationsgeschäfts ergibt sich aus einer Bewertung – dem Wert des Landes samt Rechten, abgewogen gegen die Baukosten und die Marge des Bauträgers –, nicht aus einer Faustregel und nicht aus dem ersten Angebot des Bauträgers. Haben Sie das Land geerbt, braucht ein solches Geschäft die Unterschrift aller Miteigentümer. Und für jeden Weg gilt eine eigene steuerliche Behandlung.

Kurz gesagt: Bei privatem Eigentum arbeitet der Plan für Sie. Der Staat besteuert den Gewinn, statt ihn zu nehmen. Auch nach Abgabe, Enteignung und Steuer bemisst sich das, was übrig bleibt, weiterhin am Wohnwert – nicht am landwirtschaftlichen Wert.

Entschädigung zum landwirtschaftlichen Wert, nicht zum Wert des Wohnviertels, das entstehen soll. Das ist der Kern des Unterschieds, und er stand in Ihrem Pachtvertrag, bevor es überhaupt einen Plan gab: Das Kompendium verlangt, dass jeder landwirtschaftliche Pachtvertrag eine Rückgabeklausel enthält.

„Pachtverträge für landwirtschaftliches Land haben vorzusehen, dass der Pachtvertrag bei einer Änderung der Zweckbestimmung des landwirtschaftlichen Landes in eine andere Zweckbestimmung endet und das Land an die Behörde zurückfällt. …“ – Beschlusskompendium des Rats für Israels Staatsland, § 8.1.2(a); der in § 10 des Ratsbeschlusses Nummer 1 (1965) festgelegte Grundsatz (inoffizielle Übersetzung)

Wie viel wird für das endende Recht gezahlt? Kapitel 8.18 des Kompendiums, Teil B, legt eine feste Entschädigung pro Dunam nach Art der Bewirtschaftung fest: Basisbeträge von 6.000 ₪ für Regenfeldbau, 12.700 ₪ für Bewässerungskulturen und 30.800 ₪ für Obstplantagen, indexiert an den Verbraucherpreisindex seit Dezember 2010 und damit zum Zeitpunkt der Zahlung höher (§ 8.18.12). Die Art der Kultur richtet sich nach dem im Pachtvertrag genannten Zweck. Der Pächter kann stattdessen ein individuelles Gutachten verlangen, das auch mit Genehmigung errichtete landwirtschaftliche Gebäude einschließen kann und gegen das der Pächter Einspruch erheben darf – das Gutachten verschiebt jedoch nicht den Rückgabetermin. Ein Pächter, der fristgerecht übergibt, erhält einen Pünktlichkeitsbonus von 50 % auf die Entschädigung (§ 8.18.14(1)) sowie – ohne Ausschreibung – ein direktes Zuteilungsrecht: das Recht, zum vollen kapitalisierten Pachtwert und ohne regionale Nachlässe Grundstücke im Plan im Wert von bis zu 20 % des anteiligen Werts des zurückgegebenen Landes zu erwerben (25 % in einem Gebiet nationaler Priorität), in der Regel erst, nachdem 40 % der Wohneinheiten des Plans oder 500 Einheiten, je nachdem, welcher Wert niedriger ist, in einer öffentlichen Ausschreibung verkauft wurden (§ 8.18.14(2)). Zur Einordnung: Bei der ILA-Ausschreibung Ness Ziona Nordost (Ergebnisse veröffentlicht im Juli 2024) zahlten die Gewinner rund 936 Millionen Schekel vor Mehrwertsteuer und Erschließungskosten für Land, das für rund 1.037 Wohneinheiten ausgewiesen war – umgerechnet etwa 900.000 Schekel Landwert pro Einheit.

Auch die Fristen sind im Kompendium festgelegt. Eine Rückgabeaufforderung wird verschickt, sobald ein Plan, der das Land für Wohn- oder Gewerbenutzung umwidmet, genehmigt ist und die Geschäftsführung der ILA entscheidet, dass das Land für einen unmittelbaren Verkauf gebraucht wird (§ 8.18.11). Der Rückgabetermin liegt 60 Tage nach der Aufforderung, verlängerbar um bis zu 45 Tage nach Ermessen der Behörde (§ 8.18.10). Bei einem Plan mit mehr als 200 Wohneinheiten darf die Behörde ein Rückgabeangebot bereits nach der Offenlegung – also der Veröffentlichung zur Einspruchsfrist – mit einer Anzahlung von 20 % verschicken (§ 8.18.16). Investitionen, die nach der Aufforderung getätigt werden, werden nicht entschädigt (§ 8.18.12(f)). Nach heutigem Stand gilt Teil B mit fester Entschädigung, Bonus und Zuteilungsrecht für Rückgabeaufforderungen, die bis zum 31. Dezember 2026 verschickt werden (§ 8.18.17(b)). Nach diesem Datum gelten die Vertragsbedingungen und Teil A, wonach ein Entschädigungsausschuss den Verlust an landwirtschaftlichem Einkommen für die Restlaufzeit bemisst (§ 8.18.5). Innerhalb eines Vorrangwohnkomplexes, der vom nationalen Beschleunigungsausschuss für Wohnungsbau (Vatmal) bearbeitet wird, erlaubt das Gesetz der ILA, die Rechte nach Inkrafttreten des Plans per Anordnung zu übertragen (§§ 29D–29E des Vatmal-Gesetzes), und das Kompendium fügt für einen Pächter, der zügig eine Rückgabevereinbarung unterschreibt, einen besonderen Bonus von 20 % hinzu (§ 8.18.30). Das Vatmal-Gesetz ist eine befristete Anordnung, die im Juli 2026 bis August 2027 verlängert wurde (Novelle Nr. 9), und es gilt weiter für Pläne, die in diesem Zeitraum ins Verfahren aufgenommen wurden, auch nach seinem Auslaufen.

Kurz gesagt: Der Pächter erhält einen festen Satz pro Dunam, einen Bonus für die Einhaltung der Frist und das Recht, einige Grundstücke zum vollen Preis zu kaufen – nicht den Wertzuwachs aus der Umwidmung. Die 60 Tage laufen ab der Aufforderung, nicht ab dem Plan.

Weil bei privatem Eigentum die Umwidmung den Wert des Landes steigert, während sie bei einer Pacht der ILA die Pacht beendet. Für den Nachbarn fügt jede Stufe des Plans – Offenlegung, Genehmigung, Baugenehmigung – Wert hinzu. Für den Pächter rücken dieselben Stufen die Rückgabeaufforderung näher, und sobald sie zugestellt ist, steht die Entschädigung bereits nach dem Tarif fest. Was ein Käufer heute zu zahlen bereit ist, während der Plan noch im Verfahren ist, ist ein Preis für die Chance: für den festen Satz, den Bonus, das direkte Zuteilungsrecht und das, was der konkrete Pachtvertrag vorsieht. Der Markt nennt das eine Spekulationsprämie. Sie ist Marktpraxis, kein Recht, und es gibt keine Garantie, dass sich ein Käufer findet. Die ILA zahlt sie nicht: Sie zahlt, was das Kompendium vorschreibt.

Und eine Übertragung läuft immer über die ILA. Die Übertragung ist mit einer Zustimmungsgebühr verbunden: Für eine langfristige Obstplantagen- oder Bewirtschaftungspacht legt der landwirtschaftliche Gebührentarif des Kompendiums 2.000 ₪ pro Dunam fest (§ 8.17.14), vorbehaltlich der Ausnahmen des Kompendiums und der Bedingungen Ihres eigenen Pachtvertrags. Die Übertragung eines Rechts an landwirtschaftlichem Land der ILA ohne Genehmigung ist eine verbotene „nicht bestimmungsgemäße Nutzung“ nach dem Landwirtschaftssiedlungsgesetz (Erste Anlage, Ziffer 1); ein privater Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer, ohne die Behörde, überträgt daher nichts. Sobald eine Rückgabevereinbarung unterschrieben ist, wird die Pacht aufgehoben (§ 8.18.15(2)), und die Entschädigung ist endgültig und deckt alle Rechte ab (§ 8.18.20) – es bleibt nichts mehr zu übertragen. Und bei einem Plan mit mehr als 200 Wohneinheiten kann, wie erwähnt, das Rückgabeangebot bereits mit der Offenlegung des Plans eintreffen.

Ein Vorbehalt, der von Fall zu Fall zu prüfen ist: § 8.1.2 verlangt eine Rückgabeklausel in Pachtverträgen, die heute unterschrieben werden, doch bindend für Sie ist die Klausel in Ihrem eigenen Pachtvertrag – ob alt, erneuert oder übertragen. Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie irgendeine Schlussfolgerung darüber ziehen, was die Umwidmung bewirken wird.

Kurz gesagt: Bei privatem Eigentum fügt der Plan Wert hinzu. Unter einer Pacht der ILA besteht das, was es zu verkaufen gibt, nur vor der Rückgabeaufforderung. Und jede Übertragung braucht die Zustimmung der ILA, und in der Regel eine Zustimmungsgebühr.

• Dass Sie wissen, was Sie in Händen halten – Eigentum, eine langfristige Pacht, eine Hofstelle oder eine Bewirtschaftungsvereinbarung; jede hat eine andere Antwort.
• Dass die Rückgabeklausel vollständig gelesen wurde – einschließlich dessen, was der Pachtvertrag über die Höhe der Entschädigung sagt und wer sie festlegt.
• Dass der im Pachtvertrag genannte Zweck dem entspricht, was dort tatsächlich wächst – die feste Entschädigung wird nach dem im Vertrag genannten Zweck berechnet.
• Dass die Pacht in Kraft ist oder ein Verlängerungsrecht besteht – ein Pächter, dessen Laufzeit geendet hat, der aber zur Verlängerung berechtigt ist, gilt für die Entschädigung weiterhin als Pächter (§ 8.18.10).
• Dass keine Rückgabeaufforderung zugestellt und keine Rückgabevereinbarung unterschrieben wurde – und, falls doch, welches Datum sie trägt und wann die 60 Tage ablaufen.
• Dass die Rechnung auf Ihrem eigenen Geschäft beruht (Erwerbsdatum, Zustimmungsgebühr, Abgabe und Steuer), nicht auf der Geschichte des Nachbarn.