Ein Bebauungsplan legt fest, was Sie mit einem Grundstück tun dürfen. Der israelische Bebauungsplan heißt im Alltag TABA, die hebräische Abkürzung für „Stadtbauplan“; mit dem deutschen Bebauungsplan ist er verwandt, aber nicht gleichzusetzen. Er bestimmt, wofür Ihr Grundstück genutzt werden darf (Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft), wie viel und wie hoch darauf gebaut werden darf und welcher Abstand zur Straße und zu den Nachbarn einzuhalten ist (die Baugrenzen). Gehört Ihnen etwa ein Einfamilienhaus, entscheidet er, ob Sie eine weitere Wohneinheit hinzufügen dürfen; bei einem unbebauten Grundstück, ob Sie darauf überhaupt ein Haus bauen dürfen.
Lässt sich der Bebauungsplan für Ihr Grundstück ändern? Ja, Sie dürfen eine Änderung selbst anstoßen. Das Gesetz erlaubt es dem Eigentümer des Grundstücks oder jedem, der ein Interesse an dem Grundstück hat, einen Plan auszuarbeiten und beim örtlichen Planungsausschuss für Ihr Gebiet einzureichen.
Die Entscheidung liegt bei der zuständigen Planungsbehörde, also beim örtlichen Ausschuss oder beim Bezirksausschuss eine Ebene darüber. Jeder von beiden kann den Plan genehmigen, mit Änderungen oder unter Bedingungen genehmigen oder ablehnen. Gegen eine Ablehnung können Sie Widerspruch einlegen, über den eine andere Stelle entscheidet; in manchen Fällen müssen Sie dafür zuerst eine Erlaubnis einholen. Wie die Antwort für Ihr eigenes Grundstück ausfällt, klären Sie zunächst mit 5 Fragen:
Welche Pläne für Ihr Grundstück gelten und welche für Einsprüche offengelegt oder noch in Vorbereitung sind, können Sie schriftlich erfragen: Der örtliche Ausschuss muss Ihnen die Auskunft innerhalb von 30 Tagen nach Ihrer Anfrage erteilen. Scheint eine Änderung möglich, hilft Ihnen die Tabelle mit den Wegen weiter unten bei der Entscheidung, wie Sie vorgehen. Auf diese 4 Zahlen kommt der Ratgeber immer wieder zurück; 2 davon hat der Staatskontrolleur, Israels oberste Rechnungsprüfungsbehörde, ermittelt:
Was bedeutet es, in Israel einen Bebauungsplan zu ändern?
Es bedeutet, einen neuen Plan einzureichen, der die heute für Ihr Grundstück geltenden Regeln ersetzt: zulässige Nutzung, Baurechte, Baugrenzen, Höhe. Nach dem Gesetz umfasst ein „Plan“ auch die Änderung eines Plans. Eine Änderung der TABA ist damit ein vollwertiger Plan und durchläuft dasselbe Verfahren wie jeder andere. TABA ist die Alltagsbezeichnung, kein Begriff des Gesetzes. Auf örtlicher Ebene kennt das israelische Planungs- und Baugesetz 2 Arten von Plänen: den örtlichen Rahmenplan, der festlegt, wie die Flächen eines Gebiets genutzt werden dürfen, und den Detailplan, der bis auf das einzelne Grundstück hinunterreicht und die Grundstücksgrenzen, die Lage des Gebäudes und die Zahl der Wohneinheiten festlegt, die es haben darf.
Wer darf sonst noch einen Plan anstoßen? Neben dem Eigentümer und jedem, der ein Interesse an dem Grundstück hat, können auch ein Ministerium, ein örtlicher Planungsausschuss und eine Gemeinde Pläne aufstellen, jeweils in ihrem Zuständigkeitsbereich. Ein Plan, der Ihr Grundstück berührt, stammt deshalb nicht unbedingt von Ihnen.
Ihr Plan ordnet sich in eine Rangfolge von Plänen ein. Ein nationaler Rahmenplan geht einem Bezirksplan vor, ein Bezirksplan einem örtlichen Plan und ein örtlicher Rahmenplan einem Detailplan, sofern der höherrangige Plan nichts anderes bestimmt.
Kurz gesagt: Eine Änderung des Bebauungsplans ist ein Plan, den Sie für Ihr eigenes Grundstück anstoßen dürfen. Sie reichen ihn beim örtlichen Planungsausschuss ein, und er darf keinem höherrangigen Plan widersprechen.
Braucht Ihr Grundstück überhaupt eine Planänderung?
Nicht immer. Einen Plan anzustoßen ist einer von 4 Wegen, und nur auf diesem reichen Sie selbst den Plan ein. Bevor Sie fragen, was eine Planänderung kostet, klären Sie, welcher Weg Ihrem Grundstück offensteht.
| Wann der Weg passt | Wer das Verfahren führt | Was Sie zahlen und wann | Was zuerst zu prüfen ist | |
|---|---|---|---|---|
| Selbst einen Plan anstoßen | Was Sie bauen oder ändern wollen, lässt der geltende Plan nicht zu, und eine Ausnahmegenehmigung deckt es nicht ab | Sie, als Einreicher des Plans | Planungsteam und Bekanntmachung während des Verfahrens; die Hälfte der Wertsteigerung, wenn Sie die Rechte nutzen | Welcher Plan heute gilt, welcher Ausschuss die Änderung genehmigen darf und welche Miteigentümer den Plan mittragen |
| Auf einen Plan der Behörden warten | Der örtliche Ausschuss oder eine öffentliche Stelle treibt bereits einen Plan voran, der Ihr Grundstück einschließt | Die Behörde; wer sich durch den Plan beeinträchtigt sieht, kann Einspruch erheben | Nichts für die Ausarbeitung des Plans. Die Abgabe fällt an, auch wenn der Plan nicht von Ihnen stammt: die Hälfte der Wertsteigerung, wenn Sie die Rechte nutzen | Was in Vorbereitung ist und in welchem Stadium: Der örtliche Ausschuss muss eine schriftliche Anfrage innerhalb von 30 Tagen beantworten |
| Ausnahmegenehmigung oder Nutzungsabweichung | Eine Abweichung vom Plan, die weder Geschossfläche noch Wohneinheiten noch Geschosse hinzufügt, oder eine andere Nutzung für begrenzte Zeit | Sie, mit einem Antrag beim örtlichen Ausschuss | Die Bekanntmachung des Antrags, auf Ihre Kosten; die Abgabe fällt auch bei beiden Arten der Abweichung an | Wann das Haus fertiggestellt wurde und wann der dafür geltende Plan offengelegt wurde |
| Verkaufen, vor dem Plan oder danach | Die Frage ist, wann Sie verkaufen, nicht, was Sie bauen | Sie und der Käufer, im Vertrag | Ein Verkauf gilt als Nutzung der Rechte: Ist bereits ein Plan genehmigt, der den Wert des Grundstücks erhöht hat, wird die Abgabe beim Verkauf fällig | Welche Pläne offengelegt oder in Vorbereitung sind und ob ein Plan den Wert des Grundstücks bereits erhöht hat |
Eine Ausnahmegenehmigung (Hakala) erlaubt es, vom Plan abzuweichen, ohne ihn zu ändern. Seit einer Reform, die am 1. Januar 2023 in Kraft trat, darf ein örtlicher Ausschuss solche Genehmigungen nur noch in Fragen erteilen, die eine Verordnung aufzählt, und das Gesetz schließt aus, dass diese Liste zusätzliche Geschossfläche, zusätzliche Wohneinheiten oder zusätzliche Geschosse umfasst. Seit dem 3. April 2025 gibt es einen zweiten, weiter gefassten Weg für ein bestehendes Gebäude, das 8 Jahre oder länger vor dem Antrag fertiggestellt wurde, sofern der Antrag nicht darauf hinausläuft, das ganze Gebäude abzureißen und neu zu errichten. Auch dieser Weg hat Grenzen: Eine Ausnahmegenehmigung, die eine wesentliche Abweichung vom Plan bedeutet, wird nicht erteilt, und wurde der Plan nach dem 1. August 1989 offengelegt, gilt Geschossfläche über das dort Zulässige hinaus als wesentliche Abweichung. Ebenso wenig gibt es eine Ausnahmegenehmigung von einem Plan, der nach dem 1. April 2025 genehmigt wurde und die Rechte in derselben Frage bereits erweitert hat. Über einen Antrag, der heute gestellt wird, wird nach diesen Regeln entschieden.
Eine Nutzungsabweichung (Schimusch Choreg) erlaubt es, das Grundstück oder das Gebäude zu einem Zweck zu nutzen, den der Plan nicht zulässt. In Israel wird sie für einen im Voraus festgelegten Zeitraum erteilt; sie ist damit eine Lösung auf Zeit und keine Änderung der zulässigen Nutzung.
Kurz gesagt: Bei einem unbebauten Grundstück, einem neuen Haus oder Abriss und Neubau braucht zusätzliche Geschossfläche, eine weitere Wohneinheit oder ein weiteres Geschoss einen Plan. Steht das Haus seit 8 Jahren oder länger, prüfen Sie zuerst, was eine Ausnahmegenehmigung abdecken kann.
Rahmenplan oder punktueller Plan: Wo liegt der Unterschied?
Ein Rahmenplan ist eine Stufe in der Rangfolge der Pläne: national, auf Bezirksebene oder örtlich. Als punktuellen Plan (Tochnit Nekudatit) bezeichnen Planer einen kleinen Plan für ein einzelnes Grundstück oder einige wenige. Das Gesetz definiert den punktuellen Plan nicht und legt keine Mindestfläche für die Einreichung eines Plans fest, wie der Staatskontrolleur in einem Bericht von 2023 festgehalten hat. Was das Gesetz kennt, ist der Detailplan.
Wie verbreitet sind kleine Pläne? Nach demselben Bericht behandelt eine Richtlinie der Planungsverwaltung, der zentralen staatlichen Planungsstelle Israels, einen Plan über weniger als 5 Dunam (ein Dunam sind 1.000 Quadratmeter) als punktuell, und solche Pläne machten von Januar 2016 bis Juli 2022 60,8 % aller eingegangenen Pläne aus.
Dem punktuellen Plan kommt im Gesetz der begrenzte Plan (Tochnit Mezumzemet) am nächsten: ein Plan in der Zuständigkeit des örtlichen Ausschusses, zu Themen, die das Gesetz aufzählt, für ein einzelnes Grundstück oder für aneinandergrenzende Grundstücke mit einer Gesamtfläche von höchstens 5.000 Quadratmetern. Für ihn sieht das Gesetz ein kürzeres Verfahren vor: Der Vorsitzende des örtlichen Ausschusses entscheidet innerhalb von 45 Tagen nach der Einreichung über die Offenlegung, und der Ausschuss entscheidet über den Plan innerhalb von 8 Monaten statt 12. Das kürzere Verfahren hat seinen Preis: Ein begrenzter Plan, der nicht innerhalb von 10 Monaten nach dem Offenlegungsbeschluss genehmigt ist, wird unwirksam. Der Einreicher kann beantragen, dass der Plan nicht in diesem Verfahren behandelt wird.
Kurz gesagt: ein Grundstück oder aneinandergrenzende Grundstücke bis 5.000 Quadratmeter, zu Themen, die das Gesetz aufzählt? Prüfen Sie, ob der Plan in das Verfahren für begrenzte Pläne fällt: 8 Monate bis zur Entscheidung statt 12.
Örtlicher Ausschuss oder Bezirksausschuss: Wer genehmigt die Änderung?
Einen Plan, dessen Themen sämtlich auf einer abschließenden Liste im Gesetz stehen, genehmigt der örtliche Planungsausschuss. Jeden anderen Plan genehmigt der Bezirksausschuss. Das Gesetz sagt „ausschließlich“: Ein einziges Thema außerhalb der Liste, und der gesamte Plan geht an den Bezirksausschuss.
Was steht auf der Liste? Unter anderem: die Zusammenlegung und Teilung von Grundstücken, ohne die Gesamtfläche jeder Nutzungsart zu ändern; die Festlegung oder Änderung einer Baugrenze; die Änderung von Vorgaben zu Bebauung und Gestaltung; Höhe und Geschosszahl, ohne die insgesamt zulässige Geschossfläche zu ändern; die Mindestgröße eines Grundstücks; und zusätzliche Wohneinheiten ohne zusätzliche Hauptnutzfläche. Alles, was sich als Ausnahmegenehmigung beantragen lässt, kann auch in einem Plan beantragt werden, der in die Zuständigkeit des örtlichen Ausschusses fällt.
Und zusätzliche Geschossfläche? Auch sie steht auf der Liste, mit Obergrenzen. Das betrifft Wohngrundstücke mit Bebauung geringer Dichte, etwa einem Einfamilienhaus, in einer städtischen Gemeinde. Dort ist der örtliche Ausschuss seit April 2025 befugt, einen Plan zu genehmigen, der bis zu 7 % der Grundstücksfläche oder 50 Quadratmeter hinzufügt, je nachdem, welcher Wert höher ist, höchstens aber 175 Quadratmeter. Die Bedingungen: Auf dem Grundstück steht kein Gebäude, das nach seiner Einstufung gegen Erdbeben ertüchtigt werden muss, und das Grundstück fällt nicht unter die weitergehende Regelung für zusätzliche Geschossfläche. Diese weitergehende Regelung gibt es in städtischen Gemeinden seit dem 1. Juni 2023; zu ihren Bedingungen gehört, dass mindestens 5 Jahre vergangen sind, seit der vom Bezirksausschuss genehmigte Plan für das Grundstück in Kraft getreten ist. Die Befugnis zu genehmigen ist keine Genehmigung: Sie beschreibt, was der Ausschuss darf, nicht, wozu er sich verpflichtet.
Ein Begriff, den Sie hier kennen sollten: der Flächennutzungsplan (Tochnit Kolelanit). In Israel ist das ein örtlicher Rahmenplan, den der Bezirksausschuss genehmigt hat und der unter anderem Flächennutzungen, Geschossflächen und Höhenvorgaben festlegt. Für Sie ist er wichtig, weil er bestimmt, was Ihr örtlicher Ausschuss allein genehmigen kann.
Manche örtlichen Ausschüsse haben weitere Befugnisse. Ein Ausschuss, den der Innenminister als unabhängigen örtlichen Ausschuss anerkannt hat und in dessen Gebiet ein vom Bezirksausschuss genehmigter Flächennutzungsplan gilt, kann im Geltungsbereich dieses Plans jeden örtlichen Plan oder Detailplan selbst genehmigen, solange dieser dem Flächennutzungsplan nicht widerspricht. Die Anerkennung gilt jeweils für 3 bis 5 Jahre und wird auf der Website des örtlichen Ausschusses bekannt gemacht. Sehen Sie deshalb dort nach, welchen Status Ihr Ausschuss hat und wie lange die Anerkennung gilt.
| Örtlicher Ausschuss | Bezirksausschuss | |
|---|---|---|
| Welche Pläne er genehmigt | Einen Plan, dessen Themen sämtlich auf der abschließenden Liste im Gesetz stehen; ein unabhängiger Ausschuss auch jeden Plan, der dem Flächennutzungsplan entspricht | Jeden anderen Plan und in der Regel die Umwidmung von landwirtschaftlicher Nutzung in Wohnnutzung |
| Wo Sie einreichen | Beim örtlichen Ausschuss | Ebenfalls beim örtlichen Ausschuss, mit einer Kopie an den Bezirksausschuss; der örtliche Ausschuss gibt seine Empfehlung innerhalb von 60 Tagen ab |
| Offenlegung und Einsprüche | Der örtliche Ausschuss legt den Plan offen und entscheidet über Einsprüche; die Einspruchsfrist beträgt 2 Monate | Der Bezirksausschuss legt den Plan offen und entscheidet über Einsprüche; die Einspruchsfrist beträgt 2 Monate |
| Gesetzliche Entscheidungsfrist | 12 Monate; 8 bei einem begrenzten Plan | 18 Monate |
| Was gemessen wurde | 45 % der Pläne innerhalb von 12 Monaten entschieden, 16 % nach mehr als 24 (Staatskontrolleur, 2016–2019) | Im Schnitt 2,1 Jahre vom Eingang bis zur Bekanntmachung des genehmigten Plans, Median 1,6 (Staatskontrolleur, 2019 genehmigte Pläne) |
| Wohin der Widerspruch geht | An den Widerspruchsausschuss, innerhalb von 15 Tagen; bei einem unabhängigen Ausschuss nur mit Zulassung durch den Vorsitzenden des Widerspruchsausschusses | An den Nationalen Rat für Planung und Bau, mit Zulassung durch den Vorsitzenden des Bezirksausschusses |
Kurz gesagt: Ein Thema außerhalb der Liste genügt, und der gesamte Plan geht an den Bezirksausschuss. Die gesetzliche Frist steigt dann von 12 auf 18 Monate.
Wie ändern Sie einen Bebauungsplan? 7 Schritte von der Planungsauskunft bis zum Inkrafttreten
Sie reichen einen Plan beim örtlichen Planungsausschuss ein, er wird für Einsprüche der Öffentlichkeit offengelegt, die Planungsbehörde entscheidet über die Einsprüche und über den Plan, und der genehmigte Plan wird bekannt gemacht und tritt in Kraft. Was oft Antrag auf Änderung des Bebauungsplans genannt wird, ist die Einreichung des Plans selbst. Einreichen kann ihn der Eigentümer des Grundstücks oder jeder, der ein Interesse an dem Grundstück hat; beizufügen sind die Planunterlagen und jedes weitere Dokument, das der Vorsitzende der Planungsbehörde verlangt.
Nicht jeder Miteigentümer muss unterschreiben. Wer 66 % oder mehr der Rechte an einem Teil der vom Plan erfassten Fläche hält, darf den Plan einreichen. Dafür darf der Plan den Teil eines anderen Rechteinhabers nicht beeinträchtigen, und der Rechtsberater der Planungsbehörde muss in einer schriftlichen Stellungnahme bestätigt haben, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
- 1Die Planungsauskunft schriftlich beim örtlichen Ausschuss anfordern. Innerhalb von 30 Tagen muss er Ihnen mitteilen, welche Pläne für das Grundstück gelten, welche offengelegt und welche in Vorbereitung sind und ob auf dem Grundstück eine Abgabe lastet.
- 2Den Plan ausarbeiten und klären, in wessen Zuständigkeit er fällt. Ein Architekt erstellt die Planunterlagen. Die Zuständigkeit folgt den Themen des Plans: Stehen alle auf der Liste im Gesetz, ist es der örtliche Ausschuss; steht eines nicht darauf, ist es der Bezirksausschuss.
- 3Beim örtlichen Ausschuss einreichen. Auch ein Plan für den Bezirksausschuss wird beim örtlichen Ausschuss eingereicht, mit einer Kopie an den Bezirksausschuss, und der örtliche Ausschuss gibt seine Empfehlung innerhalb von 60 Tagen ab. Die gesetzlichen Fristen laufen ab dem Tag, an dem der Plan als eingereicht gilt, also nachdem er die Eingangsvoraussetzungen erfüllt hat.
- 4Die Planungsbehörde entscheidet über die Offenlegung. Das Gesetz gibt ihr 60 Tage, um den Plan offenzulegen, ihn abzulehnen oder Bedingungen für die Offenlegung zu stellen; bei einem begrenzten Plan 45 Tage. Ein Offenlegungsbeschluss unter Bedingungen ist noch keine Offenlegung: Beim örtlichen Ausschuss haben Sie 3 Monate, um die Bedingungen zu erfüllen, beim Bezirksausschuss 6, und ein Beschluss, dessen Bedingungen nicht rechtzeitig erfüllt sind, kann hinfällig werden.
- 5Der Plan wird offengelegt und bekannt gemacht. Die Bekanntmachung erscheint im Amtsblatt, in Zeitungen, im Internet und auf einem Schild im Plangebiet, das auf Ihre Kosten während der gesamten Einspruchsfrist steht. Bei einem Plan über bis zu 3.000 Quadratmeter geht die Mitteilung auch an die Eigentümer und Besitzer der angrenzenden Grundstücke.
- 62 Monate für Einsprüche, dann die Entscheidung. Wer sich durch den Plan beeinträchtigt sieht, kann innerhalb von 2 Monaten nach der letzten Zeitungsbekanntmachung Einspruch erheben; die Planungsbehörde kann eine Frist von bis zu 3 Monaten festlegen. Der Einspruch muss schriftlich eingereicht, begründet und durch eine eidesstattliche Versicherung gestützt sein, und er wird öffentlich verhandelt. Geht kein Einspruch ein, gilt der Plan 30 Tage nach Ablauf der Einspruchsfrist als genehmigt, sofern die Planungsbehörde nichts anderes beschließt; für einen begrenzten Plan gilt diese Regel nicht.
- 7Der Plan wird genehmigt und bekannt gemacht. Er tritt 15 Tage nach der letzten Bekanntmachung der Genehmigung im Amtsblatt oder in einer Zeitung in Kraft. Mit dem Genehmigungsbeschluss des Ausschusses ist der Plan noch nicht in Kraft.
Kurz gesagt: In diesem Verfahren laufen 3 verschiedene Uhren. Einsprüche: 2 Monate ab der letzten Zeitungsbekanntmachung. Inkrafttreten: 15 Tage ab der letzten Bekanntmachung der Genehmigung. Die Fristen des Ausschusses: ab dem Tag, an dem der Plan die Eingangsvoraussetzungen erfüllt hat.
Wie lange dauert die Änderung eines Bebauungsplans?
Das Gesetz gibt dem örtlichen Ausschuss 12 Monate für die Entscheidung und dem Bezirksausschuss 18. Die Messungen des Staatskontrolleurs zeigen, dass ein großer Teil der Pläne länger braucht. Um diesen Unterschied zu verstehen, müssen Sie wissen, was die gesetzliche Frist erfasst und was nicht.
Die gesetzliche Frist beginnt erst, wenn der Plan als eingereicht gilt, also nachdem er die Eingangsvoraussetzungen erfüllt hat, und sie endet mit der Entscheidung des Ausschusses: genehmigen, mit Änderungen genehmigen, Bedingungen stellen oder ablehnen. Die Zeit für die Ausarbeitung des Plans erfasst sie nicht, und sie reicht nicht bis zum Inkrafttreten des Plans. Das Gesetz erlaubt außerdem, diese Fristen zu verlängern, aus Gründen, die zu protokollieren sind. Und versäumt der Ausschuss die Frist, gilt der Plan nicht automatisch als genehmigt: Auf Antrag des Einreichers geht er eine Ebene höher, vom örtlichen Ausschuss an den Bezirksausschuss oder vom Bezirksausschuss an den Nationalen Rat für Planung und Bau, und dieses Gremium hat dann 10 Monate.
Was bei den örtlichen Ausschüssen gemessen wurde: Bei den Plänen, über die zwischen 2016 und 2019 entschieden wurde, fiel die Entscheidung in 45 % der Fälle innerhalb von 12 Monaten, in 39 % nach mehr als 12 und bis zu 24 Monaten und in 16 % nach mehr als 24 Monaten. Bei punktuellen Plänen dauerte das Planungsverfahren bei den örtlichen Ausschüssen im Schnitt rund 361 Tage, wenn der Plan keine wesentliche Änderung vorschlug, und andernfalls rund 421 Tage; bei den Bezirksausschüssen waren es rund 552 Tage (Pläne, die von Januar 2016 bis Juli 2022 eingingen).
Was bei den Bezirksausschüssen gemessen wurde: Bei Plänen, die 2019 genehmigt wurden, vergingen vom Eingang bis zur Bekanntmachung des genehmigten Plans im Schnitt 2,1 Jahre, der Median lag bei 1,6 Jahren. Bei den Plänen, über die 2019 entschieden wurde, fiel die Entscheidung in 77 % der Fälle innerhalb der gesetzlichen 18 Monate. Bei Plänen, die von 2016 bis 2019 genehmigt wurden, dauerte die Eingangsprüfung, eine Phase ohne gesetzliche Frist, im Schnitt 3,7 Monate; die Erfüllung der Bedingungen für die Offenlegung dauerte 9,7 Monate; und von der Entscheidung bis zur Bekanntmachung des genehmigten Plans, einer weiteren Phase ohne gesetzliche Frist, vergingen noch einmal 4,6 Monate.
Das sind die veröffentlichten amtlichen Zahlen: Berichte des Staatskontrolleurs von 2021 und 2023, die Pläne bis 2019 und bis Juli 2022 erfassen. Sie messen das Verfahren innerhalb der Planungsbehörden, nicht die Zeit, die die Ausarbeitung eines Plans vor der Einreichung braucht.
Kurz gesagt: Planen Sie mit dem, was gemessen wurde, nicht mit der gesetzlichen Frist. Bei den örtlichen Ausschüssen wurden 55 % der Pläne nicht innerhalb von 12 Monaten entschieden; bei den Bezirksausschüssen waren es im Schnitt 2,1 Jahre vom Eingang bis zur Bekanntmachung des genehmigten Plans.
Was kostet die Änderung eines Bebauungsplans?
Einen einheitlichen Preis gibt es nicht. Die Rechnung hat 5 Posten: das Planungsteam, die Gebühren für die Einreichung, die Bekanntmachung, eine Freistellungserklärung, falls sie verlangt wird, und die Planungsmehrwertabgabe. Die ersten 4 zahlen Sie im Lauf des Verfahrens. Den letzten zahlen Sie danach, wenn Sie die neuen Rechte nutzen.
Dann kommt die Abgabe. Sie beträgt die Hälfte der Wertsteigerung, also die Hälfte dessen, was das Grundstück durch die Genehmigung des Plans an Wert gewinnt. Bewertet wird zum Tag, an dem der Plan in Kraft tritt, gezahlt werden muss an diesem Tag aber noch nicht:
„Die Abgabe ist spätestens zu dem Zeitpunkt zu zahlen, zu dem der Abgabepflichtige ein Recht an dem Grundstück realisiert hat, für das die Abgabe gilt …“ – Planungs- und Baugesetz, 5725-1965, Dritter Anhang (inoffizielle Übersetzung)
Die Rechte zu nutzen – das Gesetz spricht davon, sie zu „realisieren“ – heißt eines von 3 Dingen: eine Baugenehmigung erhalten, die ohne den Plan nicht hätte erteilt werden können, die Nutzung aufnehmen, die der Plan erlaubt hat, oder das Grundstück übertragen, zum Beispiel durch Verkauf. Nutzen Sie nur einen Teil der Rechte, zahlen Sie einen entsprechenden Anteil. Bis zur Zahlung wird der Betrag indexiert, und zwar nach dem niedrigeren Anstieg von Verbraucherpreisindex und Baukostenindex. Und ohne die Bestätigung des örtlichen Ausschusses, dass die Abgabe gezahlt oder ihre Zahlung gesichert ist, wird im israelischen Grundbuch (Tabu) keine Übertragung eingetragen und keine Baugenehmigung erteilt.
Für den Eigentümer eines Einfamilienhauses sind 2 Regeln besonders wichtig. Die erste: Wer eine Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen baut oder erweitert, zahlt die Abgabe bei der Baugenehmigung nicht, solange die Gesamtfläche der Wohnung nach dem Bau 140 Quadratmeter nicht übersteigt; für die Fläche darüber fällt eine anteilige Abgabe an. Bei einem Verkauf wird für die Wohnung keine Abgabe erhoben, wenn der Eigentümer oder ein Angehöriger nach Abschluss des Baus mindestens 4 Jahre darin gewohnt hat. Die zweite: Eine Übertragung ohne Gegenleistung an einen Angehörigen und eine Übertragung kraft Gesetzes gelten nicht als Nutzung der Rechte, und bei der Übertragung wird nichts gezahlt.
Gehört Ihnen das Grundstück schon seit Jahren, gilt: Wurden nacheinander mehrere Pläne genehmigt, ohne dass für einen davon die Abgabe gezahlt wurde, bemisst sich die Wertsteigerung vom Wert vor dem ersten Plan bis zum Wert nach dem letzten. Ein Flächennutzungsplan löst die Abgabe für sich allein nicht aus; die Wertsteigerung, die er bewirkt, fließt in die Bewertung ein, wenn der nächste Plan genehmigt wird.
Wie sieht es bei der israelischen Wertzuwachssteuer (Mas Schewach) aus, wenn Sie ein Haus verkaufen, dessen Wert zum Teil auf ungenutzten Baurechten beruht? Dazu gibt es einen eigenen Ratgeber: Wertzuwachssteuer und Baurechte beim Einfamilienhaus.
Kurz gesagt: Planen Sie 2 Rechnungen ein, nicht eine. Die Kosten des Verfahrens zahlen Sie laufend; die Hälfte der Wertsteigerung zahlen Sie an dem Tag, an dem Sie eine Baugenehmigung erhalten, die neue Nutzung aufnehmen oder verkaufen.
Was ändert sich bei landwirtschaftlichem Land oder Pachtland des Staates?
Es ändern sich 2 Dinge: wer den Plan genehmigt und wem der Wertzuwachs zugutekommt. Die Umwidmung von landwirtschaftlichem Land in Wohnbauland steht nicht auf der Liste der Themen, die ein örtlicher Ausschuss genehmigen kann, und geht deshalb in der Regel an den Bezirksausschuss. Das Gesetz nennt Fälle, in denen der örtliche Ausschuss zuständig ist, darunter: ein unabhängiger örtlicher Ausschuss, dessen Flächennutzungsplan der neue Plan entspricht; die Teilung des Wohngrundstücks einer Hofstelle in einem Moschaw, einem der landwirtschaftlichen Genossenschaftsdörfer Israels, im Unterschied zu ihren Agrarflächen; und eine befristete Regelung, in Kraft bis zum 7. Juli 2030, für die Umwidmung zu Wohnzwecken innerhalb einer bestehenden Ortschaft im Gebiet eines Regionalrats im Nord- oder im Südbezirk, bis zu 20 Dunam und 40 Wohneinheiten je Ortschaft und unter weiteren Bedingungen, die das Gesetz nennt.
Landwirtschaftliches Land durchläuft eine zusätzliche Prüfung. Im Sinne des Gesetzes ist landwirtschaftliches Land solches, das im Amtsblatt dazu erklärt wurde, nicht jedes Land, das tatsächlich bewirtschaftet wird. Ein Plan für so erklärtes Land, das der Bezirksplan für Landwirtschaft oder als Freifläche ausweist, wird nicht ohne die Zustimmung des nationalen Ausschusses zum Schutz von Agrarland und Freiflächen genehmigt, es sei denn, er entspricht einem Rahmenplan, den dieser Ausschuss bereits genehmigt hat. Der Nationale Rahmenplan 35 (TAMA 35) wiederum bestimmt in der konsolidierten Fassung, die die Planungsverwaltung 2022 veröffentlicht hat, dass ein Bezirksplan, der Fläche für die Entwicklung hinzufügt, nur offengelegt wird, wenn die zusätzliche Fläche unmittelbar an bereits für die Entwicklung ausgewiesenes Land angrenzt. Das ist eine Bedingung, kein Anspruch auf Umwidmung.
Alles, was hier über das Anstoßen eines Plans steht, setzt Land in Privateigentum voraus. Wer landwirtschaftliches Land von der Israelischen Landverwaltung (ILA), der staatlichen Stelle für die Verwaltung des öffentlichen Landes, gepachtet hat, ist in einer anderen Lage. Wie unser Ratgeber zum Verkauf von Ackerland vor der Umwidmung erklärt, beendet die Umwidmung dort die Pacht, das Land fällt an den Staat zurück, und der Wertzuwachs geht nicht auf den Pächter über. Auch die Abgabe fällt dort nicht an; an ihre Stelle tritt eine Vereinbarung zwischen der ILA und den Gemeinden. Bei Pachtland lesen Sie den Pachtvertrag, bevor Sie irgendeinen planerischen Schritt unternehmen.
Kurz gesagt: landwirtschaftliches Land in Privateigentum? Prüfen Sie zuerst, was der Bezirksplan sagt und ob das Land zu landwirtschaftlichem Land erklärt ist. Von der ILA gepachtetes Land? Lesen Sie zuerst den Pachtvertrag.
Was Sie vor der Einreichung prüfen sollten
Häufig gestellte Fragen
Wer kann die Änderung eines Bebauungsplans beantragen?
Die Änderung eines Bebauungsplans kann der Eigentümer des Grundstücks beantragen oder jeder, der ein Interesse an dem Grundstück hat. Beiden erlaubt das Gesetz, einen örtlichen Rahmenplan oder einen Detailplan auszuarbeiten und beim örtlichen Planungsausschuss einzureichen. Dasselbe dürfen ein Ministerium, ein örtlicher Planungsausschuss und eine Gemeinde, jeweils in ihrem Zuständigkeitsbereich.
Hat das Grundstück mehrere Eigentümer, brauchen Sie nicht alle: Wer 66 % oder mehr der Rechte an einem Teil der vom Plan erfassten Fläche hält, darf den Plan einreichen, sofern der Plan den Teil eines anderen Rechteinhabers nicht beeinträchtigt und der Rechtsberater der Planungsbehörde das in einer schriftlichen Stellungnahme bestätigt. Als Beeinträchtigung gilt auch, wenn das Land des anderen Eigentümers deutlich weniger an Wert gewinnt als Ihres. Bis zum 1. Juni 2023 lag die Schwelle bei 75 %. Die Schwelle liegt bei 66 %, und eine schriftliche Stellungnahme muss bestätigen, dass sie erreicht ist.
Lässt sich der Bebauungsplan ändern, wenn die Nachbarn Einspruch erheben?
Ja. Ein Einspruch der Nachbarn ist kein Veto gegen die Planänderung: Die Planungsbehörde erörtert ihn und entscheidet. Wer ein Interesse an einem Grundstück, einem Gebäude oder einem anderen planerischen Detail hat und sich durch den Plan beeinträchtigt sieht, kann innerhalb von 2 Monaten nach der Bekanntmachung der Offenlegung Einspruch erheben. Der Einspruch muss schriftlich eingereicht, begründet und durch eine eidesstattliche Versicherung gestützt sein, und er wird in einer öffentlichen Anhörung verhandelt, zu der der Einsprechende und der Einreicher geladen werden.
Über den Einspruch entscheidet die Behörde, die den Plan offengelegt hat; sie kann den Plan genehmigen, mit Änderungen genehmigen oder ablehnen. Ein Nachbar, dessen Grundstück durch einen genehmigten Plan beeinträchtigt wird, kann vom örtlichen Ausschuss Entschädigung verlangen, und deshalb kann die Planungsbehörde von Ihnen eine Freistellungserklärung verlangen. Ein Einspruch wird erörtert, dann wird über ihn entschieden; von sich aus hält er den Plan nicht auf.
Was unterscheidet Planänderung, Ausnahmegenehmigung und Nutzungsabweichung?
Eine Planänderung schreibt die Regeln für das Grundstück neu. Ausnahmegenehmigung und Nutzungsabweichung erlauben, von den Regeln abzuweichen, ohne sie zu ändern. Eine Ausnahmegenehmigung erlaubt, abweichend vom Plan zu bauen, ohne die zulässige Nutzung zu ändern. Eine Nutzungsabweichung erlaubt für einen im Voraus festgelegten Zeitraum eine Nutzung, die der Plan nicht zulässt.
Sie wollen per Ausnahmegenehmigung ein Geschoss oder eine Wohneinheit hinzufügen? Prüfen Sie zuerst, wann das Haus fertiggestellt wurde. Bei einem Neubau und bei Abriss und Neubau gibt es keine Ausnahmegenehmigung für zusätzliche Geschossfläche, Wohneinheiten oder Geschosse. Für ein Haus, das 8 Jahre oder länger vor dem Antrag fertiggestellt wurde und nicht vollständig abgerissen wird, kann eine Ausnahmegenehmigung für alles beantragt werden, was keine wesentliche Abweichung vom Plan ist. Zusätzliche Geschossfläche ist eine wesentliche Abweichung, wenn der Plan nach dem 1. August 1989 offengelegt wurde. Beide Anträge werden auf Kosten des Antragstellers bekannt gemacht, mit 15 Tagen für Einsprüche, und beide lösen die Planungsmehrwertabgabe aus. Was eine Ausnahmegenehmigung nicht abdecken kann, braucht einen Plan.
Wann wird die Planungsmehrwertabgabe nach einer Planänderung fällig, und was gilt, wenn Sie nie bauen?
Die Planungsmehrwertabgabe wird nicht am Tag der Plangenehmigung fällig, sondern spätestens dann, wenn Sie die Rechte nutzen. Das heißt: wenn Sie eine Baugenehmigung nach dem Plan erhalten, die Nutzung aufnehmen, die er erlaubt hat, oder das Grundstück übertragen. Solange Sie nicht bauen, die Nutzung nicht ändern und nicht verkaufen, zahlen Sie vorerst nichts, und der Betrag wird bis zur Zahlung indexiert.
Ein Verkauf zählt, auch wenn nichts gebaut wurde: Ein Eigentümer, der ein Grundstück verkauft, nachdem ein Plan dessen Wert erhöht hat, zahlt die Abgabe beim Verkauf. Eine Übertragung ohne Gegenleistung an einen Angehörigen zählt nicht, und bei der Übertragung wird nichts gezahlt. Wenn Sie den Betrag vorab kennen wollen, können Sie vom örtlichen Ausschuss eine Bewertung verlangen; er muss sie innerhalb von 90 Tagen nach Ihrer Aufforderung erstellen. Die Genehmigung des Plans legt die Bewertung fest; die Nutzung der Rechte legt fest, wann Sie zahlen.
Was können Sie tun, wenn der Ausschuss den Plan ablehnt?
Lehnt der Ausschuss den Plan ab, legen Sie Widerspruch ein und prüfen sofort, ob er Ihnen ohne Weiteres zusteht oder einer Zulassung bedarf. Gegen die Entscheidung eines örtlichen Ausschusses über einen Plan in seiner Zuständigkeit geht der Widerspruch an den Widerspruchsausschuss, innerhalb von 15 Tagen ab dem Tag, an dem Ihnen die Entscheidung zugestellt wurde. Ist der örtliche Ausschuss ein unabhängiger Ausschuss, braucht der Einreicher zuerst die Zulassung durch den Vorsitzenden des Widerspruchsausschusses. Gegen die Entscheidung eines Bezirksausschusses geht der Widerspruch an den Nationalen Rat für Planung und Bau, mit Zulassung durch den Vorsitzenden des Bezirksausschusses: Der Antrag auf Zulassung ist innerhalb von 15 Tagen zu stellen, der Widerspruch innerhalb von 30 Tagen einzulegen.
Auch hier gibt es die gesetzliche Frist und das, was gemessen wurde: Das Gesetz gibt dem Widerspruchsausschuss 60 Tage für die Entscheidung, und nach Angaben des Forschungs- und Informationszentrums der Knesset dauerten Widerspruchsverfahren zu Plänen in örtlicher Zuständigkeit im Schnitt 229 Tage (Verfahren, die zwischen 2019 und 2022 abgeschlossen wurden). Und hat der Ausschuss den Plan nicht abgelehnt, sondern nur nicht fristgerecht entschieden, können Sie beantragen, dass der Plan eine Ebene höher geht. Die 15 Tage laufen ab dem Tag der Zustellung; lesen Sie die Entscheidung also an dem Tag, an dem sie eintrifft.
Womit fangen Sie bei Ihrem eigenen Grundstück an?
Bei der Änderung eines Bebauungsplans hat jeder der beteiligten Fachleute eine andere Aufgabe. Der Architekt erstellt den Plan. Der Gutachter beziffert die Wertsteigerung. Die Kanzlei Gottlib, eine israelische Kanzlei für Immobilienrecht, vertritt Grundeigentümer und Eigentümer von Einfamilienhäusern. Wir lesen die Pläne, die für das Grundstück gelten, prüfen, was in den Ausschüssen in Bearbeitung ist, und beziffern vor Ihrer Unterschrift, welche Abgabe auf Sie zukommen kann. Wir vertreten Sie vor den Planungsausschüssen und den Widerspruchsausschüssen und regeln im Vertrag, wer die Abgabe trägt und welche aufschiebenden Bedingungen gelten. Die Einzelheiten finden Sie auf unserer Seite „Planung, Baurecht und Behörden“.
Schreiben Sie uns auf WhatsApp die Gemarkungsnummer (Gusch) und die Parzellennummer (Chelka) aus Ihrem Grundbuchauszug und was Sie mit dem Grundstück vorhaben: mehr bauen, teilen oder verkaufen. Mit diesen 3 Angaben geht es im ersten Gespräch von Anfang an um Ihr Grundstück. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Die Änderung eines Bebauungsplans beginnt mit einer Frage: Welcher Weg steht Ihrem Grundstück offen? Erst danach kommen Dauer und Kosten. Klären Sie diese Frage vor der ersten Ausgabe. Sicher zum Abschluss.
Quellen: das Planungs- und Baugesetz, 5725-1965; das Wirtschaftsprogrammgesetz (Gesetzesänderungen zur Umsetzung der Wirtschaftspolitik für die Haushaltsjahre 2021 und 2022), 5782-2021; Staatskontrolleur, Prüfberichte zur Kommunalverwaltung 2021, Straffung der örtlichen Rahmen- und Detailplanung; Staatskontrolleur, Prüfbericht zur Kommunalverwaltung 2023, Punktuelle Planung in den Gemeinden; Forschungs- und Informationszentrum der Knesset, Hintergrund und Daten zur Arbeit der Widerspruchsausschüsse für Planung und Bau, 23. April 2023; Planungsverwaltung, Erläuterungen zur Gesetzesänderung vom April 2025 (27. April 2025); Nationaler Rahmenplan 35, konsolidierte, nicht rechtsverbindliche Fassung, veröffentlicht von der Planungsverwaltung (Stand Juni 2022). Rechtsstand geprüft am 5. Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die vorstehenden Angaben sind kein Ersatz dafür; konsultieren Sie vor einer Entscheidung einen Rechtsanwalt.
Allgemeine Informationen – keine Rechtsberatung.