§ 197 des israelischen Planungs- und Baugesetzes gibt dem Eigentümer einer Immobilie einen Anspruch auf Entschädigung, wenn ein genehmigter Plan seine Immobilie beeinträchtigt hat. Ein Plan, genauer ein Bebauungsplan (in Israel kurz TABA), legt fest, was auf jedem Grundstück gebaut werden darf: wie viele Geschosse, für welche Nutzung, wo eine Straße verlaufen wird. Ein Beispiel: Ein Pinui-Binui-Plan (Räumung und Neubau ganzer Komplexe) wird genehmigt, der auf dem Nachbargrundstück Wohntürme zulässt, oder ein Plan, der die Straße direkt an Ihrem Haus verbreitert, und Ihre Wohnung ist heute weniger wert als vor der Genehmigung. Das ist die Wertminderung der Wohnung, und über diesen Paragrafen verlangen Sie dafür Entschädigung vom örtlichen Planungsausschuss.
„Wird ein Grundstück, das im Plangebiet liegt oder daran angrenzt, durch einen Plan beeinträchtigt, und zwar nicht im Wege der Enteignung, so hat derjenige, der am Tag des Inkrafttretens des Plans Eigentümer des Grundstücks oder Inhaber eines Rechts daran war, Anspruch auf Entschädigung durch den örtlichen Ausschuss …“ – § 197 des Planungs- und Baugesetzes, 5725-1965 (inoffizielle Übersetzung)
Begründet also jede Wertminderung der Wohnung einen Anspruch auf Entschädigung? Nein. Der Paragraf greift nur, wenn mehrere Voraussetzungen zusammen erfüllt sind, und selbst dann schließt das Gesetz die Entschädigung in einem Teil der Fälle aus. Bevor Sie einen Antrag stellen, sind 5 Punkte zu prüfen:
Unterm Strich: § 197 ist ein geordneter Weg mit Voraussetzungen. Wer unter Lärm, Staub oder einer Baugenehmigung leidet und nicht unter einem Plan, fällt vermutlich nicht darunter.
Und wenn der nebenan genehmigte Plan ein Pinui-Binui-Plan ist? Dann stellen sich zwei Fragen, nicht eine. Die erste: Steht Ihnen eine Entschädigung zu? Darauf antworten die 5 Prüfungen. Die zweite: Kann auch Ihr Haus erneuert werden? Darum geht es im Abschnitt vor den Fragen und Antworten.
Sie suchen einen anderen § 197? In der israelischen Gemeindeordnung regelt der Paragraf mit der Nummer 197 die Pflicht der Gemeinde, Verträge über eine öffentliche Ausschreibung zu vergeben; mit Entschädigung hat er nichts zu tun. Im Grundstücksgesetz gibt es einen Paragrafen mit dieser Nummer gar nicht. Wer den Paragrafen im Zusammenhang mit der Wertminderung einer Wohnung sucht, meint das Planungs- und Baugesetz.
Und wenn der Paragraf Sie betrifft: So sieht der Weg in 4 Zahlen aus.
Alle 4 Zahlen stammen aus dem Planungs- und Baugesetz, 5725-1965, in der im israelischen Amtsblatt (Reschumot) veröffentlichten und geänderten Fassung. Der Wortlaut wurde am 12. November 2026 geprüft.
Entschädigung nach § 197: Welcher Schaden zählt, welcher nicht?
Prüfung 1: Plan, nicht Bau. Der Paragraf entschädigt für die Beeinträchtigung, die der Plan selbst dem Wert der Immobilie zufügt. Das Gesetz sagt „durch einen Plan beeinträchtigt“, und ein „Plan“ im Sinne des Gesetzes ist ein Plan der Planungsbehörden: national, auf Bezirksebene, örtlich oder detailliert.
Was bleibt außen vor? Der Lärm, der Staub und die Sperrungen während der Bauarbeiten sind nicht der Anspruchsgrund dieses Paragrafen. Auch eine Baugenehmigung, die der Nachbar erhalten hat, ist kein Plan, und ebenso wenig eine andere Entscheidung der Gemeinde. Wer davon betroffen ist, muss andere Wege prüfen.
Und die Enteignung? Der Paragraf gilt für eine Beeinträchtigung „nicht im Wege der Enteignung“. Enteignung und Planungsmehrwertabgabe (Heitel Haschbacha) sind eigene Verfahren mit jeweils eigenen Regeln. Bei der Planungsmehrwertabgabe begleiten wir Eigentümer; Näheres steht auf der Seite Planung, Baurecht und Behörden.
Unterm Strich: Zuerst fragen Sie, was den Wert der Wohnung gemindert hat. Ist es ein genehmigter Plan, geht es weiter zur nächsten Prüfung.
Wer hat Anspruch, auch wenn der Plan nur nebenan gilt?
Jeder, dessen Immobilie im Plangebiet liegt oder daran angrenzt und der an dem Tag, an dem der Plan in Kraft trat, Inhaber des Rechts an der Immobilie war. Auch der Eigentümer eines Nachbargrundstücks kann also Entschädigung verlangen, sofern sein Grundstück an das Plangebiet angrenzt.
Prüfung 2: Lage der Immobilie. Die Voraussetzung, dass die Immobilie im Plangebiet liegt oder daran angrenzt, kam mit einer Novelle von 1982 ins Gesetz. Eine Immobilie, die ein oder zwei Straßen von der Plangrenze entfernt liegt, ist vom Wortlaut des Paragrafen nicht erfasst, auch wenn ihr die Aussicht verbaut wird.
Und was heißt „angrenzen“? Der Paragraf selbst definiert es nicht. Trennt eine Straße oder ein Weg Ihr Grundstück von der Plangrenze, wird die Frage im Einzelfall geprüft; die Antwort lässt sich nicht vorwegnehmen.
Prüfung 3: Das Recht lag bei Ihnen. Anspruch hat, wer „am Tag des Inkrafttretens des Plans“ Eigentümer des Grundstücks oder Inhaber eines Rechts daran war. Wer die Wohnung gekauft hat, nachdem der Plan in Kraft getreten war, ist nicht der, von dem das Gesetz spricht.
Und an wen richtet sich der Antrag? An den örtlichen Planungsausschuss. Das gilt auch bei einem nationalen Plan und auch dann, wenn hinter dem Plan ein Bauträger steht. Zum Bauträger weiter unten mehr.
Unterm Strich: Zwei Angaben entscheiden hier. Wo die Plangrenze verläuft und wer das Recht an der Immobilie an dem Tag hatte, an dem der Plan in Kraft trat.
Bis wann ist der Antrag nach § 197 zu stellen, und ab wann läuft die Frist?
Innerhalb von 3 Jahren ab dem Tag, an dem der Plan in Kraft tritt, so das Planungs- und Baugesetz, 5725-1965. Die Frist läuft nicht ab Baubeginn und auch nicht ab dem Tag, an dem Sie die Beeinträchtigung gespürt haben.
„Der Entschädigungsantrag ist innerhalb von drei Jahren ab dem Tag des Inkrafttretens des Plans bei der Geschäftsstelle des örtlichen Ausschusses einzureichen …“ – § 197 des Planungs- und Baugesetzes, 5725-1965, in der Fassung der Novelle Nr. 43 (1995) (inoffizielle Übersetzung)
Prüfung 4: Die Frist. Wer wartet, bis die Türme stehen oder die Straße verbreitert ist, stellt womöglich fest, dass die Frist schon abgelaufen ist. Zwischen der Genehmigung eines Plans und dem Baubeginn können Jahre liegen, und die Uhr läuft die ganze Zeit.
Ab wann genau wird gezählt? Nach § 119 des Planungs- und Baugesetzes tritt ein Plan 15 Tage nach der Bekanntmachung seiner Genehmigung im Amtsblatt oder in der Zeitung in Kraft; es zählt die spätere der beiden Veröffentlichungen. Das Gesetz fügt hinzu, dass der Tag der Veröffentlichung im Amtsblatt für den Entschädigungsantrag „der maßgebliche Zeitpunkt“ ist. Die Veröffentlichung im Amtsblatt liegt immer vor dem Inkrafttreten, deshalb rechnen Sie mit dem früheren Datum: dem Tag der Veröffentlichung im Amtsblatt. Bei nationalen Plänen und bei Plänen, die nach Sondergesetzen genehmigt wurden, ist der Tag des Inkrafttretens gesondert zu prüfen.
Und wenn die Frist abgelaufen ist? Das Gesetz erlaubt dem Innenminister, sie zu verlängern, auch nachträglich, aber nur „aus besonderen Gründen, die schriftlich festzuhalten sind“. Die Verlängerung liegt in seinem Ermessen; ein Anspruch darauf besteht nicht. Verlassen Sie sich nicht im Voraus darauf.
Und der Krieg? Das israelische Fristverlängerungsgesetz zum Krieg „Eiserne Schwerter“ hat auch diese Frist gehemmt: Die Tage vom 7. bis zum 31. Oktober 2023 zählen bei den 3 Jahren nicht mit. In den Orten an der Nordgrenze und im Umland des Gazastreifens, die das Gesetz aufzählt, und in dem daran angrenzenden Gebiet dauert die Hemmung länger. Fällt der Oktober 2023 in Ihre 3 Jahre, ist zu prüfen, wie viele Tage hinzukommen.
Unterm Strich: Die Frist ist eine Tatsache, die sich berechnen lässt. Das Datum, das Sie finden müssen, ist der Tag, an dem die Genehmigung des Plans im Amtsblatt veröffentlicht wurde.
So prüfen Sie selbst, ob die Frist noch läuft: 4 Schritte
- 1Den Plan finden. Auf dem Planungsportal der israelischen Planungsverwaltung (mavat.iplan.gov.il) suchen Sie nach der Plannummer oder nach Ort und Adresse.
- 2Die Bekanntmachung zum Inkrafttreten finden. Auf der Seite des Plans suchen Sie die Bekanntmachung über die Genehmigung des Plans, die im Amtsblatt (im Bekanntmachungsteil, Jalkut ha-Pirsumim) erschienen ist, und notieren ihr Datum. Das ist weder das Datum des Ausschussbeschlusses noch der Beginn der Bauarbeiten.
- 3Ab diesem Datum 3 Jahre zählen. Das Gesetz zählt ab dem Inkrafttreten, 15 Tage nach der Veröffentlichung; wer ab der Veröffentlichung zählt, kommt also nicht zu spät. Bleibt noch Zeit, wissen Sie, wie viel. Fällt der Oktober 2023 in die 3 Jahre, prüfen Sie auch die Fristhemmung des Kriegs „Eiserne Schwerter“.
- 4Die Planzeichnung öffnen. In der Planzeichnung (Taschrit) ist die Plangrenze eingezeichnet. Prüfen Sie, ob Ihr Grundstück innerhalb liegt oder sie berührt.
Unterm Strich: Nach diesen 4 Schritten wissen Sie, ob Ihre Uhr läuft und seit wann. Den letzten Tag selbst rechnen Sie anhand der Unterlagen aus, nicht aus dem Gedächtnis.
Wann gibt es keine Entschädigung, obwohl der Plan den Wert gemindert hat?
Wenn die Beeinträchtigung auf eine Festsetzung zurückgeht, deren Art § 200 des Planungs- und Baugesetzes in einer abschließenden Liste nennt, wenn sie den Rahmen des Zumutbaren nicht überschreitet und wenn es nicht der Billigkeit entspricht, dafür zu zahlen. Die 3 Bedingungen müssen zusammen erfüllt sein. Fehlt nur eine, greift die Ausnahme nicht.
Prüfung 5: Die Ausnahmen. Die Liste im Gesetz nennt 11 Arten von Festsetzungen. Darunter: eine Änderung der Nutzungsbedingungen für Flächen in einem Gebiet, Abstände zwischen Gebäuden, Höhe und Gestalt der Gebäude, Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden und die Pflicht, Stellplätze oder einen Luftschutzraum einzurichten. Die Höhe der Gebäude ist eine der Arten auf der Liste. Hat also ein Plan, der auf dem Nachbargrundstück Türme zulässt, den Wert der Wohnung gemindert, sind 3 Punkte zu prüfen: ob die Beeinträchtigung auf eine Festsetzung der Liste zurückgeht, ob sie den Rahmen des Zumutbaren überschreitet und ob es der Billigkeit entspricht, dafür Entschädigung zu zahlen.
„… sofern die Beeinträchtigung unter den Umständen des Falls den Rahmen des Zumutbaren nicht überschreitet und es nicht der Billigkeit entspricht, dem Betroffenen eine Entschädigung zu zahlen“ – § 200(a) des Planungs- und Baugesetzes, 5725-1965 (inoffizielle Übersetzung)
Und was gilt als zumutbar? Das Gesetz nennt weder einen Prozentsatz noch einen Betrag. Es stellt auf die „Umstände des Falls“ ab; deshalb schließt auch eine Festsetzung aus der Liste die Entschädigung nicht aus, wenn die Beeinträchtigung über das Zumutbare hinausgeht. Zahlen, die im Netz als „Schwelle“ kursieren, stehen nicht im Gesetz.
Zwei weitere Ausnahmen, kurz. Die erste, aus der Novelle Nr. 149: Ein Plan, dessen einziger Zweck der Bau eines Schutzraums (Mamad) oder eines Raums mit verbessertem Schutz in einem bestehenden Gebäude ist und der ab dem 30. November 2023 offengelegt, also für Einwendungen öffentlich ausgelegt wurde (oder ein nationaler Rahmenplan, der ab diesem Tag genehmigt wurde), gilt nicht als beeinträchtigend, vorbehaltlich der Ausnahme im Gesetz; eine Zumutbarkeitsprüfung gibt es hier nicht. Die zweite: Keine Entschädigung gibt es für ein Gebäude, das im Plangebiet errichtet wurde, oder für anderes, was dort geschah, nachdem die Bekanntmachung über die Offenlegung des Plans im Amtsblatt erschienen war. Wer nach der Offenlegung gebaut oder aufgewertet hat, wird für das Gebaute nicht entschädigt.
Unterm Strich: Eine echte Wertminderung reicht allein nicht aus. Zu prüfen ist auch, welcher Art die Festsetzung ist, die den Wert gemindert hat, und was nach der Offenlegung auf dem Grundstück gebaut wurde.
Was ist § 197A, und warum sitzt Ihnen manchmal der Bauträger gegenüber?
§ 197A des Planungs- und Baugesetzes, 2017 mit der Novelle Nr. 115 eingefügt, erlaubt der Planungsbehörde, die Offenlegung oder Genehmigung eines Plans von einer vollständigen oder teilweisen Freistellungserklärung für Anträge nach § 197 abhängig zu machen. Wer die Freistellungserklärung abgegeben hat, trägt die Zahlung ganz oder teilweise, wenn der Antrag Erfolg hat. Ist das der Bauträger des Plans, begegnen Sie im Verfahren ihm.
Was ändert das für den Eigentümer? An der Adresse des Antrags nichts: Sie reichen ihn beim örtlichen Planungsausschuss ein, und der Anspruch richtet sich gegen ihn. Was sich ändert, ist, wer Ihnen gegenübersitzt. Der Ausschuss unterrichtet denjenigen über den Antrag, der die Zahlung womöglich tragen muss, und er wird Beteiligter des Verfahrens. Das Gesetz nennt ihn den „Antragsgegner“. Wenden Sie sich deshalb nicht an den Bauträger statt an den Ausschuss, und wundern Sie sich nicht, wenn er dem Antrag entgegentritt.
Und wenn der Plan ein Pinui-Binui-Projekt auf dem Nachbargrundstück ist? Hat die Planungsbehörde den Plan von einer Freistellungserklärung abhängig gemacht und hat sie der Bauträger des Nachbarprojekts abgegeben, wird er Beteiligter des Verfahrens und steht Ihnen gegenüber. Noch etwas lohnt die Prüfung, ohne dass die Fristprüfung warten muss: In dem Gebiet, für das Sie einen Antrag erwägen, hat die Stadterneuerung bereits begonnen, und womöglich kann auch Ihr Haus daran teilnehmen.
Und bei TAMA 38? Die Bestimmungen dieses nationalen Rahmenplans zur Erdbebenertüchtigung ermächtigten in der konsolidierten Fassung, die die Planungsverwaltung im Dezember 2016 veröffentlicht hat, den örtlichen Planungsausschuss, vom Bauherrn, der die Baugenehmigung beantragt, eine Freistellungsverpflichtung für Anträge nach § 197 zu verlangen. Mehr sagt die Bestimmung nicht. Ob der Nachbar eines solchen Projekts Anspruch auf Entschädigung hat und ab wann seine Frist läuft, sind Fragen, die in jedem Einzelfall geprüft werden.
Unterm Strich: Die Freistellungserklärung bestimmt, wer am Ende zahlt. Sie ersetzt nicht den örtlichen Planungsausschuss als Adresse des Antrags.
Was geschieht nach dem Antrag, und was tun Sie, wenn der Ausschuss ablehnt?
Nach § 198 des Planungs- und Baugesetzes muss der örtliche Planungsausschuss innerhalb von 90 Tagen entscheiden, ob er dem Antrag stattgibt oder ihn ablehnt, und wenn er stattgibt, welchen Betrag er anbietet. Gegen eine vollständige oder teilweise Ablehnung legen Sie innerhalb von 45 Tagen ab Zustellung der Entscheidung Widerspruch beim Widerspruchsausschuss für Entschädigungen und Planungsmehrwertabgabe ein.
| Schritt | Wer entscheidet | Frist | Quelle |
|---|---|---|---|
| Antrag | Einzureichen bei der Geschäftsstelle des örtlichen Planungsausschusses | 3 Jahre ab Inkrafttreten des Plans | § 197 des Planungs- und Baugesetzes, 5725-1965 |
| Entscheidung über den Antrag | Der örtliche Planungsausschuss, nach Mitteilung an den Antragsgegner | 90 Tage ab Antragstellung | Planungs- und Baugesetz (Novelle Nr. 43), 5755-1995 |
| Widerspruch gegen eine vollständige oder teilweise Ablehnung | Widerspruchsausschuss für Entschädigungen und Planungsmehrwertabgabe | 45 Tage ab Zustellung der Entscheidung | Planungs- und Baugesetz (Novelle Nr. 84), 5768-2008 |
| Schiedsgutachter, nur zur Höhe | Ein Gutachter, den der Vorsitzende des Rats der Immobiliengutachter bestellt, nur mit Zustimmung von Ausschuss, Antragsteller und Antragsgegner | Anrufung innerhalb von 45 Tagen | Planungs- und Baugesetz (Novelle Nr. 84), 5768-2008 |
| Berufung gegen die Entscheidung des Widerspruchsausschusses | Verwaltungsgericht | Die Frist steht nicht in dieser Vorschrift selbst. Sie ist gesondert zu prüfen | Planungs- und Baugesetz (Novelle Nr. 84), 5768-2008 |
Und der Schiedsgutachter? Bei einem Antrag nach § 197 kommt ein Schiedsgutachter (Schamai Machria) nur in Betracht, wenn der örtliche Planungsausschuss den Anspruch anerkannt hat und nur die Höhe bestreitet, und nur, wenn Ausschuss, Antragsteller und Antragsgegner alle drei damit einverstanden sind, ihn anzurufen. Er entscheidet allein über den Betrag. Wird der Antrag ganz abgelehnt, gibt es keinen Schiedsgutachter. Es gibt den Widerspruch.
Und wer ist der „beratende Gutachter“? Im Widerspruch gegen die Ablehnung des Antrags kann der Widerspruchsausschuss verlangen, dass ein Gutachter aus der Liste der Schiedsgutachter bestellt wird; er legt dem Ausschuss ein schriftliches Gutachten vor. Die Entscheidung bleibt beim Widerspruchsausschuss, nachdem die Beteiligten zu dem Gutachten Stellung genommen haben.
Und wenn der örtliche Planungsausschuss nicht innerhalb der 90 Tage entscheidet? Diese Vorschrift selbst sagt nicht, was dann gilt. Gehen Sie deshalb weder davon aus, dass Schweigen Zustimmung bedeutet, noch davon, dass es Ablehnung bedeutet. Auch die Widerspruchsfrist lässt sich nur „aus besonderen Gründen, die schriftlich festzuhalten sind“ verlängern, durch Entscheidung des Vorsitzenden des Widerspruchsausschusses.
Unterm Strich: Der Regelfall nach einer Ablehnung ist der Widerspruch innerhalb von 45 Tagen. Der Schiedsgutachter ist ein Weg des Einvernehmens, kein Recht des Antragstellers.
Was sollten Sie zusammentragen, bevor Sie über den Antrag entscheiden?
Ein Plan, der Sie beeinträchtigt, ist planungsrechtlich nicht immer das letzte Wort. Manchmal lautet die richtige Frage, ob er sich ändern lässt; wie das geht, zeigt unser Beitrag Bebauungsplan in Israel ändern.
Nebenan wurde Pinui-Binui genehmigt. Entschädigung verlangen oder das eigene Haus auch erneuern?
Sie können beide Wege prüfen, und der eine ersetzt den anderen nicht. Ein Antrag nach § 197 betrifft das, was der Plan dem Wert der Wohnung genommen hat. Stadterneuerung betrifft das, was aus Ihrem Haus werden kann. Bei einem alten Haus ist die zweite Frage die Prüfung ebenso wert wie die erste.
Warum gerade jetzt? Ein Pinui-Binui-Plan auf dem Nachbargrundstück bedeutet, dass die Stadterneuerung in Ihrem Gebiet bereits begonnen hat: Es gibt eine genehmigte Planung, und jemand treibt sie voran. Ein altes Haus neben einem solchen Komplex muss nicht außen vor bleiben.
Der Blick gilt dem Gebiet, nicht nur dem Haus. Ein einzelnes Haus trägt ein Projekt nicht immer. Mehrere benachbarte Häuser zusammen sind bereits ein Komplex, und ein Komplex eröffnet Möglichkeiten, die ein einzelnes Haus nicht hat. 4 Richtungen, die zu prüfen sind:
Jede dieser Richtungen hängt von der Planung ab, die für das Gebiet gilt, von der Wirtschaftlichkeit und von der Genehmigung der Planungsbehörden. Deshalb steht am Anfang eine Prüfung, keine Annahme.
Und der Antrag? Er verschwindet nicht, und auch seine Frist bleibt nicht stehen. Die 3 Jahre laufen weiter, während das Haus geprüft wird; den Tag der Veröffentlichung im Amtsblatt ermitteln Sie deshalb in jedem Fall. Ob Sie den Antrag stellen, entscheiden weiterhin Sie.
Wie fangen Sie an? In unserem Machbarkeitscheck für Ihr Gebäude beantworten Sie 5 Fragen und erhalten eine erste Einschätzung, wo Ihr Haus steht. Das ist eine allgemeine Einschätzung, kein Gutachten. Und der Grundfrage, warum sich Stadterneuerung für Wohnungseigentümer lohnt, haben wir einen eigenen Beitrag gewidmet.
Unterm Strich: Ein Antrag betrifft das, was verloren ging. Stadterneuerung prüft, was aus Ihrem Haus werden kann, und beides lässt sich parallel prüfen.
Fragen und Antworten
Ich habe die Wohnung gekauft, nachdem der Plan schon genehmigt war. Kann ich Entschädigung verlangen?
Nach dem Wortlaut des Paragrafen hat Anspruch, wer „am Tag des Inkrafttretens des Plans“ Eigentümer des Grundstücks oder Inhaber eines Rechts daran war.
Deshalb werden zwei Daten nebeneinandergelegt: der Tag, an dem der Plan in Kraft trat, und der Tag, an dem Sie das Recht an der Immobilie erworben haben.
Der Plan wurde vor mehr als 3 Jahren genehmigt. Ist es für einen Antrag zu spät?
Die gesetzliche Frist beträgt 3 Jahre ab dem Inkrafttreten des Plans. Danach können Sie eine Verlängerung beantragen, auch wenn die Frist schon abgelaufen ist; das Gesetz lässt sie aber nur „aus besonderen Gründen, die schriftlich festzuhalten sind“ zu, und sie liegt im Ermessen des Innenministers. Ein Anspruch darauf besteht nicht.
Bevor Sie aufgeben, prüfen Sie noch etwas: Fällt der Oktober 2023 in die 3 Jahre, zählen die Hemmungstage nach dem Gesetz zum Krieg „Eiserne Schwerter“ (7. bis 31. Oktober 2023, in den Orten, die das Gesetz aufzählt, länger) nicht mit.
Wie viel Entschädigung gibt es für die Wertminderung der Wohnung?
Das Gesetz nennt weder einen Betrag noch einen Prozentsatz. Es regelt, wer Anspruch hat, gegen wen, bis wann und wann es trotz Beeinträchtigung keine Entschädigung gibt. Der Betrag wird für jeden Antrag im Einzelfall bestimmt: Der örtliche Planungsausschuss entscheidet, ob er dem Antrag stattgibt und welchen Betrag er anbietet, und gegen die Entscheidung ist der Widerspruch möglich.
Eine „typische“ Zahl gibt es deshalb nicht. Eine solche Zahl sagt ohne den Plan und ohne Ihre Immobilie nichts aus.
Der Bauträger hat eine Freistellungserklärung nach § 197A abgegeben. Soll ich mich direkt an ihn halten?
Nein. Der Antrag geht an den örtlichen Planungsausschuss, und der Anspruch nach dem Paragrafen richtet sich gegen ihn. Die Freistellungserklärung regelt das Verhältnis zwischen Bauträger und Ausschuss: wer die Zahlung trägt, wenn der Antrag Erfolg hat.
Für Sie bedeutet das: Der Bauträger wird als „Antragsgegner“ Beteiligter des Verfahrens und kann auch selbst Widerspruch gegen die Entscheidung des Ausschusses einlegen. Die Adresse bleibt der örtliche Planungsausschuss.
Der Ausschuss hat die Beeinträchtigung anerkannt, aber weniger angeboten, als wir verlangt haben. Geht es jetzt zum Schiedsgutachter?
Nur wenn alle einverstanden sind. Entscheidet der Ausschuss, dass eine Entschädigung in anderer Höhe als beantragt zusteht, können Ausschuss, Antragsteller und Antragsgegner gemeinsam innerhalb von 45 Tagen den Vorsitzenden des Rats der Immobiliengutachter bitten, einen Schiedsgutachter zu bestellen. Er entscheidet über die strittige Höhe.
Ohne das Einverständnis aller drei bleibt der Widerspruch beim Widerspruchsausschuss für Entschädigungen und Planungsmehrwertabgabe, innerhalb von 45 Tagen ab dem Tag, an dem Ihnen die Entscheidung zugestellt wurde.
Für das Nachbarhaus wurde Pinui-Binui genehmigt. Können wir Entschädigung nach § 197 verlangen?
Ein Pinui-Binui-Plan, der als Detailplan genehmigt wurde, wird geprüft wie jeder andere Plan, mit denselben 5 Prüfungen: Ihre Immobilie liegt im Plangebiet oder grenzt daran an, das Recht lag am Tag des Inkrafttretens bei Ihnen, der Antrag wird innerhalb von 3 Jahren gestellt, und die Beeinträchtigung gehört nicht zu denen, die das Gesetz von der Entschädigung ausnimmt. Die Höhe der Gebäude ist eine der Arten von Festsetzungen auf der Liste in § 200. Deshalb wird auch geprüft, ob die Beeinträchtigung den Rahmen des Zumutbaren überschreitet und ob es der Billigkeit entspricht, dafür zu zahlen.
Bei dieser Gelegenheit wird eine weitere Frage geprüft: ob auch Ihr Haus erneuert werden kann, allein oder als Teil des Komplexes.
5 Prüfungen zum Antrag und eine zum Haus
Ein Antrag nach § 197 beginnt mit der Prüfung von Unterlagen: dem Plan, der Planzeichnung, dem Tag der Veröffentlichung im Amtsblatt und der Eintragung der Immobilie. Mit den 5 Prüfungen können Sie selbst beginnen, in der Reihenfolge dieses Beitrags. Die Kanzlei Gottlib, eine israelische Kanzlei für Stadterneuerung, vertritt Wohnungseigentümer in Erneuerungsprojekten und prüft die zweite Frage: ob Ihr Haus erneuert werden kann und wie. Wird neben einem alten Haus ein Komplex erneuert, schauen wir auch über die Grundstücksgrenze hinaus: Wir prüfen, ob das Haus sich dem Nachbarkomplex anschließen, sich mit den Häusern nebenan zusammentun oder für sich erneuert werden kann. So arbeiten wir auch in schwierigen Komplexen, einschließlich solcher mit einem Gebäude unter Denkmalschutz.
Was erhalten Sie von uns im ersten Schritt? Schicken Sie uns die Adresse des Hauses und die Stadt, und wir melden uns mit zwei Ergebnissen: was die Planung im Gebiet für Ihr Haus zulässt und ob es einen Weg zur Erneuerung hat, allein oder als Teil eines Komplexes.
Neben Ihrem Haus wurde ein Plan genehmigt, und Sie möchten wissen, ob auch Ihr Haus erneuert werden kann? Schreiben Sie uns auf WhatsApp die Adresse des Hauses und die Stadt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
§ 197 hat Voraussetzungen und eine Frist, und beides lässt sich noch heute prüfen. Wer bei dieser Gelegenheit auch prüft, was aus seinem Haus werden kann, entscheidet und kommt sicher zum Abschluss.
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