Соглашение нон-шоп: что нужно знать до подписания

Это обязательство не вести переговоры и не заключать других договоров об организации владельцев квартир в доме, а также никак иначе не продвигать сделку городского обновления без согласия организатора проекта. Организатор хочет вложить время и средства в поиск застройщика и в сбор необходимого большинства, поэтому просит владельцев на ограниченный срок воздержаться от других контактов. Но бывает, что владельцы берут на себя одностороннее обязательство, которое связывает их надолго: выйти из него потом трудно, а последствия заранее неясны. Поэтому до подписания такого документа, как и любого документа с участниками этого рынка, посоветуйтесь с адвокатом, который представляет владельцев квартир в проектах городского обновления.

Прежде чем собрать первую подпись под соглашением нон-шоп, организатор обязан созвать владельцев квартир и всё объяснить. На собрании он рассказывает, в чём суть соглашения и каковы основные положения закона; действует ли он от имени застройщика; какой гонорар получит за продвижение проекта (насколько это известно на тот момент); есть ли у него личная заинтересованность в сделке; действует ли от его имени кто-то из владельцев квартир в доме. Он также сообщает сведения об Управлении по городскому обновлению, об уполномоченном по обращениям жильцов и о городской дирекции по обновлению, если она есть в городе, а если об этом попросят не менее 20% участников собрания, соглашение переводят на амхарский, русский или арабский. Обязанность созвать собрание считается выполненной, когда соблюдены все условия: о собрании и его дате сообщили не менее чем за 7 дней; объявление вывесили на видном месте на доме или внутри него; пришли не менее 40% владельцев квартир; составили протокол с датой собрания и передали его владельцам. Квартиры социального жилья (диюр цибури) в этот подсчёт не входят. В доме на 17 квартир и больше достаточно 40% в сумме за два собрания, если на первом было не менее 30% владельцев, а на втором не менее 20%.

• сведения об организаторе;
• дата подписания и определяющая дата, от которой закон отсчитывает сроки;
• оговорка о том, что условия для владельцев квартир определяются в сделке городского обновления с выбранным застройщиком, а вовсе не в соглашении нон-шоп;
• обязательства организатора: найти застройщика, способного реализовать проект, и добиваться подписания договора с остальными владельцами квартир в доме;
• обязательство действовать в интересах владельцев лояльно, честно и общепринятым образом;
• действует ли организатор от имени застройщика (как было раскрыто на собрании);
• есть ли у организатора личная заинтересованность в сделке (тоже как на собрании);
• срок действия соглашения (подробнее ниже);
• как обратиться к уполномоченному по обращениям жильцов в сфере городского обновления.

• Конфиденциальность: сведения, полученные от владельца квартиры или его представителя, организатор не раскрывает и не использует без согласия владельца, кроме случаев, когда раскрыть их требует закон или решение суда.
• Добросовестность: организатор действует в интересах владельцев лояльно, честно, общепринятым образом, умело и разумно, и передаёт им всю существенную информацию о сделке, в том числе о том, действует ли он от имени застройщика и кто из соседей уже подписал соглашение. Запрошенные сведения он передаёт как можно скорее и не позднее 7 дней с момента запроса. Если у него, у его родственника или у компании, которую они контролируют, есть личная заинтересованность в сделке, подписывать соглашение он вправе только после того, как раскрыл её владельцу и получил его письменное согласие.
• Что я подписываю: до подписания организатор объясняет суть договора и его правовые последствия, а затем передаёт владельцам экземпляр договора вместе с протоколом собрания.

Соглашение действует 6 месяцев с определяющей даты. Если за эти 6 месяцев организатор подписал соглашения нон-шоп с нужной долей владельцев, срок продлевается до 18 месяцев: не менее 50% владельцев в доме до 16 квартир; не менее 40% или не менее 8 владельцев (что больше) в доме на 17 квартир и больше; не менее 35% в доме на 36 квартир и больше. Если в течение 18 месяцев организатор заключил договор об организации сделки пинуй-бинуй не менее чем с 67% владельцев квартир в доме или его застройщик подписал сделки пинуй-бинуй с владельцами, подписавшими нон-шоп в этих долях, срок продлевается до 24 месяцев. Если в течение 24 месяцев орган планирования принял к рассмотрению поданный организатором план сноса дома и строительства нового, соглашение действует до истечения 4 лет с даты приёма плана, но только когда план позволяет выдать разрешение на строительство или на использование. А если в эти 4 года план депонировали, то есть выставили для возражений, срок продлевается до 5 лет с даты его приёма.

ТАМА 38 — государственный план укрепления старых домов против землетрясений. Соглашение нон-шоп в сделке об укреплении здания действует 6 месяцев с определяющей даты. Если за эти 6 месяцев организатор подписал соглашения нон-шоп с нужной долей владельцев, срок продлевается до 12 месяцев: не менее 50% владельцев в доме до 16 квартир; не менее 40% или не менее 8 владельцев (что больше) в доме на 17 квартир и больше. Если в течение 12 месяцев организатор подписал соглашения не менее чем с 80% владельцев квартир в доме или его застройщик заключил сделки об укреплении не менее чем с 33% владельцев квартир в доме, подписавших соглашения нон-шоп, срок продлевается до 18 месяцев. А если в течение 18 месяцев местная комиссия по планированию и строительству приняла поданную организатором заявку на разрешение на строительство, соглашение действует 36 месяцев.

Любое условие, которое отступает от закона не в пользу владельца квартиры, ничтожно: например, срок эксклюзивности длиннее установленного законом. Норма императивная, то есть договориться иначе в ущерб владельцам стороны не могут. А если социальное жильё составляет в доме не более 40% квартир, пороговые доли для продления срока считают только по квартирам, которые к социальному жилью не относятся.