Дом, подлежащий сохранению (мивне ле-шимур), — это здание, за которым орган планирования признал историческую, национальную, архитектурную или археологическую ценность. Это может быть один дом, группа домов или только часть дома вместе с ближайшим окружением. Пример: старый жилой дом в центре города, который городской план сохранения отметил как объект сохранения. С того дня, как на него распространяется план сохранения, это уже не обычный дом: его нельзя снести или перестроить, как любой другой, а всякое изменение, для которого нужно разрешение на строительство, делают только по действующему для него плану сохранения.
Так можно ли вообще провести в таком доме городское обновление? Зависит от пути, и для каждого ответ свой. Программа «Шакед», которая заменила ТАМА 38, такой дом исключает и оставляет ему один путь: дом укрепляют на месте, а права на строительство реализуют на другом участке. Государственный план укрепления старых домов против землетрясений (ТАМА 38) утратил силу, но и пока он действовал, его вариант сноса и нового строительства на такой дом не распространялся. В проектах расселения и застройки (пинуй-бинуй) сносить его незачем, и логика похожая: дом сохраняют и укрепляют на месте, а права на строительство переносят на другой участок. Что владельцы квартир могут получить сверх этого, зависит от экономики проекта. Всё это делается по плану сохранения и с одобрения органов планирования. Решает план сохранения вашего дома, а не единое правило для всей страны.
А если сохранению подлежит не ваш дом, а соседний? Тогда эта статья тоже для вас. От того, что разрешено в сохраняемом доме, зависит, каким будет весь комплекс, — об этом раздел о старом доме рядом с сохраняемым.
В домовом чате в WhatsApp это обычно звучит иначе. Один сосед пишет: «Дом под охраной, обсуждать нечего». Другой рассказывает, что застройщик пообещал ему всё уладить. Оба пропускают один и тот же документ. Сначала картина в цифрах, потом подробности.
Как узнать, внесён ли ваш дом в перечень объектов сохранения?
Проверяют по документам мэрии и Управления планирования. Закон обязывает каждый муниципалитет создать комиссию по сохранению объектов, и она составляет перечень объектов на своей территории, достойных сохранения. По закону в перечне указано, почему дом достоин сохранения, какие преобразования в нём допустимы, кто его собственники и обладатели прав на него. Вам важен средний пункт: допустимые преобразования.
Источники, которые можно открыть сегодня:
А если план ещё не утверждён? Статус действует и тогда. Чтобы вывести дом из программы «Шакед», достаточно депонированного плана сохранения, утверждённого перечня объектов сохранения или уведомления о подготовке такого плана (уведомление по статьям 77 и 78 Закона о планировании и строительстве), а комиссия уже на стадии подготовки вправе наложить на дом временные ограничения. Такие ограничения вводят только на определённый срок. Когда план сохранения депонируют, закон требует лично уведомить об этом собственников и фактических владельцев.
Главное: «ещё не утвердили» не значит «мы свободны». Проверьте, что записано о доме сегодня.
Чем обычное сохранение отличается от строгого?
В законе этого различия нет. Оно записано в городском плане сохранения. Закон о планировании и строительстве не знает степеней сохранения. Он лишь позволяет плану сохранения определить, как дом разрешено использовать и какая дополнительная застройка в нём допустима. Степени каждый город устанавливает сам.
Так это выглядит в Тель-Авиве-Яффо, по пояснениям мэрии к её плану сохранения (2650Б). В доме с «обычным сохранением» дополнительные права на строительство можно реализовать на самом доме, если получены согласования. В доме с «сохранением со строгими ограничениями» всё наоборот, и мэрия формулирует это так:
«В этих зданиях запрещена любая дополнительная застройка, если в плане не указано иное» — мэрия Тель-Авива-Яффо, словарь терминов, сохранение зданий и объектов (дата обращения: 12 ноября 2026 г.), неофициальный перевод
Взамен тот же план позволяет перенести права, которые нельзя использовать, на другой участок. Это верно для Тель-Авива-Яффо. В другом городе действует его собственный план сохранения, и слова «обычное» и «строгое» могут означать там другое или не встречаться вовсе.
Главное: степень сохранения смотрят в плане и в карточке объекта вашего дома, а не судят по тому, как принято в другом городе.
Можно ли провести пинуй-бинуй в доме, подлежащем сохранению?
Да, по плану сохранения, и сносить дом незачем. В комплексе пинуй-бинуй такой дом сохраняют и укрепляют на месте, а права на строительство переносят на другой участок. Логика та же, что в программе «Шакед»: существующее здание сохраняют, а права переносят. Пинуй-бинуй проводят по детальному плану. Для дома, подлежащего сохранению, такой план должен согласоваться с планом сохранения или изменить его, а это решение органа планирования, не застройщика и не ваше. Исключение сохраняемых домов, записанное в программе «Шакед», относится только к ней. Отправная точка в законе — вот эта фраза:
«Собственник или фактический владелец объекта, предназначенного для сохранения, желающий изменить объект или использовать его, вправе делать это только в соответствии с положениями плана сохранения» — Закон о планировании и строительстве 1965 г., Четвёртое приложение, статья 7(а), неофициальный перевод
Что это значит на деле? Пока план сохранения действует и не разрешает снос, план обновления может включить дом только при условии, что он остаётся на месте. Есть планы обновления, где прямо записано: сохраняемый дом не сносят, а дополнительные площади он получает по документальному досье дома (тик тиуд). В таком комплексе новые дома строят рядом, а ваш сохраняют и укрепляют.
Что могут получить владельцы квартир в сохраняемом доме? Если проект экономически оправдан, они выигрывают от сохранения и укрепления дома. Среди прочего:
Это список возможного, а не список того, что положено. Сохранение стоит очень дорого: укрепление дома, восстановление фасадов, документальное досье, инженерные решения. Поэтому всё из списка, и особенно дополнительные квартиры, зависит от окупаемости и рентабельности проекта и от того, что утвердят органы планирования.
А где строят: рядом с сохраняемым домом или над ним? Это зависит от режима сохранения дома и от самого участка:
А при строгом сохранении? Там построить башню над домом, как правило, нельзя. Строят вплотную к нему, если на участке есть место, или переносят права на строительство на другой участок.
Почему же башню не строят над каждым сохраняемым домом? Потому что это сложно и очень дорого. Чтобы поставить башню над сохраняемым домом, нужны инженерные решения, например глубокий фундамент вокруг старого здания, и при этом его нельзя повредить. Поэтому такие проекты доходят до стройки в основном там, где земля стоит очень дорого.
А кто решает? Органы планирования, то есть местная или окружная комиссия по планированию и строительству, в зависимости от плана. Комиссия по сохранению при мэрии составляет перечень объектов и даёт рекомендации, и она вправе этот перечень менять. Ни один из этих органов не застройщик. Поэтому обещание «мы выведем дом из перечня» — это обещание чужого решения.
Главное: в пинуй-бинуй сносить сохраняемый дом незачем. Его сохраняют и укрепляют, а права на строительство переносят. Всё остальное зависит от экономики проекта, плана сохранения и органов планирования. То, о чём договорились, записывают в договоре, с условием на случай, если план не утвердят.
Что программа «Шакед» разрешает дому, подлежащему сохранению?
Одно: укрепить дом на месте, а права на строительство, которые оплачивают укрепление, реализовать на другом участке. По поправке № 139 к Закону о планировании и строительстве, которая создала программу «Шакед», действуют 2 условия одновременно. План не увеличивает разрешённую площадь застройки на участке самого дома и не содержит положений, противоречащих сохранению. Отсюда следует: предложение надстроить этажи над сохраняемым домом «по обычной программе „Шакед“» с законом не согласуется.
Условия, предельные объёмы и сроки всех вариантов программы «Шакед» мы разобрали в отдельной статье.
Какой путь открыт дому, подлежащему сохранению, а какой закрыт?
| Что хотят сделать | Разрешено, запрещено или при условии | Источник |
|---|---|---|
| Пинуй-бинуй: комплекс, в котором есть сохраняемый дом | При условии. Любое изменение дома, включая пристройку или строительство над ним, возможно только по плану сохранения и с одобрения органа планирования. Пока план не разрешает снос, дом остаётся на месте | Закон о планировании и строительстве 1965 г., Четвёртое приложение |
| Программа «Шакед»: надстройка этажей над самим домом | Запрещено. Дом, подлежащий сохранению, исключён | Закон о планировании и строительстве (поправка № 139) 2022 г. |
| Программа «Шакед»: укрепление на месте, права на строительство на другом участке | При условии. Без увеличения площади застройки на вашем участке и без противоречия сохранению | Закон о планировании и строительстве (поправка № 139) 2022 г. |
| ТАМА 38 (утратила силу): снос и новое строительство | Запрещено. Вариант не распространялся на здания, предназначенные для сохранения | ТАМА 38, сводная редакция Управления планирования, декабрь 2016 г. |
| ТАМА 38 (утратила силу): дополнительная застройка | При условии. Только если она согласуется с планом, который действует для сохраняемого здания | ТАМА 38, сводная редакция Управления планирования, декабрь 2016 г. |
| Ремонт или изменение, для которого нужно разрешение на строительство | При условии. Только по положениям плана сохранения | Закон о планировании и строительстве 1965 г., Четвёртое приложение |
| Изменения внутри квартиры | Зависит от плана. Подчиняется плану сохранения, только если он прямо это установил | Закон о планировании и строительстве 1965 г., Четвёртое приложение |
Куда переходят права на строительство (перенос прав)?
На другой участок: внутри самого комплекса или за его пределами. Перенос прав на строительство (ниюд зхуйот) — не право, которое закон даёт каждому сохраняемому дому. В комплексе пинуй-бинуй права могут перейти от сохраняемого дома к новым домам комплекса, а иногда и на участок за его пределами. В обоих случаях это оформляют планом — в тех рамках, которые допускает план сохранения, и с одобрения органов планирования. Сама идея давняя: ещё ТАМА 38 в изменении № 3 позволяла органу планирования утвердить план, который добавляет права на другом участке, чтобы оплатить укрепление, при соблюдении всех условий сразу. Среди них были заключение оценщика о стоимости укрепления в сравнении со стоимостью прав и расположение обоих участков в одном муниципалитете. Как планирование и права на строительство связаны с налогом на улучшение (этель ашбаха), объясняет страница о планировании и налоге на улучшение.
Так это устроено в Тель-Авиве-Яффо, по данным страницы мэрии о переносе прав на строительство по плану сохранения 2650Б (дата обращения: 12 ноября 2026 г.). Права, которые нельзя использовать в доме со строгим сохранением, переходят на «принимающий участок». Перенос оформляют отдельным планом в компетенции местной комиссии, а главное условие — обязательство собственников провести ремонт по указаниям отдела сохранения. Объём прав считают по остатку неиспользованных прав на участке с добавлением поощрительных надбавок. Страница мэрии не определяет, как полученное за перенос делится между владельцами квартир в многоквартирном доме. Это определяет договор.
3 вопроса до подписания договора, который опирается на перенос прав: кто ищет принимающий участок? Кто платит за само сохранение? И что будет, если план для принимающего участка не утвердят?
Главное: права могут перейти к новым домам комплекса или на участок за его пределами. Что разрешено в вашем доме и куда переходят права, определяют план и органы планирования.
Ваш дом старый, а соседний подлежит сохранению. Это тупик?
Не обязательно. Если смотреть на комплекс целиком, сохраняемый дом может стать частью решения. Легко решить, что сохраняемый дом закрывает дорогу всей улице. Но в пинуй-бинуй он остаётся на месте, его сохраняют и укрепляют, а права на строительство, которые нельзя реализовать на нём, могут перейти на другой участок. В плане, который охватывает оба дома, и если органы планирования его утвердят, этим другим участком может оказаться и ваш.
Что меняется, когда комплекс планируют вместе?
А кто собирает такой комплекс? Владельцы квартир, когда они объединяются: сохраняемый дом и дома рядом с ним. Комплекс, в котором есть сохраняемый дом, сложнее обычного. Поэтому его проверяют как один комплекс, а не дом за домом.
Главное: сохраняемый дом на улице не обязательно закрывает обновление для соседних домов. Проверяют весь комплекс, а не каждый дом по отдельности.
Что разрешено при ремонте и что такое документальное досье?
Любое изменение, для которого нужно разрешение на строительство, делают только по плану сохранения. Изменение внутри квартиры, которое не затрагивает внешний вид дома, подчиняется плану, только если он прямо это установил. Поэтому ответ на вопрос «можно ли мне делать ремонт?» записан в положениях плана вашего дома.
Документальное досье — термин мэрий и планов, а не закона. По определению мэрии Тель-Авива-Яффо, это документ, который описывает здание, содержит исторические, архитектурные и инженерные сведения и служит основой для работы с ним. Есть планы, которые без такого досье не допускают ни одного разрешения на строительство в сохраняемом здании, а дополнительную застройку разрешают только по его выводам. Если ваш план требует досье, оно идёт раньше любого разговора о дополнительных площадях.
Главное: прежде чем нанимать подрядчика, прочитайте, что план сохранения говорит о доме снаружи и о квартире внутри.
А если сохранение снизило стоимость квартиры?
Закон признаёт, что план сохранения может дать основание требовать компенсацию по статье 197 Закона о планировании и строительстве. Но рассчитывать на эти деньги наверняка нельзя. Сам закон предусматривает 3 сценария:
То есть и успешное требование может привести к отмене статуса сохранения, а не обязательно к деньгам. Срок подачи требования ограничен, а все условия мы разобрали в материале о статье 197.
Главное: прежде чем требовать, решите, чего вы хотите добиться: компенсации или дома без статуса сохранения. Требование может привести и к тому, и к другому.
4 проверки до подписания договора с застройщиком: шаг за шагом
Что проверить, прежде чем брать на себя обязательства?
Вопросы и ответы
Мэрия потребовала провести в доме работы по его содержанию. Мы обязаны?
Сохранение — это ещё и обязанность. Если дому грозит разрушение или под угрозой сама цель сохранения, комиссия по сохранению вправе потребовать от собственников провести работы в срок, который она установит. При реальной угрозе разрушения, если собственники работы не провели, муниципалитет вправе сам выполнить необходимые работы и взыскать расходы с собственников, если только не решил взять их на себя.
Если работы не выполнены в срок и есть опасение, что сохранение будет сорвано, закон позволяет муниципалитету даже экспроприировать объект с одобрения окружной комиссии и после того, как собственникам дали возможность изложить свои доводы. Требование о содержании и экспроприацию можно обжаловать в специальной апелляционной комиссии, а её решение можно оспорить в суде по административным делам.
Есть ли для дома, подлежащего сохранению, освобождение от налога на улучшение?
Общего освобождения нет. Закон устанавливает гораздо более узкое правило: если план сохранения отменён или изменён, компенсация не выплачивалась, а недвижимость вернулась к прежнему назначению, тот, кто был обладателем права и при утверждении сохранения, и при его отмене, не платит налог на улучшение из-за этой отмены.
И ещё одно: закон разрешает местной комиссии тратить поступления от налога на улучшение и на расходы по сохранению. Она вправе это делать, но не обязана.
Застройщик предлагает нам ТАМА 38. Это применимо к дому, подлежащему сохранению?
Сначала спросите, на основании какого плана. ТАМА 38 утратила силу: по данным Управления планирования, последним днём, в том числе для муниципалитетов с продлением, было 18 мая 2026 г. Поэтому попросите застройщика показать план, на который он опирается сегодня.
Но и пока ТАМА 38 действовала, её вариант сноса и нового строительства не распространялся на здания, предназначенные для сохранения, а дополнительная застройка допускалась, только если согласовывалась с планом, действующим для такого здания. План сохранения и здесь идёт первым.
Мы слышали, что для города готовят план сохранения. Как узнать, попал ли в него наш дом?
План сохранения может предложить местная комиссия, а также заинтересованное лицо, например муниципалитет или собственник земли. Уже на стадии подготовки, в уведомлении по статьям 77 и 78 Закона о планировании и строительстве, на дома, отмеченные в плане, можно наложить временные ограничения, и такие ограничения вводят только на определённый срок.
Когда план сохранения депонируют, закон требует лично уведомить собственников и фактических владельцев недвижимости в его границах. До тех пор сверяйтесь с городским перечнем объектов сохранения и сайтом Управления планирования и не ждите письма.
Мы собираемся купить квартиру в доме, подлежащем сохранению. Что проверить заранее?
Те же документы, которые проверил бы владелец квартиры. Ограничения ложатся на того, кто домом владеет, будь то собственник или фактический владелец, поэтому они будут действовать и для вас. Прочитайте положения плана сохранения: какая дополнительная застройка и какое использование разрешены и подчиняются ли плану изменения внутри квартиры.
Спросите также, требовала ли комиссия по сохранению от собственников работы по содержанию, которые ещё не выполнены. И выясните, что сказано в перечне объектов сохранения о допустимых преобразованиях в доме. Именно эта строка определяет, что с ним можно будет сделать в будущем.
Наш дом не подлежит сохранению, а примыкающий к нему — подлежит. Можно ли провести у нас пинуй-бинуй?
Сначала проверяют, что план сохранения говорит о вашем участке: сохранение может распространяться и на ближайшее окружение дома. Затем проверяют, какие планы действуют для самого вашего участка.
Если оба дома входят в один комплекс, сохраняемый дом сохраняют и укрепляют на месте, а права на строительство реализуют на соседних участках — по плану и с одобрения органов планирования. Поэтому проверку начинают с обоих домов сразу.
Дом, подлежащий сохранению: решение начинается с одного документа
Дом, подлежащий сохранению, не лишён будущего, но и обещать в нём что угодно нельзя. Что для него открыто, записано в городском плане сохранения, и тот, кто его прочитал, знает, какое предложение застройщика опирается на действующий план, а какое зависит от решения, которого ещё нет. В адвокатском бюро «Готлиб» мы представляем владельцев квартир в проектах городского обновления: читаем план, который действует для дома, проверяем, по какому пути идёт предложение, и составляем договор так, чтобы условия для владельцев не держались на допущении. Мы смотрим и за границы участка. Когда сохраняемый дом выглядит тупиком, мы проверяем его вместе с домами вокруг и ищем решение для комплекса: дом сохраняют, а права на строительство реализуют рядом, если это допускает планирование. Так мы работаем и в сложных комплексах.
Первый шаг простой: найдите строку своего дома в перечне объектов сохранения и прочитайте, что в ней написано.
Ваш дом подлежит сохранению или в вашем комплексе есть такой дом, и вы хотите понять, какое решение для вас открыто? Напишите нам в WhatsApp адрес дома или комплекса и название города, и в ответ вы получите две проверки: что разрешает план сохранения и что открывается, если смотреть на комплекс целиком. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Статус сохранения показывает, где записан ответ: в городском плане сохранения. Кто прочитал его до подписания, принимает решение о своём доме со спокойной душой.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.