Статья 197 Закона о планировании и строительстве позволяет владельцу недвижимости требовать компенсацию, если утверждённый план нанёс ущерб его объекту. План застройки (ТАБА) — документ, который определяет, что разрешено строить на каждом участке: сколько этажей, для какого использования, где пройдёт дорога. Пример: утвердили план расселения и застройки (пинуй-бинуй), который разрешает жилые башни на участке рядом с вашим домом, или план, который расширяет дорогу вплотную к нему, и квартира сегодня стоит меньше, чем до утверждения. Это снижение стоимости квартиры, и эта статья даёт способ потребовать за него компенсацию у местной комиссии по планированию и строительству.
«Если недвижимости, расположенной в границах плана или граничащей с ними, нанесён ущерб планом, но не путём изъятия, тот, кто в день вступления плана в силу был собственником недвижимости или обладателем права на неё, вправе получить компенсацию от местной комиссии…» — статья 197 Закона о планировании и строительстве 1965 г. (неофициальный перевод)
Значит, компенсация положена при любом снижении стоимости квартиры? Нет. Статья действует, только когда одновременно выполнены несколько условий, и даже тогда закон в части случаев компенсацию исключает. До подачи требования проверяют 5 вещей:
Итог: статья 197 — упорядоченная процедура с условиями. Кто пострадал от шума, пыли или разрешения на строительство, а не от плана, скорее всего, под неё не подпадает.
А если рядом с вами утвердили именно пинуй-бинуй? Тогда вопросов два, а не один. Первый — положена ли вам компенсация; на него отвечают 5 проверок. Второй — может ли обновиться и ваш дом; ему посвящён раздел перед вопросами и ответами.
Искали другую статью 197? В Указе о муниципалитетах статья с номером 197 обязывает муниципалитет заключать договоры через открытый тендер и с компенсацией не связана. В Законе о недвижимости статьи с таким номером нет вовсе. Кто ищет её в связи со снижением стоимости квартиры, имеет в виду Закон о планировании и строительстве.
А для тех, кого статья касается, вот вся процедура в 4 числах.
Все 4 числа взяты из Закона о планировании и строительстве 1965 г. в том виде, в каком он опубликован и изменён в официальном вестнике законов (Решумот). Редакция сверена 12 ноября 2026 г.
Компенсация по статье 197: за какой ущерб можно требовать, а за какой нет?
Проверка 1: план, а не стройка. Статья даёт компенсацию за ущерб, который стоимости недвижимости наносит сам план. В законе сказано «нанесён ущерб планом», а «план» в законе — это план органов планирования: общегосударственный, окружной, местный или детальный.
Что остаётся за рамками? Шум, пыль и перекрытые проезды во время работ не дают основания по этой статье. Разрешение на строительство, которое получил сосед, тоже не план, как и любое другое решение муниципалитета. Кто пострадал от них, должен искать другие пути.
А изъятие? Статья действует, когда ущерб нанесён «не путём изъятия». Изъятие земли (афкаа) и налог на улучшение (этель ашбаха) — отдельные процедуры, у каждой свои правила. По налогу на улучшение мы сопровождаем владельцев недвижимости, подробности на странице «Планирование и налог на улучшение».
Итог: сначала выясняют, что именно снизило стоимость квартиры. Если ответ — утверждённый план, переходят к следующей проверке.
Кто вправе требовать компенсацию, в том числе когда план рядом с домом, а не на его участке?
Тот, чья недвижимость находится в границах плана или граничит с ними и кто обладал правом на неё в день вступления плана в силу. Значит, требовать может и владелец соседнего участка, если этот участок граничит с территорией плана.
Проверка 2: расположение объекта. Условие, чтобы недвижимость находилась в границах плана или граничила с ними, появилось в законе с поправкой 1982 года. Объект в одной-двух улицах от границы плана под формулировку статьи не подпадает, даже если ему закрыли вид.
А что значит «граничит»? Сама статья этого не определяет. Когда ваш участок отделяет от границы плана дорога или пешеходная дорожка, вопрос решают по обстоятельствам дела, и заранее предполагать ответ нельзя.
Проверка 3: право было вашим. Право на компенсацию имеет тот, кто был собственником недвижимости или обладателем права на неё «в день вступления плана в силу». Тот, кто купил квартиру уже после вступления плана в силу, — не тот, о ком говорит закон.
А к кому обращают требование? К местной комиссии по планированию и строительству. Это верно и для общегосударственного плана, и для плана, за которым стоит застройщик. О застройщике расскажем ниже.
Итог: здесь всё решают два факта. Где проходит граница плана и кому принадлежала недвижимость в день, когда он вступил в силу.
До какого срока подают требование по статье 197 и с какого дня его считают?
В течение 3 лет со дня вступления плана в силу: так установлено Законом о планировании и строительстве 1965 г. Срок не считают ни со дня, когда начали строить, ни со дня, когда вы почувствовали ущерб.
«Требование о компенсации подаётся в канцелярию местной комиссии в течение трёх лет со дня вступления плана в силу…» — статья 197 Закона о планировании и строительстве 1965 г. в редакции поправки № 43 (1995 г.) (неофициальный перевод)
Проверка 4: срок. Кто ждёт, пока вырастут башни или расширят дорогу, рискует обнаружить, что срок уже истёк. Между утверждением плана и началом стройки могут пройти годы, и всё это время часы идут.
С какого именно дня считают? По статье 119 Закона о планировании и строительстве план вступает в силу через 15 дней после публикации объявления о его утверждении в Решумот или в газете, смотря какая публикация позже. Закон добавляет, что для требования о компенсации «определяющей датой» служит дата публикации в Решумот. День публикации в Решумот всегда раньше дня вступления в силу, поэтому считают от более ранней даты: дня публикации в Решумот. Для общегосударственных планов и планов, утверждённых по специальным законам, день вступления в силу проверяют отдельно.
А если срок прошёл? Закон позволяет министру внутренних дел продлить его, даже после истечения, но только «по особым причинам, которые будут записаны». Продление зависит от его усмотрения, и это не право. Заранее на него не рассчитывают.
А война? Закон о продлении сроков, принятый из-за войны «Железные мечи», приостановил и этот срок: дни с 7 по 31 октября 2023 г. в 3 года не входят. В населённых пунктах линии противостояния и приграничья сектора Газа, которые перечисляет закон, и на территории, граничащей с ними, пауза длиннее. Если ваши 3 года захватили октябрь 2023 года, проверяют, сколько дней прибавилось.
Итог: срок — факт, который можно вычислить. Найти нужно одну дату: день публикации в Решумот объявления об утверждении плана.
Как самому проверить, не истёк ли срок: 4 шага
Итог: после этих 4 шагов вы знаете, идут ли ваши часы и с какого дня. Сам последний день считают по документам, а не по памяти.
Когда компенсации нет, хотя план снизил стоимость квартиры?
Когда ущерб вызван положением одного из видов, перечисленных закрытым списком в статье 200 Закона о планировании и строительстве, не выходит за пределы разумного и платить за него компенсацию было бы несправедливо. Все 3 условия должны выполняться вместе. Нет хотя бы одного, и освобождение не действует.
Проверка 5: исключения. В списке закона 11 видов положений. Среди них: изменение условий использования земли в зоне, расстояния между зданиями, высота и форма зданий, ограничение способов использования зданий, обязанность устроить парковку или убежище. Высота зданий — один из видов в этом списке. Поэтому, когда план, разрешивший башни на соседнем участке, снизил стоимость квартиры, проверяют 3 вещи: вызван ли ущерб положением из списка, выходит ли он за пределы разумного и справедливо ли платить за него компенсацию.
«…при условии, что ущерб не выходит за пределы разумного в обстоятельствах дела и платить пострадавшему компенсацию было бы несправедливо» — статья 200(а) Закона о планировании и строительстве 1965 г. (неофициальный перевод)
А что считается разумным? Закон не называет ни процента, ни суммы. Он устанавливает критерий «обстоятельств дела», поэтому даже положение из списка не исключает компенсацию, когда ущерб выходит за пределы разумного. Цифры, которые ходят по интернету как «порог», в законе не записаны.
Ещё два исключения, коротко. Первое, введённое поправкой № 149: план, единственная цель которого — строительство защитной комнаты (мамад) или комнаты с усиленной защитой в существующем здании, депонированный, то есть выставленный для возражений, начиная с 30 ноября 2023 г. (или общегосударственный генеральный план, утверждённый с того же дня), не считается наносящим ущерб, с оговоркой, предусмотренной законом, и критерия разумности здесь нет. Второе: компенсацию не платят за здание, возведённое в границах плана, и за всё иное, сделанное там после того, как объявление о депонировании плана вышло в Решумот. Кто строил или улучшал объект после депонирования, компенсацию за построенное не получит.
Итог: реального снижения стоимости самого по себе недостаточно. Проверяют ещё, к какому виду относится положение, нанёсшее ущерб, и что построено на объекте после депонирования.
Что такое статья 197А и почему вашим оппонентом иногда становится застройщик?
Статья 197А Закона о планировании и строительстве, добавленная в 2017 году поправкой № 115, позволяет органу планирования поставить условием депонирования или утверждения плана обязательство о возмещении (ктав шипуй), полное или частичное, на случай требований по статье 197. Тот, кто предоставил такое обязательство, заплатит всю сумму или её часть, если требование удовлетворят. Когда это застройщик, продвигающий план, именно с ним вы встретитесь в процедуре.
Что это меняет для владельца недвижимости? Адресат требования не меняется: его подают в местную комиссию, и право на компенсацию возникает по отношению к ней. Меняется ваш оппонент. Комиссия сообщает о требовании тому, кому, возможно, придётся платить, и он становится стороной процедуры. Закон называет его «ответчиком». Поэтому к застройщику вместо комиссии не обращаются и не удивляются, когда он возражает против требования.
А если этот план — пинуй-бинуй на соседнем участке? Если орган планирования поставил условием плана обязательство о возмещении и предоставил его застройщик соседнего проекта, застройщик будет стороной процедуры — вашим оппонентом. И ещё одно стоит проверить, не откладывая проверку срока: в районе, где вы думаете о требовании, обновление уже началось, и, возможно, ваш дом тоже может в нём участвовать.
А в проектах по ТАМА 38? Положения этого государственного плана укрепления старых домов против землетрясений, в сводной редакции, которую Управление планирования опубликовало в декабре 2016 года, уполномочили местную комиссию потребовать от того, кто просит разрешение на строительство, обязательство о возмещении по требованиям на основании статьи 197. Это всё, что сказано в положении. Имеет ли сосед такого проекта право на компенсацию и с какого дня идёт его срок, решают в каждом случае по его обстоятельствам.
Итог: обязательство о возмещении определяет, кто заплатит в конце. Местную комиссию как адресата требования оно не заменяет.
Что происходит после подачи и что делать, если комиссия отказала?
По статье 198 Закона о планировании и строительстве местная комиссия должна в течение 90 дней решить, удовлетворить требование или отклонить, а если удовлетворить, то какую сумму она предлагает. Отказ, полный или частичный, обжалуют в апелляционной комиссии по компенсациям и налогу на улучшение (ваадат арар) в течение 45 дней со дня, когда вам вручили решение.
| Этап | Кто решает | В какой срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Подача требования | Подают в канцелярию местной комиссии | 3 года со дня вступления плана в силу | Статья 197 Закона о планировании и строительстве 1965 г. |
| Решение по требованию | Местная комиссия, после уведомления ответчика | 90 дней со дня подачи | Закон о планировании и строительстве (поправка № 43) 1995 г. |
| Жалоба на отказ, полный или частичный | Апелляционная комиссия по компенсациям и налогу на улучшение | 45 дней со дня вручения решения | Закон о планировании и строительстве (поправка № 84) 2008 г. |
| Решающий оценщик, только о сумме | Оценщик, которого назначает председатель Совета оценщиков недвижимости, только с согласия комиссии, заявителя и ответчика | Обращение в течение 45 дней | Закон о планировании и строительстве (поправка № 84) 2008 г. |
| Обжалование решения апелляционной комиссии | Суд по административным делам | В самом этом положении срок не установлен. Его проверяют отдельно | Закон о планировании и строительстве (поправка № 84) 2008 г. |
А решающий оценщик (шамай махриа)? По требованию на основании статьи 197 он возможен, только когда местная комиссия признала право на компенсацию и не согласилась с суммой, и только когда комиссия, заявитель и ответчик втроём согласны к нему обратиться. Он решает только вопрос о сумме. Когда требование отклонено полностью, решающего оценщика нет. Есть жалоба.
А кто такой «оценщик-консультант»? При жалобе на отказ апелляционная комиссия вправе попросить назначить оценщика из списка решающих оценщиков, и он подаёт ей письменное заключение. Решение остаётся за апелляционной комиссией, после того как стороны высказались о заключении.
А если местная комиссия не приняла решение за 90 дней? Само это положение не говорит, что тогда происходит. Поэтому молчание не считают ни согласием, ни отказом. Срок жалобы тоже можно продлить только «по особым причинам, которые будут записаны», решением председателя апелляционной комиссии.
Итог: после отказа обычный путь — жалоба в течение 45 дней. Решающий оценщик — путь по согласию сторон, а не право заявителя.
Что собрать, прежде чем решать, подавать ли требование?
План, который вам вредит, — не всегда последнее слово в планировании. Иногда правильный вопрос — можно ли его изменить, и об этом мы написали в статье об изменении плана застройки.
Рядом с вашим домом утвердили пинуй-бинуй. Требовать компенсацию или обновить и свой дом?
Проверить можно оба пути, и один не заменяет другой. Требование по статье 197 касается того, что план отнял у стоимости квартиры. Городское обновление — того, чем может стать ваш дом. В старом доме второй вопрос заслуживает проверки не меньше первого.
Почему именно сейчас? План пинуй-бинуй на соседнем участке означает, что обновление в вашем районе уже началось: есть утверждённый план, и есть тот, кто его продвигает. Старый дом рядом с таким комплексом не обязан оставаться в стороне.
Смотрят на район, а не только на дом. Один дом не всегда вытягивает проект. Несколько соседних домов вместе — уже комплекс, а комплекс открывает возможности, которых у отдельного дома нет. 4 направления, которые проверяют:
Каждое из направлений зависит от планов, действующих в районе, от экономики проекта и от одобрения органов планирования. Поэтому начинают с проверки, а не с предположения.
А что с требованием? Оно никуда не исчезает, и срок его не останавливается. 3 года продолжают идти, пока проверяют дом, поэтому день публикации в Решумот выясняют в любом случае. Подавать или нет, решаете вы.
С чего начать проверку? В нашей проверке перспектив дома вы отвечаете на 5 вопросов и получаете первичную оценку того, в каком положении ваш дом. Это общий ориентир, а не заключение. А о главном вопросе — чем городское обновление выгодно владельцам квартир — мы написали отдельно.
Итог: требование — о том, что отнято. Городское обновление проверяет, чем может стать ваш дом, и оба пути можно проверять параллельно.
Вопросы и ответы
Я купил квартиру, когда план уже утвердили. Могу ли я требовать компенсацию?
По тексту статьи право на компенсацию имеет тот, кто был собственником недвижимости или обладателем права на неё «в день вступления плана в силу».
Поэтому сопоставляют две даты: день вступления плана в силу и день, когда вы получили право на недвижимость.
План утвердили больше 3 лет назад. Подать требование уже нельзя?
Срок по закону составляет 3 года со дня вступления плана в силу. После него можно просить о продлении, даже когда срок уже истёк, но закон допускает его только «по особым причинам, которые будут записаны», и решает министр внутренних дел по своему усмотрению. Это не право.
Прежде чем отказаться от требования, проверяют ещё одно: если 3 года захватили октябрь 2023 года, дни паузы по закону о войне «Железные мечи» (с 7 по 31 октября 2023 г., а в населённых пунктах, перечисленных в законе, дольше) в них не входят.
Какую компенсацию получают за снижение стоимости квартиры?
Закон не называет ни суммы, ни процента. Он определяет, кто имеет право на компенсацию, от кого, до какого срока и когда компенсации нет, несмотря на ущерб. Сумму определяют по каждому требованию отдельно: местная комиссия решает, удовлетворить ли требование и какую сумму предложить, а её решение можно обжаловать.
Поэтому «типичной» цифры здесь нет. Такая цифра без плана и без вашей недвижимости ничего не значит.
Застройщик предоставил обязательство о возмещении по статье 197А. Требовать напрямую с него?
Нет. Требование подают в местную комиссию, и право на компенсацию по статье возникает по отношению к ней. Обязательство о возмещении регулирует отношения между застройщиком и комиссией: кто заплатит, если требование удовлетворят.
Для вас это означает, что застройщик будет стороной процедуры, «ответчиком», и тоже вправе обжаловать решение комиссии. Адресатом остаётся местная комиссия.
Комиссия признала ущерб, но предложила меньше, чем мы требовали. Идти к решающему оценщику?
Только если согласны все. Когда комиссия решает, что компенсация положена в иной сумме, чем заявлена, комиссия, заявитель и ответчик вправе вместе, в течение 45 дней, обратиться к председателю Совета оценщиков недвижимости с просьбой назначить решающего оценщика. Он разрешит разногласие о сумме.
Без согласия всех троих путь один: жалоба в апелляционную комиссию по компенсациям и налогу на улучшение в течение 45 дней со дня, когда вам вручили решение.
В соседнем доме утвердили пинуй-бинуй. Можно ли требовать компенсацию по статье 197?
План пинуй-бинуй, утверждённый как детальный план, проверяют как любой другой, по тем же 5 проверкам: ваша недвижимость находится в границах плана или граничит с ними, право было вашим в день вступления плана в силу, требование подано в течение 3 лет, а ущерб не относится к тем видам, за которые закон компенсацию не даёт. Высота зданий — один из видов положений в списке статьи 200. Поэтому проверяют и то, выходит ли ущерб за пределы разумного и справедливо ли за него платить.
Заодно проверяют ещё один вопрос: может ли обновиться и ваш дом — сам по себе или в составе комплекса.
5 проверок по требованию и одна — по дому
Требование по статье 197 начинается с проверки документов: плана, чертежа, дня публикации в Решумот и регистрации объекта. 5 проверок можно начать самостоятельно, в том порядке, в каком они идут в статье. Адвокатское бюро «Готлиб» представляет владельцев квартир в проектах городского обновления и проверяет второй вопрос: может ли ваш дом обновиться и как. Когда рядом со старым домом обновляется комплекс, мы смотрим и за границы участка: проверяем, может ли дом присоединиться к соседнему комплексу, объединиться с соседними домами или обновиться сам. Так мы работаем и в сложных комплексах, включая те, где есть дом, подлежащий сохранению.
Что вы получите от нас на первом этапе? Пришлите нам адрес дома и город, и мы пришлём вам результаты двух проверок: что планирование в районе позволяет вашему дому и есть ли у него путь к обновлению — самостоятельно или в составе комплекса.
Рядом с вашим домом утвердили план, и вы хотите знать, может ли обновиться и он? Напишите нам в WhatsApp адрес дома и город. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
У статьи 197 есть условия и есть срок, и то и другое можно проверить сегодня же. Кто заодно проверяет, чем может стать его дом, принимает решение со спокойной душой.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.