Что происходит с пострадавшим домом и кто решает, что к нему применяется закон?
Закон о восстановлении после военного ущерба путём городского обновления 2026 г. (далее — Закон о восстановлении) позволяет правительству Израиля своим постановлением объявить территорию зоной восстановления и обновления. С этого момента она считается также объявленным комплексом расселения и застройки (пинуй-бинуй), то есть сноса старых домов и нового строительства на их месте, и восстанавливают её как единый проект. Отправная точка — разрушенное здание: дом, которому причинён военный ущерб по смыслу Закона о налоге на имущество и компенсационном фонде 1961 г. и о котором городской инженер установил, что из-за этого ущерба он разрушен или подлежит сносу. Правительство объявляет зону только по рекомендации межведомственной консультативной группы во главе с директором Управления планирования и только если признает, что продвижение или осуществление проекта городского обновления на этой территории оправданно. Объявить зону можно и без разрушенного здания, если одновременно выполнены 3 условия: на территории не менее 3 домов, в которых не менее 12 квартир; городской инженер и инженер, действующий от имени директора Компенсационного фонда Налогового управления (мас рехуш), который выплачивает компенсации за военный ущерб, установили в заключении, что причинён значительный военный ущерб, который сказывается на физическом состоянии, устойчивости и безопасности одного из домов зоны, и что восстановление займёт много времени; и правительство признало проект оправданным и в этом случае. Когда в зоне есть разрушенное здание, объявление может распространить на неё все положения закона или только часть из них, поэтому проверьте, что записано в постановлении о вашей зоне.
Объявить зону нужно в течение 60 рабочих дней со дня, когда дом пострадал. Председатель группы вправе продлить этот срок не более чем на 10 рабочих дней, а министр финансов своим постановлением и при особых обстоятельствах — в общей сложности до 45 рабочих дней, включая продление председателя. Для домов, пострадавших с 13 июня 2025 г. до вступления закона в силу, отсчёт начинается в день вступления в силу. И закон написан не под одно событие: будущий военный ущерб тоже может привести к объявлению зоны.
Со дня объявления всё решают 4 числа:
Итог: объявление зоны — это решение правительства, и оно запускает отсчёт сроков. Со дня, когда объявление вступает в силу, большинство сроков считают в рабочих днях, и только срок оплаты по соглашению о выходе — в календарных. Поэтому дата объявления — первое, что нужно записать.
Новая квартира в доме или продажа за деньги: в чём разница?
В сделке восстановления вы возвращаетесь в квартиру в новом доме. В соглашении о выходе продаёте права и уходите с деньгами. Оба договора подписывают с застройщиком; того, кого директор Управления по городскому обновлению утвердил для зоны, закон называет застройщиком восстановления. В сделке восстановления владелец квартиры продаёт свои права, чтобы на участке построили новый дом или расширили существующий, и получает в нём квартиру. В соглашении о выходе владелец продаёт все свои права на квартиру за деньги.
Каждый застройщик обязан предложить каждому владельцу квартиры, которого можно разыскать, приложив разумные усилия, оба пути: и сделку восстановления, и увеличенное соглашение о выходе. Оба идут в счёт особого большинства, на котором держится утверждение застройщика восстановления.
| Вернуться: сделка восстановления | Продать: соглашение о выходе | |
|---|---|---|
| Что вы получаете | Квартиру в новом доме, построенном на месте прежней | Денежную выплату за все права на квартиру |
| Чем определяется то, что вы получите | Договором, который обязан содержать принципы того, что получает владелец | Оценкой государственного оценщика: новая сопоставимая квартира в том же районе на день перед повреждением дома; в течение 95 рабочих дней с объявления — увеличенной оценкой |
| Выплата Компенсационного фонда | Квартира и арендная плата до её получения считаются выплаченной компенсацией | Полученные деньги считаются выплаченной компенсацией |
| Арендная плата на время ожидания | До передачи участка под начало работ: если директор Компенсационного фонда отложил выплату компенсации, надлежащая арендная плата по Закону о восстановлении, в сумме, которую он устанавливает. С передачи участка и до получения квартиры: арендная плата по условиям договора | Только если директор Компенсационного фонда отложил выплату компенсации: надлежащая арендная плата по Закону о восстановлении, в сумме, которую он устанавливает, до получения денег и не после передачи участка под начало работ |
| Когда вы это получаете | В предельные сроки, которые обязан установить договор | В течение 90 календарных дней с более позднего из двух событий: утверждения застройщика или публикации плана для общественного рассмотрения; директор Компенсационного фонда вправе продлить срок, и можно попросить отложить выплату до освобождения квартиры |
| Налоги | По налоговой главе закона | Освобождение от налога на прирост капитала (мас шевах), если сделка отвечает условиям льготы для пинуй-бинуй из Закона о налогообложении недвижимости (в том числе: в квартире жили не менее 2 лет подряд до повреждения) и вы покупаете взамен жилую квартиру стоимостью не менее 75% от цены продажи не позднее 12 месяцев после покупки ваших прав застройщиком |
Итог: оба пути начинаются в одной точке — с новой квартиры. Кто возвращается, получает квартиру в доме, а кто продаёт — деньги по стоимости новой сопоставимой квартиры.
Как государственный оценщик оценивает вашу квартиру?
По стоимости новой сопоставимой квартиры в том же районе, а не по тому, что осталось от дома. Главный государственный оценщик или оценщик, действующий по его поручению, готовит оценку каждой квартиры зоны не позднее 35 рабочих дней с объявления. До этого он изучает сведения, которые владелец передал ему в первые 15 рабочих дней, а отправить оценку должен не позднее 40 рабочих дней с объявления.
За основу берут стоимость новой квартиры в том же районе, похожей на вашу по характеристикам, в том числе по площади; площадь при этом считают по Закону о продаже (квартир) 1973 г. Оценку делают на день, предшествующий повреждению, и она не может быть ниже суммы, которую накануне повреждения заплатил бы за вашу квартиру добровольный покупатель добровольному продавцу.
Для увеличенного соглашения о выходе оценщик готовит вторую оценку: так, как если бы к площади квартиры добавилась треть дополнительной площади, которую предусматривает политика местной комиссии по планированию и строительству в отношении того, что получают владельцы квартир в проектах обновления, либо 4 кв. м основной площади, если такой политики у комиссии нет. Если площадь квартиры значительно превышает площадь типичной квартиры в районе, оценщик вправе по своему усмотрению вычесть из оценки стоимость этой прибавки. Прибавка существует только в расчёте: сама квартира больше не становится.
Не согласны с оценкой? Владелец квартиры вправе подать возражение в комиссию по возражениям в течение 75 рабочих дней с объявления. Срок идёт со дня объявления, а не со дня, когда пришла оценка, поэтому прочтите её в тот же день.
Итог: оценку делают по новой сопоставимой квартире в том же районе, на день перед повреждением дома. Срок для возражения считают со дня объявления.
Можно ли получить и новую квартиру, и компенсацию за военный ущерб?
Не за один и тот же ущерб. В объявленной зоне владелец квартиры, получивший то, что ему причитается по сделке восстановления, или выплату по соглашению о выходе, считается получившим компенсацию за военный ущерб, на которую он имеет право от Компенсационного фонда. В сделке восстановления это квартира в новом доме и арендная плата до её получения. Правило действует в отношении военного ущерба, причинённого с 13 июня 2025 г.
«Если пострадавший получил одно из перечисленного ниже, считается, что ему выплачена компенсация, на которую он имеет право за военный ущерб согласно положениям о налоге на имущество: …» — Закон о восстановлении после военного ущерба путём городского обновления 2026 г. (неофициальный перевод)
А что с арендной платой? В объявленной зоне директор Компенсационного фонда вправе отложить выплату компенсации за квартиру. Он учитывает соотношение между стоимостью устранения ущерба, причинённого дому, и стоимостью финансирования другого жилья на это время, а также саму возможность устранить ущерб. Если выплата отложена, владелец квартиры имеет право на надлежащую арендную плату в сумме, которую устанавливает директор фонда, пока не получит причитающееся по сделке или компенсацию, но не после передачи участка застройщику восстановления под начало работ.
Итог: то, что вы получаете от проекта, приходит вместо выплаты Компенсационного фонда, а не в дополнение к ней. Арендная плата от фонда по Закону о восстановлении зависит от решения его директора отложить компенсацию.
Какое большинство нужно и что будет с теми, кто ещё не решил?
Решение принимает особое большинство, подпись каждого для этого не нужна. В ваших руках остаются условия. Закон задаёт 2 способа набрать особое большинство владельцев квартир. Первый: большинство владельцев квартир зоны, которым принадлежит большинство квартир в каждом доме из большей части домов зоны, при условии что среди этих домов есть каждый дом, включённый в зону по заключению окружного планировщика. Второй: владельцы не менее 80% всех квартир зоны. Пустой участок считается при этом одной квартирой.
В обычном порядке, по Закону о расселении и застройке, необходимое большинство определяется иначе. Особое большинство действует только в зоне, объявленной по Закону о восстановлении.
Тем, кто не подписал к моменту утверждения застройщика восстановления, застройщик обязан в течение 30 рабочих дней с утверждения предложить сделку восстановления или соглашение о выходе. Цена выхода в этом случае определяется по обычной оценке, без прибавки площади. Кто подписал с другим застройщиком до конца периода подачи, то есть до истечения 95 рабочих дней с объявления, и о чьей сделке сообщено так, как требует закон, получает увеличенную сумму.
Когда у зоны есть план, хотя бы поданный, застройщик восстановления вправе предъявить в окружном суде иск к владельцу квартиры, отклонившему предложение. Если этого требует необходимость быстро, эффективно и оптимально восстановить зону, суд вправе, но не обязан, предписать владельцу заключить сделку и даже назначить адвоката или аудитора, который сделает это от его имени. Среди обстоятельств, которые взвешивает суд: были ли владельцу вовремя предложены сделка восстановления и соглашение о выходе, было ли предложено другое жильё, приспособленное для человека с инвалидностью, и что предложили пожилому владельцу, который жил в квартире.
Если по истечении 110 рабочих дней с объявления застройщик восстановления не утверждён, объявление утрачивает силу, и закон к зоне не применяется.
Итог: когда есть особое большинство, один владелец квартиры проект не останавливает. Он влияет на оценку, на выбор между двумя путями и на условия договора, который подписывает.
Уже подписали пинуй-бинуй или ТАМА 38 до объявления зоны?
Сделка остаётся в силе и считается также сделкой восстановления. Сделка пинуй-бинуй или сделка по плану укрепления, такому как ТАМА 38 (государственный план укрепления старых домов против землетрясений), подписанная до объявления, когда освобождение квартир ещё не началось, считается сделкой восстановления. В течение 50 рабочих дней с объявления застройщик или владелец квартиры вправе расторгнуть её письменным уведомлением. Владелец вправе сделать это, только если подписывает с тем же застройщиком увеличенное соглашение о выходе. Договор с организатором проекта можно расторгнуть в тот же срок. А после утверждения застройщика восстановления владелец вправе расторгнуть сделку и для того, чтобы подписать с ним сделку восстановления или соглашение о выходе.
В самой зоне меняются ещё 3 вещи. Налог на улучшение (этель ашбаха), то есть платёж местной комиссии за прирост стоимости, который взимают при утверждении плана восстановления, составляет четверть этого прироста; мэрия вправе, на условиях закона и в течение 30 рабочих дней со дня повреждения или со дня вступления закона в силу, смотря что позже, установить половину или освободить от него. В течение 60 рабочих дней с объявления или до тех пор, пока орган планирования не установит условия, смотря что наступит раньше, в зоне не выдают разрешений на строительство, разрешений на использование земли и согласований раздела участков. А если мэрия вовремя не сообщает, что подаст план, не подаёт его вовремя или план вовремя не публикуют для общественного рассмотрения, планирование переходит к Национальной комиссии по планированию приоритетных жилых районов (ВАТМАЛ).
Итог: договор, подписанный до объявления, никуда не исчезает. В течение 50 рабочих дней его вправе расторгнуть обе стороны, но владелец квартиры — только чтобы подписать увеличенное соглашение о выходе с тем же застройщиком. После утверждения застройщика восстановления владелец вправе расторгнуть договор и для того, чтобы подписать с ним.
6 шагов со дня объявления
По данным сайта Управления планирования на сентябрь 2026 г., зоны восстановления объявлены в Араде, Димоне, Реховоте, Тель-Авиве, Рамат-Гане, Бней-Браке, Хайфе и Бат-Яме.
- Проверьте, объявлена ли ваша зона. Сообщение публикуют на сайте Управления планирования, а в течение 3 рабочих дней мэрия размещает его на щите в самой зоне и на своём сайте. Если у неё есть ваш адрес электронной почты или номер мобильного телефона, она должна сообщить и вам лично. Всё остальное считают со дня, когда объявление вступило в силу, а не со дня, когда сообщение дошло до вас.
- В течение 15 рабочих дней передайте государственному оценщику сведения о квартире. Площадь, ремонты, всё, чего не видно снаружи. В сообщении мэрии написано, как их передать.
- Не позднее 40 рабочих дней с объявления оценщик отправляет оценку. Прочтите её, сверяясь с документами. Сравните её с выпиской из Земельного реестра (Табу) и с разрешением на строительство: площадь в оценке должна соответствовать расчёту по Закону о продаже (квартир), а квартира, с которой сравнивают вашу, должна быть на неё похожа. Не получили? Если оценщик не может разыскать владельца, оценку отправляют в мэрию и публикуют сообщение о том, к кому там обратиться, чтобы её получить.
- В течение 75 рабочих дней с объявления можно подать возражение в комиссию по возражениям.
- На 95-й рабочий день окно для увеличенного соглашения о выходе закрывается. Сделку восстановления можно подписать и позже.
- Перед подписанием сделки восстановления проверьте, что в договоре есть принципы того, что вы получаете, предельные сроки, сведения о том, кто будет выполнять работы, и гарантии.
Что проверить перед подписанием?
Вопросы и ответы
Наш дом пострадал, а зону ещё не объявили. Кто решает и до какого срока?
Решает правительство, по рекомендации консультативной группы, в течение 60 рабочих дней со дня повреждения. Если ущерб причинён с 13 июня 2025 г. и до вступления закона в силу, 60 рабочих дней считают со дня вступления в силу. Значит, для такого ущерба окно для объявления закрылось самое позднее в начале сентября 2026 г. В группу во главе с директором Управления планирования входят также директор Компенсационного фонда, Главный государственный оценщик и мэр. Группа изучает территорию и даёт рекомендацию, а правительство утверждает её целиком или отклоняет. Председатель группы вправе продлить срок не более чем на 10 рабочих дней, а министр финансов своим постановлением и при особых обстоятельствах — в общей сложности до 45 рабочих дней, включая продление председателя.
Прежде чем группа даст рекомендацию, Управление планирования публикует сообщение о ней не менее чем за 21 рабочий день. Тот, кто считает, что рекомендация его затрагивает, вправе подать письменные замечания в течение 14 рабочих дней с публикации на сайте Управления планирования или на сайте мэрии, смотря что позже, а группа рассматривает их и принимает решение. Пока следите за страницей зон, находящихся на рассмотрении, на сайте Управления планирования. Время для замечаний — до объявления зоны.
Наш дом не разрушен, но всё же попал в зону. Как это возможно?
Закон позволяет включать в зону и дома, которые не разрушены, но на определённых условиях. Пострадавший, но не разрушенный дом включают, если группа установила, что его снос оправдан. Любой другой дом, не пострадавший или пострадавший без оснований для сноса, включают, только если окружной планировщик нашёл явную необходимость в этом, при условии что без него нет планировочного решения, и в пределах 25% от числа домов зоны. А когда в зоне есть и пустой участок, площадь участков таких домов вместе с пустыми участками не превышает 40% площади зоны.
Дом, включённый по заключению окружного планировщика, важен и для большинства: первый способ набрать особое большинство срабатывает, только если и он входит в число домов, где есть большинство. Его квартиры оценивают так же, как любую квартиру зоны, а владельцы получают оба предложения. Включение неразрушенного дома зависит от заключения группы и окружного планировщика.
Компенсационный фонд платит нам за аренду. Что будет, когда мы подпишем?
По Закону о восстановлении надлежащую арендную плату выплачивают, только если директор Компенсационного фонда отложил выплату компенсации, и до тех пор, пока вы не получите причитающееся по проекту или саму компенсацию. После передачи участка застройщику восстановления под начало работ её не платят. В сделке восстановления арендная плата с передачи участка и до получения квартиры — часть того, что даёт сделка, поэтому проверьте, что договор её предусматривает.
То, что вы получаете по проекту, считается компенсацией за военный ущерб, выплаченной вам Компенсационным фондом. Чтобы узнать, отложена ли компенсация и с какого дня, соберите всё, что вы получили от фонда по квартире: письма, решения и платежи. Перед подписанием выясните, что фонд уже решил по вашей квартире.
Мне 75 лет, я живу в пострадавшей квартире. Есть ли у меня особая защита?
Права отказаться закон не даёт, но суд учитывает возраст. Эта защита важна, когда застройщик восстановления подаёт иск к владельцу, отклонившему предложение, и окружной суд взвешивает обстоятельства. Если владелец жил в квартире в день повреждения и по данным Реестра населения ему в этот день исполнилось 70 лет, суд проверяет, предложили ли ему хотя бы один из вариантов, перечисленных в законе, по выбору застройщика, в дополнение к сделке восстановления и соглашению о выходе. Если же владельцу в день повреждения исполнилось 75 лет или он отвечает одному из других условий закона, суд учитывает и то, предложили ли ему самому выбрать между вариантами, перечисленными в законе, в дополнение к квартире в новом доме.
Если эти варианты не предложили, суд вправе установить условия, только при выполнении которых он вынесет предписание. Уже сейчас сохраните справку из Реестра населения и любой документ, который подтверждает, что вы жили в квартире в день повреждения. Возраст определяют на день повреждения, и проживание в квартире тоже.
Деньги, которые нам платит застройщик, даёт государство?
Государство может помочь застройщику, но не владельцу квартиры. Застройщик восстановления, который обязался купить права по соглашениям о выходе, вправе просить у директора Компенсационного фонда помощь в финансировании из средств фонда, на условиях и с возвратом, которые задаёт закон. При необходимости фонд участвует и в финансировании проекта, который экономически невыгоден, на основании заключения директора Управления по городскому обновлению и в пределах расходов на устранение ущерба.
Застройщику, который просит такую помощь, нужно разрешение директора Компенсационного фонда по указаниям, опубликованным Налоговым управлением; среди них требования к опыту и капиталу. Со своей стороны проверьте в договоре, кто платит, когда и чем обеспечен платёж на случай задержки. Выплата вам остаётся обязательством застройщика по договору.
Что ваша оценка говорит о каждом из двух путей?
Помимо личных предпочтений, решение вернуться или продать опирается на 2 документа: оценку, которую вы получили, и договор, который лежит перед вами. Адвокатское бюро «Готлиб» представляет владельцев квартир и комитеты собственников (нецигут) в зонах, объявленных для восстановления: мы читаем оценку вместе с вами, ведём с застройщиком переговоры о сделке восстановления или о соглашении о выходе и сопровождаем вас до передачи квартиры или денег.
Пришлите нам в WhatsApp фотографию оценки от государственного оценщика или сообщения об объявлении зоны, если оценка ещё не пришла. Мы скажем, в какой точке календаря вы находитесь и что оценка говорит о каждом из двух путей. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Оценка опирается не на то, что осталось от дома, а на новую сопоставимую квартиру в том же районе на день перед повреждением. Кто читает её до того, как выбрать один из двух путей, выбирает со спокойной душой.
Источники: Закон о восстановлении после военного ущерба путём городского обновления 2026 г. (Сборник законов № 3521, 5 апреля 2026 г., с. 498); исправление ошибки (Сборник законов № 3525, 4 мая 2026 г., с. 563); Закон о налоге на имущество и компенсационном фонде 1961 г. (по ссылке); Закон о продаже (квартир) 1973 г. (по ссылке); указания Налогового управления по Закону о восстановлении; сайт Управления планирования: объявленные зоны и зоны на рассмотрении. Актуальная редакция проверена 7 октября 2026 г. Это общая информация, а не юридическая консультация и не её замена; прежде чем действовать, посоветуйтесь с адвокатом.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.