Eine Ersatzwohnung (Dira Chalufit; das Gesetz spricht von einer „alternativen Wohnung“) ist eine Wohnung, die Sie gekauft haben, bevor Sie die Wohnung verkauft haben, in der Sie wohnen, und die das israelische Grundstückssteuergesetz als die Wohnung anerkennt, die an die Stelle der alten tritt, sofern die alte innerhalb einer festen Frist verkauft wird. Ein Beispiel: 2025 haben Sie eine Wohnung gekauft, sie als Kapitalanlage erklärt und dafür die israelische Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) nach den Steuerstufen für eine weitere Wohnung gezahlt. Jetzt verkaufen Sie die Wohnung, in der Sie leben. Wird der Kaufvertrag innerhalb der Frist unterschrieben, können Sie beantragen, dass jene Wohnung rückwirkend als Ersatzwohnung gilt, und bekommen die Differenz zurück.
Geht das überhaupt? Ja, unter zwei Bedingungen, die Sie heute prüfen können, vor jedem Termin. Erstens: Der Vertrag über den Verkauf der selbst genutzten Wohnung wird innerhalb einer Frist unterschrieben, die ab dem Tag des Kaufs der Anlagewohnung läuft. Zweitens: Bis zu diesem Kauf war die selbst genutzte Wohnung Ihre einzige Wohnung. Entscheidend ist das Datum der Unterschrift unter den Verkauf, nicht der Auszug und nicht der Tag, an dem das Geld eingeht. Und es gibt eine zweite Hälfte: die Wertzuwachssteuer (Mas Schewach) auf die verkaufte Wohnung, mit etwas anderen Regeln. Dazu weiter unten.
Was haben Sie für die Anlagewohnung gezahlt, und wie viel davon kann zurückkommen?
Nicht alles kommt zurück. Die Differenz kommt zurück. Für eine weitere Wohnung zahlen Sie 2026 Grunderwerbsteuer ab dem ersten Schekel, in Stufen, die bei 8 % beginnen. Für die einzige Wohnung beginnen die Stufen bei null: 2026 sind es 0 % bis 1.978.745 Schekel, 3,5 % bis 2.347.040 Schekel und 5 % bis 6.055.070 Schekel. Diese Beträge sind per Gesetz bis Ende 2027 eingefroren. Die Änderung des Bescheids berechnet die Steuer neu nach den Stufen für die einzige Wohnung und erstattet die Differenz.
Ein gerundetes Beispiel: eine Wohnung, gekauft für 2.500.000 Schekel. Grunderwerbsteuer als weitere Wohnung: 200.000 Schekel. Dieselbe Wohnung als einzige Wohnung: rund 20.500 Schekel. Die Differenz, die zurückkommt: rund 179.500 Schekel. Wer annimmt, „die ganzen 8 % kommen zurück“, liegt um rund 20.000 Schekel daneben, zu seinen Lasten.
Die Differenz wird mit Inflationsausgleich und Zinsen ab dem Tag der Zahlung erstattet. So steht es im Grundstückssteuergesetz; Sie müssen das nicht gesondert beantragen.
Kurz gesagt: Die Erstattung ist die Differenz zwischen den Stufen für eine weitere Wohnung und den Stufen für die einzige Wohnung, inflationsbereinigt und verzinst.
Wie lange haben Sie Zeit, den Verkauf Ihrer Wohnung zu unterschreiben?
Die Frist läuft ab dem Tag, an dem Sie die Anlagewohnung gekauft haben, und ihre Länge hängt von diesem Kaufdatum ab, nicht vom Tag, an dem Sie das hier lesen. Wer zwischen dem 1. Juni 2023 und dem 31. Mai 2025 gekauft hat, bekam 18 Monate, nach einer befristeten Regelung im Haushaltsbegleitgesetz (dem Gesetz zur wirtschaftlichen Effizienz). Wer ab dem 1. Juni 2025 gekauft hat, ist wieder bei der Dauerregelung: 24 Monate. Wer ab dem Lesedatum statt ab dem Kaufdatum zählt, liegt um ein Jahr daneben.
| Kaufdatum der Anlagewohnung | Frist für den Verkauf der selbst genutzten Wohnung | Grundlage |
|---|---|---|
| 1. Juni 2023 bis 31. Mai 2025 | 18 Monate | Haushaltsbegleitgesetz 2023 und 2024, befristete Regelung |
| Ab 1. Juni 2025 | 24 Monate | Grundstückssteuergesetz, Dauerregelung |
| Kauf vom Bauträger | 12 Monate ab dem Tag, an dem die Übergabe laut Vertrag fällig war | Grundstückssteuergesetz |
Was gilt als „Verkauf“? Das Gesetz spricht vom Tag, an dem der Verkauf vorgenommen wurde, und in der Praxis ist das der Tag der Unterschrift unter einen verbindlichen Kaufvertrag. Nicht der Auszug, nicht die letzte Rate, nicht die Eintragung im israelischen Grundbuch (Tabu). Auch ein unterschriebener Vorvertrag (Sichron Dwarim) kann als Verkauf zählen; verhandeln Sie deshalb mit diesem Datum vor Augen.
Kurz gesagt: 18 oder 24 Monate je nach Kaufdatum, und die Uhr bleibt an dem Tag stehen, an dem Sie den Verkauf Ihrer Wohnung unterschreiben.
Was hat die Operation „Brüllen des Löwen“ (2026) mit Ihrer Frist gemacht?
Sie hat 3 Monate hinzugefügt, auch für alle, deren Frist erst nach dem Krieg ablief. Das Gesetz über die Verlängerung von Zeiträumen und die Verschiebung von Fristen hat für die Operation „Brüllen des Löwen“ einen „zweiten maßgeblichen Zeitraum“ festgelegt: vom 28. Februar bis zum 31. Mai 2026. Die Regel, wie die israelische Steuerbehörde sie in ihrer Durchführungsanweisung 2/2026 zur Immobilienbesteuerung formuliert: Hat sich Ihre Frist ganz oder teilweise mit diesem Zeitraum überschnitten, und sei es nur an einem Tag, verschiebt sich der letzte Tag auf das spätere von zwei Daten: Ihre ursprüngliche Frist plus 3 Monate, oder den 31. August 2026.
„…fällt ganz oder teilweise (mindestens ein Tag) in den zweiten maßgeblichen Zeitraum, so wird der letzte Tag des festgelegten Zeitraums um drei Monate verschoben…“ – Durchführungsanweisung 2/2026 zur Immobilienbesteuerung, israelische Steuerbehörde, 30. März 2026 (inoffizielle Übersetzung)
Ein Fall aus der Kanzlei, ohne Namen und ohne Beträge: Ein Mandant kaufte am 27. Februar 2025 eine Anlagewohnung und zahlte die volle Grunderwerbsteuer. Seine Frist: 18 Monate, bis zum 27. August 2026. Diese Frist überschneidet sich mit dem maßgeblichen Zeitraum, also verschob sich der Termin auf den 27. November 2026. Die Durchführungsanweisung selbst bringt ein fast identisches Beispiel: Kauf am 30. April 2025, ursprüngliche Frist 31. Oktober 2026, verlängerte Frist 31. Januar 2027. Der 31. August 2026 ist die Untergrenze der Verlängerung, nicht ihre Obergrenze.
Die Anweisung stellt außerdem klar, dass das System der Steuerbehörde die Beitreibung von sich aus für die zusätzlichen 3 Monate aussetzt, dass der Sachbearbeiter die Voraussetzungen prüft, wenn der Änderungsantrag eingeht, und dass ein Antrag auf Änderung des Bescheids den Hinweis enthalten sollte, dass die Fristen dem Fristverlängerungsgesetz unterliegen. Der Finanzminister darf den maßgeblichen Zeitraum erneut verlängern, auf insgesamt bis zu 9 Monate; prüfen Sie also, ob eine weitere Verordnung ergangen ist, bevor Sie aufgeben.
Kurz gesagt: Ihre Frist ist das Kaufdatum plus 18 oder 24 Monate, und wenn sie den Zeitraum vom 28. Februar bis zum 31. Mai 2026 berührt hat, kommen 3 Monate hinzu.
Und die Wertzuwachssteuer auf die Wohnung, die Sie verkaufen?
Das ist die zweite Hälfte, und ihre Regeln sind andere. Die Befreiung von der Wertzuwachssteuer beim Verkauf einer Wohnung bekommt, wer seine einzige Wohnung verkauft. Das Grundstückssteuergesetz fügt eine Vermutung hinzu: Sie gelten auch mit einer zweiten Wohnung als Eigentümer einer einzigen Wohnung, wenn diese als Ersatz für die verkaufte Wohnung gekauft wurde, innerhalb derselben Frist, also 18 oder 24 Monate vor dem Verkauf je nach ihrem Kaufdatum, und mit derselben Verlängerung von 2026.
Und dann ist da das Wort „als Ersatz“. Bei der Grunderwerbsteuer spricht der Gesetzestext nur von Daten, auch wenn die Steuerbehörde selbst in der Durchführungsanweisung 2/2026 auch diesen Weg als eine „als Ersatz gekaufte“ Wohnung beschreibt. Bei der Wertzuwachssteuer stehen die Worte „als Ersatz“ im Gesetz, und wer den Kauf ausdrücklich „als Kapitalanlage“ erklärt hat, sollte auf die Frage vorbereitet sein. Die Beispiele der Steuerbehörde in der Durchführungsanweisung 2/2026 betreffen nur Daten, aber diesen Punkt prüft man anhand der Umstände des Falls, bevor man auf eine Befreiung baut. Wir prüfen ihn vor der Unterschrift.
Weitere Voraussetzungen der Befreiung: Die Wohnung gehörte Ihnen mindestens 18 Monate lang als Wohnung; Sie haben dieselbe Befreiung in den 18 Monaten vor dem Verkauf nicht genutzt; und die Obergrenze der Befreiung liegt 2026 bei 5.008.000 Schekel, der Teil darüber wird anteilig besteuert.
Und wenn die Frist schon verstrichen ist? Dann ist nicht alles verloren. Wurde die Wohnung vor dem 1. Januar 2014 gekauft, gilt die begünstigte lineare Berechnung: Der Teil des Wertzuwachses, der auf die Zeit bis zum 1. Januar 2014 entfällt, ist steuerfrei, nur der Rest wird besteuert. Bei einer älteren Wohnung ist der größte Teil des Wertzuwachses vor 2014 entstanden.
Kurz gesagt: Die Befreiung für die Wohnung läuft über dieselbe Frist, plus eine weitere Frage: Wurde die Anlagewohnung als Ersatz gekauft? Stellen Sie diese Frage vor der Unterschrift.
Und die neue Wohnung, die Sie kaufen?
Sie wird nach den Stufen für eine weitere Wohnung besteuert, und das ist kein Fehler der Steuerbehörde. An dem Tag, an dem Sie die neue Wohnung kaufen, halten Sie noch die Anlagewohnung, also ist die neue keine „einzige Wohnung“. Der einfache Weg zu den Stufen für die einzige Wohnung beim neuen Kauf: Verkaufen Sie die bisherige Wohnung vor dem Kauf, sodass die Anlagewohnung an diesem Tag Ihre einzige Wohnung ist, und verkaufen Sie die Anlagewohnung dann innerhalb von 24 Monaten nach dem neuen Kauf. Wer die Anlagewohnung behalten will, zahlt für die neue wie für eine weitere Wohnung.
Die Planung lohnt sich trotzdem: Sie bringt die Differenz auf die Anlagewohnung zurück und öffnet die Befreiung für die bisherige Wohnung. Bauen Sie nur Ihr Budget nicht auf den Stufen für die einzige Wohnung bei der neuen Wohnung auf.
Kurz gesagt: Erstattung für die Anlagewohnung und Befreiung für die bisherige Wohnung, ja. Einzige Wohnung bei der neuen, nur wenn die Anlagewohnung verkauft wird.
Wie beantragen Sie die Erstattung, Schritt für Schritt?
- Unterschreiben Sie den Vertrag über den Verkauf Ihrer Wohnung innerhalb der Frist, und melden Sie den Verkauf wie üblich bei der Steuerbehörde.
- Stellen Sie einen Antrag auf Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids für die Anlagewohnung, innerhalb von 4 Jahren ab dem Datum des Bescheids, mit dem Vertrag über den Verkauf Ihrer bisherigen Wohnung und dem Datum der Unterschrift.
- Gilt die Verlängerung von 2026 für Sie, weisen Sie im Antrag darauf hin, dass die Fristen dem Fristverlängerungsgesetz unterliegen.
- Der Sachbearbeiter prüft die Voraussetzungen und erlässt einen geänderten Bescheid; die Differenz kommt mit Inflationsausgleich und Zinsen ab dem Tag der Zahlung zurück.
- In der Meldung des Wohnungsverkaufs beantragen Sie die Befreiung für die einzige Wohnung und geben an, dass die weitere Wohnung als Ersatz gekauft wurde.
Was prüfen Sie vor der Unterschrift?
Häufig gestellte Fragen
Ich habe die Anlagewohnung vom Bauträger gekauft, und die Übergabe hat sich verzögert. Ab wann wird gezählt?
Bei einer Wohnung vom Bauträger beträgt die Frist 12 Monate ab dem Tag, an dem die Übergabe laut Vertrag fällig war. Hat sich die Übergabe aus Gründen verzögert, die Sie nicht zu vertreten haben, wird ab der tatsächlichen Übergabe gezählt. Beim Kauf vom Bauträger ist das die Frist, nicht 18 oder 24 Monate ab dem Kaufdatum: Liegt die vertragliche Übergabe nah am Kauf, kann die Frist kürzer sein als sonst. Berechnen Sie das vertragliche Datum, bevor Sie unterschreiben.
Ich habe den Verkauf meiner Wohnung eine Woche nach der Frist unterschrieben. Lässt sich noch etwas machen?
Zuerst rechnen Sie noch einmal nach. Viele haben 24 statt 18 Monate gezählt oder vergessen, dass die Verlängerung von 2026 auch einer Frist 3 Monate hinzufügt, die nach dem 31. August 2026 lag. Ist die Frist nach genauer Rechnung wirklich versäumt, wird die Erstattung für die Anlagewohnung nicht gewährt; für die Wohnung selbst bleibt aber die begünstigte lineare Berechnung, wenn sie vor 2014 gekauft wurde.
Muss ich die Anlagewohnung verkaufen, um die Befreiung für meine Wohnung zu bekommen?
Nein. Das ist der ganze Sinn der Ersatzwohnung: Sie behalten die Anlagewohnung und gelten für den Verkauf der bisherigen Wohnung trotzdem als Eigentümer einer einzigen Wohnung. Verlangt wird der Verkauf der Wohnung innerhalb der Frist, und die Voraussetzung, dass die Anlagewohnung als Ersatz für sie gekauft wurde.
Wie viel Geld kommt wirklich zurück?
Die Differenz zwischen dem, was Sie nach den Stufen für eine weitere Wohnung gezahlt haben, und dem, was Sie nach den Stufen für die einzige Wohnung gezahlt hätten, zuzüglich Inflationsausgleich und Zinsen ab dem Tag der Zahlung. Bei einer Wohnung für 2.500.000 Schekel sind das rund 179.500 Schekel, nicht 200.000. Unser Rechner liefert die Steuer für jede Stufenfolge; die Erstattung ist die Differenz zwischen den beiden Ergebnissen.
Kann ich das allein machen, ohne Anwalt?
Den Antrag selbst können Sie allein stellen: ein Formular, der Kaufvertrag und ein Datum. Kompliziert wird, was drumherum liegt: die Fristberechnung mit der Verlängerung, eine Wohnung vom Bauträger, die Frage nach dem „Ersatz“ bei der Wertzuwachssteuer und die Abstimmung zwischen Erstattung, Befreiung für die bisherige Wohnung und Steuer auf die neue Wohnung. Wir stellen den Antrag als Teil der Begleitung von Verkauf und Kauf, in derselben Transaktion.
Schicken Sie uns per WhatsApp das Datum, an dem Sie den Kauf der Anlagewohnung unterschrieben haben, und wir nennen Ihnen den letzten Tag, an dem Sie den Verkauf Ihrer Wohnung unterschreiben und die Erstattung noch beantragen können. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Was fangen Sie mit diesem Datum an?
Sie planen von ihm aus rückwärts. Der Tag, an dem Sie die Anlagewohnung gekauft haben, bestimmt den letzten Tag für die Unterschrift unter den Verkauf Ihrer Wohnung, und dieser Tag entscheidet, ob die Differenz zurückkommt und ob die Wohnung steuerfrei verkauft wird. Die Kanzlei begleitet Geschäfte mit Bestandswohnungen auf beiden Seiten, den Verkauf Ihrer Wohnung und den Kauf der neuen, und stellt den Änderungsantrag als Teil derselben Transaktion: zwei Steuern, drei Daten, ein geänderter Bescheid. Sicher zum Abschluss.
Quellen: das Grundstückssteuergesetz (Wertzuwachs und Erwerb), 5723-1963 · das Gesetz zur wirtschaftlichen Effizienz (Gesetzesänderungen zur Erreichung der Haushaltsziele für die Haushaltsjahre 2023 und 2024), 5783-2023 · das Gesetz über die Verlängerung von Zeiträumen und die Verschiebung von Fristen (befristete Regelung – Eiserne Schwerter) (Änderung), 5786-2026 · Durchführungsanweisung 2/2026 zur Immobilienbesteuerung, israelische Steuerbehörde, 30. März 2026. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung; Erstattung und Befreiung werden nach den Umständen des Einzelfalls geprüft.
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