Ein Vertrag auf einer Seite und eine Unterschrift?
Nehmen wir an, das ist Ihre Situation: Zu Ihrer Wohnung gehört ein Abstellraum im Erdgeschoss, den Sie kaum nutzen, und jemand, der nicht im Haus wohnt, bietet Ihnen einen Preis, den man nur schwer ablehnen kann. Das klingt nach einem Vertrag auf einer Seite mit einer Unterschrift darunter.
Nach dem israelischen Grundstücksgesetz ist ein zugeordneter Abstellraum jedoch kein eigenständiges Vermögensobjekt. Er gehört zu Ihrer Wohnung, genau wie der Balkon. Wer ihn wie ein selbstständiges Grundstück behandelt, stellt fest, dass die Übertragung nie eingetragen wird – manchmal erst, nachdem das Geld bereits geflossen ist. Der Oberste Gerichtshof Israels hat genau das schon einmal verhandelt: Es ging um eine halbe Million Schekel. Hier die Geschichte in vier Zahlen.
Warum können Sie den Abstellraum nicht einfach an jeden verkaufen?
Im Grundbuchauszug (Tabu), dem amtlichen Auszug aus dem israelischen Grundbuch, ist dieser Abstellraum als „Zuordnung“ verzeichnet, und eine Zuordnung ist keine eigenständige Einheit. Es handelt sich um einen Teil des Gemeinschaftseigentums, der Ihrer Wohnung zugewiesen wurde – ungefähr das, was das deutsche Wohnungseigentumsrecht als Sondernutzungsrecht kennt. Von diesem Moment an behandelt das Gesetz ihn als festen Bestandteil der Wohnung.
Das Grundstücksgesetz, 5729-1969, stapelt hier zwei Regeln übereinander. Im Erdgeschoss steht § 13: Ein Geschäft über einen bestimmten Teil eines Grundstücks hat keine Wirkung – Sie können nicht die „Ecke“ eines Grundstücks verkaufen. Die Regel darüber spricht Gebäude mit Wohnungseigentum direkt an:
„Ein Geschäft über eine Wohnung erstreckt sich auch auf den Anteil am Gemeinschaftseigentum, der ihr zugeordnet ist, und ein Geschäft über das Gemeinschaftseigentum gesondert von der Wohnung hat keine Wirkung…“ – § 55(b) des Grundstücksgesetzes, 5729-1969 (inoffizielle Übersetzung)
Einfach gesagt: Der Abstellraum bewegt sich nur zusammen mit der Wohnung, mit nichts anderem. Wohnung verkauft? Dann ging der Abstellraum an den Käufer, selbst wenn der Vertrag ihn mit keinem Wort erwähnte. Versucht, nur den Abstellraum zu verkaufen? Dann haben Sie ein Dokument unterschrieben, das nie zu Eigentum werden kann. Stellen Sie sich einen Waggon vor, der an eine Lokomotive gekoppelt ist: Er fährt, wohin die Lok fährt, und Sie können ihn nicht an einen anderen Zug verkaufen.
Fazit: ein Vertrag über den Verkauf eines zugeordneten Abstellraums allein wird nie zur Eintragung im Grundbuch gelangen, egal wie sorgfältig er formuliert ist.
Was geschah mit dem Käufer, der eine halbe Million Schekel für 11 Abstellräume zahlte?
In Bet Schemesch wurde ein Wohngebäude mit Abstellräumen für die Wohnungseigentümer errichtet. Im Jahr 2012 kaufte Yaakov Wider 11 davon, alle im Erdgeschoss, für 500.000 Schekel. Eine Wohnung in dem Gebäude besaß er nicht. Er kaufte Abstellräume, und sonst nichts.
Die Frage ging bis vor den Obersten Gerichtshof Israels, und die Antwort kam im Mai 2023 (Berufung 6421/21, Wider gegen Sa'al Mishkenot Ha'aretz Ltd.; Richter Ofer Grosskopf, mit Zustimmung der Richterinnen Anat Baron und Ruth Ronen): Wider kann die Rechte an den Abstellräumen selbst nicht erhalten, und das Unternehmen kann nicht verpflichtet werden, sie auf Widers Namen eintragen zu lassen.
„Die Abstellräume, um die es hier geht, wurden errichtet, um den Wohnungen zu dienen, und nicht als gesonderte Einheit oder gesonderte Einheiten, die als selbstständige ‚Wohnung‘ dienen können.“ – Berufung 6421/21, Wider gegen Sa'al Mishkenot Ha'aretz Ltd. (Oberster Gerichtshof, Mai 2023) (inoffizielle Übersetzung)
Die Begründung ist einfach. Ein Gebäude mit Wohnungseigentum kennt genau zwei Bestandteile: Wohnungen und Gemeinschaftseigentum. Eine dritte Kategorie „Abstellraumeigentümer“ gibt es nicht. Wer im Gebäude keine Wohnung besitzt, hat dort keinen Anknüpfungspunkt, an dem sich Eigentum festmachen ließe.
Wider blieb nur mit vertraglichen Ansprüchen zurück (ein Versprechen des Unternehmens, kein auf seinen Namen eingetragenes Vermögen) und wurde zur Zahlung von 10.000 Schekel Kosten verurteilt.
Fazit: Wer einen Abstellraum ohne Wohnung im selben Gebäude kauft, kauft ein Versprechen, kein Vermögen.
An wen können Sie den Abstellraum also verkaufen?
An einen anderen Wohnungseigentümer im selben Gebäude. Das ist der einzige Weg, der sachenrechtlich wirklich trägt, und das Gesetz hat ihn bewusst geschaffen. § 62(a1) des Grundstücksgesetzes erlaubt es, eine bestehende Zuordnung ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer auf eine andere Wohnung im Gebäude zu übertragen, sofern die Teilungserklärung (Tzav Bayit Meshutaf) vorher bei der zuständigen Aufsichtsbehörde für die Grundbucheintragung geändert wird (§ 145). Die Teilungserklärung ist das eingetragene Dokument, das jede Einheit im Gebäude festlegt und bestimmt, was ihr zugeordnet ist.
Beachten Sie den Unterschied. Eine neue Zuordnung aus dem Gemeinschaftseigentum zu schaffen, verlangt die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (§ 62(a), Schlusssatz). Eine bereits bestehende Zuordnung von einer Wohnung auf eine andere zu übertragen? Dafür muss kein einziger Nachbar zustimmen. Dieser Teil hat das Gemeinschaftseigentum schon vor Jahren verlassen. Er wechselt jetzt nur noch die Adresse innerhalb des Gebäudes.
Wie Gemeinschaftseigentum überhaupt erst zu einer Zuordnung wird, und warum das eines der wirkungsvollsten strategischen Werkzeuge einer Eigentümergemeinschaft ist, behandeln wir in unserem Beitrag über die Zuordnung von Gemeinschaftseigentum zu Ihrer Wohnung.
In der Praxis sieht der Ablauf so aus: eine Vereinbarung zwischen den beiden Wohnungseigentümern und ein Antrag auf Änderung der Teilungserklärung bei der Aufsichtsbehörde. Nach der Änderung ist der Abstellraum der Wohnung des Käufers zugeordnet, bewegt sich mit ihr durch jeden künftigen Verkauf, und alles davon ist ordnungsgemäß eingetragen.
Fazit: Ein Käufer, der bereits eine Wohnung im Gebäude besitzt, erhält volles, eingetragenes Eigentum. Das ist die einzige Eintrittskarte für diesen Weg.
Und was gilt für einen Käufer ohne Wohnung im Gebäude?
Sie vermieten ihm den Abstellraum. Diese Tür hat das Gesetz selbst geöffnet:
„Ungeachtet der Bestimmungen von § 13 kann ein bestimmter Teil eines Grundstücks vermietet werden.“ – § 78 des Grundstücksgesetzes, 5729-1969 (inoffizielle Übersetzung)
Mit anderen Worten: Was das Gesetz beim Verkauf verbietet, erlaubt es bei der Miete. Und bei der Eintragung ist die Regelung ungewöhnlich bequem. Eine Miete von bis zu 5 Jahren, Optionszeiten eingerechnet, bedarf keiner Eintragung im Grundbuch (§ 79 des Grundstücksgesetzes), und wo das Mieterschutzgesetz auf die Immobilie nicht anwendbar ist, kommen Sie bis zu 10 Jahre ganz ohne Eintragung aus – vorausgesetzt, der Vertrag enthält keine Verlängerungsoption darüber hinaus (§ 152 des Mieterschutzgesetzes [Konsolidierte Fassung], 5732-1972).
Der externe Käufer erhält langfristige Nutzung des Abstellraums aufgrund eines voll wirksamen Vertrags. Was er nicht erhält, ist Eigentum. Am Ende der Laufzeit fällt der Abstellraum an Sie zurück – ein Gedanke, den Sie im Kopf behalten sollten, wenn Sie heute den Preis dafür festlegen.
Dieser Weg bringt außerdem einen stillen Vorteil mit sich, den wir als Nächstes betrachten: Solange Sie unter der 25-Jahres-Grenze bleiben, ist das Geschäft nach dem Grundstückssteuergesetz kein steuerpflichtiges Ereignis.
Fazit: Die Miete ist der rechtmäßige Weg, einen externen Käufer in den Abstellraum zu bringen. Nutzung ja, Eigentum nein.
Wann bekommt es ein Abstellraumgeschäft mit der Steuerbehörde zu tun?
An der 25-Jahres-Grenze. Das Grundstückssteuergesetz behandelt eine Miete mit einer Laufzeit von mehr als 25 Jahren – wobei jede Optionsperiode mitgezählt wird – als „Verkauf eines Rechts an einem Grundstück“. Überschreiten Sie diese Grenze, ist es in jeder Hinsicht ein Verkauf:
Und unterhalb der Grenze? Eine Miete, die 25 Jahre nie überschreitet, ist nach dem Grundstückssteuergesetz kein steuerpflichtiges Ereignis. Keine Wertzuwachssteuer, keine Grunderwerbsteuer, nichts zu melden. Das ist der große Vorteil des Miet-Wegs.
Noch eine Station vor der Unterschrift: die Planungsmehrwertabgabe (Heitel Haschbacha). Sie greift nur, wenn eine Planungsentscheidung den Wert der Immobilie erhöht hat, und die Antwort liegt beim örtlichen Planungsausschuss. Diese Abklärung gehört vor das Geschäft, nicht danach.
Fazit: Der Unterschied zwischen einer 24-jährigen und einer 26-jährigen Miete ist nicht 2 Jahre. Es sind zwei Steuerbescheide.
Wann lässt sich ein Abstellraum wie jede andere Immobilie verkaufen?
Wenn er überhaupt keine Zuordnung ist. Manche Abstellräume sind in der Teilungserklärung als eigene Teilparzelle eingetragen: eine eigenständige Grundstückseinheit mit eigener Eintragung, genau wie eine Wohnung. Ein solcher Abstellraum lässt sich in einem gewöhnlichen Verkauf veräußern, auch an einen externen Käufer, und alles bisher Beschriebene kehrt sich um.
Und das ergibt sich aus dem Gesetz selbst, nicht aus der Praxis des Grundbuchamts. § 52 des Grundstücksgesetzes definiert eine „Wohnung“ als ein Zimmer oder eine Zimmerflucht, „bestimmt, als vollständige und gesonderte Einheit zum Wohnen, für ein Geschäft oder für jeden anderen Zweck zu dienen“ – und „jeder andere Zweck“ schließt Lagerung ein. Derselbe Paragraf definiert „Gemeinschaftseigentum“ als „alle Teile des Gebäudes mit Ausnahme der als Wohnungen eingetragenen Teile“. Ein als eigene Einheit eingetragener Abstellraum liegt damit außerhalb des Gemeinschaftseigentums, und das oben beschriebene Verbot erfasst ihn nicht. Was ihn erfasst, ist Folgendes:
„Ungeachtet der Bestimmungen von § 13 ist eine Wohnung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum ein gesonderter Gegenstand von Eigentum, von Rechten und von Geschäften.“ – § 54 des Grundstücksgesetzes, 5729-1969 (inoffizielle Übersetzung)
Die Eintragungsvoraussetzung steht in § 142(a): Ein Gebäude kann in das Register der Gebäude mit Wohnungseigentum eingetragen werden, sobald jede seiner Wohnungen als eigenständige Einheit erkennbar ist. Genau dort verläuft die Grenze. Entscheidend ist, ob sich der Abstellraum als eine für sich stehende Einheit erkennen lässt – nicht, wie der Vertrag ihn nennt.
Der erste Schritt bei jedem Abstellraumgeschäft ist deshalb ein aktueller Grundbuchauszug und die Teilungserklärung, nicht ein Gespräch über den Preis. Eine einzige Zeile im Grundbuch legt den gesamten Handlungsspielraum fest: „Zuordnung“ bedeutet die oben beschriebenen Wege. „Eigene Teilparzelle“ bedeutet der offene Markt.
Fazit: Lesen Sie den Grundbucheintrag, bevor Sie über Geld sprechen.
Welcher Weg passt zu welchem Geschäft?
| Der Weg | Für wen er passt | Wirkung auf das Eigentum | Steuer |
|---|---|---|---|
| Übertragung der Zuordnung auf eine andere Wohnung im Gebäude (§ 62(a1) und § 145) | Ein Käufer, der eine Wohnung im selben Gebäude besitzt | Voll – eingetragen durch Änderung der Teilungserklärung | Bei einem steuerpflichtigen Ereignis: Meldung innerhalb von 30 Tagen; die Planungsmehrwertabgabe wird beim örtlichen Planungsausschuss geklärt |
| Miete von bis zu 5 oder 10 Jahren, Optionen eingerechnet (§§ 78–79 des Grundstücksgesetzes; § 152 des Mieterschutzgesetzes) | Ein externer Käufer, dem langfristige Nutzung genügt | Eine befristete Miete, kein Eigentum; wirksam ohne Eintragung | Unter 25 Jahren: kein steuerpflichtiges Ereignis nach dem Grundstückssteuergesetz |
| Eine eingetragene langfristige Miete an einen externen Käufer | Ein externer Käufer, der ein eingetragenes, langfristiges Recht anstrebt: Im Fall Wider merkte der Oberste Gerichtshof an, dem ersten Anschein nach stehe dem nichts entgegen | Eine Miete, kein Eigentum; bis zur Eintragung nur vertragliche Ansprüche | Über 25 Jahre = ein Verkauf: Wertzuwachssteuer für den Verkäufer, 6 % Grunderwerbsteuer für den Käufer |
| Verkauf einer eigenen Teilparzelle | Jeder Käufer, auch von außerhalb – wenn der Abstellraum als eigenständige Einheit eingetragen ist | Voll – ein gewöhnlicher Verkauf, eingetragen im Grundbuch | Besteuert wie eine Immobilie, die keine Wohnimmobilie ist: Wertzuwachssteuer ohne Befreiung für Wohnimmobilien; 6 % Grunderwerbsteuer |
So sieht ein richtig gemachtes Abstellraumgeschäft aus – sechs Schritte
- 1Grundbuchauszug und Teilungserklärung. Ist der Abstellraum als Zuordnung oder als eigene Teilparzelle eingetragen? Davon hängt alles Weitere ab.
- 2Den Käufer bestimmen. Ein Wohnungseigentümer im Gebäude, oder jemand von außerhalb?
- 3Den Weg wählen. Übertragung der Zuordnung, Miete, oder Verkauf einer Teilparzelle – entschieden durch die ersten beiden Antworten.
- 4Zustimmungen der Eigentümer, falls der gewählte Weg sie verlangt.
- 5Ein auf den Weg zugeschnittener Vertrag, plus eine Vormerkung (Hearat Azhara) bei jedem Weg, der in einer Eintragung endet.
- 6Die Grundstückssteuer-Meldung innerhalb von 30 Tagen einreichen, wenn ein steuerpflichtiges Ereignis vorliegt, dann eintragen oder die Teilungserklärung bei der Aufsichtsbehörde ändern lassen.
Was Sie prüfen sollten, bevor Sie sich binden
Häufig gestellte Fragen
Ein externer Käufer bietet einen tollen Preis. Können wir einen Kaufvertrag unterschreiben und uns „später um die Eintragung kümmern“?
Unterschreiben können Sie. Ein „später“ gibt es nicht. § 55(b) des Grundstücksgesetzes versagt einem Geschäft über einen zugeordneten Abstellraum getrennt von der Wohnung jede Wirkung, sodass die Eintragung nie kommt. Was der Käufer am Ende in der Hand hält, ist höchstens eine vertragliche Verpflichtung des Verkäufers – genau das, was Wider blieb, nachdem er 500.000 Schekel gezahlt hatte.
Kommt der Käufer von außerhalb des Gebäudes, trägt eine Miete von bis zu 5 oder 10 Jahren, Optionszeiten eingerechnet, oder ein vollständiger Verkauf, falls der Abstellraum zufällig als eigene Teilparzelle eingetragen ist. Wer als Käufer ein eingetragenes, langfristiges Recht anstrebt, kann außerdem eine langfristige Miete in Betracht ziehen: Im Fall Wider merkte der Oberste Gerichtshof an, dem ersten Anschein nach stehe dem nichts entgegen; eine Miete von mehr als 25 Jahren wird steuerlich allerdings wie ein Verkauf behandelt.
Mein Abstellraum ist als eigene Teilparzelle eingetragen. Was ändert das?
Das ändert alles. Eine Teilparzelle ist eine „Wohnung“ im Sinne von § 52 des Grundstücksgesetzes: eine vollständige und gesonderte Einheit „für jeden anderen Zweck“. Nach § 54 ist sie ein gesonderter Gegenstand von Eigentum, von Rechten und von Geschäften. Die Sperre aus § 55(b) für ein Geschäft über das Gemeinschaftseigentum getrennt von der Wohnung berührt sie nicht. Sie verkaufen sie in einem gewöhnlichen Verkauf, an jeden Käufer, mit voller Eintragung im Grundbuch.
Steuerlich bleibt es, was für eine Immobilie gilt, die keine Wohnimmobilie ist: 6 % Grunderwerbsteuer für den Käufer ab dem ersten Schekel, und Wertzuwachssteuer für den Verkäufer ohne Befreiung für Wohnimmobilien. Wie finden Sie heraus, welchen der beiden Sie haben? Grundbuchauszug und Teilungserklärung beantworten das in einer einzigen Zeile.
Eine Miete über 99 Jahre mit der gesamten Zahlung im Voraus – ist das nicht in Wirklichkeit ein Verkauf?
Genau diese Lücke hat das Gesetz geschlossen. Für steuerliche Zwecke ist eine Miete von mehr als 25 Jahren (Optionsperioden mitgezählt) ein „Verkauf eines Rechts an einem Grundstück“: Wertzuwachssteuer für den Verkäufer ohne Befreiung für Wohnimmobilien, und 6 % Grunderwerbsteuer für den Käufer. Zivilrechtlich bleibt es eine Miete, kein Eigentum. Das Wider-Urteil hält fest, dass die Rechte am Abstellraum selbst nicht auf jemanden ohne Wohnung im Gebäude übergehen können; der Gerichtshof fügte aber hinzu, dass dem ersten Anschein nach nichts dagegen spricht, ihm einen Teil der Wohnung zu vermieten, den zugeordneten Abstellraum eingeschlossen.
Steuerlich entscheidet die Überschrift auf dem Vertrag nichts. Der Inhalt entscheidet. Eine echte Miete bleibt unter der 25-Jahres-Grenze.
Was kostet ein Abstellraumgeschäft tatsächlich an Steuern?
Das hängt vom Weg ab. Bei einem Verkauf oder einer Miete von mehr als 25 Jahren: Der Verkäufer zahlt 25 % Wertzuwachssteuer auf den inflationsbereinigten Gewinn, ohne Befreiung für Wohnimmobilien, weil ein Abstellraum keine Wohnimmobilie ist; der Käufer zahlt 6 % Grunderwerbsteuer ab dem ersten Schekel; und die Meldung geht innerhalb von 30 Tagen an die Steuerbehörde. Bei einer Miete unter 25 Jahren gibt es nach dem Grundstückssteuergesetz kein steuerpflichtiges Ereignis.
Getrennt von alledem steht die Planungsmehrwertabgabe: Sie hängt davon ab, ob eine Planungsentscheidung den Wert der Immobilie erhöht hat, und die Antwort kommt vom örtlichen Planungsausschuss – am besten, bevor Sie einen Preis festlegen.
Der Nachbar von oben möchte den Abstellraum kaufen. Muss das ganze Gebäude zustimmen?
Nein, und das ist das Überraschende an § 62(a1): Eine bestehende Zuordnung wechselt auf eine andere Wohnung im Gebäude ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer, sofern die Teilungserklärung bei der Aufsichtsbehörde geändert wird. Einstimmige Zustimmung ist nur nötig, wenn ein neues Stück des Gemeinschaftseigentums einer Wohnung zugeordnet wird, denn dort gibt jeder Nachbar einen Anteil auf. Bei Ihrem Abstellraum ist dieser Verzicht längst geschehen.
In der Praxis: eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Nachbarn, ein Antrag auf Änderung der Teilungserklärung, eine Steuermeldung, wo eine fällig ist – und der Abstellraum ist seiner Wohnung zugeordnet.
Ein kleiner Abstellraum, ein vollständiges Immobiliengeschäft
Ein Abstellraumgeschäft klingt nach einer Seite und einer Unterschrift. Rechtlich ist es eine vollständige Immobilientransaktion: ein Weg, der richtig gewählt werden muss, ein auf diesen Weg zugeschnittener Vertrag, eine Eintragung bei der Aufsichtsbehörde und Fristen, die gegenüber der Steuerbehörde laufen. Die Kanzlei Gottlib, eine israelische Kanzlei für Immobilienrecht und Stadterneuerung, strukturiert das Geschäft, verfasst den Vertrag und vertritt Sie gegenüber allen Beteiligten, bis die Rechte eingetragen sind.
Haben Sie einen Abstellraum? Haben Sie einen Käufer? Schildern Sie uns das Geschäft, und wir melden uns mit dem passenden Weg bei Ihnen. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Wohnung und Abstellraum kommen als Paket – das Gesetz hat sie verbunden, lange bevor Sie ein Wort mitzureden hatten. Klären Sie, auf welchem Weg Sie sich befinden, bevor Sie unterschreiben, dann kommen Sie sicher zum Abschluss.
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