Les opérations de rénovation urbaine sont une excellente occasion pour les propriétaires, une bonne occasion pour les promoteurs — et aussi pour les communes. À mesure que le secteur s’est structuré, certains acteurs ont pris l’habitude de faire signer aux propriétaires d’immeubles au potentiel de rénovation des accords d’exclusivité (et parfois même des accords définitifs), pour transmettre ensuite le projet à un promoteur. Pour protéger les propriétaires, qui ne disposent pas nécessairement des connaissances ou de l’expérience nécessaires, la loi sur la rénovation urbaine (accords d’organisation des opérations) a été adoptée en 2017. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’accord d’exclusivité (no-shop) avant de signer.
Qu’est-ce qu’un accord d’exclusivité (no-shop) ?
Il s’agit d’un engagement à ne pas négocier, ni à conclure un autre accord, portant sur l’organisation des propriétaires de l’immeuble ou sur toute autre façon de faire avancer une opération de rénovation urbaine — sauf avec l’accord de l’initiateur du projet (méarguen). Celui-ci souhaite investir du temps et des ressources pour trouver un promoteur et réunir la majorité requise, et demande donc aux propriétaires de patienter pendant une période limitée. Mais il arrive que des propriétaires s’engagent ainsi de façon unilatérale, dans un accord qui peut les lier pour une durée qui s’éternise et dont il devient difficile de se dégager. Avant de signer un document de ce type, consultez un avocat qui représente les propriétaires en rénovation urbaine.
Avant la première signature : la réunion des propriétaires
Avant la signature du premier accord d’exclusivité, l’initiateur du projet doit convoquer les propriétaires et leur présenter la démarche. Lors de la réunion, il expose : l’essence de l’accord et les principales dispositions de la loi ; s’il agit pour le compte d’un promoteur ; ses honoraires (dans la mesure où ils sont connus à ce stade) ; tout intérêt personnel qu’il pourrait avoir dans l’opération ; si un propriétaire de l’immeuble agit en son nom ; et des informations sur l’Autorité de la rénovation urbaine et sur le Commissaire aux réclamations des résidents. L’obligation de convocation est réputée remplie lorsque : la convocation a été envoyée au moins 7 jours avant la date fixée ; l’avis a été affiché de façon visible sur l’immeuble ou à l’intérieur de celui-ci ; et au moins 40 % des propriétaires ont participé à la réunion (les logements sociaux étant exclus du calcul ; dans un immeuble de 17 logements ou plus, deux réunions dont la participation cumulée atteint 40 % suffisent, à condition que la première ait réuni au moins 30 % des propriétaires et la seconde au moins 20 %).
Ce que l’accord d’exclusivité écrit doit contenir
- Les coordonnées de l’initiateur du projet ;
- La date de signature et la date de référence ;
- Une clause précisant que la contrepartie versée aux propriétaires sera fixée dans l’accord d’organisation conclu avec le promoteur choisi — et NON dans l’accord d’exclusivité ;
- Les engagements de l’initiateur : trouver un promoteur capable de réaliser la rénovation, et agir pour faire signer l’accord d’organisation par le reste des propriétaires de l’immeuble ;
- Un engagement à agir pour les propriétaires avec loyauté et équité ;
- Si l’initiateur agit pour le compte d’un promoteur (comme indiqué lors de la réunion) ;
- Tout intérêt personnel de l’initiateur dans l’opération (là encore, comme indiqué lors de la réunion) ;
- La durée de validité de l’accord d’exclusivité (détails plus bas) ;
- Les moyens de saisir le Commissaire aux réclamations des résidents en rénovation urbaine.
L’initiateur doit être digne de confiance : devoirs de loyauté et de vigilance
- Confidentialité : les informations reçues d’un propriétaire ne peuvent être divulguées ni utilisées sans son accord (sauf obligation légale ou décision de justice).
- Fair-play : agir pour les propriétaires avec loyauté, équité et selon les usages — en leur communiquant toute information substantielle sur l’opération.
- Que suis-je en train de signer ? Avant la signature, l’initiateur doit expliquer l’essence de l’accord et ses conséquences juridiques, et remettre aux propriétaires une copie de l’accord ainsi que le procès-verbal de la réunion.
Combien de temps dure un accord d’exclusivité ? Le cas du pinouy-binouy
La durée de validité initiale est de 6 mois à compter de la date de référence. Elle passe à 18 mois si, dans ce délai de 6 mois, l’initiateur a conclu un accord d’exclusivité avec au moins 50 % des propriétaires dans un immeuble de 16 logements au plus, avec au moins 40 % des propriétaires ou au moins 8 propriétaires (le chiffre le plus élevé) dans un immeuble de 17 logements ou plus, ou avec au moins 35 % des propriétaires dans un immeuble de 36 logements ou plus. Si, dans les 18 mois suivant la date de référence, l’initiateur a conclu l’accord d’organisation de l’opération avec au moins 67 % des propriétaires de l’immeuble — ou si le promoteur avec lequel il travaille a conclu des accords de démolition-reconstruction (pinouy-binouy) avec les propriétaires signataires de l’accord d’exclusivité — la validité est prolongée à 24 mois à compter de la date de référence. Si, dans les 24 mois suivant la date de référence, un plan de démolition-reconstruction déposé par l’initiateur a été reçu par une autorité de planification, l’accord reste valable jusqu’au terme de 4 ans à compter de la réception du plan (uniquement pour un plan comportant des dispositions permettant la délivrance d’un permis de construire ou d’un permis d’utilisation) ; et si ce plan a été mis à l’enquête dans ce délai de 4 ans, la validité est prolongée jusqu’au terme de 5 ans à compter de la réception du plan.
Et pour le TAMA 38 (renforcement parasismique) ?
La durée de validité initiale est de 6 mois, prolongée à 12 mois si les seuils de signature sont atteints (50 % dans un immeuble de 16 logements au plus ; 40 % des propriétaires ou 8 propriétaires dans un immeuble de 17 logements ou plus). Elle passe à 18 mois si l’initiateur a conclu l’accord avec au moins 80 % des propriétaires de l’immeuble, ou si le promoteur avec lequel il travaille a conclu des accords de renforcement avec au moins 33 % des propriétaires signataires de l’accord d’exclusivité. Et à 36 mois si une demande de permis de construire déposée par l’initiateur a été reçue par la commission locale d’urbanisme dans les 18 mois.
D’ordre public de protection : en faveur des propriétaires uniquement
Toute clause contraire à la loi qui ne favorise pas un propriétaire est NULLE — par exemple, une période d’exclusivité plus longue que celles prévues par la loi. Et lorsque l’immeuble compte jusqu’à 40 % de logements sociaux, les seuils de validité se calculent uniquement sur les logements qui ne sont pas des logements sociaux.
Comment se libérer d’un initiateur ?
- Un accord d’organisation qui n’est pas rédigé par écrit, ou qui omet la date de signature ou la date de référence, est nul.
- Jalons manqués : si l’initiateur n’a pas fait avancer le projet conformément aux jalons prévus par la loi, le Commissaire aux réclamations des résidents peut attester aux propriétaires que l’accord d’exclusivité a pris fin.
- Au-delà de la loi : lisez l’accord à la recherche de clauses de sortie — et mieux encore, négociez un mécanisme de sortie AVANT de signer (des conditions claires permettant aux propriétaires de résilier si les objectifs ne sont pas atteints, assorties d’un mécanisme convenu de règlement des différends, par exemple la médiation).
- Accord mutuel : parfois, les parties s’entendent simplement pour résilier l’accord — exposez vos motifs et négociez.
- Et si l’initiateur refuse, consultez un avocat qui exerce en rénovation urbaine sur les options qui s’offrent à vous.
- Le recours aux autorités : vérifiez si d’autres propriétaires souhaitent eux aussi sortir de l’accord ; plus vous êtes nombreux, plus votre position collective est forte. Conservez tous les échanges et tous les documents relatifs au projet et à vos tentatives de résiliation : un dossier bien tenu sert dans toute procédure ultérieure. Envisagez ensuite de saisir l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine, ou de demander au tribunal l’annulation de l’accord.
Pourquoi tenir aux exigences de la loi si les motifs d’annulation sont si restreints ? D’abord, parce que la loi est la loi. Ensuite, par prudence : dans une procédure contre un propriétaire opposant, un adversaire habile se fera un plaisir de démontrer que la procédure n’a pas été suivie dans les règles. Et un initiateur ou un promoteur soigne sa réputation ; les devoirs de loyauté et d’équité sont la ligne de conduite qu’il doit respecter.
Un accord d’exclusivité raisonnable et équitable sert les deux parties — dès lors que règnent la confiance, la loyauté et la transparence. Pour bien faire les choses, désignez l’avocat des propriétaires dès le départ, avant de signer quoi que ce soit avec l’un des intervenants. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
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