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L’immobilier en Israël, question par question.

La majorité requise pour lancer une démolition-reconstruction (pinouy-binouy), les vérifications à faire avant de signer avec un promoteur, le calcul de l’impôt lorsque vous vendez un appartement : ces questions, nous les entendons dans chaque projet et dans chaque opération. Chaque guide traite l’une d’elles à fond, et la réponse figure dès le premier paragraphe.

Partie commune rattachée : à qui les droits à construire ?
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Partie commune rattachée : à qui les droits à construire ?

Le rattachement matériel d’un toit ou d’une cour à votre appartement ne vous rend pas titulaire des droits à construire correspondants. Toute la valeur se joue sur cette distinction.

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Dommages de guerre en Israël : appartement neuf ou indemnisation ?
Rénovation urbaine

Dommages de guerre en Israël : appartement neuf ou indemnisation ?

L’un ou l’autre, jamais les deux : dans un secteur classé zone de reconstruction, l’appartement neuf ou le rachat de votre appartement tient lieu de ce que vous doit, au titre des dommages de guerre, le fonds d’indemnisation (Mas Rechouch) de l’Autorité fiscale israélienne. L’expert immobilier de l’État évalue chaque appartement à la valeur d’un appartement neuf comparable du même secteur, appréciée à la veille du sinistre. Le classement, décidé par le gouvernement en vertu de la loi sur la réparation des dommages de guerre par la rénovation urbaine, fait courir des délais en jours ouvrés : 15 pour transmettre à l’expert immobilier les informations sur votre appartement, 95 pour signer l’accord de rachat majoré si vous préférez vendre plutôt que de revenir dans l’immeuble reconstruit.

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Terrain agricole en Israël : vendre avant son reclassement ?
Immobilier

Terrain agricole en Israël : vendre avant son reclassement ?

Si le terrain est inscrit à votre nom au registre foncier (Tabou), la plus-value du reclassement vous revient, déduction faite d’une taxe communale de valorisation (heitel hachbaha) de 50 % et de l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach) ; si vous le tenez à bail de l’Autorité foncière d’Israël (RMI), le reclassement met fin au bail contre une indemnité forfaitaire par dounam (1 000 m²), et une vente à un tiers n’est réaliste qu’avant la demande de restitution de la RMI. L’extrait du registre foncier et le contrat de bail indiquent dans quel cas vous vous trouvez : ce sont les premiers documents à lire.

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Vendre une cave sans l’appartement : est-ce possible en Israël ?
Immobilier

Vendre une cave sans l’appartement : est-ce possible en Israël ?

Une cave rattachée fait juridiquement partie de l’appartement : elle ne se vend pas à n’importe quel acheteur, ni dans n’importe quel montage. Le guide explique qui peut vous l’acheter, comment la vente est inscrite et imposée dans chaque cas, et revient sur l’arrêt de la Cour suprême concernant l’acheteur qui a payé un demi-million de shekels sans qu’un seul mètre carré soit jamais inscrit à son nom.

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Maison en Israël : impôt sur la plus-value et droits à construire
Immobilier

Maison en Israël : impôt sur la plus-value et droits à construire

Maison héritée ou vendue en Israël : des droits à construire inexploités peuvent alourdir l’impôt sur la plus-value bien au-delà des prévisions. Voici comment bien préparer l’opération.

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Plan directeur ou schéma directeur : le raccourci vers le permis
Rénovation urbaine

Plan directeur ou schéma directeur : le raccourci vers le permis

Savoir quel document d’urbanisme s’applique à votre secteur peut faire gagner des années au projet et renforcer votre position dans la négociation.

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Rénovation urbaine : avant de quitter votre appartement
Rénovation urbaine

Rénovation urbaine : avant de quitter votre appartement

L’étape la plus délicate de tout projet de rénovation urbaine : vos droits, le calendrier et les protections à obtenir avant de remettre les clés.

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Rénovation urbaine en Israël : TVA à taux zéro ou exonération ?
Rénovation urbaine

Rénovation urbaine en Israël : TVA à taux zéro ou exonération ?

Taux zéro et exonération de TVA ne procurent pas le même avantage, et l’écart n’a rien de théorique. L’exonération prive le promoteur de son droit à déduction de la TVA, le taux zéro le lui conserve, et la différence se répercute directement sur ce que reçoivent les propriétaires. Le guide passe en revue la vente en dation classique (terrain contre appartements), l’amendement de 2014 qui a changé le marché, les plafonds légaux en démolition-reconstruction (pinouy-binouy) et en renforcement parasismique, et explique pourquoi l’expiration du dispositif TAMA 38 n’a pas emporté l’avantage fiscal.

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Rénovation urbaine en Israël : les garanties à exiger du promoteur
Rénovation urbaine

Rénovation urbaine en Israël : les garanties à exiger du promoteur

Les garanties bancaires qui protègent l’argent et le logement des propriétaires en rénovation urbaine, et ce que recouvre une protection complète.

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Permis de construire en rénovation urbaine : le guide complet
Rénovation urbaine

Permis de construire en rénovation urbaine : le guide complet

Du plan approuvé au permis de construire, toutes les étapes de la phase qui mène enfin au premier coup de pelle.

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Classement en rénovation urbaine : avantages fiscaux et juridiques
Rénovation urbaine

Classement en rénovation urbaine : avantages fiscaux et juridiques

Le classement officiel de votre ensemble immobilier en rénovation urbaine apporte la sécurité juridique et ouvre droit à des avantages fiscaux. Voici comment l’obtenir.

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Plan local d’urbanisme (TABA) : quel délai d’approbation en Israël ?
Rénovation urbaine

Plan local d’urbanisme (TABA) : quel délai d’approbation en Israël ?

Pourquoi l’approbation du plan local d’urbanisme (TABA) est le moment charnière de tout projet de rénovation urbaine, et les points à surveiller.

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Étape 6 : signer le contrat de rénovation urbaine
Rénovation urbaine

Étape 6 : signer le contrat de rénovation urbaine

Ce que les propriétaires signent vraiment, et les protections que le contrat doit contenir avant qu’ils ne s’engagent.

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Étape 5 (suite) : choix du promoteur en assemblée et conditions clés
Rénovation urbaine

Étape 5 (suite) : choix du promoteur en assemblée et conditions clés

Comment les propriétaires choisissent ensemble un promoteur et verrouillent les conditions commerciales essentielles.

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Annotation préventive en Israël : vous protège-t-elle vraiment ?
Immobilier

Annotation préventive en Israël : vous protège-t-elle vraiment ?

La protection la moins coûteuse d’une opération immobilière en Israël : ce que fait réellement l’annotation préventive, et où s’arrête sa portée.

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L’hypothèque en Israël : ce que tout emprunteur doit savoir
Immobilier

L’hypothèque en Israël : ce que tout emprunteur doit savoir

Ce que recouvre vraiment l’hypothèque, droit réel à part entière en Israël, et les points à vérifier avant de s’engager.

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Droits immobiliers (2) : location, bail emphytéotique, sous-location
Immobilier

Droits immobiliers (2) : location, bail emphytéotique, sous-location

Location, bail emphytéotique (hakhira) et sous-location en Israël : vos droits avant de confier les clés.

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Accord d’exclusivité (no-shop) : tout savoir avant de signer
Rénovation urbaine

Accord d’exclusivité (no-shop) : tout savoir avant de signer

Pourquoi un accord d’exclusivité est demandé si tôt aux propriétaires, et comment le signer en préservant leurs intérêts.

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Droit de propriété en Israël : étendue, inscription et exceptions
Immobilier

Droit de propriété en Israël : étendue, inscription et exceptions

Ce que recouvre le droit de propriété en Israël, les exceptions à connaître et pourquoi l’inscription au registre foncier est décisive.

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Règlement foncier en Israël : pourquoi régulariser votre terrain
Immobilier

Règlement foncier en Israël : pourquoi régulariser votre terrain

En Israël, un terrain qui n’est pas passé par le règlement foncier fragilise votre titre de propriété. Ce qu’il faut savoir et comment y remédier.

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Registre foncier en Israël : où votre bien est-il vraiment inscrit ?
Immobilier

Registre foncier en Israël : où votre bien est-il vraiment inscrit ?

En Israël, c’est l’inscription qui fait le propriétaire, et elle ne figure pas toujours au registre foncier (Tabou). Les droits de presque tous les biens du pays se répartissent entre 3 registres officiels, l’Autorité foncière d’Israël et la société gestionnaire du projet, chacun doté d’une force juridique différente. Voici la carte complète : ce qui distingue le registre des droits du registre des actes, ce qui subsiste réellement du droit ottoman, qui détient vos droits tant que le bien n’est pas inscrit à votre nom au Tabou, et les vérifications à faire avant de signer.

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Permis accéléré : rénover votre immeuble plus vite
Rénovation urbaine

Permis accéléré : rénover votre immeuble plus vite

Une procédure récente, qui peut faire gagner des années à un projet de rénovation urbaine : qui peut en bénéficier et comment elle fonctionne.

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Étape 2 (suite) : élire et mandater le comité des propriétaires
Rénovation urbaine

Étape 2 (suite) : élire et mandater le comité des propriétaires

Les étapes concrètes pour choisir et mandater un comité auquel tout l’immeuble peut se fier.

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Comité des propriétaires : quels pouvoirs a-t-il vraiment ?
Rénovation urbaine

Comité des propriétaires : quels pouvoirs a-t-il vraiment ?

Moins qu’on ne le croit, et c’est voulu : le comité des propriétaires organise, documente et suit la négociation, sans pouvoir signer au nom d’aucun propriétaire. Presque toutes les règles qui l’encadrent viennent du guide officiel de l’Autorité gouvernementale israélienne pour la rénovation urbaine, et non de la loi. Le point complet sur la convocation de la première assemblée, la prise d’effet du mandat écrit, les décisions qui vous reviennent toujours et ce qu’il faut verrouiller dans le contrat.

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Étape 3 : choisir l’avocat des propriétaires
Rénovation urbaine

Étape 3 : choisir l’avocat des propriétaires

Pourquoi les propriétaires ont besoin de leur propre avocat, rémunéré par le promoteur, et les critères précis pour le choisir.

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Étape 3 (suite) : choisir l’initiateur du projet (méarguen)
Rénovation urbaine

Étape 3 (suite) : choisir l’initiateur du projet (méarguen)

Ce que fait l’initiateur du projet, quand vous en avez besoin et comment le désigner sans perdre le contrôle.

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Étape 3 (suite) : superviseur de chantier et autres conseillers
Rénovation urbaine

Étape 3 (suite) : superviseur de chantier et autres conseillers

L’équipe de professionnels qui défend les intérêts des propriétaires pendant toute la construction, et comment la choisir.

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Étape 4 : mettre les promoteurs en concurrence, à vos conditions
Rénovation urbaine

Étape 4 : mettre les promoteurs en concurrence, à vos conditions

Mise en concurrence des promoteurs : son déroulement, pourquoi les propriétaires restent libres de choisir et les points à vérifier avant de se décider. Le guide du propriétaire pour obtenir de meilleures offres en rénovation urbaine.

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Étape 5 : négocier les clauses essentielles avec le promoteur
Rénovation urbaine

Étape 5 : négocier les clauses essentielles avec le promoteur

Les clauses qui déterminent si le contrat vous protège réellement, et sur lesquelles les propriétaires prennent ou perdent l’avantage dans la négociation.

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Refus raisonnable en rénovation urbaine : les sept motifs
Rénovation urbaine

Refus raisonnable en rénovation urbaine : les sept motifs

Refuser de signer ne fait pas de vous un opposant. En Israël, la loi sur la démolition-reconstruction (pinouy-binouy) énumère les cas où le refus est raisonnable, notamment lorsque l’opération n’est pas rentable, que des garanties n’ont jamais été proposées ou qu’un propriétaire âgé ne s’est vu présenter aucune des solutions que la loi lui réserve. Voici les sept motifs, expliqués simplement.

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Rénovation urbaine : les droits des personnes âgées et vulnérables
Rénovation urbaine

Rénovation urbaine : les droits des personnes âgées et vulnérables

En démolition-reconstruction (pinouy-binouy), la loi protège les occupants âgés et les propriétaires vulnérables. Voici ces protections, et comment les faire valoir.

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Rénovation urbaine : quel intérêt pour les propriétaires ?
Rénovation urbaine

Rénovation urbaine : quel intérêt pour les propriétaires ?

Un logement plus récent, plus sûr et mieux valorisé : ce que la rénovation urbaine apporte vraiment aux propriétaires, et qui en supporte le coût.

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Projet de rénovation urbaine bloqué : comment sortir du contrat ?
Rénovation urbaine

Projet de rénovation urbaine bloqué : comment sortir du contrat ?

Quand un promoteur laisse le projet à l’arrêt, les propriétaires ne restent pas liés indéfiniment. Voici les voies juridiques pour libérer votre immeuble d’un contrat en sommeil.

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Rénovation urbaine en Israël : quelle majorité de propriétaires ?
Rénovation urbaine

Rénovation urbaine en Israël : quelle majorité de propriétaires ?

En rénovation urbaine, la majorité requise est plus basse que ne le croient la plupart des propriétaires, et la loi en fixe chaque seuil : en démolition-reconstruction (pinouy-binouy), une majorité qualifiée, soit les propriétaires de 2/3 des appartements de l’ensemble immobilier, assortie de deux conditions dans chaque immeuble ; pour un immeuble isolé en renforcement parasismique, 2/3 des appartements et 2/3 des parties communes. Le guide détaille qui est compté, comment se fait le décompte et ce qui a changé en novembre 2021 et en juillet 2023.

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Fin du TAMA 38 : votre immeuble relève-t-il du dispositif Shaked ?
Rénovation urbaine

Fin du TAMA 38 : votre immeuble relève-t-il du dispositif Shaked ?

Le TAMA 38 a expiré ; le dispositif Shaked s’applique de plein droit partout en Israël, et l’année du permis décide si votre immeuble y a droit. Nul besoin d’attendre une décision de la mairie.

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Informations générales, sans valeur de conseil juridique.

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