La majorité qualifiée est le seuil à partir duquel la loi israélienne permet de faire avancer un projet de pinouy-binouy (démolition-reconstruction) avant que tous aient signé : une fois ce seuil atteint, les propriétaires consentants peuvent saisir le tribunal contre un voisin qui refuse sans motif raisonnable. Elle se compte en appartements, et non en personnes. Dans un immeuble où les propriétaires de la plupart des appartements ont déjà signé alors que les voisins du dessus refusent encore, le calcul se fait sur les appartements dont le propriétaire a signé, pas sur les mains levées en assemblée.
Peut-on engager un pinouy-binouy sans la signature de tous les propriétaires ? Oui, à deux conditions. La première : une majorité qualifiée, dans un immeuble d’au moins 4 appartements, décomptée comme la loi l’exige, c’est-à-dire sur l’ensemble immobilier dans sa totalité, dans chaque immeuble séparément et sur les parties communes. La seconde : à l’égard d’un propriétaire qui n’a pas signé, seul le tribunal peut statuer, et seulement s’il juge son refus déraisonnable. Avec 2 ou 3 appartements, la loi ne prévoit aucun mécanisme de majorité : il faut l’accord de tous.
Un seul voisin récalcitrant peut-il bloquer le projet ?
Imaginez l’assemblée des propriétaires : un immeuble des années 1960, 4 étages, pas d’ascenseur, et chaque année quelqu’un relance l’idée d’une rénovation urbaine — un autre la referme aussitôt, toujours avec la même phrase : « Inutile d’insister, le deuxième étage ne signera jamais. » Derrière cette phrase se cache une idée simple : sans l’unanimité, pas de projet.
La loi israélienne dit le contraire, depuis plusieurs années déjà. Les seuils de consentement ont baissé en deux réformes législatives : le 1er janvier 2022 pour le pinouy-binouy (démolition-reconstruction), et le 1er juillet 2023 pour la voie de démolition-reconstruction d’un immeuble isolé. Les propriétaires qui comptent encore selon les anciennes règles s’imposent une majorité que la loi n’exige plus. Voici ces règles en quatre chiffres.
Quelle majorité faut-il pour engager un pinouy-binouy ?
Une majorité qualifiée — trois conditions, et il faut les trois. La loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006, définit à l’article 1er une « majorité qualifiée des propriétaires », et c’est cette définition qui met en marche tout le mécanisme de la loi :
« Les propriétaires d’appartements d’un ensemble de pinouy-binouy qui détiennent au moins deux tiers de l’ensemble des appartements de cet ensemble, et qui remplissent en outre les deux conditions suivantes… » — article 1er de la loi sur le pinouy-binouy, 5766-2006, définition de la « majorité qualifiée », dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022 (traduction libre)
Lisez bien le texte : « qui détiennent… de l’ensemble des appartements ». La loi compte des appartements, pas des personnes. L’ensemble immobilier — le groupe d’immeubles que couvre l’opération — doit avoir 2/3 de ses appartements en mains consentantes. Deux conditions supplémentaires sont ensuite vérifiées, immeuble par immeuble :
Trois conditions, comme trois serrures sur une même porte : l’ensemble immobilier dans sa totalité, chaque immeuble pris à part, et les parties communes. La porte ne s’ouvre que si la clé tourne dans les trois. Une quatrième condition, elle, a disparu du texte : jusqu’à la fin de 2021, la loi exigeait aussi 3/4 des parties communes au niveau de l’ensemble immobilier — cette exigence a été purement et simplement supprimée, ne laissant subsister que les conditions vérifiées immeuble par immeuble.
En résumé : une majorité qualifiée en pinouy-binouy, c’est 2/3 des appartements de l’ensemble immobilier, 3/5 (60 %) dans chaque immeuble, plus de la moitié des parties communes de chaque immeuble. Et chaque décompte se fait en appartements, jamais en personnes.
Depuis quand le seuil a-t-il baissé, et pourquoi la date compte-t-elle ?
Le 1er janvier 2022. La définition citée plus haut provient de la loi sur le programme économique, 5782-2021, publiée au Journal officiel israélien le 18 novembre 2021 ; le nouveau seuil s’applique depuis le 1er janvier 2022. Jusqu’alors, le seuil au niveau de l’ensemble immobilier était de 4/5 des appartements. Le législateur l’a abaissé à 2/3, a assoupli les conditions vérifiées immeuble par immeuble, et a supprimé l’exigence relative aux parties communes au niveau de l’ensemble.
La date n’est pas un détail. Pendant des années, présentations de promoteurs et modèles de contrats ont été rédigés autour des anciens chiffres, et certains circulent encore parmi les comités de propriétaires. Qui s’appuie sur eux présente à ses voisins un seuil qui n’est plus celui de la loi.
En résumé : qui cite 4/5 cite une règle remplacée le 1er janvier 2022.
La TAMA 38 a expiré : quelles règles s’appliquent aujourd’hui à un immeuble isolé ?
La loi sur le renforcement, elle, reste pleinement en vigueur. Commençons par le fait : la TAMA 38, le plan national israélien de renforcement parasismique, a expiré le 1er octobre 2023. Les commissions locales d’urbanisme qui remplissaient les conditions du Conseil national de l’urbanisme ont bénéficié d’un délai de grâce — jusqu’au 18 mai 2026 au plus tard, ou jusqu’à l’approbation d’un plan de remplacement, selon la première échéance atteinte — et cette date, elle aussi, est désormais derrière nous. La TAMA 38 n’est plus une voie ouverte à qui démarre aujourd’hui.
Les règles de consentement, elles, n’ont jamais figuré dans la TAMA 38 elle-même. Elles se trouvent dans la loi foncière (renforcement parasismique des immeubles en copropriété), 5768-2008 — « la loi sur le renforcement ». Sa définition d’un « plan de renforcement » a été conçue pour couvrir à la fois les plans préparés en vertu de l’article 23 de la TAMA 38 pendant qu’elle était en vigueur, et tout plan applicable à un « immeuble nécessitant un renforcement » au sens de l’article 70A de la loi sur l’urbanisme et la construction — les voies de remplacement créées par l’amendement 139, connu sous le nom de dispositif Shaked. Nous avons traité le dispositif Shaked lui-même — quels immeubles y sont éligibles et ce qu’il permet de construire — dans un article distinct.
En résumé : le plan national a disparu, les règles de majorité demeurent. Pour un immeuble isolé, le décompte du consentement se trouve dans la loi sur le renforcement — y compris pour les opérations en dispositif Shaked.
Quelle majorité pour un immeuble isolé, et qu’en est-il de la démolition ?
Distinguons d’abord deux situations. Construire des appartements neufs sans démolition — la façon la plus courante de financer un renforcement : l’article 5(a) de la loi sur le renforcement part, contre toute attente, de l’unanimité des propriétaires — puis vient le « mais » du texte :
« Les travaux sur les parties communes ayant pour objet la construction d’un ou plusieurs appartements neufs sont subordonnés à une décision préalable de l’ensemble des propriétaires… toutefois, … » — article 5(a) de la loi foncière (renforcement parasismique des immeubles en copropriété), 5768-2008 (traduction libre)
Et soyons précis : ce n’est pas une majorité qui décide à la place de tous. C’est le seuil à partir duquel le superviseur de l’enregistrement foncier peut autoriser les travaux sans le consentement de tous — après que chaque propriétaire a eu la possibilité d’être entendu. Le pouvoir reste entre les mains des propriétaires : c’est eux qui saisissent, eux qui mettent le mécanisme en marche.
Démolir et reconstruire — la voie de l’article 5A : le superviseur de l’enregistrement foncier peut également autoriser ces travaux depuis 2012, et depuis le 1er juillet 2023 il suffit d’une requête des propriétaires détenant 2/3 des appartements et 2/3 des parties communes qui leur sont attachées — « la majorité requise pour autoriser les travaux », selon les termes du texte — à condition que la copropriété compte au moins 4 appartements et plus de 2 propriétaires. Jusqu’au 1er juillet 2023, ce seuil était de 4/5. La baisse est intervenue par la loi sur le programme économique, 5783-2023.
En résumé : pour un immeuble isolé, le chiffre à retenir est 2/3 — des appartements et des parties communes. Et en cas de démolition : au moins 4 appartements, plus de 2 propriétaires.
Vous avez la majorité qualifiée : que faire des propriétaires qui n’ont pas signé ?
Posons d’abord le principe : une opération de pinouy-binouy ne lie que les propriétaires qui l’ont signée. Un voisin qui n’a pas signé n’y est pas tenu, et à défaut d’une décision de justice, la réalisation complète du projet exige en définitive la signature de tous les propriétaires. Alors, que vaut la majorité ? C’est là qu’intervient l’article 2 de la loi sur le pinouy-binouy :
« Lorsqu’une majorité qualifiée des propriétaires d’appartements d’un ensemble de pinouy-binouy a accepté de conclure une opération de pinouy-binouy, … » — article 2(a) de la loi sur le pinouy-binouy, 5766-2006, dans sa version issue de l’amendement 6, 2018 (traduction libre)
À côté de ce pouvoir d’approbation figure la première option de l’article : rendre le propriétaire refusant redevable de dommages-intérêts envers les voisins consentants, pour le préjudice causé par l’échec de l’opération (article 2(a)(1)). La responsabilité en dommages-intérêts figure dans la loi depuis son adoption en 2006. Le pouvoir d’approuver l’opération et de désigner un signataire a été ajouté par l’amendement 6, en 2018.
Notez la condition d’entrée : le tribunal doit d’abord juger le refus déraisonnable, et chaque propriétaire a pleinement droit à être entendu. Même avec une majorité qualifiée en main, la question fait l’objet d’un examen judiciaire complet.
En résumé : la majorité qualifiée est une clé pour saisir le tribunal. Elle ouvre la voie aux dommages-intérêts, ou à l’approbation de l’opération avec un signataire désigné — sans elle, il faut la signature de tous.
Quels immeubles le mécanisme couvre-t-il ?
Une copropriété de 4 appartements ou plus. La loi sur le pinouy-binouy prend soin de la définir :
« “Copropriété” — l’un des éléments suivants, à condition de comporter au moins quatre appartements : (1) au sens du chapitre F de la loi foncière ; (2) au sens de la notion de “maison” définie au chapitre F1 de la loi foncière » — article 1er de la loi sur le pinouy-binouy, 5766-2006, dans sa version d’origine, toujours en vigueur (traduction libre)
Qu’est-ce que cela signifie en pratique ? Dans un immeuble de 2 ou 3 appartements, le mécanisme de majorité de la loi ne s’applique pas du tout — l’opération y repose sur le consentement de tous. Et à l’autre extrémité, la voie de démolition pour un immeuble isolé a ses propres conditions d’entrée, comme on l’a vu : au moins 4 appartements et plus de 2 propriétaires.
En résumé : avant de compter des pourcentages, comptez des appartements. Moins de 4, et tout le mécanisme est hors de portée.
Quelle majorité s’applique à quelle voie ?
| La voie | La majorité qui l’engage | Conditions supplémentaires | Qui statue sur un refus |
|---|---|---|---|
| Pinouy-binouy dans un ensemble immobilier (art. 1, loi sur le pinouy-binouy) | Majorité qualifiée : 2/3 des appartements de l’ensemble | Par immeuble : 3/5 (60 %) des appartements + plus de la moitié des parties communes ; dans un immeuble de 4 à 5 appartements — 3 appartements et plus de 2 propriétaires | Le tribunal — dommages-intérêts, ou approbation de l’opération avec signataire désigné (art. 2) |
| Immeuble isolé — appartements neufs sans démolition (art. 5(a), loi sur le renforcement) | 2/3 des appartements + 2/3 des parties communes | Par défaut, décision de tous les propriétaires ; le seuil ouvre une requête devant le superviseur de l’enregistrement foncier | Le superviseur de l’enregistrement foncier, après audition de chaque propriétaire |
| Immeuble isolé — démolition et reconstruction (art. 5A, loi sur le renforcement) | 2/3 des appartements + 2/3 des parties communes (depuis le 1er juillet 2023) | Au moins 4 appartements et plus de 2 propriétaires | Le superviseur de l’enregistrement foncier |
| Immeuble de 2 à 3 appartements | Aucun mécanisme de majorité — consentement de tous | Hors de la définition de « copropriété » de la loi sur le pinouy-binouy (art. 1) | — |
Comment construire la majorité : six étapes
- 1Comptez les appartements. Combien dans l’immeuble et dans l’ensemble, et qui en est le propriétaire inscrit — à partir d’un extrait à jour du registre foncier (Tabou) pour chaque appartement, jamais de mémoire.
- 2Identifiez la voie. Un ensemble de pinouy-binouy, ou un immeuble isolé sur la voie du renforcement — ajout ou démolition. Chaque voie a ses propres décomptes.
- 3Faites le calcul de la majorité sur papier. Dans un ensemble : 2/3 de tous les appartements, et dans chaque immeuble — 3/5 (60 %) des appartements, ainsi que plus de la moitié des parties communes. Dans un immeuble isolé : 2/3 des appartements et des parties communes.
- 4Vérifiez les quotes-parts des parties communes, pas seulement le nombre d’appartements. La quote-part attachée à chaque appartement est un décompte à part dans le calcul.
- 5Documentez chaque signature — qui a signé, pour quel appartement, et quand. Le tableau de la majorité est un document vivant, qui évolue à chaque nouvelle signature.
- 6Une fois la majorité qualifiée en main, face à une minorité qui refuse — envisagez la voie judiciaire de l’article 2, avec un dossier factuel déjà constitué.
Ce qu’il faut vérifier avant de vous lancer
- Que l’immeuble entre bien dans le champ du mécanisme — 4 appartements ou plus.
- Que vous comptez des appartements — pas des résidents, et pas des mains levées en assemblée.
- Que les trois décomptes du pinouy-binouy ont été vérifiés séparément — l’ensemble immobilier, chaque immeuble, et les parties communes.
- Qu’un immeuble de 4 ou 5 appartements compte 3 appartements consentants et plus de 2 propriétaires.
- Que les chiffres qu’on vous cite sont bien ceux en vigueur depuis le 1er janvier 2022 — et non un ancien seuil tiré d’une vieille présentation.
- Qu’une démolition-reconstruction d’un immeuble isolé remplit elle aussi les conditions d’entrée : 4 appartements, plus de 2 propriétaires.
Foire aux questions
Notre immeuble compte 3 appartements et nous sommes tous les trois d’accord. Pouvons-nous engager un pinouy-binouy ?
Pas par le mécanisme de majorité de la loi. Une « copropriété » au sens de la loi sur le pinouy-binouy désigne un immeuble d’au moins 4 appartements (article 1er), si bien qu’un immeuble de trois appartements reste hors de cette définition — pas de majorité qui s’impose, pas de voie par l’article 2. Puisque vous êtes tous les trois d’accord, cela ne vous coûte rien : une opération fondée sur le consentement de tous n’a besoin d’aucun mécanisme.
Un parallèle à connaître : la voie de démolition-reconstruction pour un immeuble isolé fixe un seuil similaire — au moins 4 appartements et plus de 2 propriétaires (article 5A de la loi sur le renforcement). En dessous de 4 appartements, l’opération se construit sur le consentement de tous.
Notre immeuble compte 10 appartements, 7 ont signé. Avons-nous la majorité ?
Cela dépend de la voie. 7 sur 10 franchit les deux seuils d’appartements — au-delà de 2/3 et au-delà de 3/5 (60 %). Mais les appartements ne sont pas les seuls décomptes : un immeuble isolé exige aussi 2/3 des parties communes attachées aux appartements signataires (article 5(a) de la loi sur le renforcement), et le pinouy-binouy exige plus de la moitié des parties communes de chaque immeuble, ainsi que 2/3 des appartements sur l’ensemble immobilier tout entier (article 1er de la loi sur le pinouy-binouy).
La vraie réponse vient donc d’un tableau complet : quels appartements ont signé, quelle quote-part des parties communes leur est attachée, et où en sont les autres immeubles de l’ensemble. 7 signatures, c’est un excellent départ — la majorité se décide dans le tableau, pas au ressenti.
Un voisin refuse par principe, quelle que soit l’offre. Le projet est-il mort ?
Non. L’article 2 de la loi sur le pinouy-binouy a été écrit exactement pour ce cas : une fois qu’une majorité qualifiée a donné son accord et que le tribunal juge le refus déraisonnable, il peut condamner le propriétaire refusant à des dommages-intérêts envers les voisins consentants — ou approuver l’opération et désigner un avocat ou un expert-comptable pour signer à sa place. Les dommages-intérêts figurent dans la loi depuis son adoption en 2006, et l’approbation de l’opération avec la désignation d’un signataire a été ajoutée par l’amendement 6, en 2018.
L’autre versant compte tout autant : un refus n’est pas « déraisonnable » par défaut, et chaque propriétaire a droit à être entendu par le tribunal. Le mécanisme vise le blocage arbitraire — les objections sérieuses, elles, sont entendues.
Notre promoteur parle encore de 80 %. Qui a raison ?
Ces chiffres sont dépassés. Le seuil du pinouy-binouy est passé de 4/5 à 2/3 des appartements de l’ensemble le 1er janvier 2022 (la loi sur le programme économique, 5782-2021). Pour un immeuble isolé sur la voie de démolition-reconstruction, le seuil est passé de 4/5 à 2/3 le 1er juillet 2023 (la modification de l’article 5A de la loi sur le renforcement, avec une règle de transition pour les immeubles où des accords avaient déjà été signés sous l’ancien seuil).
Les chiffres sont faciles à vérifier : les définitions actuelles figurent à l’article 1er de la loi sur le pinouy-binouy et aux articles 5(a) et 5A de la loi sur le renforcement. Un document qui cite l’ancien seuil est le signe qu’il faut mettre à jour le document — et le calcul.
Nous avons atteint la majorité qualifiée. Le promoteur peut-il commencer à faire partir les habitants ?
Pas encore. Une opération de pinouy-binouy lie les propriétaires qui l’ont signée, et un propriétaire qui n’a pas signé n’y est pas tenu — si bien qu’à défaut de décision de justice, la réalisation complète exige en définitive la signature de tous les propriétaires. Ce que change la majorité qualifiée, c’est la situation juridique : à partir de ce stade, la majorité peut saisir le tribunal et, si le refus est jugé déraisonnable, obtenir l’approbation de l’opération et la désignation d’un signataire à la place du réfractaire (article 2(a)(2)).
En pratique, à partir de la majorité qualifiée, la voie passe par l’une de deux portes : de nouvelles signatures qui continuent d’arriver, ou une décision de justice. C’est la même majorité qui ouvre les deux.
On n’attend pas la majorité, on la construit
« Combien de signatures nous faut-il ? » sonne comme une question à un seul chiffre. En pratique, c’est un calcul à plusieurs niveaux : décomptes d’appartements, quotes-parts de parties communes, conditions d’entrée propres à chaque voie, et dates qui déterminent quelle loi s’applique à vous. Le cabinet Gottlib, cabinet d’avocats en rénovation urbaine, représente les propriétaires : nous construisons le calcul du consentement pour votre immeuble, rédigeons les documents, et vous représentons auprès du promoteur et devant chaque instance — de l’idée de départ jusqu’à la remise des clés.
Vous êtes curieux, vous hésitez, ou vous comptez déjà les signatures ? Écrivez-nous sur WhatsApp — indiquez-nous combien d’appartements compte votre immeuble et qui est déjà d’accord, et nous reviendrons vers vous avec le calcul. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
Une majorité qualifiée ne se découvre pas le jour de la signature — elle se construit, appartement après appartement, sur le droit tel qu’il est aujourd’hui. Les propriétaires qui font le calcul dès le premier jour gardent leur projet en mouvement — et signent en toute sérénité.
Sources : la loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006 — articles 1 et 2 ; la loi foncière (renforcement parasismique des immeubles en copropriété), 5768-2008 — articles 1, 5(a) et 5A ; les lois sur le programme économique de 2021 et 2023 ; l’amendement 139 à la loi sur l’urbanisme et la construction, 2022 ; les décisions du Conseil national de l’urbanisme sur l’expiration de la TAMA 38. Versions à jour vérifiées le 7 octobre 2026. Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
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