Vente en dation : représenter les propriétaires fonciers vis-à-vis du promoteur
Le promoteur a besoin du terrain.
Il vous appartient.
Dans une vente en dation (terrain contre appartements), vous cédez aujourd’hui une partie de votre terrain et recevez des appartements dans un immeuble qui n’existe pas encore. Tout se joue dans ce qui est signé : quelle partie, quels appartements, selon quelle notice descriptive, ce qui sécurise l’engagement jusqu’à la remise des clés, et ce que vous paierez d’impôts, et à quel moment. Nous représentons les propriétaires fonciers, de la première question jusqu’à l’inscription des appartements à votre nom.
Vente en dation : quand consulter un avocat ?
Qu’est-ce qu’une vente en dation, au juste ?
Vous cédez une partie de votre terrain à un promoteur. Il construit sur l’ensemble de la parcelle, et vos appartements s’élèvent sur la partie qui reste la vôtre. Vous n’avez ni vendu au comptant ni rien acheté : vous êtes entré dans un partenariat de plusieurs années, dont la contrepartie n’existe qu’une fois l’immeuble debout.
Ce que vous cédez
Une quote-part définie du terrain, pas sa totalité. Cette quote-part est le cœur de l’opération ; elle découle de la valeur du terrain et de ses droits, rapportée au coût de la construction.
Ce que vous recevez
Des appartements définis dès le départ : quel étage, quelle orientation, combien de pièces, quelle notice descriptive, parkings et cave. Des « appartements dans l’immeuble » sans définition ne constituent pas encore une contrepartie.
Qui détient le terrain entre-temps
Dans la plupart des opérations, le terrain reste inscrit à votre nom jusqu’à l’achèvement de l’immeuble, et le promoteur bénéficie d’une annotation préventive au registre foncier (héarat azhara), l’inscription qui signale l’opération en cours. Tout le dispositif de protection repose sur ce socle.
Quand l’opération prend fin
Ni à la signature ni au certificat d’habitabilité (tofes 4), mais lorsque vos appartements sont inscrits à votre nom dans la copropriété. Jusque-là, nous restons à vos côtés.
L’impôt est fixé aujourd’hui, l’immeuble arrive des années après.
Le principe surprend la plupart des propriétaires fonciers : la valeur fiscale de l’opération est arrêtée à la signature et déclarée dans les 30 jours, alors que les appartements n’arrivent que des années plus tard. D’où l’intérêt d’arrêter la structure avant que quiconque n’avance un ratio.
Impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach)
Il est à votre charge, sur la partie vendue, la valeur de vente étant fixée au prix du marché, c’est-à-dire en pratique la valeur des services de construction que vous recevez. Les propriétaires d’un logement éligible disposent d’un régime d’exonération dédié pour la partie vendue, à choisir avant la signature.
Taxe d’acquisition (mas rechisha)
La taxe d’acquisition de l’opération incombe au promoteur, sur la quote-part de terrain qu’il acquiert : 6 % sur un terrain, dont un sixième est remboursé lorsqu’un permis portant sur au moins un logement est délivré dans les 24 mois.
TVA
Les services de construction que le promoteur vous fournit constituent une opération imposable, dont le redevable est le promoteur. Même la cession de votre quote-part de terrain au promoteur est une « opération occasionnelle », dont il acquitte la TVA par autofacturation. Vous n’avez pas à vous immatriculer comme assujetti.
Taxe communale de valorisation (heitel hachbaha)
Le redevable légal est le propriétaire foncier, et le transfert d’une partie du terrain au promoteur constitue déjà un fait générateur. Lorsque le promoteur prend la taxe à sa charge, il s’agit d’un engagement contractuel, que nous rédigeons pour qu’il tienne aussi devant la commission.
Le choix de l’exonération
Qui cède une partie de ses droits sur un logement éligible en échange de services de construction peut opter pour une exonération sur la partie cédée. Et ce choix se fait avant la signature, au vu de l’ensemble de la situation fiscale.
Les chiffres de la déclaration fiscale et ceux du contrat concordent : c’est ce que nous verrouillons avant toute signature.
L’article : la TVA en dation et en rénovation urbaine
Dation, quote-part des ventes, comptant ou formule mixte
Un même terrain peut être valorisé de plusieurs façons. La loi ne définit pas ces formules : la distinction est née de la pratique. La différence n’en est pas moins concrète : qui détient quoi en cours de route, et ce que paie chaque partie.
| Dation en appartements | Quote-part des ventes | |
|---|---|---|
| Ce que vous cédez | Une partie du terrain | La totalité du terrain |
| Ce que vous recevez | Des appartements définis dans le futur immeuble | Une quote-part convenue du produit des ventes d’appartements |
| Le terrain entre-temps | Reste inscrit à votre nom ; le promoteur bénéficie d’une annotation préventive | Passe au promoteur ; les sûretés portent sur les sommes à percevoir |
| Évolution de la contrepartie | Suit la valeur des appartements qui vous sont attribués | Suit les prix de vente réels de tout le programme |
Quelle part du terrain céder, et combien d’appartements en retour ?
Il n’existe pas de taux fixe. Le ratio de la dation résulte d’une expertise immobilière, non d’un usage : d’un côté la valeur du terrain avec ses droits, de l’autre le coût de construction et la marge du promoteur. Tout ce qui fait bouger l’un ou l’autre fait bouger le ratio.
Les droits
Combien de logements peuvent être construits, sur quelle surface, et ce que le plan autorise d’autre. Les droits à construire sont le chiffre dont tout le reste découle.
Emplacement et prix de vente
Le prix au mètre carré du secteur fixe la valeur de chacun de vos appartements, et ce que le promoteur peut vous accorder.
Coût de construction et financement
Un immeuble avec parking souterrain, sous-sols ou sol difficile coûte plus cher, et ce surcoût réduit d’autant ce que le promoteur peut vous accorder.
Taxes et impôts
Taxe de valorisation, contributions d’équipement et TVA sur les services de construction : leur prise en charge fait varier le ratio de plusieurs points.
Titre en règle, terrain libre de charges
Un terrain inscrit, sans hypothèque ni différend entre propriétaires, vaut davantage pour un promoteur, et cet atout se met sur la table avant que quiconque n’avance un chiffre.
Le chiffre vient d’une expertise immobilière que nous commandons pour votre compte, et non de la première offre du promoteur.
Calculer l’impôt sur la plus-value
Vous avez cédé le terrain aujourd’hui. Qu’est-ce qui sécurise les appartements de demain ?
En dation, vous donnez d’abord et recevez ensuite. Le dispositif de sûretés n’est donc pas une annexe du contrat : il est le contrat. Voici les instruments, et qui détient chacun d’eux.
Le terrain reste à votre nom
La propriété ne passe au promoteur qu’à l’achèvement de l’immeuble et à la livraison des appartements. Jusque-là, il bénéficie d’une annotation préventive, et vous conservez le titre de propriété.
Une garantie bancaire
Une garantie bancaire à première demande, calibrée sur la valeur de vos appartements, déposée sous séquestre et ajustée au fil de l’avancement des travaux.
Une procuration sous séquestre
Le promoteur a besoin d’une procuration irrévocable pour agir sur le terrain. Elle reste entre les mains de votre avocat et n’est libérée qu’au franchissement de jalons, pas le jour de la signature.
Un calendrier que vous maîtrisez
Une date pour le permis, une pour l’achèvement, une pour la livraison. Chaque mois de dépassement donne lieu à une indemnité convenue d’avance, et chaque jalon fait l’objet d’une vérification avant de passer au suivant.
Exclusion de l’hypothèque bancaire
Le promoteur finance sa part par un crédit bancaire. Vos appartements et votre quote-part de terrain sont exclus par écrit de l’hypothèque, avant l’entrée de la banque.
L’inscription, sous sûreté
L’opération s’achève par l’inscription : division parcellaire si nécessaire, copropriété, vos appartements inscrits à votre nom. Le contrat met ces obligations à la charge du promoteur, et une partie des sûretés reste entre vos mains jusqu’à leur exécution.
Voici les conditions que nous posons dans les dations où nous représentons des propriétaires fonciers. Leur composition exacte se fixe opération par opération, et se règle avant la signature.
Tout régler avant de signer, plutôt que corriger après
En dation, la signature est le dernier moment où tout le rapport de force est de votre côté. Voici les points qui décident de l’opération, dans l’ordre où ils se présentent.
Qui est le promoteur
Références, programmes livrés, solidité financière, identité de l’entreprise de construction. Un promoteur se choisit, il ne s’impose pas.
L’expertise immobilière
Un expert immobilier mandaté par vous évalue le terrain avec ses droits et les appartements que vous recevrez. Le ratio découle de ces chiffres.
Les appartements, lot par lot
Quel étage, quelle orientation, combien de mètres carrés, quelle notice descriptive, quelle place de parking. L’annexe des appartements en contrepartie est le document que vous opposerez au promoteur dans quatre ans.
Les conditions suspensives
Permis de construire, financement, approbation du plan. Chaque condition a une date, chaque date une suite écrite, tandis que le délai de 30 jours pour la déclaration fiscale court à compter de la signature, non de la réalisation des conditions.
Qui paie quoi
Plus-value, TVA, taxe de valorisation, contributions d’équipement, redevances, raccordements. Un seul tableau, sans « à convenir ultérieurement ».
Assurance et supervision
Une assurance tous risques chantier qui vous désigne comme bénéficiaire, et un superviseur de chantier mandaté par vous, qui vérifie que vos appartements sont construits conformément à la notice signée.
La maison de famille : quatre héritiers, un promoteur
La plupart des maisons qui arrivent à la dation sont d’abord passées par une succession. Une telle opération dépasse la simple gestion d’un bien indivis : elle requiert la signature de tous les propriétaires, et elle commence en famille, avant d’arriver à la table.
L’inscription d’abord
Une ordonnance de succession ou d’homologation du testament, puis l’inscription des héritiers au registre foncier (Tabou). Un promoteur ne traite qu’avec ceux qui sont inscrits.
Un accord entre héritiers
Qui décide, comment répartir les appartements, qui prend de l’argent plutôt qu’un logement : un accord entre propriétaires, avant le contrat avec le promoteur.
Une seule voix à la table
Nous représentons l’ensemble des propriétaires comme un seul bloc. Le promoteur a un interlocuteur unique, et vous obtenez une opération unique, qui inclut chaque propriétaire.
Du terrain aux appartements à votre nom
- 1
Le terrain et les droits
Extrait du registre foncier (nessah Tabou), plans en vigueur, droits à construire, hypothèques et annotations, et ce qui va changer devant la commission.
- 2
Structure et situation fiscale
Dation, quote-part des ventes, comptant ou formule mixte : chaque option avec sa fiscalité, avant même d’évoquer un ratio.
- 3
Choix du promoteur et expertise
Des offres de plusieurs promoteurs, ce qui se trouve derrière chacune, et un expert immobilier mandaté par vous qui ramène le tout à un seul chiffre.
- 4
Le contrat et les sûretés
Négociation du texte, annexe des appartements en contrepartie, garanties et séquestre, jusqu’à la signature.
- 5
La construction, jusqu’à l’inscription complète
Déclarations fiscales dans les délais, documents libérés au fil des jalons, livraison des appartements, et l’inscription due par le promoteur, avec une sûreté maintenue jusqu’à son achèvement.
L’autre côté de la table, dans une autre opération
Nous accompagnons aussi des promoteurs en dation, jamais dans une opération où nous représentons le propriétaire foncier. Connaître de l’intérieur les exigences des propriétaires fonciers nous permet de bâtir pour un promoteur une offre qu’ils signent réellement.
Le contrat, côté promoteur
Propriété et droits, conditions suspensives calées sur le calendrier d’urbanisme, et un dispositif de sûretés que la banque du projet accepte aussi.
Le financement
Adapter le contrat aux exigences de la banque : exclusions de l’hypothèque, ordre de libération des documents, hypothèque sur la part du promoteur.
La période de commercialisation
Un dossier de vente pour les acquéreurs, les garanties prévues par la loi sur la vente (garantie des investissements), le carnet de bordereaux et les déclarations, jusqu’à la mise en copropriété.
Les questions des propriétaires fonciers avant la signature
Le promoteur propose un ratio de dation. Comment savoir s’il est équitable ?
Pas en le comparant à celui des voisins. Un expert immobilier mandaté par vous évalue le terrain avec ses droits et les appartements que vous recevriez, et le ratio découle de l’écart. L’offre du promoteur est une position d’ouverture dans la négociation, pas un barème.
Combien de temps dure une vente en dation ?
De la signature à la remise des clés, généralement des années, pas des mois : permis, construction, certificat d’habitabilité, inscription. Le contrat fixe donc une date à chaque étape, et les sûretés restent en place tout au long du parcours, pas seulement le jour de la signature.
Faut-il payer l’impôt sur la plus-value pour des appartements qui n’existent pas encore ?
Oui, l’impôt sur la plus-value est dû même sur des appartements qui n’existent pas encore : il est calculé sur la valeur de l’opération à la signature et déclaré dans les 30 jours, même si les appartements sont livrés quatre ans plus tard. Certains régimes modifient le calcul, et ils se choisissent avant la signature.
Nous sommes plusieurs héritiers et tous ne sont pas d’accord. Pouvons-nous avancer ?
Une opération sur un terrain indivis se signe par tous les propriétaires : le premier travail est donc interne, avec un accord entre héritiers sur la façon de décider et de répartir les appartements. Dans la plupart des familles, l’écart ne porte pas sur « oui ou non », mais sur « appartement ou argent », et la structure de l’opération peut y répondre. Si quelqu’un bloque vraiment, la loi permet à tout indivisaire de demander le partage ; en pratique, l’affaire se règle presque toujours par un accord, bien avant le tribunal.
Pouvons-nous vendre nos appartements en contrepartie avant l’achèvement de l’immeuble ?
Oui, et la pratique est courante. Mais qui vend un appartement sur plan endosse les obligations d’un vendeur (garanties, notice descriptive, délais) : le contrat avec le promoteur doit donc le prévoir d’emblée, avec la coopération du promoteur et celle de la banque du projet. Nous accompagnons aussi cette vente.
Que choisir : la dation ou la vente au comptant ?
Tout dépend de vos besoins et de la valeur du terrain avec ses droits. Le comptant règle la question aujourd’hui, avec certitude. La dation vous garde associé à la valeur que les droits créent une fois l’immeuble achevé, avec une attente et un dispositif de protection. Nous chiffrons les deux options avant que vous ne choisissiez.
Nous avons déjà un promoteur. Quand faire intervenir l’avocat ?
Avant le moindre document. Un « protocole d’accord » signé (zikaron devarim), même une simple page de principes, peut vous engager et figer des conditions avant qu’aucun dispositif de protection n’existe. Le bon moment se situe avant que le promoteur n’obtienne quoi que ce soit par écrit.
Un entretien avec un avocat en droit immobilier, où que vous en soyez.
Un appartement que vous achetez ou vendez, un immeuble qui entre en rénovation urbaine, un contrat qui attend une décision. Laissez votre nom et un numéro de téléphone : un avocat confirmé de l’équipe vous rappelle, vous écoute et vous indique la marche à suivre, même lorsqu’elle ne passe pas par le cabinet. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.