Le conseil juridique des promoteurs, des entreprises et des institutions
Votre direction juridique immobilière.
Un projet immobilier vit au rythme des échéances : celles de la banque, des administrations, du bureau de vente. Nous accompagnons promoteurs, propriétaires fonciers et entreprises de l’acquisition des droits jusqu’à la mise en copropriété, avec une seule équipe d’avocats confirmés, à l’aise dans le droit comme dans les affaires, qui tient la cadence de l’opération.
Votre projet avance au rythme de tous, sauf au vôtre.
La réglementation donne le tempo
Urbanisme et permis, loi sur la vente d’appartements, fiscalité immobilière : chacune de ces strates peut bloquer un projet entier. Qui les anticipe ne se retrouve pas à l’arrêt.
La banque du projet voit tout
Une ligne de financement ne s’ouvre que sur un dossier juridique bouclé : des droits libres de toute charge, des sûretés en place, des contrats conformes aux exigences du prêteur.
Chaque mois de retard a un coût
Intérêts, indexation, indemnités de retard de livraison : dans un projet, le calendrier juridique est une ligne du plan de trésorerie, pas une note de bas de page.
La signature n’est qu’un début
Après la vente viennent les déclarations, les livraisons, la garantie et l’inscription : des obligations qui courent des années après la fermeture du bureau de vente.
Huit points verrouillés sur chaque projet.
Avant qu’un projet ne démarre, certains points sont tout simplement réglés. Nous nous tenons à cette exigence sur chaque opération, quelle qu’en soit l’ampleur.
Un terrain passé au crible
Extraits du registre foncier (nessah Tabou), hypothèques, annotations et servitudes sont vérifiés jusqu’au bout. Aucune opération ne se bâtit sur un terrain qui laisse des questions ouvertes.
Une structure dictée par la fiscalité
Vente, vente en dation (terrain contre appartements), coentreprise : d’abord cartographier toute la fiscalité, ensuite seulement arrêter la structure.
Un dossier conforme aux exigences de la banque
Sûretés, conditions et modalités de déblocage des fonds sont conçues dès le départ pour la ligne de financement, et non corrigées après coup.
Des contrats en miroir
Entreprise générale, architectes et bureaux d’études, fournisseurs : délais, échéances de paiement et responsabilités sont alignés sur les contrats de vente et sur le financement.
Pleine conformité à la loi sur la vente
Garanties, carnets de bordereaux de paiement, notices descriptives et dates de livraison dans les règles. Un projet conforme se vend plus vite.
Un calendrier des échéances piloté
Déclarations au bureau de la fiscalité immobilière, administrations, Autorité foncière d’Israël (RMI) : chaque date est connue à l’avance et tenue. Une amende n’a rien d’une charge normale.
Un dossier de vente calé sur la commercialisation
Contrat de vente, annexes et procédure de signature uniformes, prêts à l’avance : un bureau de vente n’attend jamais l’avocat.
Le projet s’achève au Tabou
Mise en copropriété, attribution des lots, mainlevée des hypothèques : nous accompagnons jusqu’à l’inscription complète, pas seulement jusqu’à la livraison.
Un accompagnement de bout en bout
Une opération institutionnelle ne commence pas au contrat et ne s’y arrête pas. Notre accompagnement débute par les vérifications (terrain, urbanisme, fiscalité), se poursuit par la structuration de l’opération, le financement et l’ensemble des contrats, et s’achève avec l’inscription complète des droits. Un interlocuteur juridique unique pour toutes les strates du projet, du terrain nu à la fin de la période de garantie.
- Promoteurs et programmes : résidentiel, commerces et bureaux
- Ventes en dation, côté propriétaires fonciers et côté promoteurs
- Actifs de rendement : baux, conventions d’occupation et gestion
- Valorisation foncière et coentreprises (joint-ventures)
- Location de bureaux : locataires de la tech, travaux d’aménagement et taxe municipale (arnona)
- Audit préalable et accompagnement des financements
Une équipe d’avocats confirmés, attitrée à chaque projet, avec l’attention personnelle et la disponibilité d’un cabinet à taille humaine.
Côté promoteur : la vente en dation
En dation, nous représentons soit le propriétaire foncier, soit le promoteur, jamais les deux dans la même opération. Côté promoteur : la structuration de l’opération avec les propriétaires fonciers, son adaptation au financement bancaire, les déclarations et, pour finir, la mise en copropriété.
Les sept passages obligés d’un projet
Tout projet immobilier franchit les mêmes passages obligés. La différence entre un projet qui avance et un projet qui s’enlise tient à ce qui a été juridiquement bouclé à chaque passage, avant d’aborder le suivant. Voici notre méthode, passage après passage.
1Le terrain et la structure de l’opération
Le moment qui pèse plus que tout autre : comment acquérir la maîtrise foncière, et sous quelle structure. Acquisition au comptant, dation, vente contre une quote-part du produit des ventes, attribution d’un appel d’offres de la RMI : chaque voie emporte des conséquences fiscales et financières entièrement différentes.
- Audit préalable : droits, hypothèques, urbanisme, environnement
- Structure de détention et fiscalité : société ad hoc, société de personnes, coentreprise
- Contrats d’acquisition, de dation et d’indivision avec les propriétaires fonciers
- RMI : appels d’offres, redevances d’autorisation, changement de destination et exploitation des droits
2Le financement et la banque du projet
Une ligne de financement ne s’ouvre que sur un dossier juridique bouclé, et ses conditions suivent le projet jusqu’au bout. Cette convention se négocie ; elle ne se signe pas en l’état.
- La convention de financement : conditions, jalons, déblocage des excédents
- Hypothèques et sûretés au profit du prêteur
- Le mécanisme des bordereaux et l’émission des garanties aux acquéreurs
- Financement mezzanine et complémentaire, sans heurter le financement principal
3L’urbanisme et les autorisations
Les droits sur le papier ne sont qu’un point de départ. Faire avancer un plan, solliciter des dérogations, former des oppositions, utiliser à bon escient les outils de l’urbanisme : là se crée une valeur que le terrain n’avait pas le jour de l’achat.
- Plans locaux d’urbanisme (TABA), dérogations et permis de construire devant les commissions
- Oppositions et représentation en recours
- Remembrement : tableaux d’attribution et de compensation
- Taxes de valorisation et redevances : anticiper la charge
4La vente et la commercialisation
Le bureau de vente est le point le plus sensible du projet : chaque contrat qui s’y signe engage le promoteur, en vertu de la loi, pour des années. Un dossier de vente bien construit vend vite, sans générer de contentieux.
- Contrat de vente, notice descriptive et annexes : un dossier uniforme et solide
- Garanties de la loi sur la vente et carnet de bordereaux pour chaque acquéreur
- Logement à prix maîtrisé (Mehir LaMishtaken) et appartements à prix réduit : les règles du dispositif
- Déclarations au bureau de la fiscalité immobilière, dans les délais
5La construction
Dès que la grue se dresse, le risque se déplace vers les entreprises, les bureaux d’études et les assureurs. Les contrats signés en amont décident qui supporte chaque défaillance, et comment le chantier se poursuit entre-temps.
- Contrats d’entreprise générale et de sous-traitance : délais, garanties de bonne exécution, indemnités
- Contrats d’architecte et de bureaux d’études, responsabilité professionnelle
- Assurances du projet : tous risques chantier, responsabilité civile et autres garanties de responsabilité
- Gérer les travaux modificatifs acquéreurs sans sortir du cadre
6Les livraisons et la garantie
Des centaines de livraisons en quelques mois, chacune avec son procès-verbal, ses réserves et ses délais légaux. Bien piloter cette période fait la différence entre une fin de programme nette et une vague de réclamations.
- Certificat d’habitabilité (tofes 4), certificat d’achèvement et livraison dans les règles
- Procès-verbaux de livraison et gestion des réserves
- Périodes de garantie (bedek) : l’organisation des reprises
- Lettres de mainlevée définitives pour chaque acquéreur
7L’inscription et la clôture
Le projet ne s’achève pas à la dernière livraison, mais à l’inscription. Division parcellaire, copropriété, attribution des lots et mainlevée des sûretés : l’étape où le promoteur est réellement libéré du projet.
- Division parcellaire et mise en copropriété
- Règlement de copropriété, annexes privatives et attribution des lots aux acquéreurs
- Mainlevée des sûretés et clôture du dossier de financement
- Suivi des droits jusqu’au dernier transfert de propriété
Le bureau de vente fait la première impression. Encore faut-il qu’elle soit juste.
Un promoteur qui vend dans les règles s’épargne les contentieux après livraison. Nous structurons et pilotons la commercialisation pour que chaque exigence légale soit couverte et que les ventes avancent sans friction.
Des garanties pour chaque acquéreur
Garantie bancaire, police d’assurance ou autre sûreté prévue par la loi sur la vente, émise à temps pour chaque versement.
Le carnet de bordereaux
Chaque encaissement transite par le compte de projet contrôlé par la banque, avec des bordereaux synchronisés avec la banque et le rythme des ventes.
Notice descriptive et documents de vente
Une notice descriptive conforme à l’arrêté sur la vente d’appartements, une information complète et des annexes uniformes : un dossier qui résiste à l’examen.
Livraison et indemnisation
Des calendriers de livraison réalistes et le mécanisme légal d’indemnisation du retard : une exposition mesurée, pas une surprise.
Garantie et reprises
Les reprises selon l’annexe de la loi : organisées, documentées, pour clore les réclamations au lieu de les laisser traîner.
Acquéreurs relevant de dispositifs particuliers
Secundo-accédants, olim (nouveaux immigrants), Mehir LaMishtaken : chaque dispositif a ses adaptations et ses déclarations.
Vérifier le terrain d’abord, le prix ensuite.
Droits et inscriptions
Qui détient réellement les droits, et ce qui grève le terrain : hypothèques, annotations, servitudes.
La situation d’urbanisme
Ce que le plan en vigueur autorise, les droits à construire existants et ce qui est en instance devant les commissions.
La situation fiscale
Taxe d’acquisition (mas rechisha), impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach), TVA et taxe communale de valorisation (heitel hachbaha) : l’exposition fiscale est bouclée avant le prix.
Les engagements existants
Baux inscrits ou non, conventions d’indivision, engagements antérieurs : tout ce qui suit le terrain.
La structure de financement
Sources, conditions du prêteur, sûretés exigées : l’opération doit tenir aussi aux yeux de la banque.
Le cocontractant
Solvabilité, pouvoirs de signature, capacité de la société : avant de se fier à une signature.
Du terrain à la mise en copropriété
- 01
Audit préalable
Droits, urbanisme, fiscalité et financement : une vision complète avant tout engagement.
- 02
Structure et contrats
Choix de la structure de l’opération et rédaction de tous les contrats : acquisition, dation, association.
- 03
Financement bancaire
Bouclage du dossier auprès du prêteur : sûretés, conditions, modalités de déblocage.
- 04
Construction et commercialisation
Contrats d’entreprise, d’architecte et de bureaux d’études, dossier de vente et déclarations courantes, au rythme du projet.
- 05
Livraison et inscription
Livraisons, lettres de mainlevée, mise en copropriété et attribution des lots, jusqu’à la fin de la période de garantie.
Ce que demandent les promoteurs avant de démarrer
Nous sommes promoteurs et c’est notre premier projet. Est-ce aussi pour nous ?
Oui, et c’est même sur un premier projet de promotion que l’accompagnement juridique compte le plus, car la structure arrêtée le premier jour détermine la fiscalité, le financement et votre marge de manœuvre pour des années. Vous arrivez avec un terrain ; vous repartez avec les fondations des projets suivants.
À quel stade faire intervenir un avocat dans l’opération ?
Avant de vous engager sur le terrain, et même avant un protocole d’accord (zikaron devarim). Un seul document « non contraignant » peut figer une structure fiscalement défavorable, et la corriger ensuite coûte bien plus cher que de bien construire dès le départ.
Accompagnez-vous aussi les propriétaires fonciers en dation, ou seulement les promoteurs ?
Les deux, chacun dans ses propres opérations. En dation, nous représentons soit le propriétaire foncier, soit le promoteur, jamais les deux dans la même opération, et nous connaissons bien la négociation des deux côtés de la table.
Quelle différence entre l’accompagnement d’un projet et celui d’une opération ponctuelle ?
Une opération ponctuelle se clôt par un contrat et une inscription. L’accompagnement d’un projet est un cadre continu : le terrain, le financement, les contrats de construction, le dossier de vente, les déclarations et l’inscription, avec une seule équipe qui garde la vue d’ensemble pendant des années.
Nous avons signé sous condition suspensive, et la condition ne se réalise pas. Combien de temps cela peut-il rester en suspens ?
Pas indéfiniment, et le piège est bien là. Aux termes de l’article 29 de la loi sur les contrats (partie générale) de 1973, lorsque aucun délai n’a été fixé pour la réalisation de la condition, le contrat devient caduc à l’expiration d’un « délai raisonnable », une notion appréciée après coup, en général quand l’argent et les mois sont déjà engagés. Toute condition suspensive appelle donc une date, et une réponse pour le jour où elle défaille : qui supporte les frais déjà exposés, ce que deviennent les fonds déposés, qui peut proroger. Les opérations meurent rarement de la condition non réalisée. Elles meurent du silence sur ce qui suit.
L’opération sur le terrain a échoué après notre déclaration et le paiement de l’impôt. Pouvons-nous récupérer cet argent ?
Seulement si l’annulation est réelle. L’article 102 de la loi sur la fiscalité immobilière (plus-value et acquisition) de 1963 prévoit le remboursement dès lors que le directeur de la fiscalité immobilière est convaincu que la vente a été annulée, et la charge de la preuve pèse sur celui qui invoque l’annulation. Un dénouement qui ressemble à une revente (terrain restitué contre contrepartie, ou transféré à un tiers sous couvert d’une annulation) ne sera pas reconnu, et vous vous retrouverez avec deux opérations et deux impositions sur une même parcelle. D’où l’intérêt d’écrire la voie de sortie dans le contrat, le jour de la signature.
Un entretien avec un avocat en droit immobilier, où que vous en soyez.
Un appartement que vous achetez ou vendez, un immeuble qui entre en rénovation urbaine, un contrat qui attend une décision. Laissez votre nom et un numéro de téléphone : un avocat confirmé de l’équipe vous rappelle, vous écoute et vous indique la marche à suivre, même lorsqu’elle ne passe pas par le cabinet. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.