Immobilier de rendement et baux commerciaux : contrats de bail, de mise à disposition et de gestion
Votre rendement se joue dans vos contrats.
Un immeuble de rendement, ce sont des murs en apparence et, en réalité, un faisceau de contrats. Qui répare une panne, qui paie la taxe municipale (arnona), ce qui se passe quand un locataire part en cours de bail ou quand vous achetez un immeuble occupé dont les baux, signés par l’ancien propriétaire, vous sont opposables : tout se règle dans ces contrats. Ici, le risque n’éclate pas le jour de la signature, mais trois ans plus tard. Nous les examinons avant qu’ils ne vous coûtent.
Un même bail, deux parties : le bailleur et le locataire.
Immobilier de rendement
Un actif de rendement se mesure à ses revenus, et ces revenus reposent entièrement sur des documents. Le bail détermine qui paie quoi, qui répond d’une défaillance et ce qui se passe lorsqu’un locataire part en cours de bail. Dans ce type d’opération, le risque n’éclate pas le jour de la signature, mais trois ans plus tard, quand une clause se révèle ne pas couvrir une situation bien réelle. Nous traitons cette documentation comme l’infrastructure même de l’actif.
Ce que nous faisons
- Examiner les engagements contractuels existants avant l’acquisition, y compris les baux dispensés d’inscription au titre de l’article 79 de la loi foncière.
- Rédiger baux, conventions d’occupation et contrats de gestion en répartissant clairement les responsabilités et l’exploitation.
- Mettre en place les sûretés fournies par le locataire, avec des mécanismes de réalisation qui fonctionnent dès qu’il cesse de payer.
- Répartir la taxe municipale (arnona) et les charges communales selon l’occupant effectif du bien.
- Encadrer l’indexation, les options de prolongation et les dates de préavis, pour qu’une option ne porte pas, par mégarde, le bail au-delà du seuil de l’article 79.
- Accompagner les changements de locataires, les cessions de droits et la vente de l’actif occupé.
Les points de blocage
Un actif dont les revenus reposent sur des documents réellement vérifiés, et sur des sûretés réalisables en pratique, pas seulement invoquées.
Baux de bureaux
Pour une entreprise, un bail de bureaux est une opération de long terme sous les dehors d’un contrat de location. L’entreprise investit dans l’aménagement, y installe son siège et s’engage parfois pour une durée plus longue que son propre cycle de planification. En face, le bailleur loue un actif et veut le récupérer dans un état défini. La plupart des différends du secteur naissent précisément sur ces deux points : ce qui peut être construit à l’intérieur, et ce qu’il en advient à la fin.
Ce que nous faisons
- Rédiger des baux de longue durée avec des mécanismes de sortie, de prolongation et de cession adaptés au plan de l’entreprise.
- Encadrer l’aménagement : qui exécute les travaux, qui les finance, à qui ils reviennent en fin de bail, et ce qui doit être remis en état.
- Répartir la taxe municipale et les charges communales selon l’occupant effectif du bien.
- Vérifier, avant l’entrée dans les lieux, que l’usage prévu correspond au permis et à l’affectation du plan d’urbanisme, usages accessoires compris.
- Gérer les options et les dates de préavis pour que le montage reste dans les limites de l’article 79 de la loi foncière.
- Accompagner la sous-location, la division de plateaux et l’extension à des surfaces supplémentaires dans le même immeuble.
Les points de blocage
Un bail aligné sur l’horizon de l’entreprise, où l’aménagement, les options et la sortie sont définis d’avance.
Immobilier de rendement : les questions qui reviennent
Un bail commercial doit-il être inscrit au registre foncier (Tabou) ?
Tout dépend de la durée. La loi foncière dispense d’inscription le bail de courte durée, celui qui n’excède pas cinq ans (article 79). Au-delà de cinq ans, le bail devient un bail de longue durée (hakhira) ; au-delà de vingt-cinq ans, un bail « pour les générations » (hakhira le-dorot), proche d’un bail emphytéotique (article 3). Passé ce seuil, un bail non inscrit existe bien vis-à-vis du bailleur, mais il reste invisible là où un acquéreur ou une banque vérifie : au registre.
Une option de prolongation peut-elle transformer le bail en droit soumis à inscription ?
Oui, et cela arrive le plus souvent sans que personne l’ait voulu. L’article 79 de la loi foncière exclut de la dispense le bail assorti d’une option de prolongation portant la durée totale au-delà de cinq ans, ainsi que le bail dont la prise d’effet intervient plus de cinq ans après la date du contrat. Trois ans plus deux options de deux ans, ce n’est pas un « bail de courte durée » : c’est juridiquement un autre acte, et c’est précisément là que bien des opérations commerciales se défont.
J’ai acheté un immeuble occupé. Les baux en cours m’engagent-ils ?
Oui, les baux en cours vous engagent, car l’article 21(b) de la loi sur la location et le prêt à usage prévoit que celui qui acquiert le droit du bailleur lui succède dans les droits et les obligations du bail, même s’il ignorait l’existence de ce bail. Le même article conserve au locataire les moyens qu’il pouvait opposer au bailleur précédent. L’examen de l’ensemble des contrats fait donc partie de l’audit de l’immeuble, et non d’une annexe.
Le locataire finance les travaux d’aménagement. À qui appartiennent-ils en fin de bail ?
Le contrat en décide ; à défaut, la loi pose une règle supplétive. L’article 16A de la loi sur la location et le prêt à usage interdit au locataire de modifier les lieux sans l’accord du bailleur. L’article 20A prévoit que, lorsque les modifications ont été faites avec cet accord, le locataire choisit entre restituer les lieux en l’état, auquel cas aucune indemnité ne lui est due pour ces travaux, et les remettre dans leur état antérieur. Dans un bail de bureaux, l’enjeu budgétaire est important : la question se règle donc par écrit, à l’avance.
Le locataire veut céder le bail à une autre société. Pouvons-nous refuser ?
Pas à n’importe quelles conditions. L’article 22 de la loi sur la location et le prêt à usage subordonne la cession et la sous-location à l’accord du bailleur, mais prévoit que si cet accord a été refusé pour des motifs déraisonnables, ou assorti de conditions déraisonnables, le locataire d’un bien immobilier peut passer outre, et le tribunal peut autoriser l’opération aux conditions qu’il juge appropriées. Le même article exige que, pour un bail immobilier, l’accord soit donné à l’avance et par écrit.
Un entretien avec un avocat en droit immobilier, où que vous en soyez.
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