Bail d’habitation : garantie, réparations et règles d’ordre public auxquelles le contrat ne peut déroger
La loi a déjà répondu.
Depuis la réforme de 2017, la loi israélienne consacre un chapitre entier au seul bail d’habitation et y fixe des règles auxquelles les parties ne peuvent pas déroger par contrat : ce qu’est un logement propre à l’habitation, le montant maximal de la garantie exigible et le délai dans lequel les réparations doivent être faites. La plupart des litiges que nous voyons ont pour point de départ une partie qui ignorait l’existence de ce chapitre. Nous rédigeons le bail à partir de ces règles, et non en marge.
Ce que la loi a déjà tranché, et ce qu’il vous reste à rédiger.
Baux d’habitation
La plupart des litiges locatifs ne naissent pas de la mauvaise foi, mais d’une clause que personne n’a écrite : qui répare le chauffe-eau qui a lâché, ce qui se passe si le locataire part avant le terme, ce qui peut réellement être retenu sur la garantie. Pour les baux d’habitation, la loi a déjà tranché une partie de ces questions et le contrat ne peut y déroger ; pour les baux commerciaux et les baux emphytéotiques, tout repose sur le contrat. Nous le rédigeons pour que chaque partie sache à l’avance ce qui se passe le jour où quelque chose tourne mal.
Ce que nous faisons
- Distinguer ce que la loi impose déjà pour les baux d’habitation, sans dérogation possible, de ce qui se négocie réellement.
- Mettre en place une sûreté adaptée à l’opération (garantie bancaire, billet à ordre ou cautions personnelles) et définir précisément quand et comment chacune peut être appelée.
- Répartir l’entretien : ce qui relève de l’usure normale, qui répare, et dans quels délais.
- Prévoir les mécanismes de sortie (manquement, expulsion, locataire de remplacement), rédigés à l’avance et non improvisés en plein conflit.
Les points de blocage
Un contrat que vous sortez du tiroir le jour d’un désaccord et qui apporte une réponse, pas matière à discussion.
Baux commerciaux, bureaux et immobilier de rendement : la page dédiée
Bailleurs institutionnels et immeubles locatifs
Quand le bailleur est un fonds, un assureur ou une société qui a construit un immeuble entier pour le louer, le bail cesse d’être un contrat et devient un modèle économique : des centaines de logements, un bail type, une organisation de gestion, et un régime fiscal, le chapitre 7-1 de la loi sur l’encouragement des investissements en capital, qui accorde des avantages en échange d’un engagement locatif de longue durée. Tout repose sur trois documents qui doivent se répondre : le bail, le contrat de gestion et l’agrément du régime d’avantages. Nous les rédigeons comme un seul système, et non comme trois dossiers.
Ce que nous faisons
- Rédiger un bail type pour des centaines de logements à partir du chapitre sur le bail d’habitation de la loi sur la location et le prêt à usage : garantie, réparations et charges calées sur les règles auxquelles on ne peut déroger, pour qu’une même clause ne revienne pas deux cents fois.
- Faire coïncider l’engagement locatif et le régime d’avantages : combien de logements, pour combien d’années, et ce qui est déclaré, pour que le modèle économique et la déclaration fiscale disent la même chose.
- Rédiger le contrat de gestion en miroir du bail : qui répare dans les délais légaux, qui encaisse, qui déclare.
- Représenter l’acquéreur d’un immeuble occupé en tant que bailleur qui prend la suite. Les droits et obligations du bailleur précédent suivent l’immeuble (article 21(b) de la loi sur la location et le prêt à usage) ; l’ensemble des contrats fait donc partie du prix de l’immeuble.
- Organiser le financement et l’hypothèque d’un immeuble locatif avec le prêteur : les sûretés du prêteur, articulées avec les engagements qui ouvrent droit à l’avantage.
- Représenter les candidats aux appels d’offres fonciers pour la location de longue durée : les conditions de l’appel d’offres, le plafonnement des loyers, et ce que l’on peut faire de l’immeuble une fois la période d’engagement écoulée.
Les points de blocage
Un immeuble loué comme un système : un bail type qui fonctionne pour des centaines de logements, une gestion qui sait qui fait quoi, et des avantages fiscaux dont l’engagement est documenté.
Baux de longue durée et baux à construction
Un bail de longue durée, proche de ce que vous connaissez sous le nom de bail emphytéotique, de bail à construction ou de droit de superficie, est une location qui se compte en décennies : une parcelle pour une station-service ou une plateforme logistique, un terrain détenu par une institution ou une famille et loué à un promoteur qui y construira, un immeuble entier confié à un exploitant pour vingt-cinq ans. Au-delà de cinq ans, la loi israélienne parle déjà de bail de longue durée (hakhira) ; au-delà de vingt-cinq ans, de bail « pour les générations » (hakhira le-dorot), un droit inscrit au registre foncier (Tabou) et traité comme une vente par l’Autorité fiscale. La différence se joue dans la rédaction : ce qui est inscrit, ce qui compte dans la durée, et ce qu’il advient du bâtiment le jour où le bail prend fin. Nous l’écrivons dès le premier jour.
Ce que nous faisons
- Fixer la nature du droit d’après la durée réelle, options comprises : l’article 3 de la loi foncière définit le bail de longue durée au-delà de cinq ans et le bail « pour les générations » au-delà de vingt-cinq, et l’article 79 ne dispense d’inscription que le bail de cinq ans au plus.
- Inscrire le bail au Tabou, avec une annotation préventive au registre foncier (héarat azhara) dans l’attente de l’inscription, pour que le droit existe aussi vis-à-vis d’un acquéreur ou d’un prêteur, et pas seulement du propriétaire.
- Anticiper la fiscalité avant de signer : un bail dont la durée maximale, options de prolongation comprises, dépasse vingt-cinq ans est un droit immobilier au sens de l’article 1 de la loi sur la fiscalité immobilière, soumis à la taxe d’acquisition (mas rechisha) et à l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach).
- Écrire ce qu’il advient du bâtiment et de l’investissement à l’échéance : retour au propriétaire, indemnité ou renouvellement, à des conditions fixées aujourd’hui plutôt que négociées à ce moment-là.
- Organiser le financement : une hypothèque sur le bail inscrit, l’accord du bailleur, et ce que le prêteur doit voir avant de financer une construction sur un terrain qui n’est pas le vôtre.
Les points de blocage
Un bail inscrit, correctement taxé, et qui s’achève selon une clause écrite à l’avance : un droit sur lequel on peut construire, que l’on peut vendre et hypothéquer.
Capitalisation, redevances de consentement, renouvellement : notre page sur les terrains de l’Autorité foncière d’Israël (RMI)Bail d’habitation : les questions qui reviennent
Quelle garantie un bailleur peut-il exiger pour un bail d’habitation ?
L’article 25J de la loi sur la location et le prêt à usage plafonne la garantie exigée du locataire (garantie bancaire ou dépôt en espèces) au plus faible des deux montants suivants : le loyer correspondant à un tiers de la durée du bail, ou une somme égale à trois mois de loyer. Le même article dresse la liste limitative des cas dans lesquels la garantie peut être appelée, impose un préavis raisonnable et la possibilité de régulariser, et prévoit la restitution de la garantie dans les 60 jours suivant la remise du logement ou le règlement des dettes du locataire, à la plus tardive de ces deux dates.
Dans quel délai le bailleur doit-il réparer un défaut ?
L’article 25H(b) de la loi sur la location et le prêt à usage fixe deux délais. Un défaut qui n’est pas mineur et qui n’incombe pas au locataire est réparé aux frais du bailleur dans un délai raisonnable, et au plus tard 30 jours après la demande. Un défaut urgent, celui qui, selon les termes mêmes de la loi, empêche d’habiter raisonnablement le logement, est réparé dans un délai raisonnable, et au plus tard sous trois jours. Passé ce délai, le locataire dispose des recours de l’article 9 : faire effectuer la réparation et se faire rembourser les frais raisonnables, ou réduire le loyer tant que le défaut subsiste.
Quelles charges ne peuvent pas être répercutées sur le locataire ?
L’article 25I(b) de la loi sur la location et le prêt à usage le dit expressément. Le locataire ne supporte pas directement l’achat ou l’amélioration des équipements et installations fixes qui desservent le logement (hors adaptations qu’il a lui-même demandées), les primes d’assurance de l’immeuble, ni les sommes que le bailleur doit à un tiers, y compris les honoraires d’un agent immobilier mandaté par le bailleur. Ce que le locataire supporte figure à l’article 25I(a) : le loyer, les taxes à la charge de l’occupant, dont la taxe municipale (arnona), la consommation courante d’eau, d’électricité, de gaz et de chauffage, et les charges d’entretien courant versées au syndic de l’immeuble (va’ad bayit).
Peut-on renoncer à ces protections dans le contrat ?
Pour l’essentiel, non. L’article 25N prévoit qu’il ne peut être dérogé en aucune façon à l’article 25F, l’obligation de livrer un logement propre à l’habitation, et qu’une longue liste d’autres dispositions ne peut être modifiée qu’en faveur du locataire. Une clause contraire ne tiendra pas, même signée par les deux parties en toute connaissance de cause. Une exception figure à l’article 25O(b) : lorsque le bailleur loue à un proche, au sens qui y est défini, l’interdiction de l’article 25N(2) ne s’applique pas.
Quels baux d’habitation échappent entièrement à ce chapitre ?
L’article 25O de la loi sur la location et le prêt à usage écarte plusieurs catégories : le bail de trois mois au plus sans option de prolongation ; le bail de plus de dix ans sans faculté de résiliation anticipée pour le bailleur ; le logement dont le loyer mensuel dépasse 20 000 ₪, montant actualisé chaque 1er janvier selon l’indice des prix à la consommation et publié au Journal officiel israélien ; et les logements situés dans un hôtel ou loués pour les vacances, dans une institution, en résidence services, en logement étudiant ou ouvrier, ainsi que tout logement régi par la loi sur la protection des locataires. Hors de ce chapitre, votre protection redevient celle du contrat et de l’état du registre foncier, et un bail de plus de cinq ans ne bénéficie pas de la dispense d’inscription de l’article 79 de la loi foncière.
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