Urbanisme, droits à construire et taxe communale de valorisation (heitel hachbaha) : devant les commissions d’urbanisme et de recours
La valeur se décide en commission.
La valeur de votre terrain ne dépend pas de ce qui s’y trouve aujourd’hui, mais de ce qu’il sera permis d’y construire. Cela se décide dans des salles de commission, selon un calendrier qui est publié, et non envoyé à votre adresse. C’est là qu’est approuvé le plan qui changera votre vue, là que naît la taxe de valorisation, et là qu’une demande de permis est refusée. Nous intervenons tant que la décision peut encore être infléchie.
Du plan applicable jusqu’à l’avis de taxe, en fin de parcours.
Urbanisme et construction
La valeur de votre bien dépend de ce qui peut être construit sur la parcelle, et non de ce qui s’y trouve aujourd’hui. Le dossier d’urbanisme tranche la question : quel plan s’applique, combien de droits à construire restent inutilisés, ce qui a été bâti sans permis, et quel plan, déposé en ce moment même devant la commission, s’apprête à changer les règles. La plupart des propriétaires découvrent ce volet trop tard : une fois le contrat signé, quand la demande de permis est rejetée, ou quand arrive une taxe communale de valorisation que personne n’avait chiffrée. Nous intervenons avant.
Ce que nous faisons
- Nous lisons la situation urbanistique dans son intégralité : les plans applicables à la parcelle, le dossier de l’immeuble auprès de la municipalité et les projets en cours d’examen devant les commissions.
- Nous comparons l’existant avec ce que le permis a autorisé (extensions, balcons fermés, logements divisés) et évaluons l’exposition de celui qui détient le bien aujourd’hui.
- Nous chiffrons les droits à construire inutilisés et ce qu’il est réaliste de demander par voie de dérogation ou d’usage non conforme.
- Nous vérifions l’exposition à la taxe communale de valorisation avant la signature : elle représente la moitié de la plus-value d’urbanisme (article 3 de la troisième annexe de la loi sur la planification et la construction), soit, dans une opération, des dizaines de milliers de shekels, voire davantage.
- Nous suivons la demande de permis devant la commission : conditions préalables, prescriptions inscrites dans la décision et délais qu’elle fixe.
- Nous ancrons le tout dans le contrat : déclarations sur la situation urbanistique, répartition des taxes et redevances, conditions suspensives là où elles s’imposent.
Les points de blocage
Une analyse urbanistique écrite du bien, avant la signature : ce qui est autorisé, ce qui déroge, ce qui vous expose et ce que cela coûte.
Instances d’urbanisme et recours
Les décisions qui font varier la valeur de votre bien se prennent en commission : commission locale, commission de district, commission de recours et, à côté d’elles, une commission de recours distincte en matière d’indemnisation et de taxe de valorisation. Chacune a sa compétence, sa procédure et ses délais. Là est approuvé le plan qui vous privera de votre vue, là aussi est rejetée votre demande de permis. Qui arrive à temps, avec un dossier motivé et étayé, pèse dans la procédure. Qui arrive trop tard trouve porte close.
Ce que nous faisons
- Nous suivons tout ce qui touche le bien : plans déposés, demandes de permis des voisins, décisions de commission qui transforment les abords de la parcelle.
- Nous formons des oppositions motivées au stade du dépôt, avec l’assise factuelle et l’évaluation immobilière nécessaires pour qu’elles soient examinées sérieusement.
- Nous plaidons à l’audience : devant la commission, devant l’enquêteur désigné pour entendre les oppositions et devant la commission de recours.
- Nous formons un recours devant la commission de recours contre une décision de la commission locale ou de l’autorité locale de délivrance des permis : refus de permis, ou rejet d’une opposition déposée (article 152(a)(1) de la loi).
- Nous saisissons la commission de recours en matière d’indemnisation et de taxe de valorisation pour les questions que la loi lui réserve : évaluations fixant la taxe et décisions sur les demandes d’indemnisation.
- Nous épuisons la voie urbanistique et, lorsqu’un moyen de droit administratif subsiste, saisissons le tribunal administratif.
Les points de blocage
Une présence dans les délais, devant la bonne instance, avec une argumentation examinée sur le fond.
Valorisation foncière
La valorisation désigne l’écart entre ce que le terrain permet aujourd’hui et ce qu’il pourrait permettre demain. Cet écart naît d’une procédure d’urbanisme, pas d’un contrat d’acquisition. Qui achète un terrain sur son potentiel doit obtenir deux réponses avant de signer : combien de temps la procédure prendra vraisemblablement, et qui supportera la taxe communale de valorisation lorsque le potentiel se réalisera. Nous établissons l’une et l’autre avant qu’un prix ne soit avancé.
Ce que nous faisons
- Établir ce que le plan applicable autorise aujourd’hui et ce qui est en instance devant les commissions, avant tout engagement.
- Faire avancer plans, dérogations et usages non conformes devant les instances d’urbanisme, oppositions comprises.
- Évaluer l’exposition à la taxe communale de valorisation et son fait générateur au regard de la troisième annexe.
- Répartir la taxe entre les parties dans le contrat lui-même, sans la laisser à l’interprétation.
- Accompagner le remembrement et le redécoupage lorsque la valorisation impose de réorganiser les parcelles.
- Structurer des coentreprises dotées de mécanismes définis de décision, de financement et de sortie.
Les points de blocage
Une vision urbanistique et fiscale complète du potentiel du terrain, avant l’engagement et non après.
Urbanisme et valorisation : les questions qui reviennent
Qu’est-ce que la taxe de valorisation, et combien coûte-t-elle ?
La taxe communale de valorisation (heitel hachbaha) est versée à la commission locale d’urbanisme au titre de la hausse de valeur du terrain créée par l’approbation d’un plan, par une dérogation ou par l’autorisation d’un usage non conforme. L’article 3 de la troisième annexe à la loi sur la planification et la construction fixe son taux à la moitié de la plus-value créée. La dette naît avec la valorisation elle-même et devient exigible lors de l’exercice des droits, le plus souvent à la vente ou à la délivrance d’un permis. Les plans de démolition-reconstruction (pinouy-binouy) relèvent d’une disposition propre, l’article 3A, et nous traitons l’ensemble de ce sujet sur la page consacrée à la rénovation urbaine.
La taxe de valorisation en rénovation urbaine : notre page dédiéeNous avons agrandi l’appartement. Existe-t-il une exonération de la taxe ?
Une exonération existe, et elle est bornée par la surface. L’article 19(c)(1) de la troisième annexe exonère la construction ou l’agrandissement d’un logement aux conditions qu’il énumère, parmi lesquelles une surface totale du logement, après construction ou agrandissement, n’excédant pas 140 m². L’exonération est aussi subordonnée à des conditions d’occupation du logement par le titulaire du terrain ou par un proche. Elle se vérifie donc sur les chiffres de l’appartement concerné, et ne se présume pas.
Un plan vient d’être déposé à côté de chez moi. Puis-je m’y opposer ?
Oui, et ce droit est inscrit dans la loi. L’article 100 de la loi sur la planification et la construction prévoit que toute personne ayant un intérêt dans le terrain, le bâtiment ou tout autre élément d’urbanisme, qui s’estime lésée par un plan de district, un plan local ou un plan détaillé déposé, peut former une opposition. Le délai est fixe et publié avec l’avis de dépôt : il n’arrive pas dans votre boîte aux lettres. C’est par une opposition déposée dans les délais, appuyée sur des faits et sur une évaluation immobilière, que vous gardez encore prise sur le plan.
La commission locale a refusé mon permis. Que faire ?
Vous formez un recours devant la commission de recours. L’article 152(a)(1) de la loi ouvre ce recours à quiconque s’estime lésé par une décision d’une commission locale ou d’une autorité locale de délivrance des permis refusant un permis, ou rejetant une opposition déposée. Notez que la loi connaît deux instances de recours distinctes : la commission de recours, et la commission de recours en matière d’indemnisation et de taxe de valorisation, chacune avec ses propres attributions. Le délai de recours est fixe et varie selon le type de recours ; il se vérifie le jour même de la notification de la décision, pas après.
Nous achetons un terrain pour son potentiel. Que vérifier avant de faire une offre ?
L’écart entre ce qui est permis aujourd’hui et ce qui est en instance. Cela suppose de lire les plans applicables à la parcelle, de voir ce qui avance en ce moment devant les commissions et à quel stade, et de se faire une idée de la durée probable de la procédure. En parallèle, on chiffre l’exposition à la taxe de valorisation qui se cristallisera quand le potentiel se réalisera, et l’on fixe dans le contrat qui la supporte. Un terrain acheté sur la foi de ce qui se dit, plutôt que de ce qui est effectivement déposé devant la commission, est payé sur une hypothèse que personne n’a vérifiée.
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