Vos conditions s’écrivent dans le contrat.
Contreparties, garanties, calendrier : tout se fixe dans le contrat signé avec le promoteur, avant le premier coup de pioche. Nous représentons les propriétaires d’appartements dans les projets de démolition-reconstruction (pinouy-binouy) et sous le dispositif Shaked, de la première signature jusqu’à l’inscription de vos droits au registre foncier (Tabou). Cette page en détaille les rouages.
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Images d’illustration
Nous en sommes convaincus : un immeuble qui se renouvelle change la vie de ceux qui l’habitent, et toute la ville y gagne.
Pièce sécurisée (mamad), balcon, ascenseur et place de parking, sans rien payer pour la construction.
Un appartement neuf dans un immeuble neuf vaut nettement plus.
Une pièce sécurisée aux normes et un immeuble parasismique.
Un hall neuf, des réseaux neufs, un cadre de vie renouvelé.
Électricité, plomberie, télécommunications : tout est neuf.
Construction écologique, accessibilité et un paysage urbain rajeuni.
Plus de logements sur le même terrain, en plein cœur de la ville : une réponse concrète à la crise du logement en Israël.
Une offre nouvelle dans les quartiers établis : des logements que la jeune génération peut réellement s’offrir.
Un quartier rénové ramène dans la rue des commerces, des services et une population diverse.
Les décisions vous appartiennent, et le résultat avec elles.
Nous vous présentons les meilleures offres reçues des promoteurs et nous les négocions pour en tirer le maximum, en pesant ce qui compte : l’expérience du promoteur et sa solidité financière, les contreparties, les garanties et le calendrier.
Une offre peut être plus généreuse mais plus longue à aboutir, une autre solide et rapide. Vous choisissez, tout bien pesé, celle qui vous convient. Nous vous accompagnons d’un bout à l’autre, et nous sommes de votre côté.
Treize étapes. Ce qui se décide dans les six premières commande tout le reste : qui vous représente, et ce que dit le contrat.
Survolez une étape pour voir ce qui s’y joue. Cliquez sur le numéro pour indiquer où en est votre immeuble aujourd’hui.
Chacune de ces étapes relève de la décision des propriétaires, et le contrat signé à l’étape 6 fixe les contreparties et les protections jusqu’à la fin du projet.
Plan d’urbanisme, classement, permis : les étapes où le dossier avance chez les autorités d’urbanisme, l’État et le promoteur.
Garanties, déménagement, livraison, inscription : ici, les protections fixées dans le contrat de l’étape 6 entrent en jeu, chacune à son moment.
Les propriétaires décident
Les propriétaires se réunissent, et la majorité requise commence à se former.
Lire le guide completLes propriétaires élisent
Vous élisez le comité qui mènera le projet, son véritable moteur.
Lire le guide completLe comité, au nom de tous les propriétaires
L’avocat des propriétaires : ses honoraires sont réglés par le promoteur, sa loyauté ne va qu’à vous.
Lire le guide completLe comité choisit, votre avocat accompagne
Un superviseur de chantier et des conseils techniques qui défendent vos intérêts sur le terrain.
Lire le guide completMené pour vous, tranché par vous
Un appel d’offres large = plus d’offres = plus de concurrence = les meilleures contreparties. Tout se joue là.
Lire le guide completVotre avocat négocie, vous signez, les conditions suspensives donnent effet au contrat
Négociation juridique et commerciale de chaque clause, puis vous signez, chez vous.
Lire le guide completLe promoteur dépose, le comité approuve, les autorités d’urbanisme tranchent
L’approbation du plan local d’urbanisme détaillé (TABA) : le jalon de planification du projet.
Lire le guide completVous réunissez la majorité, l’État prononce le classement, sur la voie du pinouy-binouy
Le classement de l’ensemble immobilier en pinouy-binouy : sécurité juridique et avantages fiscaux.
Lire le guide completLe promoteur dépose la demande, le comité signe, l’autorité délivre le permis
Le permis qui fait entrer les engins sur le chantier.
Lire le guide completVous consentez la sûreté, la banque émet les garanties, votre avocat les conserve sous séquestre
Un dispositif complet de garanties qui protège votre logement, votre argent et vos droits.
Lire le guide completVotre déménagement fait courir les délais, le constructeur commence
Vous emménagez dans un logement provisoire financé par le promoteur, et les travaux commencent.
Lire le guide completLe constructeur livre, votre superviseur vérifie
Vous recevez l’appartement neuf, sous le contrôle du superviseur jusqu’à la livraison complète.
Le promoteur procède à l’inscription, la garantie d’inscription la couvre, votre avocat la détient
La mise en copropriété et l’inscription de vos droits au Tabou : le vrai point final du projet.
Lire le guide complet*Dans les projets de pinouy-binouy
À chaque ensemble immobilier sa voie. Nous analysons la situation d’urbanisme et nous choisissons avec vous le chemin le plus rapide et le plus sûr vers votre nouvel appartement.
Ce schéma présente les différentes voies. Il ne constitue pas un conseil juridique : chaque immeuble appelle sa propre réponse.
Pinouy-binouy : un nouvel ensemble. Plusieurs immeubles sont réunis en un seul ensemble, démoli puis reconstruit. Vous libérez votre appartement le temps des travaux, puis vous revenez dans un appartement neuf et plus grand.
Condition d’entrée : au moins 24 logements dans l’ensemble.
Le dispositif ShakedQu’est-ce que le dispositif Shaked ?Le dispositif qui a remplacé TAMA 38 (programme national de renforcement parasismique) pour les immeubles seuls : la commission locale approuve un plan de démolition-reconstruction ou de renforcement, avec des droits à construire supplémentaires fixés à l’avance par la loi. La procédure est plus courte, et le choix entre ces deux options appartient aux propriétaires.Le dispositif Shaked en détail ou un plan global de rénovation urbaine. Un immeuble seul, sur sa propre parcelle. L’approbation relève de la commission locale d’urbanisme, d’où une procédure plus courte.
Condition d’entrée : l’âge de l’immeuble. En règle générale, les immeubles dont le permis de construire date d’avant 1980.
Les propriétaires prennent l’initiative et choisissent un promoteur, qui porte ensuite le plan d’urbanisme et en finance les études.
Dite aussi voie fiscale.
La municipalité porte elle-même le plan d’urbanisme.
Conseil : choisir un promoteur tant que le plan est encore à l’étudePourquoi ne pas attendre l’approbation du plan ?Un plan d’urbanisme est un document de planification, pas une opération. Si aucun acteur commercial n’accompagne son élaboration, la municipalité peut voir approuver un plan qui répond à ses objectifs sans être rentable pour un promoteur, et qui ne se traduira donc jamais par une opération avantageuse pour vous. Un promoteur choisi tôt vérifie la faisabilité à mesure que le plan prend forme, et peut s’opposer à un mauvais plan avant son approbation. Le cas est plus fréquent qu’il n’y paraît..
L’immeuble est démoli puis reconstruit, plus grand et plus moderne.
Une voie rapide existe aussi : plan et permis sont déposés ensemble. À partir de trois parcelles contiguës, les droits à construire augmentent, et plusieurs immeubles voisins peuvent là aussi former un nouvel ensemble.
L’immeuble reste debout, renforcé et agrandi, le plus souvent sans que les occupants aient à partir.
À la clé : une pièce sécurisée, un balcon, un hall neuf et parfois un parking amélioré.
Et les immeubles protégés ? Le dispositif Shaked leur ouvre aussi une voie : renforcer, préserver, et financer le tout par les droits à construire.
Vous avez identifié votre voie ? Reste à savoir ce qu’elle implique pour votre immeuble.
Cinq questions sur votre immeubleVous ne savez pas quelle voie correspond à votre immeuble ? La plupart des immeubles en sont là au départ. Envoyez-nous l’adresse, et nous vous transmettrons une première analyse de sa situation.
Demander une analyseUn dispositif complet de garanties, pour la plupart bancaires, autonomes et à première demande : des fonds disponibles en banque, mobilisables sans procès. Nous les verrouillons avant le début des travaux.
Nous veillons sur votre logement
Couvre la valeur totale de l’appartement neuf et de ses annexes, avec des cas de mise en jeu que la loi n’impose pas : un retard de livraison prolongé ou un arrêt continu des travaux.
Couvre le loyer de votre logement provisoire : l’estimation d’un expert immobilier ou le bail signé, le plus élevé des deux.
Couvre l’ensemble des impôts et taxes, calibrée sur la charge maximale prévisible, avec une marge de sécurité.
Couvre la reprise des malfaçons.
Alimente le fonds d’entretien au profit des propriétaires actuels.
Couvre les frais d’inscription de vos droits au registre foncier.
La garantie qui finance la mise en œuvre des autres : avocats, frais et dépens, si une garantie devait un jour être appelée.
Votre propre avocat peut appeler une garantie bancaire pour faire radier les annotations préventives (héarat azhara) inscrites au profit du promoteur sur votre bien. Chez nous, cette garantie est une condition de la signature.
Chaque garantie est conservée sous séquestre par votre avocat, selon une lettre d’instructions que personne ne peut modifier sans vous. L’hypothèque inscrite sur le projet garantit une dette qui est celle du promoteur : vous ne vous en portez jamais caution et n’en devez pas un shekel.
La loi impose au promoteur de proposer aux propriétaires de 70 ans et plus des contreparties de remplacement spécifiques ; à partir de 75 ans, le propriétaire choisit lui-même parmi les possibilités de la première option :
Si un propriétaire âgé ne s’est jamais vu proposer par le promoteur les options auxquelles il a droit, son refus de signer est considéré comme un refus raisonnable. Ce qui constitue un refus raisonnable : l’article complet
Le guide complet : honorer nos aînésPas des promesses commerciales : des clauses signées. Voici des mécanismes que le cabinet a déjà obtenus dans des contrats de rénovation urbaine, du premier mètre carré à la dernière garantie. Chaque ensemble se négocie à ses propres conditions.
Appartement neuf = surface actuelle plus un nombre fixe de mètres carrés, plus un balcon. Le métrage inclut les extensions autorisées et les balcons anciens construits avec permis.
Une contrainte d’urbanisme vous prive d’un balcon ou d’une surface de toit ? Le contrat fixe à l’avance la surface principale reçue pour chaque mètre carré perdu : 50 % pour un balcon, 30 % pour un toit. Aucun marchandage après coup.
Une place souterraine aux normes, inscrite au registre, sans système mécanique, ascenseur à voitures ni place en enfilade, et une cave rattachée au lot partout où le plan le permet. Là où le plan l’interdit, le contrat fixe à l’avance la contrepartie de remplacement.
Les appartements des propriétaires à partir du troisième étage, avec au moins deux expositions et un engagement ferme de chercher à conserver votre exposition actuelle.
Avant la mise en vente des appartements du promoteur, les propriétaires disposent d’une fenêtre réservée pour choisir un autre appartement dans le projet : plus grand contre la seule différence de prix, plus petit avec la différence remboursée, ou deux appartements au lieu d’un.
Les propriétaires ont un droit de préférence sur les places de parking et les caves restantes après l’attribution, au prix de la grille du promoteur, moins une remise fixée dans le contrat.
Vos prestations ne sont jamais inférieures à celles des appartements vendus par le promoteur, et lorsqu’il les améliore pour ses acheteurs, l’amélioration vous est acquise automatiquement. Le contrat encadre l’exception prévue pour les offres promotionnelles et les types d’appartements concernés.
Déplacer des cloisons, des portes intérieures et des prises : sans supplément et sans report de livraison, avec des heures de conseil d’un architecte pour chaque appartement.
Des modifications payantes ? Elles sont facturées sur la base du barème de référence « Dekel », avec une remise fixée à l’avance et aucuns frais de dossier.
Un élément de la notice descriptive dont vous ne voulez pas vous est crédité au plus élevé des deux prix : celui du barème du constructeur ou le prix de crédit prévu dans la notice.
Un loyer fixé au plus élevé de l’expertise propre à votre appartement et de votre bail réel, revalorisé chaque année de l’indice des prix ou de 5 %, selon le plus favorable, versé par trimestre d’avance, jusqu’à la remise des clés.
Plusieurs dizaines de milliers de shekels par appartement existant, en bons d’achat pour l’électroménager et le mobilier, remis au plus tard à la livraison de l’appartement neuf : vous emménagez sans puiser dans vos économies.
Livraison dans les 40 mois suivant le début des travaux, avec un délai de grâce de 30 jours seulement. Au-delà, une indemnité mensuelle calculée sur la valeur de l’appartement neuf, sans avoir à prouver un préjudice.
Le bénéfice du promoteur dépasse le seuil fixé dans le contrat ? Le surplus est partagé avec les propriétaires : en surface supplémentaire, en prestations ou en argent.
Le promoteur prend en charge les frais de gestion de l’immeuble neuf pendant cinq ans, sept pour les propriétaires âgés, avec des fonds déposés d’avance sur un compte séquestre.
Vous voulez un appartement plus grand que celui qui vous revient ? Vous ne payez que la différence, au prix de la grille du promoteur, moins une remise fixée dans le contrat avant même que cette grille n’existe.
Les propriétaires ont un droit de préférence sur un appartement supplémentaire dans le projet, et sur un local commercial là où le projet en compte, à un prix fixé dans le contrat, avant la mise sur le marché.
Le promoteur paie le déménagement dans les deux sens et les honoraires d’agence pour trouver le logement provisoire, et, pour ceux qui en ont besoin, l’emballage, le démontage et l’aide au transfert des abonnements. En plus de l’appartement lui-même, chaque propriétaire reçoit une prime, en argent ou en bons pour le mobilier et l’électroménager, versée pour partie au départ et pour partie à la livraison de l’appartement neuf.
Un propriétaire obtient une contrepartie supplémentaire hors formule ? Tous y ont droit. L’ensemble est élargi à de meilleures conditions ? Elles s’appliquent à tous.
Les appartements neufs sont attribués par l’expert immobilier des propriétaires, selon une notation transparente examinée par le comité des propriétaires. Le promoteur n’a pas voix au chapitre.
Avocat, superviseur de chantier, expert immobilier, conseil fiscal et conseil en assurance pour les propriétaires : tous financés par le promoteur. Vous ne déboursez pas un shekel.
L’appartement actuel est mesuré par un géomètre agréé, selon des règles de mesure uniformes et aux frais du promoteur, le choix du géomètre étant arrêté avec le comité des propriétaires. Tout ce que vous recevez découle de ce chiffre.
Chaque mécanisme présenté ici provient d’un contrat signé que le cabinet a négocié, et chacun d’eux constitue notre position de départ dans la négociation suivante.
Répondez à cinq questions courtes pour savoir, en première approche, si votre immeuble est mûr pour une rénovation urbaine, puis nous complétons le tableau ensemble, au téléphone.
Test de faisabilité
1À quelle époque l’immeuble a-t-il été construit ?
2Combien d’appartements compte l’immeuble ?
3Y a-t-il des pièces sécurisées (mamad) et un ascenseur ?
4Votre ville est-elle couverte par un plan global de rénovation urbaine (comme le plan H/619 à Holon) ?
5Vos voisins sont-ils intéressés ?
Première indication seulement, fondée sur vos réponses : elle ne constitue ni un avis juridique ni un avis en matière d’urbanisme.
Moins élevée que ce que vous avez sans doute entendu. En pinouy-binouy : les propriétaires d’au moins 2/3 des appartements de l’ensemble et, dans chaque immeuble, 3/5 des appartements et plus de la moitié des parties communes. Pour un immeuble seul démoli puis reconstruit : 2/3 des appartements et 2/3 des parties communes. La loi compte des appartements, pas des personnes, et nous faisons ce calcul avec vous, appartement par appartement. (Information générale, et non conseil juridique.)
Le calcul de la majorité, voie par voieL’avocat des propriétaires vous représente indépendamment du promoteur et ne rend de comptes qu’à vous. Ses honoraires sont réglés par le promoteur : telle est la structure de ces projets.
Un dispositif complet : la garantie renforcée de la loi sur la vente à la valeur de l’appartement neuf, plus des garanties bancaires, pour la plupart à première demande, couvrant le loyer, les impôts, les malfaçons, le fonds d’entretien et l’inscription, ainsi qu’une garantie de retard spécifique que nous exigeons dans nos contrats.
En pinouy-binouy, tout l’ensemble est démoli et reconstruit en un grand projet ; sous le dispositif Shaked (successeur de TAMA 38), la rénovation se fait à l’échelle de l’immeuble : renforcement et densification, ou démolition-reconstruction. Chaque voie a ses avantages, ses délais et sa fiscalité.
Tout dépend de la voie et de la situation d’urbanisme de l’ensemble. Lorsqu’un plan global de rénovation urbaine s’applique (comme le H/619 à Holon), le permis peut parfois être demandé directement, ce qui fait gagner de 3 à 5 ans.
Un excellent point de départ : une grande visibilité en matière d’urbanisme, un appel d’offres aux promoteurs plus concurrentiel et, parfois, un accès direct au permis de construire sans modification ponctuelle du plan d’urbanisme. Il vaut la peine de vérifier la catégorie exacte de votre parcelle : c’est précisément notre travail.
Dans nos contrats, le délai de grâce n’est que de 30 jours. Au-delà, une indemnité mensuelle calculée sur le loyer de l’appartement neuf (et non de l’ancien), sans avoir à prouver un préjudice. Et dans les cas extrêmes, retard prolongé ou arrêt des travaux, la garantie de la loi sur la vente elle-même peut être appelée.
Oui, le contrat protège votre droit de vendre l’appartement à tout moment du projet, avant le permis, pendant les travaux et après la livraison, les garanties étant transférées à l’acheteur et les honoraires de transfert plafonnés au tarif légal.
Pas le promoteur. L’expert immobilier des propriétaires note les appartements actuels selon des critères d’expertise, la notation est soumise au comité des propriétaires, et l’attribution en découle, de façon entièrement transparente.
Un immeuble neuf coûte plus cher à entretenir qu’un immeuble ancien géré par un simple syndic bénévole ; dans nos contrats, le promoteur prend donc en charge ces frais pendant cinq ans pour les propriétaires qui reviennent, et pendant sept ans pour les propriétaires âgés ou en situation de handicap, avec des fonds déposés d’avance sur un compte séquestre.
Le cabinet conduit les appels d’offres aux promoteurs avec le comité des propriétaires : un ensemble immobilier organisé et une procédure unique, connue de tous les candidats dès le départ. L’organisation, la partie lente du projet, est déjà faite. Les offres sont jugées sur ce qui est mis sur la table : ce que reçoivent les propriétaires, les garanties qui le couvrent, le calendrier et la solidité financière pour le porter. Aucune offre n’entre en dehors de cette procédure.
Joindre directement le cabinet, par l’un de ces moyens :
Un appartement que vous achetez ou vendez, un immeuble qui entre en rénovation urbaine, un contrat qui attend une décision. Laissez votre nom et un numéro de téléphone : un avocat confirmé de l’équipe vous rappelle, vous écoute et vous indique la marche à suivre, même lorsqu’elle ne passe pas par le cabinet. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
