Le comité des propriétaires, l’avocat des propriétaires et les autres conseillers sont désormais choisis : la prochaine étape est le choix du promoteur. Voyons comment se déroule la mise en concurrence, ce que couvre le questionnaire adressé aux promoteurs, les critères de choix, la différence entre un promoteur et un constructeur, et comment ce choix se fait concrètement.
Comment se déroule la mise en concurrence des promoteurs ?
La voie recommandée est une mise en concurrence entre plusieurs promoteurs. L’avocat des propriétaires s’adresse à plusieurs promoteurs, dans un délai fixé d’un commun accord avec le comité des propriétaires. Il s’appuie en général sur un questionnaire complet, envoyé à chaque promoteur intéressé avec une notice descriptive préparée par le superviseur de chantier (mefake’ah) des propriétaires. Le questionnaire porte sur les caractéristiques de l’immeuble, le taux d’accord initial parmi les propriétaires, et la demande de proposition elle-même.
Le promoteur est-il un professionnel sérieux ?
- Une expérience générale solide dans la construction résidentielle : projets en cours de planification, en travaux et livrés ces dernières années.
- Une expérience avérée en rénovation urbaine : programmes relevant du TAMA 38 (programme national de renforcement parasismique), à savoir renforcement (38/1) ou démolition-reconstruction (38/2), et projets de pinouy-binouy (démolition suivie d’une reconstruction neuve), en particulier dans la commune concernée, avec pour chaque projet son état d’avancement : négociation, contrats signés, travaux en cours, achevé, habité.
- La preuve de sa solidité financière et de sa capacité à lever le financement nécessaire au projet.
Le promoteur est-il quelqu’un de bien ?
Avant de s’engager, un point mérite d’être vérifié en priorité : la manière dont le promoteur se comporte. Comment le savoir ? En échangeant simplement avec des propriétaires qui ont mené le projet à son terme avec ce même promoteur. Voici les questions à leur poser :
- L’attitude du promoteur (et de son équipe) envers les propriétaires pendant la négociation et le chantier, et leur disponibilité pour répondre aux questions et trouver des solutions.
- Si les propriétaires ont été associés à la conception au stade du permis, et si leurs besoins ont été pris en compte autant que possible.
- Le degré d’implication personnelle du promoteur (ou de ses dirigeants), et qui, dans son équipe, restait en contact permanent avec les propriétaires.
- Sa fiabilité.
- Le respect des délais — en planification et en obtention des autorisations, comme pendant les travaux.
- La qualité de la construction et le traitement des réserves après livraison.
- L’inscription des appartements et de la copropriété au registre foncier (Tabou).
- Si, au bout du compte, les propriétaires jugent le projet réussi, et sinon, pourquoi.
Promoteur ou constructeur ?
Le promoteur est l’entité économique qui porte l’opération : il doit bien connaître le marché et ses risques, disposer de fonds propres et être en mesure de lever le financement, et il fait appel à des professionnels — dont des constructeurs pour l’exécution des travaux. Le constructeur, lui, est celui qui construit matériellement : la loi lui impose d’être un constructeur enregistré, titulaire de la classification adaptée, employant ingénieurs, conducteurs de travaux et équipes de chantier. Certains promoteurs sont aussi constructeurs (on parle alors de promoteur-constructeur), une solution parfois pertinente pour les projets dont l’équilibre économique est tendu, en préservant une marge suffisante pour l’accompagnement financier du projet.
Une seule offre séduisante, ou plusieurs promoteurs en concurrence ?
Souvent, un promoteur s’adresse de sa propre initiative aux propriétaires. Mais plus les promoteurs sont nombreux à se positionner, plus chacun améliore son offre initiale face aux autres : ce sont les propriétaires qui en profitent, avec des conditions sensiblement meilleures qu’au début du processus. (Ce qu’implique aussi la démarche d’un promoteur ou d’un initiateur de projet qui vous approche en premier et vous demande de signer un accord d’exclusivité (no-shop) : voir notre guide sur ce sujet.)
Des promoteurs s’intéressent déjà à votre immeuble ? Écrivez-nous sur WhatsApp : dites-nous combien d’offres sont arrivées, et nous reviendrons vers vous.
Aux promoteurs : les mises en concurrence que le cabinet organise pour les propriétaires
Le cabinet conseille des comités de propriétaires dans des ensembles immobiliers en rénovation urbaine et organise pour eux la mise en concurrence décrite plus haut. Plus les candidats sont sérieux, meilleures sont les offres pour les propriétaires : c’est précisément pour cela que la porte reste ouverte.
Vous avez une expérience avérée en rénovation urbaine et la solidité financière pour l’appuyer ? Envoyez vos coordonnées par e-mail — six lignes, rien de plus. Chaque candidature est examinée au regard de ces ensembles immobiliers, et le choix reste toujours entre les mains des propriétaires.
Les promoteurs porteurs de projets à des conditions attractives pour les groupes d’acquéreurs que le cabinet représente peuvent l’indiquer dans le même e-mail : là aussi, le cabinet agit exclusivement pour le compte du groupe.
Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer, pas plus qu’il ne recommande d’engager une procédure ou de s’en abstenir. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine. Pour éviter toute ambiguïté, l’utilisateur est seul responsable des conséquences de toute décision fondée sur les informations qui précèdent.
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Informations générales, sans valeur de conseil juridique.