Étape 5 : négocier les clauses essentielles avec le promoteur

Cette clause détaille ce que les propriétaires reçoivent en contrepartie des droits à construire cédés au promoteur : un logement neuf ou une solution de relogement équivalente (en renforcement et densification de l’immeuble, la surface ajoutée : pièce sécurisée (mamad), place de stationnement, balcon, cave et espace lave-linge, entre autres), la prise en charge du loyer pendant la période transitoire, le financement du déménagement, les honoraires de l’avocat des propriétaires, un fonds d’entretien qui allège, pour une durée limitée, les charges de copropriété du nouvel immeuble, ainsi que les impôts, taxes et redevances nés après la signature avec le promoteur. Une notice descriptive complète la clause de contrepartie et détaille les prestations techniques des logements, tant ceux des propriétaires que ceux du promoteur. Point essentiel : le contrat doit prévoir que l’ensemble des coûts annexes du projet incombe exclusivement au promoteur.

• La démolition-reconstruction (pinouy-binouy) et la démolition-reconstruction d’un immeuble isolé (voie du renforcement) : une garantie renforcée au sens de la loi sur la vente, à hauteur de la valeur du logement neuf.
• Le renforcement et la densification de l’immeuble : une garantie bancaire autonome (inconditionnelle) pour l’exécution du projet.
• Une garantie de loyer : une garantie bancaire autonome qui sécurise le paiement des loyers jusqu’à la livraison du nouveau logement ;
• Une garantie fiscale : une garantie bancaire autonome qui sécurise le paiement de tous les impôts, taxes et redevances mis à la charge des propriétaires par le contrat ;
• Une garantie des malfaçons (bedek) : une garantie bancaire autonome qui sécurise la reprise des malfaçons, conformément au contrat et à la loi ;
• Une garantie d’inscription : une garantie bancaire qui couvre les frais d’inscription au registre foncier (Tabou), y compris la radiation de l’ordonnance de copropriété existante, l’inscription de la nouvelle division parcellaire, l’inscription de la nouvelle copropriété et l’inscription des droits des propriétaires sur les nouveaux appartements.
• Une garantie des frais de procédure : une garantie bancaire qui couvre les frais juridiques.
• Une seconde garantie d’inscription : une garantie bancaire autonome qui sécurise la radiation de l’annotation préventive (héarat azhara) inscrite au profit du promoteur, en cas d’annulation du contrat.

La réalisation d’une opération de rénovation urbaine dépend de plusieurs facteurs : l’entrée en vigueur du contrat est donc soumise à des conditions suspensives cumulatives. Si l’une d’elles n’est pas remplie dans le délai fixé, le contrat est réputé n’être jamais entré en vigueur. Voici les plus courantes :

• L’accord de la majorité requise pour le projet ;
• Un nouveau plan local d’urbanisme (TABA) pour l’ensemble immobilier, approuvé et publié pour entrée en vigueur, avec des droits à construire suffisants pour édifier les nouveaux bâtiments (en pinouy-binouy) ;
• La désignation de l’ensemble comme « ensemble de pinouy-binouy », la condition d’accès aux avantages fiscaux (en pinouy-binouy) ;
• Le permis de construire du projet ;
• La signature de la convention de financement bancaire avec l’organisme finançant le projet.

La loi protège les propriétaires âgés. Si le promoteur ne leur présente pas les alternatives que la loi décrit (au moins l’une d’entre elles, et dès 75 ans la première), le propriétaire âgé peut refuser de participer au projet, et ce refus n’est alors pas considéré comme déraisonnable. Qui est concerné ? Deux catégories d’âge, 70 ans et plus ou 75 ans et plus, pour un propriétaire qui occupait le logement depuis au moins deux ans à la date de signature du premier contrat de rénovation urbaine de l’immeuble. Deux autres catégories peuvent également refuser si des alternatives équivalentes ne leur sont pas proposées : les personnes en phase terminale d’une maladie, et celles qui bénéficient d’une allocation de dépendance de niveau 5 ou 6 et occupaient déjà le logement à cette première signature.

Dès 70 ans, le point de départ est la proposition d’un « logement de contrepartie », un logement dans l’immeuble rénové. Au-delà, les alternatives ci-dessous doivent être mises sur la table, faute de quoi le refus du propriétaire n’est pas considéré comme déraisonnable : pour un propriétaire de 70 ans et plus, au moins l’une des options suivantes, au choix du promoteur ; pour un propriétaire de 75 ans et plus, le choix entre les options de l’alternative 1 (les alternatives 2 et 3 peuvent s’y ajouter) :

• Alternative 1.1 : l’installation en résidence pour personnes âgées, avec versement en espèces de la différence par rapport à la valeur du logement de contrepartie ;
• Alternative 1.2 : l’achat d’un logement équivalent, situé aussi près que possible du domicile actuel si le propriétaire le demande ;
• Alternative 1.3 : le versement d’une somme égale à la valeur du logement de contrepartie, que le propriétaire utilise en tout ou en majeure partie pour acheter un logement de remplacement.
• Alternative 2 : deux logements plus petits dans le projet, d’une valeur cumulée égale à celle du logement de contrepartie ;
• Alternative 3 : un logement de contrepartie d’une surface inférieure à celle du logement de contrepartie standard, la différence étant versée en espèces jusqu’à concurrence de la valeur du logement de contrepartie.