Vous avez acheté un bien : où est-ce écrit ?
Vous demandez au vendeur un extrait du registre foncier (nessah Tabou) et vous recevez, à la place, une « attestation de droits » délivrée par une société dont vous n’avez jamais entendu parler. Le document a l’air officiel, il porte un cachet. Est-ce la même chose ?
Pas du tout. En France, la vente est publiée au service de la publicité foncière ; en Belgique, elle est transcrite au Bureau Sécurité juridique. En Israël, les droits sur un bien se répartissent entre 3 registres officiels et 2 systèmes intermédiaires, chacun doté d’une force juridique différente. « Où le bien est-il inscrit ? » est la première question de toute acquisition, car elle définit exactement ce que vous achetez. Voici l’essentiel en 4 chiffres.
Pourquoi le registre où le bien est inscrit compte-t-il autant ?
Parce qu’en Israël, la propriété naît de l’inscription, et non du contrat. Aux termes de l’article 7(a) de la loi foncière, 5729-1969, une opération portant sur un bien foncier requiert l’inscription et n’est parfaite qu’une fois inscrite. Et d’ici là ?
« Une opération qui n’a pas été parachevée par l’inscription est considérée comme un engagement d’effectuer l’opération. » — Article 7(b) de la loi foncière, 5729-1969 (traduction non officielle)
En clair : vous avez signé, payé, reçu les clés, mais jusqu’à l’inscription vous ne détenez qu’un droit contractuel, valable entre les parties, et non une propriété opposable à tous. D’où la question à poser systématiquement : dans quel registre le bien est-il inscrit, et quelle force a cette inscription ?
En résumé : le contrat crée une obligation. L’inscription crée la propriété.
Les 3 registres fonciers : quelle force pour chaque inscription ?
Les registres sont tenus par l’Autorité de l’enregistrement et du règlement des droits fonciers, au ministère de la Justice, l’institution que tout Israël appelle simplement le Tabou. Leur organisation est fixée par les Règlements fonciers (administration et inscription), 5772-2011 :
« Les registres sont les suivants : (1) un registre des droits ; (2) un registre des copropriétés ; (3) un registre des actes, pour les terrains non réglés. » — Article 7(a) des Règlements fonciers (administration et inscription), 5772-2011 (traduction non officielle)
La ligne de partage est le règlement des titres fonciers : une procédure officielle et publique, conduite par l’État, qui tranche les revendications de propriété sur la base d’un arpentage et d’une cartographie officiels. Les biens inscrits à l’issue de ce règlement sont des « terrains réglés » (article 1 de la loi foncière) et relèvent du registre des droits. Ceux qui n’ont pas encore fait l’objet du règlement figurent au registre des actes ; une fois le règlement achevé, cette inscription est radiée et le bien passe au registre des droits. Celui-ci couvre déjà environ 95 % de la superficie du pays. Et quelle force a chaque inscription ? L’article 125 répond :
« L’inscription aux registres portant sur des terrains réglés constitue une preuve irréfragable de son contenu ; toutefois, cela ne déroge pas aux dispositions des articles 93 à 97 de l’ordonnance sur le règlement des droits fonciers [nouvelle version], 5729-1969. » — Article 125(a) de la loi foncière, 5729-1969 (traduction non officielle)
Pour un terrain réglé, ce que dit l’extrait fait foi. La réserve n’a rien de décoratif : les articles 93 à 97 de l’ordonnance sur le règlement laissent une porte étroite pour rectifier l’inscription, même après le règlement, en cas de fraude, de droit omis ou d’erreur de mesurage. Et pour un terrain non réglé ? L’article 125(b) ne donne à l’inscription que la valeur d’une présomption simple : un point de départ, qui peut être renversé par la preuve contraire.
En résumé : registre des droits = après le règlement, et preuve irréfragable (sous réserve des exceptions étroites des articles 93 à 97). Registre des actes = avant le règlement, et simple présomption. Les registres sont ouverts à la consultation du public (article 124).
Le droit foncier ottoman est-il encore en vigueur ? L’erreur que tout le monde répète
Une phrase circule encore sur certains sites : « La loi foncière n’a jamais abrogé le droit foncier ottoman. » Or elle l’a fait, et en toutes lettres (avec effet au 1er janvier 1970) :
« Sont abrogés : (1) le Code foncier ottoman de l’an 1274 de l’hégire et toute autre législation ottomane relative aux biens fonciers ; … » — Article 158 de la loi foncière, 5729-1969 (traduction non officielle)
Et la loi ne s’en est pas tenue à l’abrogation : l’article 152 a supprimé les catégories foncières ottomanes, l’article 153 a converti les terres « miri » en pleine propriété, et l’article 161 a verrouillé l’ensemble en posant qu’il n’existe de droit sur un bien foncier qu’en vertu d’une loi. Les ordonnances d’inscription de l’époque du Mandat britannique ont connu le même sort. D’où vient alors la légende ? Elle contient une part de vérité. L’article 162(2) a maintenu les anciennes règles de prescription pour les terrains non réglés, et l’article 166(a) a laissé à l’ancien droit les opérations antérieures au 1er janvier 1970, ainsi que les droits nés avant cette date que la loi ne reconnaît pas. Voilà pourquoi les procédures de règlement examinent encore des revendications nées sous le droit ottoman.
En résumé : le droit ottoman a bien été abrogé. Ce qui a survécu, les anciennes règles de prescription et les droits antérieurs à 1970, impose la prudence sur un terrain non réglé.
Pouvez-vous « régler » vous-même un terrain non réglé ?
Non, et c’est la seconde erreur courante. Le règlement des titres est une procédure d’État : il est conduit par le fonctionnaire chargé du règlement, au ministère de la Justice, et sur les terrains gérés par l’État, l’Autorité foncière d’Israël (RMI) l’engage et le finance en règle générale. Votre rôle est d’y participer : lorsque votre secteur est ouvert au règlement, vous déposez un mémoire de revendication et prouvez votre droit.
Que pouvez-vous engager vous-même ? Une revendication dans un règlement en cours ; la rectification de l’inscription existante au registre des actes ; et, pour un bien qui n’est inscrit nulle part, la « première inscription » :
« Lorsqu’un bien foncier n’est pas encore inscrit aux registres fonciers, toute personne qui revendique un droit sur celui-ci peut en demander l’inscription. » — Article 134 de la loi foncière, 5729-1969 (traduction non officielle)
En résumé : le règlement relève de l’État. Vos leviers : faire valoir vos droits dans un règlement en cours, mettre à jour l’inscription existante ou demander une première inscription, qui ne vaut que présomption simple et n’empêche pas un règlement ultérieur (article 139).
Et votre appartement ? Le registre des copropriétés
Au sens de l’article 52 de la loi foncière, une « copropriété » est un immeuble de 2 appartements ou plus qui a été inscrit au registre des copropriétés : 2 conditions cumulatives, et l’une ne suffit pas sans l’autre. Sans inscription, pas de copropriété au sens de la loi. Tout ce qui n’est pas inscrit comme appartement (le terrain, le toit, la cage d’escalier, l’ascenseur) constitue les parties communes, dont une quote-part indivise est rattachée à chaque appartement (articles 52 et 55(a)).
L’ordre des opérations est précis. D’abord la division parcellaire, c’est-à-dire les opérations de division et de remembrement qui créent la parcelle définitive, inscrites aux registres fonciers. Ensuite, séparément, le superviseur de l’enregistrement foncier rend une ordonnance d’inscription de la copropriété sur la base d’un plan de l’immeuble (article 143), qui divise la parcelle en sous-parcelles : le numéro de sous-parcelle de votre appartement naît à ce moment-là. L’ordonnance peut être demandée par les propriétaires de plus de la moitié de la surface de plancher totale des appartements (article 143(a)), y compris sur un terrain non réglé.
En résumé : votre appartement est une sous-parcelle. Il naît de l’ordonnance d’inscription, et non du contrat de vente.
Logement acheté auprès d’un promoteur, pas encore inscrit au Tabou : qui détient vos droits entre-temps ?
Entrent alors en scène 2 systèmes qui ne sont pas du tout des registres fonciers. L’Autorité foncière d’Israël gère la plus grande partie des terres du pays, qui appartiennent à l’État, à l’Autorité de développement et au Fonds national juif (KKL). Sur un tel bien, tant qu’il n’est pas inscrit au Tabou à votre nom, votre droit, un bail emphytéotique conclu avec l’Autorité foncière, reste de nature contractuelle : il se prouve par une attestation de droits, et non par un extrait. La société gestionnaire du projet (hévra méchakénet), en général le promoteur lui-même, gère les droits des acquéreurs jusqu’à l’achèvement de l’inscription : elle délivre les attestations de droits et les lettres d’engagement pour l’inscription de l’hypothèque, et fait avancer la division parcellaire, l’ordonnance de copropriété et l’inscription à votre nom. Et si la société est dissoute ? Selon ses propres règles, l’Autorité foncière ne se substitue pas à elle : vous traitez avec le liquidateur.
Combien de temps cela peut-il prendre ? La loi sur la vente (appartements), 5733-1973, impose des délais au vendeur (article 6B, pour les contrats signés à compter du 6 avril 2011, dans des immeubles dont la construction n’était pas achevée à cette date) : la division parcellaire, dans les plus brefs délais ; l’inscription de la copropriété, dans un délai d’un an à compter de l’inscription de la division parcellaire ou de la livraison de votre appartement, la date la plus tardive étant retenue ; l’inscription des droits de l’acquéreur, dans les 6 mois suivant l’inscription de la copropriété ou la livraison, là encore selon la date la plus tardive. Les retards indépendants de la volonté du vendeur suspendent le délai (article 6B(c)) ; un immeuble qui ne peut pas être inscrit en copropriété suit une voie qui lui est propre ; et les frais de gestion de la liste des droits des acquéreurs jusqu’à l’inscription ne peuvent dépasser un plafond fixé en application de la loi (article 6C).
En résumé : une attestation de droits est un document contractuel et provisoire. La propriété se transmet au Tabou, et la loi impose au vendeur des délais pour y parvenir.
Registre par registre : la carte complète
| Le registre | Ce qu’il consigne | Force juridique | Le document obtenu |
|---|---|---|---|
| Registre des droits (Tabou) | Terrains réglés, environ 95 % du pays | Preuve irréfragable, sous réserve des articles 93–97 de l’ordonnance sur le règlement (article 125(a)) | Extrait du registre |
| Registre des actes | Terrains qui n’ont pas encore fait l’objet du règlement | Présomption simple (article 125(b)) | Extrait du registre |
| Registre des copropriétés | Immeubles inscrits par ordonnance, une sous-parcelle par appartement | Selon le statut du terrain, réglé ou non (article 125) | Extrait de la sous-parcelle + ordonnance et plan |
| Autorité foncière d’Israël (RMI) | Baux sur les terres gérées par l’État, en attendant l’inscription au Tabou | Droit contractuel envers l’Autorité, et non propriété inscrite | Attestation de droits |
| Société gestionnaire du projet | La liste des acquéreurs du projet, jusqu’à l’achèvement de l’inscription | Mention contractuelle, et non titre de propriété | Attestation de droits + lettre d’engagement hypothécaire |
Lire l’inscription d’un bien : 6 étapes
À vérifier avant de signer
Questions fréquentes
Le vendeur m’a envoyé une attestation de droits délivrée par une société gestionnaire au lieu d’un extrait du Tabou. Est-ce suffisant ?
C’est un vrai document, mais ce n’est pas un extrait. Une attestation de droits reflète une mention contractuelle tenue par l’organisme gestionnaire, et non une inscription aux registres fonciers ; or un droit non inscrit ne vaut qu’engagement d’effectuer l’opération (article 7(b) de la loi foncière).
Reste à vérifier pourquoi le bien n’est pas encore inscrit au Tabou, où en sont les délais de l’article 6B et quelle est la situation de la société gestionnaire. L’attestation de droits ouvre les vérifications, elle ne les clôt pas.
Le bien est inscrit au registre des actes. Dois-je renoncer à l’achat ?
Pas nécessairement, mais en connaissance de cause. Cette inscription ne vaut que présomption simple (article 125(b)), et un terrain non réglé soulève des questions héritées toujours d’actualité : la prescription selon les anciennes règles (article 162(2)) et les droits antérieurs à 1970 que la loi ne reconnaît pas, jugés selon l’ancien droit (article 166(a)).
Cela suppose des vérifications plus poussées : l’historique de l’inscription, la possession effective, les revendications concurrentes. Environ 95 % des terres sont déjà réglées ; le reste se vérifie à fond.
Puis-je simplement faire passer mon bien au registre des droits ?
Pas par vous-même : le passage se fait par le règlement des titres, et le règlement est une procédure d’État. Le fonctionnaire chargé du règlement la conduit ; sur les terrains gérés par l’État, elle est en général engagée et financée par l’Autorité foncière. Lorsque votre secteur est ouvert au règlement, vous déposez un mémoire de revendication et prouvez votre droit.
Ce que vous pouvez engager vous-même : la mise à jour de l’inscription au registre des actes et, pour un bien qui n’est inscrit nulle part, la première inscription au titre de l’article 134. Une simple présomption, mais un point d’ancrage là où il n’y en avait aucun.
J’ai acheté auprès d’un promoteur il y a 3 ans et mon bien n’est toujours pas inscrit au Tabou. Est-ce légal ?
Tout dépend de l’état des délais. L’article 6B impose l’inscription de la copropriété dans un délai d’un an à compter de l’inscription de la division parcellaire ou de la livraison de votre appartement, la date la plus tardive étant retenue, et l’inscription de vos droits dans les 6 mois suivant l’inscription de la copropriété ou la livraison, là encore selon la date la plus tardive ; les retards indépendants de la volonté du vendeur ne sont pas décomptés (article 6B(c)).
Un délai de 3 ans ne constitue donc pas automatiquement un manquement, mais la question mérite d’être posée au vendeur, par écrit. Le calendrier d’inscription est un droit que vous tenez de la loi, pas une faveur du promoteur.
Notre immeuble n’a jamais été inscrit en copropriété, et certains voisins ne veulent pas s’en occuper. Sommes-nous bloqués ?
L’accord de tous n’est pas nécessaire. L’ordonnance peut être demandée par les propriétaires de plus de la moitié de la surface de plancher totale des appartements (article 143(a)), soit une majorité en surface et non l’unanimité, et même lorsque le terrain lui-même n’est pas encore réglé.
L’inscription attribue à chaque appartement sa propre sous-parcelle et fixe les parties communes ainsi que ce qui est rattaché à chaque appartement. Plus de la moitié de la surface de plancher : tout est là.
L’inscription n’est pas une formalité qui suit la vente : c’est la vente elle-même
« Où le bien est-il inscrit ? » ressemble à une question technique ; en pratique, elle détermine la force de vos droits, les vérifications que l’opération exige et le chemin d’inscription qui reste à parcourir. Le cabinet Gottlib intervient dans les opérations immobilières et de rénovation urbaine : nous lisons l’inscription avant la signature, nous construisons l’opération sur l’état réel des droits et nous vous représentons auprès du registre foncier, de l’Autorité foncière et de la société gestionnaire, jusqu’à ce que les droits soient inscrits à votre nom.
Vous achetez, vous vendez, ou vous détenez une attestation de droits difficile à déchiffrer ? Écrivez-nous sur WhatsApp en joignant les numéros de bloc et de parcelle ou le document en votre possession : nous vous répondrons en faisant le point sur votre situation. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
À qui appartient le bien ? Le registre le dit, pas le contrat. Sachez dans quel registre il est inscrit et ce que vaut cette inscription : vous signerez en toute sérénité.
Sources : loi foncière, 5729-1969, articles 1, 7, 52, 55, 124–125, 134, 141–143, 152–153, 158, 161–162 et 166 ; Règlements fonciers (administration et inscription), 5772-2011, article 7(a) ; ordonnance sur le règlement des droits fonciers [nouvelle version], 5729-1969 ; loi sur la vente (appartements), 5733-1973, articles 6B et 6C ; publications officielles de l’Autorité de l’enregistrement et du règlement des droits fonciers, de l’Autorité foncière d’Israël et du Centre de cartographie d’Israël (gov.il). Versions en vigueur vérifiées le 31 août 2026. Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
Informations générales, sans valeur de conseil juridique.