Règlement foncier en Israël : pourquoi régulariser votre terrain

Le règlement des titres fonciers (hesder) est une procédure publique qui intervient à la fois sur le plan cadastral et sur celui des droits réels : elle détermine les droits sur un terrain, au premier rang desquels la propriété, en fixe la superficie et les limites, puis les inscrit au registre foncier (Tabou), dans le registre des droits, par une inscription opposable à tous, irréfragable et définitive. Concrètement, le règlement arrête les limites du bien et désigne ses propriétaires.

Un terrain non réglé est inscrit selon l’ancien mode d’enregistrement, en usage sous l’Empire ottoman. Il figure le plus souvent au registre des actes, mais n’est jamais passé par la procédure de règlement. Les données qui s’y rapportent peuvent donc être inexactes (superficie et limites) ou dépassées (titulaires des droits) et, à la différence de celles d’un terrain réglé, elles ne sont ni opposables à tous, ni irréfragables, ni définitives : elles peuvent encore évoluer. Dans bien des cas, lorsqu’un terrain non réglé est enfin inscrit sur la base de mesurages précis, les données de la parcelle se révèlent différentes, parfois sensiblement, de celles de l’ancien registre des actes ; si nécessaire, la superficie ou le contour de la parcelle peuvent alors être modifiés.

• Terrain réglé, inscrit au registre des droits : l’inscription constitue une preuve irréfragable de son contenu, et le registre répond de la validité de chaque droit qui y est inscrit.
• Terrain non réglé : l’inscription au registre des actes ne fait foi que jusqu’à preuve du contraire, et le registre ne répond pas de la validité des droits qui y figurent.

• Terrain réglé : l’action visant à faire valoir un droit sur le terrain n’est soumise à aucune prescription.
• Terrain non réglé : la loi israélienne sur la prescription s’applique, et l’action visant à faire valoir un droit sur le terrain se prescrit par 15 ans.

En 2005, un avocat américain se présente à l’Autorité foncière d’Israël (RMI) pour se renseigner sur les droits de sa famille à l’égard de 2 500 dounams (250 hectares) dans le nord du Néguev. L’affaire remonte à 1935 : le rabbi Aharon Baruch Teitelbaum, l’un des dirigeants de la communauté hassidique de Satmar aux États-Unis, arrive en Terre d’Israël avec d’importants fonds que la communauté réunit depuis des années pour y acheter des terres. Le 13 août 1935, il signe avec le cheikh Ismaïl Khalil al-Azza un contrat de vente portant sur 2 500 dounams dans le Néguev et verse 80 % du prix à la signature ; le cheikh s’engage à transférer les droits au plus tard le 13 avril 1936, le solde du prix devant être versé lors du transfert. Le rabbi règle les 20 % restants le 12 avril 1936, alors que le transfert n’a toujours pas eu lieu, et le délai est prorogé jusqu’au 31 août 1936.

Lorsque l’avocat américain, arrière-petit-fils du rabbi, se présente au registre foncier, il fait valoir que le terrain appartient à sa famille et produit des pièces, dont le contrat de vente original de 1935. Or le terrain est inscrit au registre des actes depuis 1937, au nom du cheikh. La famille du rabbi saisit le tribunal pour faire reconnaître ses droits en vertu de ce contrat. À l’audience, l’avocat de la famille du cheikh déclare que celle-ci n’a aucun différend avec la famille du rabbi, qu’elle respecte, et reconnaît même, au procès-verbal, que la vente a bien eu lieu et que le rabbi a payé l’intégralité du prix. Mais il ajoute que, s’agissant d’un terrain non réglé inscrit au registre des actes, la prescription s’applique en vertu de l’article 5(2) de la loi sur la prescription. Au bout du compte, le terrain reste à la famille du cheikh.

• Terrain réglé : celui qui a acquis un droit à titre onéreux en se fiant de bonne foi à l’inscription voit son droit prévaloir, même si l’inscription était erronée.
• Terrain non réglé : la loi ne prévoit aucune protection comparable.