Mise en copropriété, modification de l’ordonnance d’inscription et rattachements
Faire de votre appartement un appartement.
Un immeuble qui n’a jamais été inscrit au registre des copropriétés reste, aux yeux du registre foncier (Tabou), une seule parcelle détenue par plusieurs propriétaires. Votre appartement existe bel et bien dans les faits, mais pas comme un bien sur lequel la banque de l’acheteur peut prendre une hypothèque. Nous comblons cet écart : le plan, le règlement de copropriété, les rattachements et l’ordonnance d’inscription.
Deux démarches, un même objectif : un bien que vous pouvez vendre.
Mise en copropriété (première inscription)
L’immeuble est bien là, vous y vivez depuis des années, et c’est au moment de vendre que vous découvrez que votre appartement n’existe pas en tant que bien distinct. Un immeuble jamais inscrit au registre des copropriétés demeure, aux yeux du registre, une seule parcelle détenue par plusieurs propriétaires en quotes-parts indivises. Selon la loi foncière, une opération immobilière n’est parfaite que par son inscription (art. 6 et 7), et c’est cette inscription qui fait de l’appartement, de la place de parking et de la cave un lot pouvant être vendu, hypothéqué et transmis par succession de façon autonome. D’ici là, vous détenez un droit véritable, mais sans adresse au registre ; or c’est précisément le registre que consultent l’acheteur et sa banque.
Ce que nous faisons
- Établir d’abord la situation complète : ce que la parcelle fait apparaître aujourd’hui, qui en sont les propriétaires inscrits, quelles sûretés et annotations la grèvent, et ce qui a réellement été construit.
- Commander et suivre le travail du géomètre et l’établissement du plan de copropriété selon les instructions de l’Autorité de l’enregistrement et du règlement des droits fonciers, y compris la vérification en ligne du plan avant son dépôt.
- Réunir les consentements des propriétaires et constituer la demande. L’article 143 de la loi foncière réserve le dépôt de la demande aux propriétaires détenant plus de la moitié de la surface de plancher.
- Rédiger un règlement de copropriété conventionnel (art. 62) adapté à cet immeuble, au lieu du règlement type qui s’applique à défaut (art. 64).
- Organiser les rattachements (parkings, caves, jardins, toits) dans les limites de l’article 55, selon lequel une opération portant sur les parties communes séparément de l’appartement est sans effet.
- Déposer le dossier auprès du superviseur de l’enregistrement foncier et le suivre jusqu’à l’ordonnance d’inscription et à l’individualisation des lots.
Les points de blocage
Un appartement qui existe comme bien autonome au registre des copropriétés, avec un règlement et des rattachements conformes à la réalité de l’immeuble, que vous pouvez vendre, hypothéquer et transmettre sans régularisation préalable.
Modification de l’ordonnance de copropriété et des rattachements
L’écart le plus discret est aussi le plus coûteux. Le toit au-dessus de votre appartement, la cave au sous-sol, le jardin sous le balcon : s’ils ne sont pas rattachés à votre lot dans l’ordonnance d’inscription de la copropriété, ce sont des parties communes appartenant à tous les propriétaires, même si vous êtes seul à en avoir l’usage depuis vingt ans. L’usage ne crée pas la propriété, et l’acheteur lit l’ordonnance et le plan, pas ce que tout l’immeuble sait. Cet écart éclate au grand jour à deux moments précis : lorsque vous vendez, et lorsqu’un promoteur se présente et que les droits à construire sur le toit prennent une valeur marchande.
Ce que nous faisons
- Commander et lire le dossier de copropriété auprès de l’Autorité (ordonnance d’inscription, règlement et plan), puis le confronter à la réalité sur place et à votre propre contrat de vente.
- Distinguer ce qui est réellement rattaché à l’appartement de ce qui reste partie commune au sens de la loi foncière, en tenant compte de ce que prévoit le règlement.
- Vérifier le volet urbanisme avant de solliciter le moindre consentement : quels droits à construire existent sur le toit ou dans la cour, et quelle exposition à la taxe communale de valorisation (heitel hachbaha) naîtra de leur exercice.
- Bâtir l’accord entre les propriétaires et le mettre par écrit : ce qui est rattaché à qui, en contrepartie de quoi, qui en assure l’entretien et ce qui se passera à l’avenir.
- Préparer et déposer auprès du superviseur de l’enregistrement foncier une demande de modification de l’ordonnance, avec le travail du géomètre et un plan rectifié.
- Vous représenter dans la procédure devant le superviseur lorsque le consentement n’est pas obtenu à l’amiable. L’article 145 habilite le superviseur à modifier l’ordonnance après que chaque propriétaire a été préalablement avisé et mis en mesure de présenter ses observations.
Les points de blocage
Une ordonnance de copropriété qui reflète ce qui vous appartient réellement, pour que l’écart entre ce qui a été présenté et ce qui est inscrit ne devienne pas la monnaie d’échange d’un autre.
Copropriété : les questions qui reviennent
Notre immeuble n’a jamais été mis en copropriété : pouvons-nous tout de même vendre l’appartement ?
Oui, mais vous vendez autre chose que ce que vous imaginez. Le registre ne connaît pas d’« appartement » : il mentionne une quote-part indivise dans une parcelle, et ce qui désigne votre appartement relève d’un accord extérieur au registre. Cet écart pèse sur le financement de l’acheteur, sur l’échéancier des paiements et sur les garanties que le contrat doit prévoir : il relève donc de la négociation, et non d’une note en bas de page.
Qui doit donner son accord pour mettre un immeuble en copropriété ?
La loi foncière confie la demande aux propriétaires dont les appartements représentent plus de la moitié de la surface de plancher (art. 143). En pratique, plus les propriétaires sont nombreux à valider la même situation (plan, rattachements et règlement), moins le dossier connaît d’allers-retours au bureau du superviseur.
Quelle différence entre le règlement type et le règlement conventionnel, et en quoi intéresse-t-elle l’acheteur ?
Le règlement type est celui que la loi applique à une copropriété qui ne s’en est jamais donné (art. 64). Le règlement conventionnel est rédigé par les propriétaires eux-mêmes (art. 62), et c’est lui qui fixe les usages, les rattachements et le mode de gestion. En le lisant, l’acheteur apprend ce qui est permis sur le toit, qui entretient quoi, et lesquelles des promesses du vendeur ne figurent nulle part par écrit.
Nous utilisons le toit depuis vingt ans. Nous appartient-il ?
L’usage, à lui seul, ne crée pas la propriété. Si le toit n’a pas été rattaché à votre lot dans l’ordonnance d’inscription de la copropriété, il reste une partie commune appartenant à tous les propriétaires, et c’est ce que verront l’acheteur, la banque et le promoteur. La régularisation passe par une modification de l’ordonnance devant le superviseur de l’enregistrement foncier, et tant que personne ne se dispute la valeur du toit, la conversation est en général plus simple.
Pouvons-nous vendre à un voisin notre quote-part des parties communes ?
Pas en tant qu’opération autonome. L’article 55(b) de la loi foncière prévoit qu’une opération portant sur les parties communes séparément de l’appartement est sans effet. La voie admise consiste à rattacher la partie concernée à un lot déterminé et à modifier l’ordonnance en conséquence, plutôt qu’à vendre les parties communes en tant que telles.
Tous les voisins doivent-ils signer pour modifier l’ordonnance de copropriété ?
La voie amiable est la plus simple et la plus rapide. Parallèlement, l’article 145 de la loi foncière habilite le superviseur de l’enregistrement foncier à modifier l’ordonnance d’inscription après que chaque propriétaire a été préalablement avisé et mis en mesure de présenter ses observations : la signature manquante d’un seul voisin ne ferme donc pas nécessairement la porte.
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