Terrains, Autorité foncière d’Israël et droits non inscrits
Qui est propriétaire, et ce que coûte le transfert.
En Israël, la plupart des terrains n’appartiennent pas à des particuliers : ils sont gérés par l’État, et une partie d’entre eux n’est jamais passée par la procédure de règlement foncier (hesder). Qui détient le droit, et ce qu’exige son transfert : la réponse se trouve dans le registre foncier (Tabou) et dans les conditions du bail, pas dans les suppositions. Nous lisons l’un et l’autre avant que le prix ne soit fixé.
Du registre et du bail à une signature en connaissance de cause.
Terrains et Autorité foncière d’Israël
En Israël, la plupart des terrains ne se vendent pas : ils sont donnés à bail, et c’est l’Autorité foncière d’Israël (RMI) qui les gère. Pour une vente, la conséquence est simple : avant de signer, vous devez savoir si le bien est capitalisé (mehouvan) ou non, car cette réponse détermine si l’Autorité doit autoriser le transfert et combien elle le facturera. Sur un bien non capitalisé, le cédant acquitte une redevance d’agrément (dmei haskama), soit la part de l’Autorité dans la hausse de valeur du terrain depuis l’acquisition des droits. Sur un bien capitalisé, dont les redevances annuelles du bail ont été payées d’avance en une seule fois, la redevance d’agrément disparaît. L’écart entre les deux situations n’a rien d’une nuance : il représente une ligne du budget de l’opération.
Ce que nous faisons
- Obtenir et lire le dossier du bien auprès de l’Autorité avant la signature : attestation de droits, contrat de bail, durée du bail et conditions particulières qui y figurent.
- Déterminer si le bien est capitalisé ou non, et vérifier s’il s’agit d’un cas où aucune autorisation de l’Autorité n’est requise : logement capitalisé en zone urbaine, inscrit au registre foncier, dont l’extrait (nessah Tabou) porte une mention indiquant que le transfert et la succession ne font l’objet d’aucune restriction.
- Chiffrer à l’avance les sommes dues à l’Autorité : redevance d’agrément sur un bien non capitalisé, prix de la capitalisation et redevance de permis (dmei heter) pour les droits supplémentaires non encore payés, selon les décisions du Conseil foncier d’Israël et les procédures publiées.
- Vérifier la question des manquements avant de fixer la moindre date : arriérés, usage non conforme à la destination du bail, constructions irrégulières ou empiétements. L’Autorité n’autorise ni transfert ni capitalisation tant que ces situations ne sont pas régularisées.
- Examiner où en est le bail (échu ou sur le point de l’être) et ce qu’impliquent concrètement son renouvellement pour 49 ans supplémentaires et une capitalisation à ce stade.
- Déposer les demandes et les suivre jusqu’à l’autorisation, puis vérifier si une voie d’accès à la pleine propriété s’applique au bien (chapitre 5.1 des décisions du Conseil).
Les points de blocage
Un état écrit des droits et des sommes dues à l’Autorité, avant qu’un contrat ne les chiffre sans les connaître.
Règlement foncier et droits non inscrits
Être propriétaire et être inscrit comme propriétaire sont deux choses très différentes, et dans une vente, cet écart décide de tout. Pour un terrain « réglé » (passé par la procédure de règlement foncier et inscrit au registre des droits), l’inscription constitue une preuve irréfragable de son contenu : ce qui y est écrit correspond à ce qui existe. Pour un terrain « non réglé », généralement consigné dans l’ancien registre des actes, l’inscription ne vaut que présomption simple : un point de départ susceptible d’être renversé, avec des surfaces et des limites qui peuvent ne pas correspondre à la réalité. Un même bien, deux situations juridiques entièrement distinctes, et l’acheteur, la banque comme l’expert immobilier ne les traitent pas de la même façon.
Ce que nous faisons
- Établir d’abord où se trouve le droit et quel est son statut (registre des droits, registre des actes, société gestionnaire ou Autorité foncière d’Israël), puis sa nature : propriété, bail, servitude ou droit de préemption.
- Vérifier si la parcelle a fait l’objet du règlement foncier, si elle est en cours de règlement ou si elle en est exclue, et ce que cette réponse implique concrètement pour qui l’achète ou la vend aujourd’hui.
- Reconstituer la chaîne historique des documents qui prouvent le droit lorsque le registre ne le fait pas apparaître : anciens actes, ordonnances de succession, conventions d’indivision, archives de la société gestionnaire (hévra méchakénet).
- Déposer la revendication du droit dans la procédure de règlement et vous y représenter. Le titulaire qui n’a pas porté son droit à la connaissance de l’officier du règlement dans les délais risque de se retrouver hors du tableau des droits.
- Régulariser des droits anciens bloqués depuis des décennies : succession jamais inscrite, anciennes annotations préventives (héarat azhara), saisies et sûretés éteintes depuis longtemps.
- Protéger sans attendre un droit non encore inscrit, par une annotation préventive au sens des articles 126 et 127 de la loi foncière et par l’inscription équivalente dans les autres registres, pour qu’il soit visible des tiers.
Les points de blocage
Un registre qui reflète ce qui vous appartient réellement, pour que, le jour où vous décidez de vendre, d’hypothéquer ou de transmettre, les vérifications de l’autre partie n’arrêtent pas la vente.
Huit mots qui décident de ce qui est vraiment à vous, et de ce qui ne l’est pas encore.
Un extrait du registre foncier ressemble à un formulaire. Il s’agit en réalité d’une phrase entière sur votre bien, écrite en huit mots : quatre disent où se situe le terrain, quatre disent ce que vous y détenez réellement. Selon la loi foncière, une opération immobilière n’est parfaite que par l’inscription ; d’ici là, vous ne détenez qu’un engagement du vendeur, et non un titre de propriété (art. 7). Toute la différence entre un droit visible de tous et un droit qui ne vaut qu’à l’égard de votre vendeur.
Terrains et titres : les questions qui reviennent
Qu’est-ce qu’un bien capitalisé, et pourquoi est-ce important avant une vente ?
La capitalisation est le paiement unique et anticipé des redevances annuelles du bail. L’Autorité foncière d’Israël indique expressément qu’une fois le bien capitalisé, aucune redevance annuelle n’est due et aucune redevance d’agrément n’est exigible lors d’un transfert de droits. Ce classement compte donc parmi les premières vérifications avant une vente : il détermine si l’opération implique un paiement à l’Autorité, et qui le supporte.
Qu’est-ce que la redevance d’agrément, et qui la paie ?
Selon l’Autorité, la redevance d’agrément est la somme que le cédant lui verse, sur un bien non capitalisé, au titre de la hausse de valeur du terrain lors de la demande de transfert des droits : la différence de valeur entre la date d’acquisition des droits et celle de leur transfert. Elle est à la charge du cédant, et elle compte parmi les principales raisons pour lesquelles le produit net d’une vente sur un bien non capitalisé diffère de ce que le contrat semble indiquer.
L’autorisation de l’Autorité est-elle toujours nécessaire pour transférer des droits ?
Pas toujours : l’Autorité foncière d’Israël précise que son autorisation n’est pas requise pour les logements capitalisés en zone urbaine inscrits au registre foncier, lorsque l’extrait porte une mention selon laquelle le transfert et la succession ne font l’objet d’aucune restriction. Dans tous les autres cas, et a fortiori en cas de manquement à une condition du bail ou du contrat de développement, l’opération passe par l’Autorité, et le calendrier doit être construit en conséquence.
Qu’est-ce qu’un terrain « non réglé », et quelle incidence a-t-il sur la vente du bien ?
Il s’agit d’un terrain qui n’a jamais fait l’objet de la procédure de règlement foncier, généralement consigné dans l’ancien registre des actes. La différence pratique tient à la force probante : l’article 125 de la loi foncière prévoit que l’inscription d’un terrain réglé constitue une preuve irréfragable de son contenu, tandis que pour un terrain non réglé, elle ne vaut que présomption simple. Dans une vente, la surface, les limites et la propriété doivent donc être vérifiées au-delà de l’extrait, et l’acheteur demandera des réponses sur ces points.
L’appartement est toujours inscrit au nom de mon grand-père décédé. Pouvons-nous vendre ?
Pas tant que la succession n’a pas été liquidée et inscrite. Tant que le propriétaire inscrit n’est pas le vendeur, personne ne peut transférer le droit au registre. Concrètement, cela suppose une ordonnance de succession ou d’homologation du testament, la recherche de chacun des héritiers et l’achèvement de l’inscription : mieux vaut donc engager la démarche avant la mise en vente, et non une fois l’acheteur trouvé.
L’annotation préventive suffit-elle à me protéger jusqu’à l’inscription ?
L’annotation préventive prévue aux articles 126 et 127 de la loi foncière est le principal outil pour rendre votre droit visible des tiers entre la signature et l’inscription, mais elle fait partie d’un ensemble et ne le remplace pas. À ses côtés viennent l’échéancier des paiements, le séquestre et la vérification de ce qui est, ou n’est pas, inscrit par ailleurs sur le bien, autant d’éléments qui se construisent ensemble, selon le registre dont relève le bien.
Un entretien avec un avocat en droit immobilier, où que vous en soyez.
Un appartement que vous achetez ou vendez, un immeuble qui entre en rénovation urbaine, un contrat qui attend une décision. Laissez votre nom et un numéro de téléphone : un avocat confirmé de l’équipe vous rappelle, vous écoute et vous indique la marche à suivre, même lorsqu’elle ne passe pas par le cabinet. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.