Acheter un bien immobilier en Israël depuis l’étranger

Les banques israéliennes sont tenues de contrôler l’origine des fonds au titre de la lutte contre le blanchiment, et un virement mal préparé peut retarder toute une opération. Nous préparons les justificatifs à l’avance et nous nous coordonnons avec les banques des deux côtés ; l’argent n’arrive que sur un compte protégé : compte de projet contrôlé par la banque ou compte séquestre.

Parce que l’avocat du promoteur représente le promoteur, pas l’acquéreur. Vous réglez certes ses honoraires, comme la loi le permet, mais son rôle se limite à l’inscription au registre foncier : il n’est pas là pour vous. L’indexation de votre prix, vos garanties et votre date de remise des clés doivent être confiées à quelqu’un dont le devoir de loyauté s’exerce envers vous seul.

Après la remise des clés, notre accompagnement se poursuit. L’inscription au registre foncier est une obligation du promoteur en vertu de la loi sur la vente, et c’est nous qui veillons à ce qu’il la remplisse ; nous défendons vos intérêts auprès du promoteur pendant la période de garantie ; et nous organisons le relais vers la gestion et la location, pour que le bien soit entretenu et rapporte pendant que vous êtes à l’étranger.

Oui, acheter un appartement en Israël avant son alya est prévu par la réglementation, et il ne s’agit pas d’une faille. La période d’éligibilité à l’allègement de taxe d’acquisition des olim s’ouvre un an avant votre première entrée en Israël et court jusqu’à sept ans après : acheter tôt ne vous fait donc pas perdre les tranches réduites. Ce qui change, en revanche, c’est l’aspect pratique : le financement, la gestion du bien jusqu’à votre installation, et la personne qui signe. L’achat se cale sur la date d’alya prévue, il ne la remplace pas.

Pour un logement unique, un olé bénéficie de l’allègement de taxe d’acquisition des olim : 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪ et 8 % au-delà, dans la limite d’une valeur de 20 183 565 ₪. Un non-résident qui achète un appartement qui n’est pas son logement unique paie 8 % dès le premier shekel et 10 % au-delà de 6 055 070 ₪. Pour un bien à usage professionnel, l’allègement est distinct : 0,5 % jusqu’à 1 988 090 ₪ et 5 % au-delà. L’allègement n’est accordé qu’une fois pour un bien d’habitation et une fois pour un bien professionnel et, depuis le 15 août 2024, il est réservé au logement destiné à la résidence de l’olé lui-même. Les montants sont gelés jusqu’au 15 janvier 2028.

En Israël, un mécanisme existe précisément pour qui achète comme non-résident et fait son alya ensuite. L’article 9(c1c)(4)(b) de la loi sur la fiscalité immobilière assimile l’acquéreur à un résident israélien s’il devient résident israélien pour la première fois, ou résident de retour après une longue absence, dans les deux ans suivant l’achat. Quiconque achète aujourd’hui planifie donc en fonction de ce délai de deux ans, et cette donnée pèse sur la date même de la signature, pas sur ce qui se passe ensuite.

Oui, vous pouvez obtenir un prêt immobilier en Israël tout en résidant à l’étranger, et la question décisive n’est pas celle des revenus, mais celle de la nationalité. La directive 329 de la Banque d’Israël sur la bonne conduite des activités bancaires plafonne le financement d’un « appartement d’investissement » à 50 % de sa valeur, contre 75 % pour un « logement unique ». La définition du logement unique retenue par la directive vise un bien acquis par un particulier de nationalité israélienne, et le « non-résident » y est défini comme une personne qui n’a pas la nationalité israélienne. Concrètement, le même appartement peut exiger de vous un apport de 50 % ou de 25 %, selon votre statut à la date du contrat. Un olé qui obtient la nationalité à son alya se trouve de l’autre côté de cette ligne. Au-delà de la directive, chaque banque applique sa propre politique interne en matière de revenus étrangers et de justificatifs.

Non, vous pouvez signer sans vous déplacer en Israël, à condition que la procuration soit établie en bonne et due forme. L’article 20 de la loi sur les notaires dispose qu’une procuration portant sur une opération immobilière soumise à inscription n’est valable que si elle a été établie par un notaire ou si un notaire a authentifié les signatures. Depuis l’étranger, cela se fait devant un agent consulaire israélien, habilité à exercer les fonctions de notaire hors d’Israël, ou devant un notaire local, avec apostille. Deux points de vigilance : les rendez-vous consulaires se prennent plusieurs semaines à l’avance, et l’apostille ajoute une étape ; quant aux pouvoirs conférés, ils sont définis strictement et prennent fin à la conclusion de l’opération.

L’allègement de taxe d’acquisition des olim repose sur le statut effectif d’olé, non sur l’intention de faire son alya. L’acquéreur qui s’est prévalu de ce statut sans faire son alya dans la période d’éligibilité s’expose à un réexamen de son imposition, c’est-à-dire à la différence entre les tranches réduites et celles applicables à tout autre acquéreur, majorée de l’indexation et des intérêts. Le mécanisme exact et les délais dépendent des circonstances de votre dossier : voilà pourquoi la question se règle avec l’Autorité fiscale avant la signature, et non après. En pratique, pour qui a acheté trop tôt et sans préparation, c’est le scénario le plus coûteux de cette page.

Le droit israélien prévoit trois régimes pour les revenus de location à usage d’habitation, et le choix se refait à chaque année fiscale. Le régime d’exonération : les revenus mensuels jusqu’à 5 654 ₪ (2026) sont exonérés et, au-delà, l’exonération se réduit progressivement jusqu’à disparaître à 11 308 ₪. Le régime à 10 % : un taux forfaitaire sur les loyers bruts, sans déduction des charges. Et le régime du taux marginal, qui permet de déduire les charges et l’amortissement. L’application du régime d’exonération à un non-résident n’est pas tranchée et dépend des circonstances : pour les non-résidents, le régime pratique est le plus souvent celui à 10 %. Une déclaration est due dans tous les cas, et le locataire peut être tenu de pratiquer une retenue à la source. Le choix se fait avec un expert-comptable, en amont.

Un compte bancaire israélien n’est pas toujours nécessaire pour l’achat lui-même, mais il devient en pratique presque toujours indispensable : pour le paiement des impôts, les charges de copropriété, la taxe municipale (arnona), les factures et les revenus locatifs. Un point à anticiper : la lutte contre le blanchiment. Le transfert de sommes importantes depuis l’étranger exige de justifier en bonne et due forme l’origine des fonds, et les banques israéliennes y veillent sérieusement. Un virement envoyé sans préparation peut rester bloqué plusieurs jours et retarder un paiement contractuel assorti d’une échéance. Les exigences exactes et les délais d’ouverture de compte varient d’une banque à l’autre et évoluent dans le temps. La règle pratique : s’occuper des fonds avant de s’occuper du contrat.

La règle de base, posée à l’article 137 de la loi sur les successions, soumet la succession à la loi du domicile du défunt au moment de son décès. Mais l’article 138 prévoit une exception pour les biens qui se transmettent selon la loi du lieu où ils se trouvent, et les biens immobiliers situés en Israël en font partie. Parallèlement, l’article 136 donne compétence à un tribunal israélien sur la succession de toute personne ayant laissé des biens en Israël, même domiciliée à l’étranger. Conséquence pratique : un testament américain ou français ne dispense pas d’une procédure en Israël pour l’appartement. Deux éléments rassurants : les droits de succession ont été abolis en Israël en 1981 et n’ont jamais été rétablis, et l’article 4 de la loi sur la fiscalité immobilière dispose expressément que la succession n’est pas une vente, si bien que la transmission aux héritiers ne constitue pas en soi un fait générateur d’impôt.

En Israël, l’olé hadash (nouvel immigrant) et le résident de retour ont deux statuts distincts, relevant de deux textes différents, et la confusion, fréquente, coûte cher. L’allègement de taxe d’acquisition des olim est réservé à la personne qui entre en Israël en qualité d’olé ou avec un permis de résidence temporaire de type A/1 : le résident de retour n’en bénéficie pas. En matière d’impôt sur le revenu, la situation s’inverse : l’article 14 de l’Ordonnance de l’impôt sur le revenu place la personne devenue résidente israélienne pour la première fois sur le même plan que le « résident de retour après une longue absence », c’est-à-dire après dix années consécutives à l’étranger, et exonère l’un et l’autre d’impôt sur leurs revenus de source étrangère pendant dix ans.