Même appartement, même prix : trois impositions différentes.
Entre un olé hadash (nouvel immigrant), un résident de retour et un non-résident qui achètent en Israël, l’écart ne doit rien au hasard. Il tient à trois variables : votre statut le jour de la signature, la date exacte de votre première entrée en Israël, et la nature du logement, unique ou non. Cette page les explique, avec la référence du texte applicable à chaque point.
« Olé » au sens de la taxe d’acquisition (mas rechisha) : une notion souvent mal comprise
L’allègement de taxe d’acquisition des olim repose sur sa propre définition de l’olé, fixée par le règlement sur la taxe d’acquisition. Il vise la personne entrée en Israël avec le statut d’olé, mais aussi celle entrée avec un permis de résidence temporaire de type A/1, autrement dit même lorsque les démarches officielles ne sont pas encore achevées. Il ne vise pas, en revanche, le résident de retour. Cette confusion est la plus coûteuse en la matière, et elle se solde par un redressement. La fenêtre : le droit s’ouvre un an avant votre première entrée en Israël et court pendant les sept années qui suivent. Concrètement, vous pouvez acheter avant même votre alya, et il ne s’agit pas d’une faille : le règlement le prévoit en toutes lettres. Mais le délai se compte à partir de l’entrée effective, si bien que cette date doit être connue avec précision, et non à peu près.
Les tranches, le plafond et la restriction de 2024
Pour l’achat d’un logement, l’allègement de taxe d’acquisition des olim prévoit un taux de 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, de 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪ et de 8 % au-delà, dans la limite d’un plafond de valeur de 20 183 565 ₪. Au-dessus de ce plafond, l’allègement ne s’applique pas. Pour un bien à usage professionnel, l’allègement relève d’un régime distinct, avec d’autres taux : 0,5 % jusqu’à 1 988 090 ₪, puis 5 % au-delà. Trois dispositions comptent davantage que les chiffres. L’allègement s’accorde une fois pour un logement et une fois pour un bien à usage professionnel : ni une fois par an, ni une fois par conjoint. Depuis le 15 août 2024, il est réservé au logement destiné à l’habitation de l’olé lui-même, de sorte qu’un achat d’investissement n’y entre pas. Enfin, les montants sont gelés jusqu’au 15 janvier 2028 : ils ne seront pas indexés d’ici là.
Achat en non-résident, puis alya : un mécanisme existe
L’article 9(c1c)(4)(b) de la loi sur la fiscalité immobilière assimile l’acquéreur à un résident israélien s’il devient résident israélien pour la première fois, ou résident de retour de longue date (toshav hozer vatik), dans les deux ans qui suivent la date d’acquisition. Autrement dit, votre statut le jour de la signature n’est pas forcément définitif, si l’alya intervient dans cette fenêtre. L’enjeu pratique relève moins de la connaissance que du calendrier. La date de signature est le seul élément de l’opération qui dépende entièrement de vous, et c’est elle qui déclenche le délai. Elle se fixe donc en fonction de votre situation fiscale, et non de ce qui arrange l’autre partie.
Dix ans d’exonération sur les revenus étrangers
L’article 14 de l’Ordonnance de l’impôt sur le revenu accorde à la personne devenue résidente israélienne pour la première fois, ainsi qu’au « résident de retour de longue date », c’est-à-dire celui qui revient après dix années consécutives passées hors d’Israël, une exonération d’impôt de dix ans sur les revenus produits ou perçus hors d’Israël, ou tirés de biens situés hors d’Israël. Il s’agit de l’un des allègements les plus larges du monde occidental pour qui change de pays, et voilà pourquoi le choix du jour où vous devenez résident relève d’une décision économique, pas seulement administrative. L’année d’adaptation : la personne qui souhaite s’installer à l’essai avant de fixer son statut peut demander une année pendant laquelle elle reste considérée comme non-résidente sur le plan fiscal. Deux points d’attention : pendant cette année, aucun droit aux points de crédit d’impôt accordés aux résidents israéliens, et l’année s’impute sur les dix années d’exonération au lieu de s’y ajouter. Le délai de dépôt est court ; vérifiez-le auprès du ministère de l’Alya et de l’Intégration avant de vous y fier. Un point qui échappe facilement : l’exonération porte sur les revenus étrangers. Les loyers d’un appartement situé en Israël sont des revenus israéliens et n’y entrent pas.
Revenus locatifs : trois régimes, à choisir chaque année
Le droit israélien prévoit trois régimes pour les revenus tirés de la location d’un logement, et le choix se fait à nouveau pour chaque année fiscale, pas une fois pour toutes au départ. Le régime d’exonération, prévu par la loi relative à l’impôt sur le revenu (exonération des revenus de location de logements) : les revenus mensuels jusqu’à 5 654 ₪ (2026) sont exonérés, et au-delà l’exonération diminue progressivement jusqu’à disparaître à 11 308 ₪. Le régime à 10 %, prévu par l’article 122 de l’Ordonnance : un taux forfaitaire sur les loyers bruts, sans déduction des charges. Enfin, le régime du barème progressif, où les charges et l’amortissement se déduisent et l’impôt se calcule aux taux ordinaires. L’application du régime d’exonération à un non-résident n’a rien d’évident et dépend des circonstances ; dans les faits, un non-résident passe le plus souvent par le régime des 10 %. Une déclaration reste obligatoire dans tous les cas, et le locataire peut être tenu d’opérer une retenue à la source. Le choix se fait en amont, avec un expert-comptable.
Et au moment de vendre : deux règles à connaître d’avance
Selon l’article 49B(2) de la loi sur la fiscalité immobilière, la vente d’un logement unique n’est exonérée que si, entre autres conditions, le vendeur l’a détenu au moins dix-huit mois à compter de son acquisition. D’où la règle pratique : acheter puis revendre à court terme en Israël est le plus souvent un mauvais calcul fiscal, même quand le prix paraît intéressant. L’article 49A(a) ajoute une condition propre aux non-résidents : ils ne sont réputés ne détenir aucun autre logement que s’ils produisent une attestation de l’administration fiscale de leur pays de résidence certifiant qu’ils n’y possèdent aucun logement. L’exigence paraît technique, mais l’attestation met des mois à arriver : mieux vaut donc la demander dès le début de la démarche, et non à la fin. Enfin, une bonne nouvelle en matière de succession : l’article 4 de la même loi dispose que « la succession n’est pas une vente ». La transmission aux héritiers ne constitue pas, en elle-même, un fait générateur d’impôt.
| Olé | Résident de retour de longue date | Non-résident | |
|---|---|---|---|
| Taxe d’acquisition, logement | 0 % / 0,5 % / 8 % par tranche, jusqu’à un plafond | Pas d’accès à l’allègement de taxe d’acquisition des olim ; barème ordinaire selon le nombre de logements | Si ce n’est pas son seul logement : 8 % dès le premier shekel, 10 % au-delà de 6 055 070 ₪ |
| Combien de fois | Une fois pour un logement, une fois pour un bien professionnel | — | — |
| Impôt sur le revenu, revenus étrangers | Exonération de dix ans, article 14 de l’Ordonnance | Exonération de dix ans, article 14 de l’Ordonnance | Non imposé en Israël sur ses revenus étrangers |
| Vente d’un logement | Règles ordinaires, art. 49B(2) | Règles ordinaires | Exige en outre l’attestation de l’art. 49A(a) |
Les questions qui reviennent
01Peut-on acheter en Israël avant son alya et bénéficier de la taxe d’acquisition réduite des olim ?
Oui, en Israël, l’allègement de taxe d’acquisition (mas rechisha) des olim reste ouvert à qui achète avant son alya, dans une fenêtre précise. Cette fenêtre s’ouvre un an avant votre première entrée en Israël et court pendant les sept années qui suivent : acheter tôt ne vous fait donc pas sortir du barème réduit. Ce qui change est d’ordre pratique : le financement, la gestion du bien jusqu’à votre installation, et la question de savoir qui signe.
02L’allègement des olim vaut-il une fois dans la vie ou une fois par logement ?
L’allègement de taxe d’acquisition des olim est accordé une fois pour un logement et une fois pour un bien à usage professionnel. Ni une fois par conjoint, ni une fois par an. Depuis le 15 août 2024, il est en outre réservé au logement destiné à l’habitation de l’olé lui-même.
03Que se passe-t-il si j’ai acheté comme non-résident et fait mon alya ensuite ?
L’article 9(c1c)(4)(b) de la loi sur la fiscalité immobilière assimile l’acquéreur à un résident israélien s’il est devenu résident israélien pour la première fois, ou résident de retour de longue date, dans les deux ans suivant l’acquisition. Voilà pourquoi la date de signature se fixe en fonction de la situation fiscale, et non pour arranger l’autre partie.
04L’exonération de dix ans couvre-t-elle les loyers de l’appartement acheté en Israël ?
Non, l’exonération de dix ans ne couvre pas les loyers d’un appartement situé en Israël. L’article 14 vise les revenus produits hors d’Israël. Les loyers d’un bien situé en Israël sont des revenus israéliens, imposés selon l’un des trois régimes : exonération jusqu’à un plafond, 10 % ou barème progressif.
Tranches et montants en vigueur jusqu’au 15 janvier 2028 en vertu du règlement sur la taxe d’acquisition ; mise à jour : juillet 2026. Information générale, qui ne constitue pas un conseil fiscal : l’éligibilité exacte s’apprécie pour chaque opération et chaque contribuable.
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