Représentation des groupes d’acquéreurs et des investisseurs dans le neuf
Seul, un acquéreur. Ensemble, un institutionnel.
Un acquéreur seul qui entre dans le bureau de vente repart avec la grille de prix. Un groupe d’acquéreurs qui arrive organisé négocie un vrai accord : prix de gros, conditions de paiement, notice descriptive et sûretés, pour chacun de ses membres. En Israël, la vente ne passe pas devant notaire : c’est votre avocat qui la sécurise. Nous faisons du groupe un seul interlocuteur et menons l’opération auprès du promoteur, jusqu’à la remise des clés.
Groupe d’acquéreurs, groupe d’achat : pourquoi les confondre coûte cher
Un groupe d’acquéreurs réunit des acheteurs qui s’organisent pour acquérir des appartements achevés auprès d’un promoteur, chacun avec son propre contrat et l’ensemble des protections de la loi sur la vente. Un groupe d’achat (kvoutsat rechicha) est tout autre chose : un groupe qui achète un terrain et construit lui-même, sans promoteur responsable du résultat. Le marché confond les deux en permanence, parfois à dessein. Et la différence n’a rien de sémantique : elle détermine qui répond de votre appartement, quel impôt vous payez et ce qui protège votre argent si les choses tournent mal.
| Acquéreur seul, auprès d’un promoteur | Groupe d’acquéreurs, auprès d’un promoteur | Groupe d’achat (terrain) | |
|---|---|---|---|
| Ce que vous achetez réellement | Un appartement achevé, au prix de la grille | Des appartements achevés, en une seule opération de groupe | Un droit sur un terrain + l’engagement de financer la construction |
| Qui répond du résultat | Le promoteur | Le promoteur | Les membres du groupe eux-mêmes, sans promoteur |
| Protection de votre argent par la loi sur la vente | Oui | Oui, inscrite dans le contrat de chaque membre | Aucune. L’argent est exposé au risque d’exécution |
| Taxe d’acquisition (mas rechisha) | Sur le prix de l’appartement au contrat | Sur le prix de l’appartement au contrat | Comme pour l’achat d’un appartement achevé : terrain et prestations de construction réunis (amendement 69) |
| Pouvoir de négociation | Un carrelage amélioré, peut-être une cuisine | Prix, échéancier, notice descriptive et sûretés | Pas de vendeur unique : une gestion de projet à la place |
| Date de livraison et indemnité de retard | Fixées par la loi sur la vente | Fixées par la loi et renforcées dans l’avenant de groupe | Aucune date contraignante, aucune indemnité légale |
Cette page traite de la voie médiane, le groupe d’acquéreurs auprès d’un promoteur : la force du collectif, sans renoncer à un promoteur responsable ni aux protections de la loi. Vous êtes déjà dans un groupe d’achat classique et souhaitez un regard juridique ? Nous intervenons également : prenez contact avec nous.
Pourquoi un acquéreur seul paie exactement le prix affiché
La grille de prix ne négocie pas
Face à un acquéreur seul, le bureau de vente n’a aucune raison de bouger. La remise s’arrête à une cuisine améliorée, et les conditions commerciales restent exactement telles qu’elles sont écrites.
Le contrat existait avant vous
L’échéancier, l’indexation et les sûretés ont été rédigés par les conseils du promoteur, dans les mêmes termes pour chaque acquéreur. Face à eux, une voix pèse bien moins que vingt.
Sur place, tout le monde travaille pour le promoteur
Le commercial, l’agent immobilier, l’avocat du projet : tous du côté du vendeur. Aucun d’eux n’est tenu envers vous d’un devoir de loyauté.
Les vraies bonnes affaires ne paraissent jamais dans les annonces
Les opérations réellement intéressantes se concluent tôt, aux stades où le promoteur a besoin de certitude, bien avant la campagne de vente.
Votre argent. Le poids d’un institutionnel.
Toute l’idée est là : des dizaines d’appartements achetés en une seule opération apportent au promoteur de la certitude, et vous ouvrent des conditions qu’un acquéreur seul ne voit jamais. Voici ce que nous cherchons à obtenir dans chaque opération de groupe :
Un prix de gros
Une entrée sous la grille de prix : le prix d’une seule grande opération, pas celui d’un appartement isolé.
Des conditions de paiement qui préservent votre capital
Des structures de type 20/80 : un acompte à la signature, le solde à la livraison. Votre argent continue de travailler pour vous.
Une notice descriptive améliorée, dans le contrat
Niveaux de finition et améliorations inscrits comme condition de groupe contraignante dans le contrat de vente, et non comme simple promesse du bureau de vente.
Des sûretés pour chaque membre
Une garantie de la loi sur la vente pour chaque versement, des règlements uniquement par bordereaux et la lettre d’exclusion (mikhtav hahraga) par laquelle la banque du projet libère votre appartement de son hypothèque : pour chaque appartement du groupe, sans exception.
L’accès aux occasions hors marché
Des lots jamais mis en vente publiquement : des projets à leurs premiers stades, là où les conditions se fixent vraiment.
Un avenant de groupe, un conseil pour chaque acquéreur
Les conditions sont obtenues une fois et inscrites dans chaque contrat, et chaque membre reçoit un conseil juridique complet sur sa propre opération.
La loi fixe notre camp : le vôtre, et lui seul.
Chaque nouveau projet attire organisateurs, commerciaux et agents, tous rémunérés du côté du vendeur. Notre modèle est l’inverse : notre seul client est le groupe, et notre devoir de loyauté, que la loi nous impose, va aux seuls acquéreurs. Cela change chaque décision de l’opération : quels projets nous examinons, sur quoi nous ne transigeons pas, et quand nous vous disons de renoncer. Ce à quoi nous nous engageons : chaque shekel que vous mettez dans l’opération est couvert par une sûreté légale, et votre contrat tient bon quand le temps se gâte.
- Un devoir de loyauté fixé par la loi, envers les seuls acquéreurs
- Engagés envers le groupe uniquement
- Un seul côté de l’opération : jamais le groupe et le promoteur à la fois
- Une représentation personnelle pour chaque membre, chacun sur son propre contrat
- La même information pour tous : ce qui est dit à l’un est dit à tous
- Nos lignes rouges pour l’achat dans le neuf, appliquées à chaque appartement
Et lorsque la situation l’exige, nous disons non au groupe. Le devoir de loyauté va aux acquéreurs, y compris lorsque la réponse n’est pas la plus confortable.
Un marché d’acheteurs, au sens plein du terme.
Des chiffres, pas des slogans : le stock d’appartements neufs est à un niveau record, le taux directeur a commencé à baisser et les prix, pour la première fois depuis des années, évoluent en faveur de l’acquéreur. C’est précisément dans ce contexte que la certitude de vendre vaut cher pour un promoteur, et qu’un groupe organisé sait la transformer en conditions.
appartements neufs en attente d’un acheteur
Bureau central des statistiques, mai 2026
mois de stock d’appartements neufs
Bureau central des statistiques, mai 2026
taux directeur de la Banque d’Israël : première baisse du cycle
Banque d’Israël, 25 mai 2026
variation annuelle de l’indice des prix des logements
Bureau central des statistiques, 15 mai 2026
Chiffres arrêtés à la date de mise à jour de cette page et actualisés à chaque nouvelle publication officielle.
Ce que dit la loi, mot pour mot
Il ne s’agit pas d’interprétations, mais des articles eux-mêmes, à la source : ceux que nous faisons appliquer dans chaque opération de groupe. Qui les connaît achète autrement.
Le plafond de 7 % sans sûreté
Un vendeur ne peut recevoir d’un acquéreur, à valoir sur le prix de l’appartement, une somme excédant sept pour cent du prix, sauf s’il a accompli l’un des actes suivants
Article 2 de la loi sur la vente (appartements) (garantie des investissements des acquéreurs d’appartements), 1974
En clair : un promoteur ne touche pas plus de 7 % de votre argent sans fournir l’une des cinq sûretés prévues par la loi, la garantie bancaire en premier lieu. Chez nous, il s’agit de la condition d’entrée pour chaque membre du groupe, non d’une clause à marchander.
Le carnet de bordereaux
Article 3B de la loi sur la vente (appartements) (garantie des investissements), 1974
Dans un projet financé par une banque, chaque versement passe par un bordereau, directement sur le compte de projet contrôlé par la banque, et le bordereau lui-même oblige la banque à émettre votre garantie. Vous avez payé sans bordereau ? L’argent reste hors de la protection. D’où notre règle de groupe, simple : pas de bordereau, pas de paiement. Aucune exception : ni pour un membre, ni pour un shekel.
« Groupe d’achat » : la définition qui fixe l’impôt
« Groupe d’achat » : groupe d’acquéreurs qui s’organise pour acquérir un droit sur un bien immobilier et construire sur le terrain […] par l’intermédiaire d’un organisateur
Article 1er de la loi sur la fiscalité immobilière (plus-value et acquisition), 1963, ajouté par l’amendement 69 (2011)
En clair : achetez un terrain par l’intermédiaire d’un groupe monté par un organisateur rémunéré, et l’Autorité fiscale considère que vous avez acheté un appartement achevé ; la taxe d’acquisition se calcule sur la valeur de l’appartement construit, pas sur celle du terrain. Dans un groupe d’acquéreurs qui achète auprès d’un promoteur, la question ne se pose tout simplement pas : vous achetez un appartement, vous payez l’impôt sur le prix du contrat.
L’encadrement des offres de financement par la Banque d’Israël
Supervision bancaire, disposition temporaire du 23 mars 2025, en vigueur jusqu’à la fin 2026
La Banque d’Israël a encadré les offres de financement des promoteurs : exigences de fonds propres supplémentaires pour les banques lorsqu’un quart ou plus des appartements d’un projet se vendent en formule 20/80, et plafond mensuel de 10 % sur les prêts in fine subventionnés par le promoteur. Ce que cela signifie pour un groupe : un échéancier différé relève d’une négociation menée par un professionnel qui connaît la réglementation, pas d’un slogan publicitaire. C’est précisément pour cela qu’il vous faut un avocat de votre côté de la table.
Quelle taxe d’acquisition payez-vous en achat groupé ?
En bref : exactement ce que vous paieriez en achetant seul auprès du promoteur. L’appartenance au groupe ne change pas l’impôt d’un shekel ; il suit le prix de votre contrat et votre statut. Les tranches 2026 :
Un logement unique
0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, puis des tranches progressives à partir de 3,5 %. Les tranches 2026 sont gelées par la loi : pas de revalorisation sur l’indice cette année.
Un logement supplémentaire (investisseurs)
8 % dès le premier shekel jusqu’à 6 055 070 ₪, et 10 % au-delà. Le chiffre que tout investisseur doit calculer avant de tomber amoureux d’un appartement.
Olim et non-résidents
Les olim (nouveaux immigrants) disposent d’un barème réduit qui leur est propre ; les non-résidents relèvent des tranches investisseur. Pour les groupes comptant des membres à l’étranger, nous établissons la situation fiscale membre par membre.
Les délais à ne pas manquer
Une déclaration de taxe d’acquisition dans les 30 jours de la signature, et le paiement selon l’avis d’imposition. En cas de retard : majorations et intérêts. Chez nous, cela fait partie de la représentation de chaque membre.
Source : les tranches de la taxe d’acquisition de l’Autorité fiscale israélienne pour 2026. Vous voulez le chiffre pour un appartement précis ? Notre calculateur de taxe d’acquisition est calé sur les tranches en vigueur :
Ouvrir le calculateur de taxe d’acquisitionNous vérifions d’abord l’opération, puis le groupe. Ensuite seulement, nous signons.
Le promoteur et le constructeur
Qui est derrière le projet, ce qu’il a réellement livré, sa solidité financière, et si les travaux sont confiés à un constructeur dûment inscrit au registre officiel.
Le terrain et les droits
Extrait du registre foncier (nessah Tabou) ou attestation de droits : à qui appartient réellement le terrain, et quelles hypothèques, saisies et annotations le grèvent.
L’urbanisme et le permis
Ce qui est approuvé, ce qui reste en instance, et ce qui pourrait changer autour du projet d’ici la livraison.
La banque du projet et les sûretés
Un financement bancaire du projet en circuit fermé, un compte de projet contrôlé par la banque, un carnet de bordereaux et le mécanisme de libération des garanties, pour chaque membre.
La structure du groupe lui-même
Comment les décisions se prennent, ce qui se passe quand un membre se retire, et qui est tenu à quoi. Chaque membre doit avoir ces réponses avant que le groupe ne s’engage envers quiconque à l’extérieur.
Le contrat de chaque acquéreur
Le contrat de vente et l’avenant de chaque membre : indexation, date de livraison, garantie des malfaçons et sûretés, selon notre standard pour l’achat dans le neuf.
De la première réunion à la remise des clés, pour chaque membre
- 01
La constitution du groupe
Le groupe se forme autour d’un objectif unique et partagé : quel bien, dans quel secteur et dans quelle fourchette de prix.
- 02
Les offres, puis le choix
Les promoteurs apportent leurs offres, y compris des projets pas encore mis en vente publiquement, et le groupe choisit. Ce qu’il retient passe à la table de négociation.
- 03
La négociation de groupe
Une seule opération avec le promoteur : prix, échéancier, notice descriptive et sûretés, un ensemble de conditions de groupe fixé par écrit.
- 04
La signature
Chaque membre signe un contrat de vente et un avenant à son nom : les conditions de groupe à l’intérieur, un conseil personnel complet tout du long.
- 05
Jusqu’aux clés, et au-delà
Paiements uniquement par bordereaux, accompagnement à la livraison et lors du procès-verbal de réserves, et lettres d’exclusion jusqu’à la mainlevée complète.
Les questions que vous nous posez sur les groupes d’acquéreurs
Quelle est la différence entre un groupe d’acquéreurs et un groupe d’achat ?
Un groupe d’acquéreurs achète des appartements auprès d’un promoteur : chaque membre détient son propre contrat de vente, avec l’ensemble des protections de la loi sur la vente, sûretés, carnet de bordereaux, notice descriptive contraignante. Un groupe d’achat, à l’inverse, achète un terrain et construit lui-même, sans promoteur responsable du résultat ni protections de la loi sur la vente, avec tout le risque que cela comporte. L’impôt diffère aussi : dans un groupe d’achat, la taxe d’acquisition se calcule sur la valeur de l’appartement achevé (amendement 69 de la loi sur la fiscalité immobilière) ; dans un groupe d’acquéreurs, sur le prix du contrat. Nous représentons le premier.
Combien d’acquéreurs sont nécessaires ?
Il n’existe pas de nombre magique. Même quelques appartements changent la conversation avec un promoteur : la certitude de vendre vaut pour lui de l’argent réel, surtout sur un marché qui compte des dizaines de milliers d’appartements invendus. Plus le groupe est grand, meilleures sont les conditions qu’il peut obtenir.
Chacun de nous signe-t-il un contrat séparé ?
Oui, chaque membre du groupe achète son appartement directement auprès du promoteur, par un contrat de vente et un avenant à son nom. Les conditions de groupe sont inscrites dans chacun des contrats : la force est collective, les droits entièrement personnels.
Qu’est-ce qu’un échéancier 20/80, et reste-t-il possible en 2026 ?
Le 20/80 est un échéancier où environ 20 % sont versés à la signature et le solde près de la livraison, au lieu de versements qui suivent l’avancement des travaux. La disposition temporaire de la Banque d’Israël (en vigueur jusqu’à la fin 2026) limite les offres de financement à effet de levier des promoteurs et les prêts in fine qui les sous-tendent. Un échéancier différé reste possible, mais il relève d’une négociation menée par un professionnel qui connaît la réglementation et la banque du projet, pas d’une promesse publicitaire. Voilà exactement le type de condition qu’un groupe organisé obtient dans les règles.
Quelle taxe d’acquisition paierai-je dans un achat en groupe ?
Exactement ce que vous paieriez en achetant seul auprès du promoteur : l’appartenance au groupe ne change pas l’impôt. Logement unique : 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ (tranches 2026). Logement supplémentaire : 8 % dès le premier shekel. Olim : leur barème réduit. Ce qui compte : ne pas confondre avec un groupe d’achat de terrain, où l’impôt se calcule sur la valeur de l’appartement achevé avant même qu’il soit construit.
Je suis investisseur. Pourquoi acheter par un groupe plutôt que seul ?
Parce que le rendement d’un investissement se fixe le jour de l’achat, pas le jour de la revente, et qu’un groupe achète mieux : sous la grille de prix, avec des conditions de paiement qui laissent travailler votre capital, avec des sûretés complètes. Ce à quoi nous nous engageons : l’opération est vérifiée en profondeur, le contrat vous protège, et chaque shekel est couvert par une sûreté légale.
Qui est l’organisateur, et quel est son intérêt ?
La question clé de toute démarche collective. Sur le marché, organisateurs et commerciaux sont généralement rémunérés du côté de l’opération qu’ils apportent, et leur intérêt s’arrête à la signature. Notre structure est l’inverse : le cabinet représente le groupe, et lui seul. Notre devoir de loyauté est fixé par la loi, et c’est à vous qu’il est dû.
Nous avons déjà un groupe constitué. Qu’apportez-vous ?
Ce qui transforme un groupe d’amis en opération : la négociation des conditions commerciales et juridiques elles-mêmes avec le promoteur et ses conseils, l’indexation du prix et l’échéancier, les sûretés, la notice descriptive et les modifications demandées par les acquéreurs, la date de livraison et la garantie qui la suit, les frais annexes. Elle se conclut par un avenant, et par la représentation de chaque membre sur son propre contrat.
Les protections de la loi sur la vente s’appliquent-elles dans un achat en groupe ?
Pleinement. Un achat en groupe auprès d’un promoteur est un achat dans le neuf à tous égards : une garantie de la loi sur la vente pour chaque versement au-delà de 7 % du prix, des paiements par carnet de bordereaux et une notice descriptive contraignante. Chez nous, cela fait partie des conditions de groupe : aucune renonciation, pour aucun membre.
Puis-je rejoindre un groupe depuis l’étranger ?
Oui, vous pouvez rejoindre un groupe d’acquéreurs depuis l’étranger. Une opération de groupe se signe à distance comme toute acquisition immobilière : procuration authentifiée, identification à distance et, si besoin, un accompagnement complet en anglais par votre avocat en Israël. Les olim et les non-résidents relèvent chez nous d’un domaine d’intervention à part entière, situation fiscale complète comprise : consultez notre page olim et investisseurs à l’étranger.
Un groupe constitué. Une seule opération.
Le cabinet représente des groupes d’acquéreurs dans des opérations ciblées : un groupe déjà constitué, qui entre dans un projet comme une seule partie. Pour un promoteur, c’est du volume : des dizaines d’appartements et un seul interlocuteur, au stade où la certitude vaut le plus. Et la conversation commence par les conditions commerciales elles-mêmes : échéancier, notice descriptive améliorée, conditions juridiques et sûretés. Chaque proposition est soumise au groupe, à ces conditions.
Chacun de ces canaux arrive directement au cabinet :
Un entretien avec un avocat en droit immobilier, où que vous en soyez.
Un appartement que vous achetez ou vendez, un immeuble qui entre en rénovation urbaine, un contrat qui attend une décision. Laissez votre nom et un numéro de téléphone : un avocat confirmé de l’équipe vous rappelle, vous écoute et vous indique la marche à suivre, même lorsqu’elle ne passe pas par le cabinet. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.