Achat et vente d’un appartement ancien : nous accompagnons acquéreurs et vendeurs
Le contrat est votre protection.
Une vente entre particuliers ne comporte ni garantie bancaire au titre de la loi sur la vente, ni compte de projet contrôlé par la banque, ni carnet de bordereaux. Votre argent est protégé par ce qui a été vérifié avant la signature, et par ce qui a été écrit dans le contrat. Nous faisons l’un et l’autre avec rigueur, que vous achetiez ou que vous vendiez.
Qu’est-ce qui change quand le vendeur est un particulier ?
Aucun filet de sécurité légal
Lorsque vous achetez auprès d’un promoteur, la loi sur la vente impose une sûreté pour chaque versement. Entre particuliers, rien de tel : la protection se construit dans le contrat, ou elle fait défaut.
L’argent circule sans intermédiaire
Pas de compte contrôlé. Les versements passent de votre compte à celui du vendeur : l’ordre des paiements, le séquestre et les sûretés sont donc au cœur de l’opération.
L’appartement se vend avec son passé
Travaux non conformes au permis, sûretés inscrites, locataires en place, défauts : tout ce qui n’a pas été décelé avant la signature, vous en hériterez.
Deux parties, deux hypothèques
L’hypothèque du vendeur à solder, votre prêt à débloquer, et un échéancier qui coordonne les banques, le séquestre et l’enregistrement.
Huit vérifications préalables au contrat.
Il ne s’agit pas de points de négociation : voici ce que nous vérifions pour chaque achat ou vente dans l’ancien, avant que le premier mot du contrat soit écrit.
Un extrait foncier récent
Qui est le propriétaire inscrit, et ce qui grève l’appartement : hypothèques, saisies, annotations préventives (héarat azhara), décisions de justice. L’extrait du registre foncier (nessah Tabou) est demandé peu avant la signature ; nous ne nous fions jamais à un extrait ancien.
Où les droits sont inscrits
Le Tabou, une société gestionnaire (hévra méchakénet) ou l’Autorité foncière d’Israël (RMI) : chaque registre a sa propre procédure de transfert, ses documents et ses délais.
L’identité des vendeurs
Chaque titulaire de droits doit signer : conjoints, héritiers, mandataires. Une vente à laquelle il manque une seule signature ne vaut pas le papier sur lequel elle est rédigée.
L’hypothèque du vendeur
Le montant restant dû, et ce que la banque exige pour lever son hypothèque : un décompte de remboursement anticipé (mikhtav kavanot) à jour, avant qu’un seul shekel ne soit versé.
Permis et travaux non conformes
Le dossier de permis déposé à la commune, confronté à l’existant : extensions, fermetures de balcon, divisions. L’irrégularité du vendeur aujourd’hui devient votre amende demain.
La copropriété
L’inscription de la copropriété et son règlement : ce qui est réellement rattaché à l’appartement — parking, cave, toit — et ce qui n’a jamais été promis que de vive voix.
L’urbanisme alentour
Ce qui est approuvé sur les parcelles voisines et ce qui avance devant les commissions d’urbanisme, pour que la vue depuis le balcon ne se transforme pas en mur.
La fiscalité, des deux côtés
Votre taxe d’acquisition (mas rechisha) et, côté vendeur, l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach) et les prélèvements communaux. Une charge fiscale non anticipée peut bloquer toute l’opération, ou en modifier le prix réel.
Le contrat de vente et la chaîne de sûretés
Dans l’ancien, aucun contrat type. En Israël, le contrat de vente tient lieu à la fois de compromis et d’acte définitif ; nous le bâtissons autour de l’opération elle-même : qui vend, ce qui est inscrit et ce qui ne l’est pas encore, d’où vient l’argent. Entre « j’ai payé » et « l’appartement est inscrit à mon nom », l’écart se comble par une chaîne de sûretés intégrée au contrat, étape par étape, du premier shekel jusqu’à l’enregistrement.
- Une annotation préventive dès la signature, pour qu’aucune opération contraire ne puisse être inscrite
- Des versements échelonnés au rythme des étapes franchies, et non sur la seule confiance
- Le solde sous séquestre jusqu’à l’obtention de toutes les attestations fiscales et communales
- Le décompte de remboursement anticipé et la mainlevée de l’hypothèque du vendeur
- L’état du bien, l’entrée en jouissance et ce qui reste dans l’appartement
- L’inscription complète des droits à votre nom : le véritable terme de l’opération
Et si vous êtes vendeur, la même chaîne s’applique en sens inverse : la jouissance et les droits ne sont transférés qu’une fois le prix intégralement encaissé ou placé sous séquestre.
Bien vendre : la fiscalité avant le prix.
L’impôt sur la plus-value d’abord
Combien la vente vous coûtera en impôt : exonération au titre du logement unique, calcul linéaire, déductions admises. Mieux vaut le savoir avant de fixer le prix, pas après.
Vendre pour racheter
Vous vendez et achetez en même temps ? La loi fixe des délais entre les deux opérations, et bien les coordonner a un réel poids financier.
Sécuriser le prix
L’entrée en jouissance n’intervient qu’une fois la totalité du prix encaissée ou placée sous séquestre, avec des sûretés en bonne et due forme à chaque étape.
Des attestations dans les délais
Déclaration à l’Autorité fiscale dans les délais, attestations d’impôt sur la plus-value et attestations communales : une seule qui tarde bloque tout l’enregistrement, ainsi que le solde en attente sous séquestre.
L’appartement tel que présenté
Documents de copropriété, permis et état de l’appartement, réunis à l’avance pour qu’aucune vérification de l’acquéreur n’arrête la vente en cours de route.
Une vente réglée jusqu’au bout
Procès-verbal de remise des clés, radiation des anciennes annotations et sûretés, arrêté de comptes définitif : après l’enregistrement, personne ne revient vers vous.
De la première vérification à la remise des clés et à l’enregistrement
- 01
Vérifications préalables
Extrait foncier, registre compétent, permis, copropriété, fiscalité : une vue d’ensemble avant d’écrire le moindre mot du contrat.
- 02
Contrat et sûretés
Un contrat de vente conçu pour votre opération, avec une chaîne complète de sûretés pour l’argent comme pour les droits.
- 03
Signature et annotation préventive
Une signature en bonne et due forme, l’annotation préventive inscrite aussitôt après, et les déclarations fiscales dans les délais.
- 04
Versements et attestations
Chaque versement libéré uniquement contre sa sûreté, l’hypothèque du vendeur soldée, les attestations fiscales et communales obtenues.
- 05
Remise des clés et enregistrement
Les clés remises contre procès-verbal, puis les droits inscrits à votre nom. L’opération n’est véritablement achevée qu’à ce moment-là.
Acheter ou vendre dans l’ancien : les questions qui reviennent
J’ai trouvé un appartement. Dois-je signer un avant-contrat (zikaron devarim) ?
Mieux vaut vous en abstenir. En Israël, le zikaron devarim engage autant qu’un contrat : il fait naître l’obligation fiscale, fige des conditions encore non vérifiées et offre parfois à l’autre partie exactement le moyen de pression dont elle a besoin. Si l’appartement vous tient à cœur, passez rapidement à un véritable contrat de vente plutôt que de signer un document intermédiaire.
Qui rédige le contrat : l’avocat du vendeur ou le mien ?
L’usage veut que l’avocat du vendeur prépare un premier projet, mais ce n’est pas une règle. L’essentiel est ailleurs : dans l’opération la plus importante de votre vie, quelqu’un doit représenter vos seuls intérêts, lire chaque clause de votre point de vue et construire les sûretés autour de votre argent.
Qu’est-ce que le décompte de remboursement anticipé, et pourquoi est-il indispensable ?
Lorsque l’appartement est grevé de l’hypothèque du vendeur, sa banque émet un courrier par lequel elle s’engage : si tel montant est versé avant telle date, l’hypothèque est levée. Sans ce document, vous payez un appartement hypothéqué en espérant que tout se passe bien. Avec lui, le premier versement solde l’hypothèque, directement auprès de la banque.
Combien de temps dure une vente dans l’ancien ?
De la signature à l’entrée en jouissance, en général quelques mois, selon l’échéancier convenu. L’enregistrement définitif attend les attestations fiscales et communales ; c’est pourquoi une partie du prix reste sous séquestre jusqu’à ce que tout soit réglé. Une opération bien menée ne reste pas bloquée en chemin.
L’annotation préventive : que m’apporte-t-elle concrètement ?
Une fois inscrite au registre foncier, elle empêche l’inscription de toute opération contraire sur l’appartement et prime même sur les saisies inscrites après elle. Elle constitue la protection la plus importante de l’acquéreur entre la signature et l’enregistrement ; voilà pourquoi nous l’inscrivons immédiatement après la signature, et non « plus tard ».
Un entretien avec un avocat en droit immobilier, où que vous en soyez.
Un appartement que vous achetez ou vendez, un immeuble qui entre en rénovation urbaine, un contrat qui attend une décision. Laissez votre nom et un numéro de téléphone : un avocat confirmé de l’équipe vous rappelle, vous écoute et vous indique la marche à suivre, même lorsqu’elle ne passe pas par le cabinet. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.