Transferts sans contrepartie, donations entre proches et transmission entre générations
Aucun prix payé.
Une opération à part entière.
Une mère inscrit la moitié de l’appartement au nom de son fils, et chacun pense qu’il s’agit d’une simple formalité. C’est une opération immobilière à part entière : un acte écrit, une déclaration à l’Autorité fiscale, une inscription au registre foncier (Tabou), et un coût fiscal alors même qu’aucun shekel n’a changé de mains. Les questions que personne n’a posées à l’avance sont celles qui coûtent cher : ce qui se passera si le fils divorce, à partir de quand il pourra vendre, et ce qui restera entre les mains du parent. Tout cela se règle avant la signature.
Ce qui se transmet de son vivant, et ce qui revient au testament.
Donations et transferts sans contrepartie
Un transfert au sein de la famille semble la chose la plus simple du monde : une mère inscrit la moitié de l’appartement au nom de son fils, et l’affaire est réglée. En pratique, il s’agit d’une véritable opération immobilière. Elle exige un acte écrit, une déclaration à l’Autorité fiscale et une inscription au registre, et elle a un coût fiscal alors même qu’aucun argent n’a changé de mains. Une seule question négligée — que se passe-t-il si le fils divorce, ou s’il vend dans deux ans ? — peut coûter bien plus cher que le transfert lui-même.
Ce que nous faisons
- Établir qui est un « proche » au sens de la loi, et qui ne l’est pas. De cette définition dépend l’existence même d’une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach).
- Poser la situation fiscale complète : celle du donateur ; celle du bénéficiaire, redevable de la taxe d’acquisition (mas rechisha) à taux réduit prévue par le règlement ; et l’effet sur le statut de « logement unique » de chacun.
- Mesurer l’effet du transfert sur l’avenir : une revente ultérieure par le bénéficiaire est soumise à la restriction légale qui frappe un logement reçu par donation.
- Rédiger les protections du donateur : un droit d’habitation ou d’usage viager, une annotation préventive au registre foncier (héarat azhara) en sa faveur, et des conditions attachées à la donation.
- Régler ce qui entoure l’opération : le contrat de mariage du bénéficiaire, l’équilibre entre frères et sœurs, la cohérence avec un testament existant.
- Déclarer et inscrire dans les délais, de la déclaration à l’Autorité fiscale jusqu’à l’inscription effective au registre.
Les points de blocage
Un transfert inscrit dans les règles, une situation fiscale connue à l’avance et des protections pour le donateur qui restent en vigueur.
Transmission entre générations
La plupart des familles découvrent l’écart entre « nous nous sommes mis d’accord » et « voici ce qui est écrit » au pire moment. Un accord entre héritiers conclu du vivant du testateur est nul selon la loi sur les successions, les capitaux d’assurance et de retraite n’entrent jamais dans la succession, et un appartement inscrit au nom de l’un des parents ne change pas de mains du seul fait que tout le monde sait à qui il est destiné. Organiser la transmission entre générations, c’est combler ces écarts à l’avance, discrètement, tant que chacun est encore là.
Ce que nous faisons
- Cartographier la situation complète : ce qui est inscrit, au nom de qui, ce qui est détenu par une société, ce qui se trouve à l’étranger, et ce qui revient directement à un bénéficiaire sans passer par la succession.
- Rédiger un testament dans l’une des formes reconnues par la loi, en des termes que le registre foncier peut réellement exécuter : quels droits, dans quelles proportions et selon quel mode de partage.
- Rédiger un mandat de protection future (mandat extrajudiciaire en Belgique) assorti d’instructions propres aux biens immobiliers : ce que le mandataire peut vendre, hypothéquer ou louer, et à quelles conditions.
- Décider ce qui se transmet de son vivant, ce qui revient au testament et ce qui se gère en trust, avec le coût fiscal de chaque voie.
- Sécuriser la situation d’un second conjoint, des enfants d’un premier mariage et d’un enfant qui a besoin d’un dispositif particulier.
- Harmoniser tous les documents pour qu’aucun n’en contredise un autre, y compris les contrats de mariage et les désignations de bénéficiaires existantes.
Les points de blocage
Un seul ensemble de documents qui parlent d’une même voix — testament, mandat de protection future et inscription — pour que la famille n’ait jamais à deviner.
Qui décide, et ce qui se passe ensuite.
Une transmission entre générations répond à une question : à qui appartient le bien. Deux autres suivent toujours : qui décidera si le parent ne le peut plus, et que deviendra l’appartement ensuite. Les deux se règlent à l’avance, dans deux documents, et non au milieu d’une crise.
Transmission familiale : les questions que vous nous posez
Transférer un appartement à son enfant sans contrepartie : faut-il payer des impôts ?
Une taxe d’acquisition (mas rechisha) réduite est due, et en général aucun impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach). L’article 62(a) de la loi sur la fiscalité immobilière dispose que la vente d’un droit immobilier, et l’attribution d’un droit dans une société immobilière (igoud), faites sans contrepartie par un particulier à un proche, sont exonérées d’impôt. Parallèlement, l’article 20 du règlement sur la taxe d’acquisition prévoit que, pour la vente d’un droit immobilier sans contrepartie par un particulier à un proche, la taxe d’acquisition s’élève au tiers de la taxe ordinaire. « Une donation, c’est sans impôt » ne décrit donc pas exactement ce qui se passe, et ne constitue pas non plus une voie unique ouverte à tous les membres de la famille.
Qui est un « proche » au sens de ces règles ?
Tout dépend de l’impôt en cause. Pour la taxe d’acquisition, le règlement définit le proche comme le conjoint, y compris la personne qui l’était au cours des six mois précédant la vente, le père ou la mère, un descendant, le conjoint d’un descendant, ainsi qu’un frère ou une sœur. Pour l’exonération d’impôt sur la plus-value prévue à l’article 62, la loi retient sa propre définition, plus étroite dans certains cas. C’est précisément dans l’écart entre ces deux définitions qu’un transfert d’apparence simple se révèle coûteux ; cet écart se vérifie donc avant de décider qui transfère à qui.
Transfert entre conjoints : la taxe d’acquisition est-elle due ?
Non, s’il s’agit d’un appartement d’habitation et d’un conjoint qui y vit avec le cédant. L’article 21 du règlement sur la taxe d’acquisition prévoit que la vente d’un droit immobilier portant sur un logement, faite sans contrepartie à un conjoint qui y réside avec le cédant, est exonérée de taxe d’acquisition. La condition de résidence commune n’a rien d’un détail : c’est elle qui sépare une exonération totale d’une voie entièrement différente.
Entre frères et sœurs, nous nous sommes mis d’accord sur ce que chacun recevra. Cet accord nous engage-t-il ?
Non, un accord entre frères et sœurs sur la succession d’une personne encore en vie ne vous engage pas. L’article 8(a) de la loi sur les successions dispose que le pacte sur la succession future d’une personne, et la renonciation à celle-ci, conclus du vivant de cette personne, sont nuls. De même, une donation destinée à ne prendre effet qu’après le décès du donateur est sans effet, sauf si elle est faite par testament (article 8(b)). Ce qui est valable : un transfert opéré et inscrit du vivant de la personne, ou un testament établi dans l’une des formes reconnues par la loi, à savoir olographe (article 19), devant témoins (article 20), devant une autorité (article 22) ou oral dans les circonstances que la loi définit (article 23).
Nous avons transféré l’appartement à notre enfant. Quand pourra-t-il le vendre en bénéficiant d’une exonération ?
Pas tout de suite. La loi sur la fiscalité immobilière soumet l’appartement reçu par donation à une restriction (article 49F), qui suspend l’exonération pendant une durée qui varie selon l’identité du donateur et selon que le bénéficiaire a ou non habité l’appartement. Par ailleurs, l’entrée de l’appartement dans le patrimoine de l’enfant modifie sa propre situation fiscale lors de son prochain achat. Le calendrier du transfert s’examine donc au regard des projets du bénéficiaire, et pas seulement de ceux du donateur.
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