Droit de propriété en Israël : étendue, inscription et exceptions

• La propriété ;
• La location et le bail emphytéotique (hakhira) ;
• L’hypothèque ;
• Le droit de préemption ;
• La servitude (zikat hanaa).

La propriété est le plus large et le plus complet des droits réels immobiliers, un droit presque illimité. Si vous êtes propriétaire d’un appartement, vous pouvez le détenir, l’utiliser, y faire ce que bon vous semble et conclure à son sujet toute opération, sous réserve des restrictions prévues par la loi ou par un contrat.

• La propriété d’un terrain s’étend à toute la profondeur du sous-sol (sous réserve des règles relatives aux sites archéologiques, à l’eau, au pétrole, aux mines, aux substances minérales, etc.) et à l’espace aérien qui le surplombe (ce qui n’empêche pas, dans le respect de la loi, le passage dans cet espace : un avion qui survole la maison, par exemple).
• Elle s’étend aussi aux constructions et aux plantations, ainsi qu’à tout ce qui est fixé à demeure au terrain.
• Une opération immobilière porte à la fois sur le terrain et sur l’ensemble de ces éléments. Une opération sur une partie déterminée du terrain, c’est-à-dire matériellement délimitée, n’a pas d’effet réel, sauf disposition contraire de la loi (les exceptions sont présentées plus bas).

Une opération immobilière est le transfert de la propriété, ou d’un autre droit sur un bien immobilier, par la volonté du cédant (à l’exclusion de la succession testamentaire). Elle suppose l’inscription au registre foncier (Tabou) et ne s’achève qu’avec elle : l’inscription parfait le droit contractuel de l’acquéreur et en fait un droit réel inscrit, tandis qu’une opération non inscrite n’a que la valeur d’un engagement à conclure l’opération. Sur un terrain dont les droits ont fait l’objet d’un règlement foncier (un terrain « réglé »), l’inscription fait pleinement foi de son contenu et garantit la validité du droit inscrit ; sur un terrain non réglé, elle n’est qu’un élément de preuve de son contenu et ne garantit pas la validité du droit. Celui qui acquiert un droit sur un terrain réglé à titre onéreux, en se fiant de bonne foi à l’inscription, voit donc son droit prévaloir, même si l’inscription était erronée.

Ruben est propriétaire d’un terrain réglé. Un usurpateur se présente au Tabou sous son identité, muni d’une carte d’identité, d’un passeport ou d’une procuration falsifiés, et fait inscrire le terrain au nom de Siméon au titre d’une prétendue vente. Siméon ne s’est pas fié au registre, mais aux manœuvres de l’usurpateur : faute de s’être fié de bonne foi à l’inscription, son droit ne l’emporte pas sur celui de Ruben. Tout change si Lévi, un tiers, achète ensuite le terrain à Siméon à titre onéreux, en se fiant de bonne foi à l’inscription de Siméon comme propriétaire : le droit de Lévi prévaut, même si l’inscription était erronée. Ruben peut même perdre sa propriété, s’il est établi devant le tribunal que Lévi a acquis son droit sur ce terrain réglé à titre onéreux, en se fiant de bonne foi à l’inscription. C’est dire la force du registre foncier.

Non. Une opération immobilière n’a d’effet réel que si elle porte sur une unité entière, reconnue par le registre foncier selon les règles de la division parcellaire. Sarah est propriétaire d’un dounam (1 000 m²) et souhaite vendre à Rébecca 500 m² délimités sur un plan (la moitié nord, par exemple) : cette vente ne peut pas être inscrite, et si la banque de Rébecca demande l’inscription d’une hypothèque sur ces 500 m², le Tabou rejettera sa demande. La vente d’une quote-part indivise, en revanche, peut être inscrite : un tiers, un quart ou la moitié des droits, Rébecca détenant alors sa part en tout point du terrain. De même, des époux propriétaires de leur logement le détiennent à parts égales et indivises : impossible d’inscrire l’un comme propriétaire de la chambre parentale et l’autre de la chambre des enfants. De même, le propriétaire d’un terrain bâti ne peut pas vendre séparément le terrain et la construction : ce serait une opération sur une partie déterminée du bien, et le terrain ne se vend pas indépendamment de ce qui y est fixé à demeure. La règle répond à un intérêt public : éviter le morcellement excessif des terres.