L’hypothèque en Israël : ce que tout emprunteur doit savoir

En Israël, le mot machkanta désigne d’abord un prêt d’argent, consenti le plus souvent par une banque mais pas seulement, et destiné en général à l’achat d’un bien. Pour sécuriser le remboursement, l’emprunteur (le constituant), titulaire du droit sur le bien, grève ce droit au profit du prêteur (le créancier hypothécaire). Cette sûreté sur le bien porte le même nom : elle constitue l’hypothèque au sens strict et garantit le remboursement du prêt. L’hypothèque peut aussi être consentie à un prêteur autre qu’une banque. Ruben emprunte à Siméon, qui subordonne son prêt à l’inscription d’une hypothèque sur le bien de Ruben : Siméon se donne ainsi les moyens d’être remboursé et, même si Ruben devenait insolvable, dispose d’un bien sur lequel se payer.

L’hypothèque figure parmi les cinq droits réels immobiliers et constitue en soi une opération immobilière. Dès qu’un engagement d’inscrire une hypothèque a été porté au registre foncier (Tabou), aucune opération contraire ne peut plus y être inscrite, sauf accord du bénéficiaire ou ordonnance d’un tribunal. Surtout, un bien immobilier, ou un bail inscrit sur un bien immobilier, ne peut être grevé que d’une seule manière : par l’inscription d’une hypothèque. Pour aller plus loin : l’hypothèque peut servir de mécanisme de sûreté au sein d’une famille, pour qu’aucune opération ne soit faite sur un terrain ou un appartement sans l’accord de telle ou telle personne. Des parents qui donnent de l’argent à un enfant sur le point de se marier, par exemple, peuvent protéger cette somme par une hypothèque inscrite.

• Hypothèque de premier rang ;
• Hypothèque de second rang ;
• Hypothèques de même rang (pari passu) : en cas de réalisation, les deux créanciers hypothécaires sont payés concurremment et à parts égales, ou selon ce que fixe la procédure de réalisation. Là encore, un accord est requis.

Elle peut réaliser l’hypothèque, c’est-à-dire mettre le bien en vente par la voie de l’exécution forcée (hotsaa lapoal), en général par l’intermédiaire d’un administrateur judiciaire (kones nehassim) désigné pour le vendre, ou par un autre mécanisme qui assure le paiement ; le prix de vente sert alors à désintéresser le créancier hypothécaire. Si l’emprunteur a d’autres dettes, le créancier hypothécaire, en sa qualité de créancier garanti, est payé en priorité ; les autres créanciers viennent ensuite. La réalisation a lieu sur jugement d’un tribunal ou sur ordonnance du magistrat chargé de l’exécution forcée (rosh hahotsaa lapoal).

Rassurez-vous : l’hypothèque ne prive pas le propriétaire du droit de détenir son bien, de l’utiliser et de conclure toute opération qui le concerne, dans le respect des conditions de l’hypothèque. En revanche, toute opération conclue après l’inscription de l’hypothèque reste soumise au droit de préférence du créancier hypothécaire, titulaire d’une sûreté, et ne réduit en rien son droit de réaliser l’hypothèque à hauteur de sa créance. Et si le bien est vendu par voie d’exécution forcée, l’opération contraire aux conditions de l’hypothèque est sans effet.

Le refinancement remplace l’ancien prêt par un nouveau, à de meilleures conditions et à moindre coût. Concrètement, l’ancienne hypothèque occupe le premier rang ; la nouvelle est inscrite en second rang ; le nouveau prêt rembourse l’ancien, dont l’hypothèque est radiée. Reste alors la seule nouvelle hypothèque, toujours en second rang : elle peut passer au premier rang par un acte modificatif (chtar tikoun), une étape qui n’a rien d’automatique.

Deux cas principaux se présentent. Premier cas : le bien est hypothéqué en totalité. Rona et Ron divorcent ; leur logement commun est entièrement hypothéqué au profit de la banque. Aux termes de la convention de divorce, Ron cède sa moitié à Rona, qui devient seule propriétaire, sous réserve de l’accord de la banque : l’hypothèque existante, à ses conditions d’origine, grève désormais l’intégralité du bien de Rona, sur la seule base de l’accord écrit de la banque, sans acte modificatif. Second cas : l’hypothèque ne porte que sur une partie des droits et doit, après la vente, porter sur la totalité. La vente suppose alors, en plus de l’accord de la banque, un acte modificatif qui étend la part hypothéquée (par exemple, de la moitié à la totalité). Pour reprendre l’exemple du divorce, celui qui garde le logement obtient en général un nouveau prêt, garanti par une nouvelle hypothèque, pour financer l’achat de la moitié cédée.