Nous poursuivons la série sur les cinq droits réels immobiliers : cette fois, la location (et le bail emphytéotique). Vous partez en Inde pour les fêtes et voulez sous-louer votre appartement ? Voici les réponses.
Qu’est-ce que la location ?
La location est un droit réel immobilier consenti à titre onéreux, plus restreint que la propriété : le droit de détenir le bien et d’en user, pour une durée limitée.
Une fois pour toutes : location ou bail emphytéotique (hakhira) ?
- La location (courte) : jusqu’à 5 ans
- Le bail emphytéotique (hakhira) : une location de plus de 5 ans et jusqu’à 25 ans
- Le bail emphytéotique de longue durée (hakhira lédorot) : au-delà de 25 ans
Les conditions de l’opération et les particularités de la location
- Comme toute opération sur un bien immobilier, la location est soumise à l’inscription au registre foncier (Tabou), qui seule la rend définitive, et l’engagement doit revêtir la forme écrite
- L’inscription suppose la délivrance des attestations fiscales requises : l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach) et la taxe d’acquisition (mas rechisha), le cas échéant. Exception : une location ou un bail emphytéotique d’une durée n’excédant pas 25 ans en est dispensé.
- Partie définie du bien : à la différence d’une vente, il est possible de louer une partie définie du bien ; chaque chambre d’une colocation peut ainsi être louée séparément
- Option de prolongation : c’est le type de location (voir plus haut) qui détermine les obligations, à savoir l’inscription au registre foncier, l’écrit et la fiscalité. Un contrat assorti d’une option portant la durée totale au-delà de 5 ans peut modifier ces obligations
Les exceptions bienvenues
- Une location courte (jusqu’à 5 ans) ne requiert pas d’inscription au registre foncier, et l’engagement n’a même pas besoin d’être écrit : un accord oral suffit, sauf si le contrat comporte une option de prolongation portant la durée totale au-delà de 5 ans. De même, la location d’un logement ou d’un local commercial non soumis à la loi sur la protection du locataire, sans option de prolongation au-delà de 10 ans, échappe elle aussi à l’inscription.
Céder la location : la sous-location
Le locataire ne peut ni céder à un tiers le droit de détenir et d’user des lieux, ni les sous-louer, sans le consentement du bailleur. Mais si le bailleur refuse pour des motifs déraisonnables, ou soumet son accord à des conditions déraisonnables, le locataire peut agir sans ce consentement ; le tribunal, de son côté, peut autoriser la sous-location même lorsque le contrat de bail l’interdit.
Pas si vite : ne sous-louez pas encore
Le contrat comporte-t-il une clause qui interdit ou restreint la cession ? Le consentement du bailleur est alors obligatoire, sauf si son refus est déraisonnable : le tribunal peut alors ordonner la cession. Aucune clause restrictive ? Le locataire demande le consentement du bailleur ; en cas de refus, il saisit le registre foncier, qui informe le bailleur par lettre recommandée. Si celui-ci ne produit pas, dans le délai fixé par le registre foncier, une décision de justice bloquant la cession, l’inscription est approuvée. En clair : le locataire peut céder son droit, et c’est au bailleur de saisir le tribunal.
Prolonger la durée de la location
La location n’est jamais perpétuelle : un contrat non renouvelé, ou de longues années d’occupation du bien, ne confèrent aucun droit définitif (à l’exception des locataires protégés). Lorsque les parties ont poursuivi la location au-delà de la durée convenue sans en fixer une nouvelle, chacune peut y mettre fin par un préavis raisonnable adressé à l’autre.
Vous êtes propriétaire et vous vous apprêtez à louer, ou locataire sur le point de signer, et vous voulez un contrat qui vous protège réellement ? C’est précisément ce que fait le cabinet, dossier après dossier. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
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