Pinouy-binouy : l’avocat du côté des propriétaires d’appartements

L’avocat des propriétaires est rémunéré par le promoteur, dans le cadre d’une opération nette : tous les coûts du projet sont à la charge du promoteur. La convention d’honoraires est signée avec vous, les propriétaires, et le promoteur règle selon les jalons fixés dans l’opération. La loyauté de l’avocat, elle, ne va qu’à vous.

Un propriétaire engagé dans un pinouy-binouy a droit à un avocat qui soit le sien et ne soit loyal qu’envers lui, à décider de l’offre en assemblée, à un appartement neuf dont la description est écrite dans le contrat, à un logement provisoire pendant les travaux, à des garanties qui couvrent chacun des engagements, et aux délais que la loi fixe à l’opération (article 1D). Le refus d’un propriétaire de 70 ans ou plus à qui aucune des solutions de remplacement n’a été proposée, ou d’un propriétaire de 75 ans ou plus à qui l’on n’a pas proposé précisément celle où il choisit lui-même, n’est pas considéré comme déraisonnable.

Une voie de rénovation urbaine où un ensemble de plusieurs immeubles anciens est démoli et reconstruit, plus grand. Les propriétaires s’installent dans un logement provisoire dont le promoteur paie le loyer, puis reviennent dans un appartement neuf du nouvel immeuble. Le promoteur finance le tout grâce aux appartements supplémentaires qu’il construit et vend. La voie est régie par la loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006, et s’applique à un ensemble classé par l’État.

En la mettant en concurrence. L’avocat des propriétaires organise un appel d’offres : plusieurs promoteurs reçoivent les mêmes données sur l’immeuble et remettent leur offre, et les offres sont comparées dans un même tableau de contreparties, de garanties et de calendrier. Une offre seule ne se juge pas. À côté des autres, on voit ce qu’elle vaut. Le choix entre les offres appartient aux propriétaires, en assemblée.

Si l’immeuble se trouve dans un ensemble classé, on vérifie d’abord si la majorité est acquise sans sa signature, aux deux niveaux que la loi prévoit. Si elle l’est, c’est le tribunal qui tranche face à un propriétaire qui refuse sans motif raisonnable, et la majorité peut avancer. Un refus fondé sur un motif que la loi reconnaît est un refus raisonnable. Le détail dans notre guide sur le refus raisonnable.

Selon l’article 1D de la loi sur le pinouy-binouy : la moitié des propriétaires signent dans les deux ans suivant la première signature, les trois cinquièmes dans les quatre ans, et un plan détaillé est présenté dans les quatre ans et demi. Pour un ensemble de 120 logements ou plus, une année de plus. Ce n’est pas le cas ? La majorité des propriétaires de l’immeuble, y compris ceux qui n’ont pas signé, peut décider en assemblée générale que les signataires sont libres de se retirer ; une fois cette décision notifiée, chaque signataire peut se retirer. Le contrat lui-même fixe aussi les conditions suspensives et leurs échéances.

Chaque partie à l’opération a son propre avocat. L’avocat du promoteur veille à ce que le contrat serve le promoteur. L’avocat des propriétaires est choisi par vous, signe une convention d’honoraires avec vous et n’est loyal qu’envers vous, même lorsque c’est le promoteur qui le rémunère. Le cabinet ne représente pas le promoteur dans le même projet.

Un accord avec un initiateur de projet (méarguen) n’est pas l’opération avec le promoteur. Il ne régit que vos rapports avec l’initiateur. Selon la loi sur la rénovation urbaine (accords d’organisation d’opérations), 5777-2017, il devient caduc à des échéances fixes si l’initiateur n’a pas avancé : six mois par défaut, et des délais plus longs seulement lorsque des signatures ont été réunies dans la proportion que la loi fixe ou que le plan a été enregistré par l’instance de planification (article 5). Un accord d’initiateur qui n’est pas écrit, ou qui n’indique pas sa date de signature ou la date de référence, est nul (article 3(b)). Apportez l’accord à l’avocat de l’immeuble : il vous dira où vous en êtes sur le calendrier.

Dans tout Israël. Le cabinet représente des propriétaires dans des projets de pinouy-binouy, notamment à Rehovot, à Jérusalem, à Netivot et à Eilat. Les assemblées et les rendez-vous se tiennent chez vous, dans l’immeuble ou à domicile, tout comme la signature.