Classement en rénovation urbaine : avantages fiscaux et juridiques

Il s’agit d’une étape juridique au cours de laquelle un ensemble immobilier défini est classé comme ensemble de démolition-reconstruction (pinouy-binouy) ou de densification, ce qui confère au projet un statut légal et ouvre droit aux avantages fiscaux et autres incitations. Un immeuble isolé relevant du dispositif Shaked ne fait l’objet d’aucun classement : ses avantages fiscaux découlent directement de la loi sur la fiscalité immobilière.

• La voie du promoteur (le nom qui lui est resté : la « voie fiscale ») : le promoteur saisit l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine afin de faire classer l’ensemble, et le classement emporte les avantages fiscaux substantiels qui assurent la faisabilité économique du projet. Depuis le 18 novembre 2021, il n’existe qu’un seul classement, prévu par la loi sur l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine ; les deux voies ne diffèrent que par l’auteur de la demande, et les avantages sont identiques.
• La voie municipale : c’est la commune qui prend l’initiative et dépose la demande de classement — ce qui apporte le soutien de l’État, des ressources, des outils professionnels et des avantages fiscaux, et permet des projets de grande ampleur adaptés aux besoins de la population locale.

• La sécurité juridique, urbanistique et économique : un cadre clair qui renforce la confiance de chaque partie.
• Des avantages fiscaux pour les propriétaires : exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach) lors de la cession de leurs droits existants au promoteur (dans les conditions prévues par la loi) en échange du nouvel appartement ; exonération de la taxe d’acquisition (mas rechisha) sur ce nouvel appartement ; et, le plus souvent, une TVA à taux zéro sur celui-ci.
• Des avantages fiscaux pour le promoteur : allègement de la taxe d’acquisition sur les droits rachetés, allègements de l’impôt sur les sociétés et déduction de charges, allègements et report de la TVA sur les appartements d’échange et les prestations de construction, et allègements de la taxe communale de valorisation (heitel hachbaha) — souvent, la différence entre un projet viable et un projet qui ne l’est pas.
• Une avancée plus rapide : les ensembles classés bénéficient souvent d’un traitement prioritaire auprès de la commune et des institutions de planification.
• Un appui institutionnel : une assistance professionnelle, juridique et urbanistique de l’Autorité gouvernementale et de la commune.
• Une majorité qualifiée renforcée et des outils contre les propriétaires opposants sans motif raisonnable : la majorité peut saisir le tribunal pour contraindre un opposant dépourvu de motif raisonnable à rejoindre le projet — et lui faire supporter les dommages causés par le retard.
• Un meilleur accès au financement : un projet classé est perçu comme adossé à l’État, ce qui facilite le financement public et privé et accélère la commercialisation des appartements par le promoteur.

• Urbanisme : un plan détaillé déposé pour opposition par l’institution compétente, permettant la démolition ou la densification d’au moins 24 logements existants, pour la construction du plus élevé des deux montants suivants : le double du nombre de logements existants, ou au moins 70 logements.
• Accords de pinouy-binouy : le promoteur a conclu des accords avec une majorité qualifiée — des propriétaires détenant au moins 2/3 des appartements de l’ensemble de pinouy-binouy (tous les immeubles couverts par l’opération) et, dans chaque immeuble, au moins 3/5 des appartements et plus de la moitié des parties communes attenantes à leurs appartements (dans un immeuble de 4 ou 5 appartements : au moins 3 appartements et plus de 2 propriétaires).
• Position de la commune : la commune a donné son accord au classement (ou les conditions de l’article 14(a1) de la loi sur l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine sont réunies).

1. 1Le lancement du projet : à l’initiative des propriétaires ou d’un promoteur, avec la constitution de la majorité qualifiée.
2. 2Le dépôt de la demande auprès de l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine : les caractéristiques de l’ensemble, le projet de plan d’aménagement proposé et les documents requis.
3. 3L’examen et l’accord préalable : l’Autorité étudie la faisabilité économique, urbanistique et sociale du projet ; un accord préalable peut être demandé pour les avantages fiscaux, ce qui permet de déclarer à l’Autorité fiscale le report de la date d’exigibilité de l’impôt (l’accord préalable ne garantit pas le classement).
4. 4Le classement lui-même : publié dans les registres officiels, il rend public le nouveau statut de l’ensemble.
5. 5Les autorisations et l’exécution : permis, garanties, conditions suspensives, relogement, démolition et construction.