Rénovation urbaine en Israël : les garanties à exiger du promoteur

La garantie autonome est indépendante du contrat conclu entre les parties : la banque ou l’établissement financier qui l’émet doit payer sans que le bénéficiaire ait à démontrer un manquement au contrat ou un préjudice, ni à produire une décision de justice. Elle joue en pratique le rôle d’un chèque encaissable sans égard au contrat signé. C’est aujourd’hui la forme de sûreté privilégiée sur le marché et, pour celui qui la détient, un vrai gage de sérénité.

La loi impose au promoteur de remettre à l’acquéreur d’un logement neuf une garantie bancaire, l’une des protections les plus importantes des sommes qu’il verse : elle est destinée à les protéger jusqu’à ce que l’opération atteigne un stade plus avancé (l’équivalent de la garantie financière d’achèvement en France, ou de la garantie de la loi Breyne en Belgique). Elle joue lorsque, dans certaines circonstances, le logement n’est pas livré, par exemple en cas de faillite du promoteur. Dans une opération de rénovation urbaine, le promoteur remet aux propriétaires, qui lui cèdent leur appartement, une garantie à hauteur de la valeur des appartements neufs qu’ils recevront. (Votre immeuble fait l’objet d’un projet de rénovation urbaine en cours de montage ou déjà lancé ? Interrogez-nous sur la garantie renforcée de la loi sur la vente : vous auriez tort de passer à côté.)

Cette garantie bancaire autonome sécurise le paiement des loyers du relogement pendant toute la durée du projet, jusqu’à la livraison des appartements neufs : si le promoteur tarde à verser les loyers pendant la démolition et la construction, le loyer de votre logement provisoire est couvert.

Toute opération immobilière est soumise à l’impôt, sauf exonération prévue par la loi. En rénovation urbaine, les propriétaires vendent leur appartement au promoteur et reçoivent en contrepartie un appartement neuf : l’opération est donc un fait générateur d’impôt. Le promoteur remet ainsi une garantie bancaire autonome qui couvre le paiement de l’ensemble des impôts liés au projet ; elle peut être appelée s’il ne les acquitte pas et reste valable jusqu’à la confirmation définitive de leur paiement.

Tout projet de construction connaît un écart entre la conception et l’exécution ; les reprises nécessaires sont parfois lourdes, parfois plus simples. La garantie des malfaçons, une garantie bancaire autonome, vous permet de dormir tranquille : elle couvre la conformité de l’appartement livré à la notice descriptive et la reprise des éventuelles malfaçons, sans que vous ayez à courir après le promoteur.

Les immeubles modernes de grande hauteur reposent sur des équipements techniques complexes, dont l’entretien coûte cher et incombe aux propriétaires. En rénovation urbaine, ce poids se fait sentir plus encore : les propriétaires quittent un immeuble ancien aux charges de copropriété modestes pour une tour moderne, bien plus coûteuse à entretenir. D’où l’usage d’exiger du promoteur qu’il s’engage à alimenter un fonds d’entretien qui règle ces dépenses pendant une longue période au profit des propriétaires actuels, engagement adossé à une garantie bancaire autonome.

Cette garantie bancaire autonome couvre la mise en copropriété de l’immeuble, la division parcellaire et l’inscription au registre foncier (Tabou) de chaque appartement au nom de son propriétaire.

Une innovation que nous exigeons pour nos clients, née d’un besoin constaté sur le marché et désormais intégrée à nos projets : une garantie qui peut être appelée pour faire radier les annotations préventives (héarat azhara) inscrites au Tabou au profit du promoteur, si celui-ci décide de se retirer de l’opération. Son montant est actualisé au besoin. Si l’opération devait être annulée, les propriétaires n’auraient pas à multiplier les relances auprès du promoteur pour « purger » leur bien de ces annotations : ils resteraient libres de vendre leur appartement ou de signer avec un autre promoteur pour l’immeuble, sans l’accord d’un promoteur sorti de l’opération.