Qu’est-ce que l’annotation préventive (héarat azhara) ? Une mention inscrite au registre foncier (Tabou), qui atteste que le titulaire d’un droit sur un bien immobilier s’est engagé par écrit à conclure une opération sur ce bien, ou à s’en abstenir.
Les annotations préventives les plus courantes
- L’engagement de conclure une opération
- L’engagement de s’abstenir de conclure une opération
- L’engagement d’inscrire une hypothèque
- Les dispositions d’une décision de justice ou d’une autre autorité compétente exigeant l’accord d’un tiers
- L’engagement lié à une opération de rénovation urbaine
Concrètement, à quoi sert l’annotation préventive ?
- Tant que l’annotation n’a pas été radiée, aucune opération contraire à son contenu ne peut être inscrite au registre foncier, sauf accord du bénéficiaire ou décision de justice.
- En cas d’annotations contradictoires, le droit de la partie dont l’annotation a été inscrite en premier prévaut.
- L’annotation préventive l’emporte sur les saisies, les sûretés, la nomination d’un administrateur judiciaire et les décisions de liquidation intervenues après son inscription.
- L’inscription est publique et consultable par tous au registre foncier : elle permet d’avertir les tiers et de prévenir les opérations concurrentes.
- L’annotation peut aussi être inscrite de façon à soumettre toute opération sur le bien à l’accord d’un tiers. Par exemple, un père achète un appartement pour son fils : toute opération sur ce logement exigera alors l’accord du père.
- La partie qui, par omission ou par négligence, n’a pas fait inscrire d’annotation risque de perdre son droit en cas d’opérations concurrentes.
L’annotation préventive est-elle un droit réel ?
Le droit israélien reconnaît cinq droits réels immobiliers, et l’annotation préventive n’en fait pas partie. La jurisprudence y voit un droit « quasi réel » : l’annotation fait obstacle aux tiers qui n’étaient pas parties à l’engagement, mais elle ne protège pas pleinement son bénéficiaire comme le ferait un droit réel, et son inscription ne fait pas de lui le propriétaire du bien. Elle reste un outil temporaire, qui limite le pouvoir du propriétaire inscrit de s’engager dans une opération contraire. Pour asseoir durablement votre droit, ne vous arrêtez donc pas à l’annotation : allez jusqu’à l’inscription du droit lui-même au registre foncier.
Un cas concret
Sarah signe un contrat de vente par lequel elle s’engage à vendre son appartement à Rébecca. Pour protéger cet engagement, Rébecca demande l’inscription d’une annotation préventive au Tabou. Si Sarah s’engage ensuite à vendre ce même appartement à Rachel, Rachel ne pourra pas le faire inscrire à son nom : l’annotation de Rébecca, déjà portée au registre, s’y oppose.
J’achète un appartement : en quoi l’annotation me protège-t-elle ?
L’annotation protège les droits de l’acquéreur, dans certaines limites, pendant la période sensible qui sépare la signature de l’inscription définitive de ses droits au registre foncier. En pratique, à la signature, le premier versement de Rébecca reste sous séquestre chez l’avocat de Sarah pendant un nombre de jours convenu ; dans ce délai, l’avocat de Rébecca fait inscrire l’annotation préventive en sa faveur. Il ne demande à l’avocat de Sarah de débloquer les fonds qu’une fois l’annotation inscrite. Sarah a ainsi la certitude de percevoir ce premier versement, et Rébecca celle que les fonds restent bloqués tant que l’annotation n’est pas inscrite en sa faveur.
Les points de vigilance
L’inscription d’une annotation suppose que le titulaire du droit se soit engagé par écrit à conclure une opération (ou à s’en abstenir). Peu importe que cet engagement figure dans un contrat, une procuration irrévocable ou tout autre document, et qu’il soit exprès ou tacite, ferme ou conditionnel. Exemple : Ruben retrouve Siméon dans un café et signe un bout de papier où il s’engage à lui vendre son appartement. Cet écrit peut suffire à faire inscrire une annotation préventive en faveur de Siméon. Avant de signer un engagement écrit portant sur votre bien, mesurez-en donc la portée.
Le bon réflexe : comment se prémunir contre l’inscription d’une annotation préventive au profit d’un tiers ? Vous craignez, par exemple, qu’un parent âgé se laisse convaincre par un inconnu de consentir à une annotation en faveur de ce dernier. Pour l’éviter, il est possible d’inscrire une annotation préventive portant engagement de s’abstenir de toute opération sur le bien.
L’annotation préventive en rénovation urbaine
Dans une opération de rénovation urbaine, les parties (les propriétaires des appartements et le promoteur) signent un contrat par lequel le promoteur s’engage à fournir l’ensemble des prestations jusqu’à la livraison du logement neuf et à l’inscription des droits, tandis que les propriétaires s’engagent à lui céder les droits à construire futurs.
Pour que le promoteur puisse préserver ses droits tout au long du processus (faire avancer le projet, construire, vendre les appartements neufs supplémentaires qu’il édifie sur les parties communes de l’immeuble, etc.), une annotation préventive est inscrite en sa faveur.
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Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
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