Le TAMA 38 (programme national de renforcement parasismique) permettait aux propriétaires d’un immeuble vieillissant de le faire renforcer contre les séismes, ou de le faire démolir et reconstruire : les propriétaires recevaient un appartement renforcé et agrandi, ou un appartement neuf, et le promoteur se payait en appartements supplémentaires, sur le toit ou dans la nouvelle tour. Le dispositif Shaked est la voie que le législateur a mise à sa place : la même idée, mais à travers un plan que la commission locale d’urbanisme approuve pour l’immeuble lui-même. Imaginez un petit immeuble des années soixante, sans ascenseur ni pièce sécurisée (mamad), dont les propriétaires ont attendu pendant des années un promoteur TAMA 38. C’est pour cet immeuble-là que la nouvelle voie a été écrite.
Alors, est-ce seulement possible ? Oui, si l’immeuble remplit les conditions d’accès. Ce qui tranche : l’année du permis de construire, l’existence ou non d’un renforcement antérieur selon la norme, et la taille de l’immeuble. L’immeuble décide de l’éligibilité. La commission locale décide de l’ampleur, c’est-à-dire du nombre d’étages et de logements, et c’est de cette ampleur que dépendent vos contreparties. Elle peut aussi se doter d’une politique propre, et dans une ville comme Rehovot, c’est déjà fait.
Le TAMA 38 a-t-il été annulé ? Jusqu’à quand s’appliquait-il ? Il n’a jamais été abrogé par la loi. Le Conseil national de la planification et de la construction a décidé d’y mettre fin, et le plan a expiré le 1er octobre 2023. Dans les commissions locales qui remplissaient les conditions fixées par le Conseil, il a couru jusqu’au 18 mai 2026 au plus tard, ou jusqu’à l’approbation du plan de remplacement, à la première des deux échéances. Cette date aussi est passée. Tout projet qui démarre aujourd’hui relève du dispositif Shaked, et le voici en quatre chiffres :
Le TAMA 38 a expiré : qu’est-ce qui l’a remplacé, exactement ?
Le TAMA 38 a expiré le 1er octobre 2023 et, là où il avait été prolongé, au plus tard le 18 mai 2026. Son remplaçant est arrivé avec l’amendement n° 139 à la loi sur la planification et la construction, publié au Journal officiel israélien le 10 juillet 2022. L’amendement a inséré un nouveau chapitre dans la loi. Le marché l’appelle « dispositif Shaked », du nom de la ministre de l’Intérieur dont la signature figure au bas du texte. La loi, elle, parle d’un « plan de résistance des bâtiments aux séismes ».
Le nom officiel est le plus juste. La loi vise la résistance aux séismes, pas la rénovation, et c’est pourquoi un immeuble déjà renforcé selon la norme n’y a pas droit. Et le chapitre n’a pas de date d’expiration : il fait désormais partie de la loi, de façon permanente.
En résumé : le TAMA 38 n’est plus une voie ouverte aux projets qui démarrent aujourd’hui. Qui s’en prévaut encore se prévaut d’un plan expiré.
38/1 ou 38/2 : quelle était la différence, et qu’en reste-t-il aujourd’hui ?
Les deux étiquettes sont des raccourcis de marché, pas des termes juridiques. Selon le guide des propriétaires de l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine, « TAMA 38/1 » désignait, dans le langage du marché, la voie du renforcement : consolider l’immeuble existant, ajouter des étages au-dessus et agrandir les appartements existants d’une pièce sécurisée et d’un balcon. « TAMA 38/2 » désignait la voie de la démolition : raser l’immeuble et en bâtir un plus haut à sa place. La numérotation elle-même renvoie aux révisions successives du plan national au fil des années.
Qu’en reste-t-il aujourd’hui ? Plus aucune demande ne peut être déposée au titre du TAMA 38, sur l’une ou l’autre voie. Mais la distinction survit dans le dispositif Shaked sous d’autres noms : une voie du renforcement, plafonnée à 200 % de la surface bâtie existante, et une voie de la démolition-reconstruction, plafonnée à 400 %. Celui qui vous parle aujourd’hui de « 38/2 » parle de démolition au titre du dispositif Shaked, et sur les deux voies la loi autorise aussi un plan qui réunit planification et permis pour une ou deux parcelles.
En résumé : 38/1 et 38/2 sont les anciens noms de deux opérations qui existent toujours. Elles s’appellent aujourd’hui renforcement et démolition, et se décident devant la commission, non au titre du TAMA 38.
Votre ville doit-elle adopter le dispositif ?
Non. Le dispositif Shaked n’est pas un plan qu’une commune adopte. Il s’applique de plein droit, et les conditions d’accès s’apprécient au regard de l’immeuble, non de la ville. Il n’y a aucun vote du conseil municipal à attendre.
Mais deux questions se ressemblent ici sans se confondre. La première : le dispositif s’applique-t-il à votre parcelle ? Elle porte sur l’immeuble et sur les plans déjà en vigueur sur la parcelle. La seconde : votre plan, à vous, sera-t-il approuvé, et à quelle échelle ? Là, c’est la commission locale qui tranche. La loi sur la planification et la construction lui permet de rejeter un plan pour des motifs urbanistiques, architecturaux, paysagers ou économiques, faute d’infrastructures et d’équipements publics suffisants, ou lorsqu’elle estime préférable une planification sur plusieurs parcelles, à condition de motiver sa décision par écrit. Une commission peut aussi se doter d’une politique propre et rejeter un plan qui s’en écarte, avec la même motivation écrite. Rehovot, par exemple, en a une depuis juin 2026 ; nous y venons plus bas.
Qu’est-ce qui, alors, écarte le dispositif sur une parcelle donnée ? Deux vérifications auprès de la commission locale en décident. D’abord : un plan global de rénovation urbaine fixant des règles pour votre parcelle a-t-il été approuvé ? Ensuite : la parcelle est-elle couverte par un plan au titre du TAMA 38 dont la mise en dépôt, c’est-à-dire la publication ouverte aux oppositions du public, a été décidée avant juillet 2022 ? Dans l’un et l’autre cas, le dispositif Shaked ne s’applique pas à la parcelle tant que ce plan reste en vigueur. Un plan TAMA 38 dont la mise en dépôt a été décidée après juillet 2022 ne bloque pas le dispositif, même si la commission peut le préférer.
En résumé : rien à attendre, mais quelque chose à vérifier. L’éligibilité suit l’immeuble et les plans de sa parcelle ; l’ampleur se règle avec la commission.
Comment savoir si un immeuble « nécessite un renforcement » ?
La définition figure dans la loi sur la planification et la construction, et elle repose sur des conditions cumulatives : toutes, pas la plupart. Un immeuble qui en manque une seule reste hors du dispositif, aussi ancien et aussi dégradé soit-il :
- l’affectation de la parcelle dans un plan comprend l’habitation ;
- au moins 70 % de la surface bâtie existante est légalement à usage d’habitation. C’est ce « légalement » qui écarte les extensions construites sans permis ;
- le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 1er janvier 1980, ou entre le 1er janvier 1980 et le 31 décembre 1984, avec l’avis d’un ingénieur structure attestant qu’il n’a pas été construit selon la norme de résistance aux séismes en vigueur à la date du permis ;
- aucuns travaux de renforcement selon cette norme n’ont été effectués sur l’immeuble en vertu d’un permis ;
- il compte au moins 2 niveaux hors sol et au moins 4 logements autorisés.
Deux précisions changent le calcul en pratique : un rez-de-chaussée ouvert sur pilotis compte comme niveau, mais pas un dernier niveau dont la surface est inférieure à la moitié de celle du niveau inférieur. Et un immeuble dont le permis a été délivré à compter du 1er janvier 1985 n’entre jamais dans le dispositif, quelle que soit la voie.
« Aucuns travaux de renforcement du bâtiment selon une norme de résistance des bâtiments aux séismes, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du permis, n’ont été effectués sur celui-ci en vertu d’un permis » : définition de l’« immeuble nécessitant un renforcement », loi sur la planification et la construction, dans sa rédaction issue de l’amendement n° 139 (2022) (traduction non officielle)
En résumé : l’année du permis est le ticket d’entrée. Elle figure dans le dossier de l’immeuble à la commission, et vous pouvez la demander dès cette semaine.
Quels droits à construire sur chaque voie ?
L’amendement fixe des plafonds différents selon le sort réservé à l’immeuble. Un plafond est ce que la loi autorise la commission à approuver, et non une promesse d’approbation, ni ce que vous obtiendrez au bout du compte :
Et deux définitions que l’on oublie, alors qu’elles modifient toutes deux votre chiffre. La surface de l’espace protégé (la pièce sécurisée qu’impose la construction israélienne, le mamad) est comprise dans l’augmentation, et ne s’y ajoute pas. Et dans le calcul de la surface existante, toute extension autorisée après le 18 mai 2005 est laissée de côté : un balcon ou une pièce ajoutés après cette date n’agrandissent pas la base sur laquelle les droits sont calculés.
À cela, la loi permet d’ajouter des surfaces affectées à des usages publics : sur la voie de la démolition, jusqu’à 10 % de la surface totale constructible sur la parcelle après majoration ; sur la voie du renforcement, jusqu’à 14 % de la surface ajoutée.
En résumé : la voie est fixée avant que quiconque vous parle de chiffres, et c’est elle qui décide de ce qu’il y aura à partager.
Le dispositif Shaked à Rehovot : qu’a approuvé la commission locale ?
Rehovot a une politique approuvée, et elle dicte où et comment. Le 24 juin 2026, la commission locale d’urbanisme de Rehovot a approuvé une politique de rénovation à l’échelle de l’immeuble au titre de l’amendement n° 139. Une politique de commission n’est pas la loi, mais, on l’a vu, la commission peut rejeter un plan qui s’en écarte par une décision motivée en urbanisme, si bien qu’en pratique elle gouverne ce qui est approuvé. En voici les grandes lignes, telles que vérifiées le 18 octobre 2026 :
La politique sera réexaminée environ un an après son approbation, à la lumière des plans approuvés sur son fondement. Si vous avez un immeuble à Rehovot, vérifiez d’abord qu’il se trouve dans les secteurs cartographiés ; les étages viennent ensuite.
En résumé : à Rehovot, la voie est ouverte, mais pas dans toutes les rues. La carte passe avant l’image de synthèse.
Et si l’immeuble est protégé au titre du patrimoine ?
Un immeuble protégé au titre du patrimoine est exclu du dispositif en vertu de la loi sur la planification et la construction, qu’il soit désigné comme tel dans un plan approuvé ou mis en dépôt, inscrit sur une liste de sites à conserver, ou désigné par un avis ou par des conditions fixées par l’instance de planification.
Une seule ouverture subsiste : renforcer l’immeuble sur place, les droits supplémentaires étant construits sur une autre parcelle, sans augmentation des droits sur sa propre parcelle et sans disposition contraire aux documents de protection.
En résumé : un immeuble protégé n’a qu’une voie. Qui vous en propose une autre n’a pas lu la loi.
Dispositif Shaked et taxe de valorisation : quelle part revient à la commission ?
Un plan crée une valorisation, c’est-à-dire une hausse de valeur, sur laquelle est perçue la taxe communale de valorisation. Sous le TAMA 38, il existait une exonération ; dans le dispositif Shaked, la loi n’en accorde aucune. La taxe est d’un quart de la valorisation, et elle porte sur l’ensemble de la valorisation que le plan crée sur la parcelle de l’immeuble, même lorsque le plan comprend aussi d’autres matières relevant de la compétence de la commission locale. Le taux de moitié n’entre en jeu que lorsque des droits sont transférés sur une autre parcelle, et seulement pour la part qui ne découle pas du dispositif Shaked.
Qui peut la réduire ? Le conseil municipal, et lui seul. En vertu de la troisième annexe de la loi sur la planification et la construction, le conseil de la collectivité locale peut décider, sur proposition du maire, qu’aucune taxe ne sera perçue sur cette part dans son ressort, ou qu’un huitième de la valorisation sera perçu à la place. Une telle décision ne peut être modifiée pendant trois ans. Nous n’avons trouvé aucune décision de ce type pour Rehovot ; la règle générale s’y applique donc : un quart.
Deux réserves encore, selon la position de l’Administration de la planification : le taux réduit ne s’applique que lorsque la valorisation est réalisée par un permis, et non par la vente de l’appartement ; et seulement aux surfaces d’habitation ajoutées. Les surfaces commerciales paient la taxe ordinaire. C’est la lecture de l’administration dans ses notes explicatives sur l’amendement, pas le texte de la loi.
En résumé : un quart de la valorisation, c’est une ligne prise sur le budget même d’où sortent vos contreparties, et seul le conseil municipal peut la réduire.
Shaked, TAMA 38 ou pinouy-binouy : quelle différence ?
Les trois noms reviennent dans la même conversation, et ils désignent trois choses différentes. L’une d’elles ne s’applique plus. Le pinouy-binouy, c’est la démolition-reconstruction de tout un ensemble d’immeubles, et non d’un seul.
| TAMA 38 | Dispositif Shaked | Pinouy-binouy | |
|---|---|---|---|
| Fondement juridique | Un plan national d’urbanisme | Un chapitre propre de la loi sur la planification et la construction (amendement n° 139) | Loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006 |
| Champ d’application | Un seul immeuble | Un seul immeuble, selon des conditions vérifiées sur l’immeuble lui-même | Un ensemble d’immeubles en copropriété |
| Ce qui ouvre la voie | — | Application de plein droit, sans adoption municipale | Une majorité qualifiée au titre de la loi sur le pinouy-binouy |
| Ce qui l’écarte sur la parcelle | — | Un plan global de rénovation urbaine fixant des règles pour la parcelle, ou un plan au titre du TAMA 38 dont la mise en dépôt a été décidée avant juillet 2022 | — |
| Situation actuelle | Expiré le 1er octobre 2023 | En vigueur | En vigueur |
En résumé : Shaked et pinouy-binouy répondent à des questions d’échelle différentes. Un immeuble sur sa parcelle, c’est Shaked ; tout un îlot, c’est le pinouy-binouy.
Que doit avoir la commission sous les yeux avant d’approuver ?
La loi sur la planification et la construction énumère ce que la commission doit avoir devant elle avant de décider de mettre le plan en dépôt pour l’enquête publique ou de l’approuver, et c’est pourquoi un plan préparé à la légère s’enlise :
- un avis écrit de l’ingénieur de la commission, sur la faisabilité raisonnable d’une planification sur plusieurs parcelles, sur l’incidence du plan sur une telle planification à l’avenir, et sur les principales modifications par rapport à ce qui existe aujourd’hui sur la parcelle ;
- un avis établissant que les équipements publics, les espaces ouverts et les infrastructures répondent aux besoins créés par le plan ;
- sur la voie du renforcement, une étude d’un ingénieur structure comprenant le calcul des charges horizontales et verticales, un espace protégé pour chaque logement, et des dispositions sur le contrôle de la conception et de l’exécution.
En résumé : la qualité de préparation du plan fait partie de ce qui décide de son approbation.
Nous avons signé un accord TAMA 38 : que devient-il ?
L’accord ne s’est pas évaporé avec le plan. C’est un contrat, et il lie toujours. Ce qui a changé, c’est le fondement urbanistique sur lequel il reposait.
Un promoteur qui propose de « convertir » votre accord au dispositif Shaked comme s’il s’agissait d’une mise à jour technique saute l’étape qui compte pour vous. Ce sont de nouvelles conditions, et l’occasion de revenir sur ce qui vous convenait le moins dans l’accord initial.
En résumé : relisez d’abord ce qui est signé. La suite se discute après.
Que faire maintenant : 5 étapes
- 1Obtenez l’année du permis. Elle figure dans le dossier de l’immeuble à la commission locale, et c’est le ticket d’entrée. Tant que vous ne l’avez pas, il n’y a rien à discuter sur les contreparties.
- 2Vérifiez qu’aucuns travaux de renforcement n’ont été effectués en vertu d’un permis. D’anciens travaux conformes à la norme font sortir l’immeuble de la définition, même si plus personne ne se souvient qu’ils ont eu lieu.
- 3Demandez à la commission ce qui s’applique à la parcelle. Un plan global de rénovation urbaine fixant des règles pour votre parcelle, ou un plan au titre du TAMA 38 dont la mise en dépôt a été décidée avant juillet 2022, écarte le dispositif. Et dans une ville dotée d’une politique, comme Rehovot, assurez-vous d’être dans les secteurs cartographiés.
- 4Constituez un comité des propriétaires avant de parler à un promoteur, et commencez par choisir l’avocat des propriétaires. Un promoteur ne négocie pas de la même façon avec un immeuble organisé qu’avec 12 propriétaires agissant chacun de leur côté.
- 5Ne signez pas de protocole d’accord sans l’avoir fait relire. Même une page d’apparence anodine crée un engagement réel, et vous n’avez qu’une seule position de départ.
À vérifier avant de signer
Foire aux questions
Le TAMA 38 a-t-il été annulé ? Peut-on encore déposer une demande à ce titre ?
Il n’a jamais été abrogé, mais il a expiré, et plus aucune demande nouvelle ne peut être déposée à ce titre. Le Conseil national de la planification et de la construction a décidé en 2019 d’y mettre fin, a repoussé la date une fois, et le plan a expiré le 1er octobre 2023. Dans les commissions locales qui remplissaient les conditions du Conseil, il a couru jusqu’au 18 mai 2026 au plus tard, et cette date aussi est passée.
Ce qui n’a pas expiré : selon l’Administration de la planification, un plan détaillé approuvé en son temps au titre du TAMA 38 reste en vigueur, sauf disposition contraire de ses propres termes. La question est de savoir si votre parcelle a un tel plan, pas si le TAMA 38 lui-même existe encore.
Nous avons déposé une demande de permis au titre du TAMA 38 avant son expiration. Que devient-elle ?
Selon l’Administration de la planification, elle continue d’avancer selon les règles du TAMA 38. Le Conseil national a fixé une règle transitoire : une demande de permis déposée au plus tard à la date d’expiration est tranchée selon le TAMA 38, même après l’expiration du plan. « Déposée » signifie que les pièces de la demande ont été reçues par la commission au plus tard à cette date.
Ce qui échappe à la règle transitoire : une demande rejetée puis redéposée après la date. Vérifiez auprès de la commission le statut de la demande et sa date de réception avant d’y renoncer, ou de compter sur elle.
Le dispositif Shaked à Rehovot : notre immeuble est à Rehovot. Y avons-nous droit ?
Cela dépend de deux cartes : celle de la loi et celle de la ville. Les conditions légales s’apprécient sur l’immeuble : année du permis, absence de renforcement antérieur, taille. Puis la politique approuvée par la commission locale de Rehovot le 24 juin 2026 décide si la parcelle se trouve dans les secteurs délimités pour le dispositif. Le centre-ville, par exemple, est réservé au pinouy-binouy, pas au dispositif Shaked.
Si vous êtes dans le périmètre, la politique fixe aussi les limites extérieures : jusqu’à 10 niveaux, jusqu’à 45 logements par dounam, un site de 1,8 dounam au plus. La politique sera réexaminée environ un an après son approbation ; vérifiez le texte en vigueur le jour où vous commencez.
Notre immeuble a obtenu son permis en 1982. Sommes-nous concernés ?
C’est bien possible, mais pas automatique. Un permis délivré entre 1980 et 1984 n’ouvre le dispositif qu’avec l’avis d’un ingénieur structure attestant que l’immeuble n’a pas été construit selon la norme de résistance aux séismes en vigueur à la date du permis. Sans cet avis, l’immeuble ne répond pas à la définition légale.
En pratique, c’est la première vérification à faire, avant toute conversation sur les contreparties. Deux ans d’écart sur la date du permis changent toute la donne.
Nous avons signé un accord TAMA 38 il y a deux ans. Est-il caduc ?
Pas automatiquement. L’accord est un contrat entre les propriétaires et le promoteur, et l’expiration du plan ne l’a pas effacé. Ce qui compte désormais : ce que prévoit votre accord en matière de conditions suspensives et de calendrier, le stade atteint par le projet dans la procédure d’urbanisme, et l’existence éventuelle d’un mécanisme de changement de voie.
Ne signez pas une « conversion » comme une simple formalité. Un changement de voie, ce sont de nouvelles conditions, et c’est là qu’une négociation commence.
Connaître votre voie, c’est savoir ce qu’il y a à négocier
« Sommes-nous dans le dispositif Shaked ? » ressemble à une question fermée. En pratique, c’est un faisceau de conditions cumulatives, une vérification des plans sur la parcelle, une politique municipale et un plafond de droits qui détermine, d’abord, ce qu’il y aura à partager. Le cabinet Gottlib, cabinet d’avocats israélien en droit immobilier, représente les propriétaires d’appartements en rénovation urbaine : nous confrontons la situation de l’immeuble aux conditions légales et à la politique locale, rédigeons les actes et vous représentons dans la négociation avec le promoteur comme devant toute juridiction, de la première idée jusqu’à l’inscription des droits.
Un immeuble ancien, un promoteur à la porte, ou simplement une question : votre immeuble y a-t-il droit ? Écrivez-nous sur WhatsApp, en anglais, avec l’année du permis de construire et le nombre d’appartements de l’immeuble : nous vous dirons où vous en êtes.
Le TAMA 38 a pris fin, mais la voie qui lui succède est déjà ouverte, de plein droit, sans adoption municipale à attendre. Sachez de quelle voie relève votre immeuble, et ce que votre propre rue autorise, avant qu’un promoteur ne vous l’explique : vous abordez la négociation en position de force, et vous signez en toute sérénité.
Sources : loi sur la planification et la construction (amendement n° 139), 5782-2022 (le chapitre de la loi sur la planification et la construction relatif à la résistance aux séismes, et sa troisième annexe) ; loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006 ; décisions du Conseil national de la planification et de la construction sur l’expiration du TAMA 38, telles que publiées par l’Administration de la planification ; notes explicatives de l’Administration de la planification sur l’amendement n° 139 (2023) ; guide des propriétaires sur le TAMA 38 de l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine (2019) ; politique de la commission locale d’urbanisme de Rehovot relative au dispositif Shaked, approuvée le 24 juin 2026. Texte vérifié le 18 octobre 2026. Les informations ci-dessus sont fournies à titre préliminaire : elles ne constituent pas un conseil juridique et ne sauraient s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat.
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