Depuis trois ans, la voie dont tout propriétaire d’un immeuble ancien avait entendu parler est fermée. Le TAMA 38 (programme national de renforcement parasismique) a expiré, et le mécanisme qui l’a remplacé obéit à une tout autre logique, avec ses propres conditions d’accès, ses propres plafonds de droits à construire et une question qui commande toutes les autres : l’année où votre immeuble a obtenu son permis de construire.
La confusion autour de cette transition coûte cher. Certains propriétaires attendent que leur ville « adopte » le nouveau dispositif, alors que rien ne justifie d’attendre. D’autres sont convaincus que leur immeuble y a droit, et découvrent que des travaux de renforcement effectués il y a des années l’en ont exclu. Enfin, un immeuble démoli et un immeuble renforcé relèvent de deux opérations entièrement différentes, et tout se joue bien avant que quiconque vous parle de vos contreparties.
Le TAMA 38 a expiré : qu’est-ce qui l’a remplacé, exactement ?
Le dispositif de remplacement est issu de l’amendement n° 139 à la loi sur la planification et la construction, publié au recueil officiel des lois (Sefer HaHoukim n° 3004) le 10 juillet 2022. Il a inséré dans la loi une nouvelle subdivision, les articles 70A à 70I. Le marché l’appelle « dispositif Shaked », du nom de la ministre de l’Intérieur qui l’a porté ; la loi le désigne comme un « plan de résistance des bâtiments aux séismes ».
Le nom officiel est le plus juste. La loi vise la résistance aux séismes, pas la rénovation urbaine, et c’est pourquoi un immeuble déjà renforcé selon la norme n’y a pas droit.
Le TAMA 38 lui-même a expiré le 1er octobre 2023. Seules certaines commissions locales d’urbanisme ont obtenu, au cas par cas, un régime transitoire courant jusqu’au 18 mai 2026 au plus tard. Cette date est elle aussi passée.
En résumé : le TAMA 38 n’est plus une voie ouverte pour qui démarre aujourd’hui. Qui s’en prévaut encore se prévaut d’un plan expiré.
Votre ville doit-elle adopter le dispositif ?
Non, et c’est l’erreur la plus répandue chez les propriétaires. Le dispositif Shaked n’est pas un plan qu’une commune adopte. Il s’applique de plein droit dans tout le pays, et les conditions d’accès s’apprécient au regard de l’immeuble, non de la ville. Il n’y a ni vote du conseil municipal à attendre, ni document d’orientation municipal sans lequel vous seriez bloqué.
⚠ Mais deux questions se ressemblent ici sans se confondre. La première : le dispositif vous est-il ouvert ? Elle porte sur votre immeuble, et la réponse ne dépend pas de votre commune. La seconde : le plan propre à votre immeuble sera-t-il approuvé, et à quelle échelle ? Là, c’est la commission locale qui décide.
L’article 70I permet à la commission de rejeter un plan pour des motifs urbanistiques, architecturaux, paysagers ou économiques, faute d’infrastructures et d’équipements publics suffisants, ou si elle estime préférable une planification à l’échelle de l’ensemble immobilier, à condition de motiver sa décision par écrit. Et chacun des pourcentages qui suivent est un plafond que la loi l’autorise à approuver, et non un droit acquis.
Qu’est-ce qui, en revanche, écarte entièrement le dispositif ? Seul un plan approuvé en vertu de l’article 64(b). À ce jour, un seul plan de ce type est approuvé en Israël, à Holon. ⚠ Un plan déjà approuvé au titre de l’article 23 du TAMA 38 ne l’écarte pas : les deux coexistent, et la commission peut privilégier le plan local.
En résumé : rien à attendre, et un interlocuteur avec qui travailler. L’accès dépend de l’immeuble ; l’ampleur se fixe avec la commission.
Comment savoir si un immeuble « nécessite un renforcement » ?
La définition figure à l’article 70A et repose sur des conditions cumulatives, qui doivent toutes être réunies. Qu’une seule fasse défaut, et l’immeuble reste hors du dispositif, aussi ancien et vétuste soit-il :
- l’affectation du terrain prévue par un plan comprend l’habitation ;
- au moins 70 % de la surface bâtie existante est légalement affectée à l’habitation, et c’est ce « légalement » qui écarte les extensions construites sans permis ;
- le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1980, ou entre le 1er janvier 1980 et le 31 décembre 1984, avec l’avis d’un ingénieur structure attestant que l’immeuble n’a pas été construit selon la norme SI 413, la norme israélienne de résistance des bâtiments aux séismes, dans sa version en vigueur à la date du permis ;
- aucuns travaux de renforcement selon la norme n’ont été effectués ;
- il compte au moins 2 niveaux hors sol et au moins 4 logements autorisés.
Deux précisions changent le calcul en pratique : un rez-de-chaussée ouvert sur pilotis compte comme niveau, mais pas un dernier niveau dont la surface est inférieure à la moitié de celle du niveau inférieur. Et un immeuble dont le permis a été délivré à compter du 1er janvier 1985 n’entre jamais dans le dispositif, quelle que soit la voie.
Conditions cumulatives : il suffit qu’une seule manque pour que le dispositif ne s’applique pas. Article 70A de la loi sur la planification et la construction, dans sa rédaction issue de l’amendement n° 139 (Sefer HaHoukim n° 3004, 10 juillet 2022).
En résumé : l’année du permis est le ticket d’entrée. Elle figure dans le dossier de l’immeuble à la commission locale, et vous pouvez la demander dès cette semaine.
Quels droits à construire pour chaque voie ?
L’amendement fixe des plafonds différents selon le sort réservé à l’immeuble. Un plafond est ce que la loi autorise la commission à approuver, et non une promesse d’approbation, ni ce que vous obtiendrez effectivement :
⚠ Deux définitions sont souvent oubliées, alors qu’elles modifient toutes deux le résultat. La surface de la pièce sécurisée (mamad), exigée dans la construction israélienne, est comprise dans l’augmentation et ne s’y ajoute pas. Quant au calcul de la surface existante, toute extension autorisée après le 18 mai 2005 en est exclue : un balcon ou une pièce ajoutés après cette date n’agrandissent pas la base sur laquelle les droits sont calculés.
À ces plafonds, la loi permet d’ajouter des surfaces affectées à des usages publics : jusqu’à 10 % de la surface ajoutée sur la voie de la démolition, et jusqu’à 14 % sur la voie du renforcement.
En résumé : la voie est fixée avant que quiconque vous parle de chiffres, et c’est elle qui détermine ce qu’il y aura à partager.
Et si l’immeuble est protégé au titre du patrimoine ?
Un immeuble protégé est exclu du dispositif en vertu de l’article 70H, qu’il soit désigné comme tel dans un plan approuvé ou mis à l’enquête publique, inscrit sur une liste de sites à conserver, ou désigné par un avis au titre de l’article 77 ou par des conditions au titre de l’article 78.
Une seule porte reste ouverte : la voie de l’article 70E, soit le renforcement de l’immeuble sur place, les droits supplémentaires étant construits sur une autre parcelle, sans augmentation des droits sur sa propre parcelle et sans disposition contraire aux documents de conservation.
En résumé : un immeuble protégé n’a qu’une voie. Qui vous en propose une autre n’a pas lu l’article 70H.
Quelle part de la valorisation revient à la commission locale ?
Un plan crée une valorisation, c’est-à-dire une hausse de valeur, sur laquelle est perçue la taxe communale de valorisation. Pour les plans relevant de ce dispositif, la loi fixe un taux réduit : un quart de la valorisation, en vertu de l’article 19(b)(10a) de la troisième annexe de la loi. Le solde de la valorisation reste soumis au taux ordinaire, soit la moitié, et l’autorité locale peut réduire la taxe sur les droits ajoutés.
Ce chiffre figure dans le bilan prévisionnel du promoteur, et il pèse directement sur ce qui reste à distribuer aux propriétaires sous forme de contreparties.
En résumé : le quart de la valorisation n’a rien d’un détail technique ; c’est une ligne du budget même dont sortent vos contreparties.
Shaked, TAMA 38 ou pinouy-binouy : quelle différence ?
Les trois noms reviennent dans la même conversation, et ils désignent trois choses différentes, dont l’une ne s’applique plus. Le pinouy-binouy, c’est la démolition-reconstruction de tout un ensemble d’immeubles, et non d’un seul.
| TAMA 38 | Dispositif Shaked | Pinouy-binouy | |
|---|---|---|---|
| Fondement juridique | Un plan national d’urbanisme | Articles 70A à 70I de la loi sur la planification et la construction | Loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006 |
| Champ d’application | Un seul immeuble | Un seul immeuble, selon des conditions vérifiées sur l’immeuble lui-même | Un ensemble d’immeubles en copropriété |
| Ce qui ouvre la voie | — | Application automatique dans tout le pays | Une majorité qualifiée au titre de l’article 1 |
| Ce qui l’écarte | — | Seul un plan relevant de l’article 64(b), dont un seul est approuvé, à Holon | — |
| Situation actuelle | Expiré le 1er octobre 2023 | En vigueur | En vigueur |
En résumé : Shaked et pinouy-binouy répondent à des questions d’échelle différentes. Un immeuble sur sa parcelle, c’est Shaked ; tout un îlot, c’est le pinouy-binouy.
Que doit examiner la commission avant d’approuver ?
L’article 70G énumère les pièces que la commission doit avoir sous les yeux avant de décider de mettre le plan à l’enquête publique ou de l’approuver, et c’est pourquoi un plan déposé avec un dossier trop mince s’enlise :
- un avis écrit de l’ingénieur de la commission, portant sur la faisabilité raisonnable d’une planification d’ensemble, sur l’incidence du plan sur une future planification d’ensemble et sur les principales modifications par rapport à l’existant ;
- un avis établissant que les équipements publics, les espaces ouverts et les infrastructures répondent aux besoins créés par le plan ;
- sur la voie du renforcement, une étude d’un ingénieur structure comprenant le calcul des charges horizontales et verticales, une pièce sécurisée pour chaque logement et des dispositions sur le contrôle de la conception et de l’exécution.
En résumé : la qualité du dossier pèse sur son approbation ; ce n’est pas une formalité.
Nous avons signé un accord TAMA 38 : que devient-il ?
L’accord n’a pas disparu avec le plan : c’est un contrat, et il vous engage toujours. Ce qui a changé en profondeur, c’est le fondement urbanistique sur lequel il reposait.
Un promoteur qui propose de « convertir » votre accord au dispositif Shaked comme s’il s’agissait d’une simple mise à jour technique fait l’impasse sur l’étape qui compte pour vous. Or un changement de dispositif, ce sont de nouvelles conditions, et donc l’occasion de revenir sur ce qui vous convenait le moins dans l’accord initial.
En résumé : d’abord relire ce qui est signé. Ensuite seulement, parler de l’avenir.
Que faire dès maintenant : cinq étapes
À vérifier avant de signer
Notre ville n’a aucune politique concernant le dispositif Shaked. Sommes-nous bloqués ?
Non, et rien ne justifie d’attendre. L’accès au dispositif Shaked dépend de l’immeuble, pas de la mairie : le dispositif s’applique de plein droit dans tout le pays. L’absence de document d’orientation municipal ne vous empêche en rien d’avancer.
Ce qui mérite d’être vérifié auprès de la mairie est autre chose : l’approbation éventuelle, chez vous, d’un plan relevant de l’article 64(b), seul élément qui se substitue au dispositif. À ce jour, un seul plan de ce type est approuvé en Israël, à Holon.
⚠ Retenez toutefois la distinction : même lorsque le dispositif est ouvert, c’est la commission locale qui approuve votre plan et en fixe l’ampleur, en vertu de l’article 70I. Rien à attendre pour commencer, et un interlocuteur avec qui travailler pour aboutir.
Notre immeuble a obtenu son permis en 1982. Sommes-nous concernés ?
C’est bien possible, mais pas automatique. Un permis délivré entre 1980 et 1984 n’ouvre le dispositif qu’avec l’avis d’un ingénieur structure attestant que l’immeuble n’a pas été construit selon la norme parasismique dans sa version en vigueur à la date du permis. Sans cet avis, l’immeuble ne remplit pas la condition de l’article 70A.
En pratique, c’est la première vérification à faire, avant toute discussion sur les contreparties. Deux ans d’écart sur la date du permis changent toute la donne.
Nous avons renforcé l’immeuble il y a dix ans. Le dispositif Shaked nous reste-t-il ouvert ?
Si les travaux ont été faits selon la norme, non. L’une des conditions de l’article 70A est l’absence de travaux de renforcement selon la norme. Un immeuble déjà renforcé n’est pas un « immeuble nécessitant un renforcement », et la logique se tient : le dispositif existe pour rendre les immeubles résistants, pas pour récompenser un immeuble qui l’est déjà.
C’est pourquoi le nom officiel, plan de résistance des bâtiments aux séismes, explique mieux le dispositif que son surnom. Avant de vous enthousiasmer pour une image de synthèse, vérifiez ce qui a déjà été fait sur l’immeuble.
Nous avons signé un accord TAMA 38 il y a deux ans. Est-il caduc ?
Pas automatiquement. L’accord est un contrat entre les propriétaires et le promoteur, et l’expiration du plan ne l’a pas effacé. Ce qui compte désormais : ce que prévoit votre accord en matière de conditions suspensives et de calendrier, le stade atteint par le projet dans la procédure d’urbanisme, et l’existence éventuelle d’un mécanisme de changement de voie.
Ne signez pas une « conversion » comme une simple formalité. Un changement de voie, ce sont de nouvelles conditions, et de nouvelles conditions se négocient.
Le promoteur dit qu’il faut signer tout de suite. Est-ce vrai ?
La rapidité du dispositif Shaked tient à la procédure, pas au contrat. L’amendement a aussi créé un plan à autorisation rapide, régi par l’article 145A1, pour une parcelle ou deux parcelles contiguës, qui réunit planification et permis de construire. Il a été conçu pour raccourcir le chemin vers l’approbation, pas votre temps de lecture.
Avant de signer, mieux vaut avoir en main trois réponses : la voie concernée, le respect par l’immeuble des conditions d’accès, et ce que reçoit chaque propriétaire. Signer sans ces trois réponses, c’est renoncer à votre pouvoir de négociation avant même que la négociation ne commence.
Connaître votre voie, c’est savoir ce qu’il y a à négocier
« Sommes-nous dans le dispositif Shaked ? » ressemble à une question fermée. En pratique, la réponse passe par des conditions cumulatives, une voie parmi plusieurs, et un plafond de droits qui détermine ce qu’il y aura à partager. Le cabinet Gottlib représente les propriétaires d’appartements dans les opérations de rénovation urbaine : nous examinons la situation de l’immeuble au regard des conditions de l’article 70A, rédigeons les actes et vous représentons dans la négociation avec le promoteur comme devant toute instance, de la première idée jusqu’à l’inscription des droits.
Un immeuble ancien, un promoteur qui frappe à la porte, ou simplement la question de savoir si votre immeuble est concerné ? Écrivez-nous sur WhatsApp en indiquant l’année du permis de construire et le nombre d’appartements de l’immeuble : nous vous dirons où vous en êtes. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
Le TAMA 38 a pris fin, mais le dispositif qui lui succède est déjà ouvert : dans tout le pays, de plein droit, sans adoption municipale à attendre. Les propriétaires qui savent de quelle voie relève leur immeuble avant que le promoteur ne le leur explique abordent la négociation en toute sérénité.
Sources : loi sur la planification et la construction (amendement n° 139), 5782-2022, Sefer HaHoukim n° 3004, 10 juillet 2022 ; articles 70A à 70I de la loi sur la planification et la construction ; articles 64(b) et 145A1 de la loi sur la planification et la construction ; article 19(b)(10a) de la troisième annexe de la loi ; loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006 ; décisions du Conseil national de la planification et de la construction sur l’expiration du TAMA 38. Texte vérifié le 10 septembre 2026. Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
Informations générales, sans valeur de conseil juridique.