Cette fois, penchons-nous sur ce que le promoteur ne peut pas négliger avant la signature du contrat de rénovation urbaine, et sur ce qui se passe s’il le fait : le document des éléments essentiels de l’offre, la portée de la première signature, et la sanction prévue.
Le document des éléments essentiels de l’offre
En principe, les propriétaires ont rencontré, lors d’une réunion, les promoteurs finalistes et désigné le lauréat. Une fois le contrat de rénovation urbaine mis au point et négocié par l’avocat des propriétaires, le promoteur remet à chacun d’entre eux, dans l’immeuble, le document des éléments essentiels de l’offre, au plus tard deux semaines avant la signature du premier contrat de démolition-reconstruction (pinouy-binouy), ou du premier contrat conclu par la voie du renforcement. Ce document précise notamment les principes de calcul de la contrepartie proposée, les garanties offertes aux propriétaires, ainsi que les références professionnelles du promoteur.
Ce que précise le document
- l’expérience professionnelle du promoteur, avec la liste des projets réalisés au cours des 10 dernières années ;
- les procédures judiciaires et administratives engagées contre le promoteur ;
- le type d’opération proposée ;
- les caractéristiques du projet proposé : nombre d’appartements par immeuble, nombre d’étages, mixité des usages (surfaces commerciales), raccordement aux parcelles voisines, et plus encore ;
- la contrepartie proposée : la surface supplémentaire de l’appartement, les annexes (balcon-terrasse, cave, place de parking), la notice descriptive ; et, pour une opération de pinouy-binouy ou de démolition-reconstruction par la voie du renforcement, l’étage et l’orientation de l’appartement de remplacement, le loyer pendant la durée des travaux, ainsi que le déménagement du mobilier dans les deux sens ;
- un calendrier prévisionnel des étapes du projet.
Les autres éléments de l’offre
- les frais du projet : les dépenses supportées par le promoteur, telles que les coûts de mise en œuvre, les impôts, les honoraires de l’avocat des propriétaires et des autres conseils ;
- les conditions suspensives et leur délai de réalisation ;
- le mode de financement du projet : financement bancaire du projet ou autre montage ;
- les garanties : le détail des garanties proposées, notamment la garantie pour l’appartement de remplacement, la garantie de loyer, la garantie des malfaçons, la garantie fiscale et la garantie d’inscription ;
- le fonds d’entretien et la taxe municipale (arnona) : l’entretien du nouvel immeuble coûtera plus cher, et le fonds en amortit le coût.
La première signature
- dès la signature du premier contrat de rénovation urbaine, le promoteur doit en informer l’ensemble des propriétaires de la copropriété.
- dès la signature d’un contrat, le promoteur remet au propriétaire concerné les documents de l’opération, ou une copie certifiée conforme.
Le promoteur ne respecte pas la procédure : quelle sanction ?
Si un contrat de rénovation urbaine a été signé avant la tenue d’une réunion des propriétaires ou avant la remise du document des éléments essentiels de l’offre, la majorité des propriétaires peut décider d’annuler les contrats, tant que 40 % des propriétaires n’ont pas encore signé avec le promoteur. Le promoteur en est informé par écrit, et les propriétaires qui ont signé ne sont pas considérés comme ayant rompu l’engagement.
Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer, pas plus qu’il ne recommande d’engager une procédure ou de s’en abstenir. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine. Pour éviter toute ambiguïté, l’utilisateur est seul responsable des conséquences de toute décision fondée sur les informations qui précèdent.
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