Avant la signature du premier contrat de rénovation urbaine avec un promoteur, deux étapes sont obligatoires : l’assemblée des propriétaires et la remise du document des conditions clés de l’offre. Pourquoi une assemblée ? Que s’y passe-t-il ? Comment le promoteur la convoque-t-il ? La participation est-elle obligatoire ? Et la sanction, si ces étapes ne sont pas respectées ?
Pourquoi une assemblée à ce stade ?
Après l’appel d’offres aux promoteurs, l’avocat des propriétaires classe les offres les plus intéressantes avec le comité des propriétaires, et les promoteurs finalistes accèdent à l’assemblée des propriétaires : l’étape où tout l’immeuble rencontre le promoteur, face à face, avant toute signature.
Ce qui se passe pendant l’assemblée
- Le type d’opération proposé : la démolition-reconstruction (pinouy-binouy), ou une opération sur un immeuble isolé par la voie du renforcement, qui a remplacé le TAMA 38 (renforcement et densification, ou démolition-reconstruction de l’immeuble) ;
- Les principales étapes nécessaires pour faire avancer le projet ;
- L’expérience du promoteur en construction et en rénovation urbaine, adresses et état d’avancement de ses projets compris ;
- Qui agit pour le promoteur dans la conduite de l’opération ;
- Les immeubles que le promoteur souhaite inclure dans l’ensemble immobilier ;
- Les droits des personnes âgées et des propriétaires en situation de handicap ;
- Le droit des propriétaires d’exiger la traduction des documents.
La convocation de l’assemblée
Le promoteur annonce l’assemblée au moins 10 jours à l’avance : la date, le lieu, l’objet de la réunion et le nom du promoteur. L’avis est affiché de façon visible sur l’immeuble ou à l’intérieur (à chaque entrée, dans un immeuble à plusieurs entrées), et remis aux propriétaires par au moins deux moyens : la boîte aux lettres de l’appartement, la porte de l’appartement, ou un moyen électronique (e-mail, téléphone, SMS/WhatsApp). L’avis est rédigé en hébreu. Lorsqu’une part importante des propriétaires parle amharique, russe ou arabe sans parler hébreu, il doit aussi être rédigé dans cette langue.
Participation et quorum
- Au moins 40 % des propriétaires de l’immeuble doivent y participer, et au minimum 2 propriétaires. Si la participation est insuffisante, le promoteur convoque une nouvelle assemblée à une autre date ; les deux réunions doivent alors réunir ensemble au moins 30 % des propriétaires.
- Lorsque 40 % ou plus des appartements de l’immeuble relèvent du logement social, ces taux se calculent sur les seuls appartements qui n’en relèvent pas.
- Lorsqu’une part importante des propriétaires parle amharique, russe ou arabe sans parler hébreu, le promoteur doit assurer la présence d’un interprète à l’assemblée.
- À l’issue de l’assemblée, le promoteur remet le procès-verbal aux propriétaires.
- Le promoteur peut autoriser un propriétaire qui le demande à participer à l’assemblée par Zoom, et doit l’autoriser lorsqu’au moins 20 % des propriétaires en font la demande.
Non-respect des règles : quelle sanction ?
Si un contrat de rénovation urbaine a été signé avant la tenue de l’assemblée des propriétaires, ou avant la remise du document des conditions clés de l’offre, la majorité des propriétaires peut décider d’annuler les contrats, tant que 40 % des propriétaires n’ont pas encore signé avec le promoteur. Une telle décision est notifiée au promoteur par écrit, et les propriétaires qui avaient signé ne sont pas considérés comme ayant rompu leur engagement.
Ce sont les propriétaires qui choisissent le promoteur, après avoir comparé les offres et rencontré les finalistes. Le cabinet Gottlib, cabinet d’avocats en rénovation urbaine, les représente de la première idée à la remise des clés, y compris dans ce choix.
Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer, pas plus qu’il ne recommande d’engager une procédure ou de s’en abstenir. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine. Pour éviter toute ambiguïté, l’utilisateur est seul responsable des conséquences de toute décision fondée sur les informations qui précèdent.
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