« Refus raisonnable » est un terme de la loi elle-même, non une étiquette que se passent les voisins. Il vient de la loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006, dont l’article 2(b) énumère les situations où le refus d’un propriétaire de signer une opération de pinouy-binouy (un projet de démolition et de reconstruction) n’est pas traité comme un refus déraisonnable. Parmi elles : l’opération n’est pas rentable ; aucune garantie adéquate n’a été proposée ; aucun logement de remplacement n’a été organisé pour la durée des travaux ; un propriétaire âgé ne s’est vu présenter aucune des alternatives que la loi lui réserve. En clair, la loi admet que le propriétaire qui n’a pas signé a, parfois, raison.
Qui est un « propriétaire opposant », et qui n’a simplement pas encore signé ?
Cette distinction vaut de l’argent, et moins de propriétaires la connaissent qu’on ne le croit. Un propriétaire qui n’a pas signé n’est pas un opposant. Il ne devient propriétaire opposant (c’est le terme même de la loi) que lorsqu’un tribunal juge son refus déraisonnable, ou qu’il conditionne son accord à des exigences déraisonnables (article 2(a)). Jusqu’à cette décision, un propriétaire qui n’a pas signé est exactement cela : un propriétaire qui n’a pas signé.
Dans l’immeuble, la conversation devance le tribunal de plusieurs années. Une fois qu’une majorité qualifiée a signé, celui qui n’a pas encore franchi le pas se retrouve présenté comme celui qui bloque tout le monde, dans le groupe WhatsApp, dans la cage d’escalier, à la prochaine assemblée des propriétaires. Parfois, cette description est juste. Et parfois, le motif sur lequel il s’appuie est justement ce qui ramène l’opération à des conditions réalistes, y compris pour les voisins qui ont déjà signé.
La loi ne demande pas au propriétaire pourquoi il n’a pas signé. Elle demande s’il existe un motif, et elle énumère elle-même les motifs qu’elle reconnaît.
Quand la loi qualifie-t-elle un refus de raisonnable ? Les sept motifs
L’article 2(b) les énumère. La liste ne ferme pas la porte au pouvoir d’appréciation du tribunal, mais un propriétaire qui s’y retrouve se tient sur un terrain solide :
| Article | Le motif | Ce que cela signifie en clair |
|---|---|---|
| 2(b)(1) | L’opération n’est pas rentable | La contrepartie proposée ne justifie pas l’opération, et une procédure formelle permet de trancher cette question, voir plus loin |
| 2(b)(2) | Aucun logement de remplacement pour la durée des travaux | Et pour un propriétaire ou un membre de sa famille en situation de handicap, un logement de remplacement avec les aménagements nécessaires |
| 2(b)(3) | Aucune garantie adéquate n’a été proposée | La sûreté qui garantit que le nouvel appartement sera bien livré |
| 2(b)(4) | Circonstances personnelles particulières | Une situation personnelle qui rend l’exécution de l’opération, selon les conditions convenues, déraisonnable pour ce propriétaire |
| 2(b)(5) | Une personne en situation de handicap : l’appartement définitif | Le nouvel appartement définitif ne comporte pas les aménagements nécessaires à un accès sûr et autonome |
| 2(b)(6) | Un propriétaire âgé à qui les alternatives n’ont jamais été proposées | Une maison de retraite, un appartement de remplacement, une somme pour en acheter un, deux appartements plus petits, ou un appartement plus petit assorti d’un complément d’équilibrage |
| 2(b)(7) | 75 ans et plus, en phase terminale, ou bénéficiaire d’une allocation de dépendance | Une couche de protection distincte et plus large, qui s’ajoute à celle de l’article 2(b)(6) |
Remarquez ce que six des sept motifs ont en commun : chacun mesure l’écart entre ce que la loi exige et ce qui a réellement été mis sur la table. Ce n’est pas une question de caractère. C’est une question de documents.
Mon père a 80 ans, et on ne lui a rien proposé. Est-ce un refus raisonnable ?
C’est la question que nous entendons le plus souvent sur ce sujet, et elle vient presque toujours des enfants. Selon cette loi, un propriétaire âgé est un propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété qui, à la date de signature de la première opération de pinouy-binouy dans l’immeuble, avait atteint l’âge de 70 ans selon le registre de la population, et qui résidait dans l’appartement depuis au moins deux ans à cette date (article 1). Un propriétaire qui répond à cette définition et à qui aucune des alternatives que la loi lui réserve n’a été proposée n’a pas refusé de manière déraisonnable (article 2(b)(6)).
À partir de 75 ans, et pour un propriétaire en phase terminale ou bénéficiaire d’une allocation de dépendance, la loi ajoute une couche distincte (article 2(b)(7)). Nous détaillons les alternatives elles-mêmes (une maison de retraite avec versement de la différence en numéraire, un appartement de remplacement acheté près de chez soi, une somme pour acheter le sien, deux appartements plus petits) dans notre article sur les droits des propriétaires âgés et des populations protégées en rénovation urbaine.
L’essentiel : ce droit n’est pas une faveur que le promoteur accorde. C’est une condition, et son absence est un motif inscrit dans la loi.
« L’opération n’est pas rentable », et qui en décide ?
C’est le premier motif de la liste, et la loi n’a pas laissé la réponse à l’opinion. L’article 2a fixe une voie : les propriétaires qui détiennent plus de 2/5 des appartements de chaque immeuble, et plus de 2/5 des parties communes, peuvent saisir le directeur de l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine d’une demande de désignation d’un expert immobilier pinouy-binouy, choisi sur une liste établie à cet effet par la loi. Le directeur notifie l’identité de l’expert désigné dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la demande. L’expert détermine ensuite si l’opération proposée est rentable, et si elle ne l’est pas, à quelles conditions elle le deviendrait.
Regardez ce que font ces derniers mots. Ils sortent le débat du terrain du ressenti pour le placer sur celui de la valeur. Pour un propriétaire que le promoteur présente comme buté, c’est exactement la différence entre une querelle de voisinage et une prétention qu’on peut faire valoir devant une instance précise.
Ce qui est dû aux propriétaires bien avant qu’on ne parle de refus
Des modifications récentes ont changé l’ordre des choses dans l’immeuble, et la plupart des propriétaires n’en ont pas idée :
Un propriétaire qui découvre ces quatre points seulement lorsqu’on lui explique qu’il est l’opposant les a découverts trop tard.
Et si le tribunal juge le refus déraisonnable ?
Alors la loi a des dents, et il vaut mieux les connaître. Un tribunal peut retenir la responsabilité délictuelle du propriétaire opposant envers les propriétaires qui ont accepté l’opération, pour le préjudice subi du fait de son inexécution. Il peut, à titre subsidiaire, approuver l’opération et désigner un avocat ou un expert-comptable (qui n’est pas propriétaire dans l’ensemble immobilier) pour la signer au nom de ce propriétaire (article 2(a)). L’article 3 ajoute une marge d’appréciation : le tribunal peut ne retenir la responsabilité de l’opposant que pour une partie du préjudice, en tenant compte de son montant, des moyens financiers du propriétaire et des circonstances de l’espèce.
C’est bien pourquoi la distance entre « je ne veux pas » et « non, et voici pourquoi » tient aux preuves, pas aux mots. Un motif rédigé, étayé par des documents et soulevé en temps utile est une prétention juridique. Le même motif, gardé pour soi et jamais exprimé, ressemble de l’extérieur à de l’entêtement.
Chez nous, c’est un renforcement, pas une démolition. Mêmes règles ?
Pas tout à fait, et la différence compte. La loi sur le pinouy-binouy régit une opération de pinouy-binouy. Le renforcement ou la reconstruction d’un immeuble isolé relève de la loi foncière (renforcement des immeubles en copropriété contre les séismes), 5768-2008, et là, l’instance compétente n’est pas le tribunal mais le contrôleur des immeubles en copropriété, l’officier du registre foncier qui statue sur ces litiges — bien que cette loi renvoie elle-même aux motifs de la même liste (article 5a). Et depuis l’expiration du TAMA 38, l’immeuble isolé s’adresse à la commission locale d’urbanisme dans le cadre du dispositif Shaked. La majorité requise diffère d’une voie à l’autre, et nous la détaillons séparément.
Je n’ai pas signé. Est-ce que ça fait de moi un « opposant » ?
Non, l’absence de signature ne fait pas de vous un opposant. « Propriétaire opposant » est une qualification que prononce un tribunal en vertu de l’article 2(a) de la loi sur le pinouy-binouy, et non une étiquette qu’un promoteur ou un voisin peut vous coller. Jusqu’à cette décision, vous êtes un propriétaire qui n’a pas encore signé, avec exactement les mêmes droits dans l’immeuble que n’importe quel autre.
Ce qui change, en revanche, avec le temps, c’est la force de la preuve. Un motif présenté par écrit au promoteur dès le début se lit très différemment du même motif soulevé pour la première fois deux ans plus tard.
La majorité de l’immeuble a déjà signé. Est-il trop tard pour faire valoir quelque chose ?
Non, il n’est pas trop tard pour soulever des objections simplement parce que la majorité de l’immeuble a signé. Les sept motifs de l’article 2(b) ne dépendent pas du nombre de voisins déjà signataires. Chacun s’apprécie au regard de ce qui a été proposé à ce propriétaire précis : garanties, logement de remplacement, aménagements d’accessibilité, et les alternatives que la loi réserve à un propriétaire âgé.
Cela dit, une fois qu’une majorité qualifiée est en place, l’horloge commence à tourner. C’est le stade où une représentation indépendante (un avocat pour le propriétaire, ni pour le promoteur ni pour l’initiateur du projet (méarguen) qui a constitué l’immeuble) fait la plus grande différence.
On m’a dit que si je ne signe pas, je m’expose. Est-ce vrai ?
L’exposition prévue par la loi est réelle, mais elle est conditionnelle : elle ne naît que si un tribunal juge le refus déraisonnable (article 2(a)). Lorsque le refus relève d’un des motifs de l’article 2(b), la loi énonce expressément qu’il ne sera pas traité comme déraisonnable.
La vraie question n’est pas « signer ou ne pas signer », mais « qu’est-ce qui manque exactement à l’offre que j’ai reçue, et comment cela se lit-il au regard de la liste fixée par la loi ».
Quelle est la première démarche concrète pour qui hésite encore ?
Réunir trois éléments avant votre prochain échange avec le promoteur : le document des principales conditions remis à l’immeuble, la version de l’accord qu’on vous demande de signer, et le détail des garanties proposées. La plupart des motifs s’apprécient au regard de ces trois documents.
Puis vous faire représenter. Nous représentons des propriétaires en rénovation urbaine, y compris des propriétaires qui ne figurent pas parmi les signataires, et nous négocions avec le promoteur les conditions manquantes. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
Un « non » n’est pas toujours de l’obstruction, et un « oui » n’est pas toujours une bonne opération. Si vous avez un motif, mieux vaut qu’il soit rédigé, documenté et représenté.
Sources : la loi sur le pinouy-binouy (encouragement des projets de pinouy-binouy), 5766-2006, articles 1, 1a, 1b, 1d, 2, 2a, 3 et 5b ; la loi foncière (renforcement des immeubles en copropriété contre les séismes), 5768-2008, articles 5 et 5a. Texte vérifié le 12 août 2026. Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
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