Le taux zéro de TVA signifie que l’opération reste soumise à la TVA, mais à un taux nul : le promoteur ne vous facture donc pas de TVA, tout en récupérant celle qu’il a payée à ses fournisseurs pour la construction. En cas d’exonération, il ne facture rien non plus, mais ne récupère rien, et cette taxe devient un coût pour lui. Prenons un exemple : vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble ancien, au sein d’un ensemble voué à la démolition-reconstruction (pinouy-binouy), et un promoteur vous propose un appartement neuf en échange. Chaque shekel de TVA qui reste à sa charge vient en déduction du calcul qui détermine l’appartement que vous recevrez.
Notre opération bénéficie-t-elle du taux zéro ? Tout dépend de la voie, pas du libellé. Le taux zéro s’applique dans un ensemble de pinouy-binouy et dans un plan de renforcement (dispositif Shaked compris), et seulement jusqu’à un plafond de valeur fixé par la loi. Une vente en dation ordinaire, sans voie de rénovation derrière elle, est soumise à la TVA au taux plein, et c’est au contrat de dire qui en supporte la charge.
Deux mots dans le contrat, un écart de plusieurs millions ?
Imaginez la situation : une vieille maison individuelle sur un terrain de 500 m² dans l’agglomération de Tel-Aviv, héritée de vos grands-parents, entourée de tours qui montent de tous côtés. Un premier promoteur propose une vente en dation : vous apportez le terrain, il construit, et vous récupérez une part des appartements neufs. Un second vous parle d’un projet de rénovation urbaine mené avec les voisins. Les deux offres brandissent la même formule apaisante : un « avantage de TVA ».
Le droit de la TVA en Israël compte deux avantages qui se ressemblent comme des jumeaux et se comportent en contraires : l’exonération et le taux zéro. L’un laisse au promoteur son droit à déduction de la TVA sur les intrants ; l’autre le lui retire. Chaque shekel que le promoteur perd de ce côté-là se retrouve dans le calcul économique qui fixe ce que vous recevrez en échange. La règle en quatre chiffres.
Exonération ou taux zéro : quelle est la vraie différence ?
Commençons par une traduction. La TVA sur les intrants est la taxe que le promoteur paie lui-même à ses fournisseurs : sur le béton, les sous-traitants, les consultants. Un opérateur ordinaire impute cette taxe sur la TVA qu’il collecte auprès de ses propres clients. Toute la question est de savoir ce que devient cette imputation lorsque l’opération, de l’autre côté, bénéficie d’un allégement.
La loi sur la TVA partage le monde des allégements en deux : l’article 30 énumère les opérations soumises à un taux zéro, l’article 31 les opérations exonérées. La différence pratique, elle, se cache dans un tout autre article :
« La taxe sur les intrants n’est déductible que si ceux-ci servent une opération soumise à la taxe. » — Article 41, loi sur la taxe sur la valeur ajoutée, 5736-1975 (traduction)
En clair : une opération à taux zéro est soumise à la taxe, simplement à un taux de 0 %, si bien que les intrants qui l’ont servie remplissent la condition de l’article 41, et la déduction survit. Une opération exonérée n’est pas soumise à la taxe du tout, et la déduction disparaît avec elle. Pensez à un club de fidélité : l’exonération annule votre adhésion. Vous ne payez rien, mais vous ne cumulez rien non plus. Le taux zéro, lui, vous garde membre à part entière, sauf que votre cotisation tombe à zéro.
En clair : l’« exonération » paraît plus généreuse, mais c’est le taux zéro qui vaut la peine d’être obtenu, le seul des deux qui laisse récupérable la TVA payée sur les coûts du projet.
Pourquoi une vente en dation classique n’a-t-elle droit à aucun allégement de TVA ?
Une vente en dation, en clair : vous vendez au promoteur une partie de votre terrain ou des droits à construire qui y sont attachés, et en échange il construit à ses frais et vous remet des appartements dans le nouveau projet. On entend parfois parler, sur le marché, de « vente en dation en pinouy-binouy », et à juste titre : en pinouy-binouy aussi, vous cédez des droits au promoteur et recevez un appartement dans l’immeuble neuf. La différence tient à la fiscalité : dans une vente en dation classique, la TVA s’applique au taux plein ; dans un ensemble de pinouy-binouy, elle est au taux zéro jusqu’au plafond. Les services de construction que vous recevez constituent une opération imposable comme une autre. Là où la loi ne prévoit aucun régime particulier, c’est la règle par défaut qui s’applique :
« Une taxe sur la valeur ajoutée est prélevée sur une opération en Israël et sur l’importation de biens, à un taux unique du prix de l’opération ou des biens, … » — Article 2, loi sur la taxe sur la valeur ajoutée, 5736-1975 (traduction)
Remarquez ce qui manque : aucun article ne dit « la vente en dation est soumise à la TVA » — il n’existe simplement aucun article qui l’en excepte. Les dispositions favorables, les articles 31A et 31B, sont écrites expressément pour les complexes de démolition-reconstruction et les plans de renforcement. En dehors d’elles, les services de construction rencontrent le taux plein de 18 %. Qui le supporte en pratique, vous ou le promoteur, c’est une question contractuelle que règle votre accord. Mais aucune rédaction ne fait disparaître la taxe elle-même, et elle entre dans le calcul qui détermine combien d’appartements, et avec quels avantages, vous obtiendrez.
Autrement dit, dans une vente en dation classique, la TVA est un coût réel à l’intérieur de l’opération, sans plafond et sans allégement.
Que s’est-il passé en 2014 ?
Jusqu’en 2014, les opérations de rénovation urbaine bénéficiaient elles aussi d’une « exonération », et vous voyez déjà le problème. Le promoteur ne collectait aucune TVA auprès des propriétaires, mais perdait la déduction sur chaque dépense du projet, et cette taxe piégée se répercutait dans le prix.
L’amendement 47 à la loi sur la TVA, publié le 25 novembre 2014, a converti l’exonération des articles 31A et 31B en un taux zéro. Depuis, le promoteur ne collecte plus de TVA auprès des propriétaires et conserve l’intégralité de sa déduction, un changement qui a transformé le calcul économique de projets entiers.
Concrètement, depuis 2014, l’avantage de la rénovation urbaine est un taux zéro, pas une exonération, et c’est l’amendement 47 qui a opéré la substitution.
Comment se calcule la TVA en démolition-reconstruction (pinouy-binouy) ?
Lorsque les propriétaires d’un complexe en pinouy-binouy vendent au promoteur leurs droits et reçoivent en échange un appartement de remplacement, l’article 31A(b) de la loi sur la TVA applique le taux zéro aux deux faces de l’opération, la vente de l’appartement de remplacement au propriétaire, et les services de construction que fournit le promoteur en contrepartie :
« Lors de la vente d’un droit sur un logement de remplacement par un promoteur, … » — Article 31A(b), loi sur la taxe sur la valeur ajoutée, 5736-1975 (traduction)
Les mots qui comptent : « dans la limite du plafond de valeur ». L’avantage s’appuie sur l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière prévue à l’article 49V de la loi sur la fiscalité immobilière, dont le plafond est généreux mais défini : le plus élevé des 3 montants suivants : 150 % de la valeur de l’ancien appartement, déduction faite de la valeur des droits à construire supplémentaires ; la valeur d’un appartement de 120 m² dans le même complexe ; ou la valeur d’un appartement dont la surface fait 150 % de l’ancien, jusqu’à 200 m². Le tout, augmenté du loyer pendant la période de construction et de la prise en charge des frais qui s’y rattachent.
Dépassez le plafond, et l’excédent devient un « droit vendu » imposable, soumis à l’impôt sur la plus-value, avec un taux zéro de TVA qui s’arrête là aussi. Côté taxe d’acquisition, la nouvelle est bonne : le propriétaire est exonéré sur l’appartement de remplacement (article 49X), tandis que l’assiette de la taxe d’acquisition due par le promoteur est la contrepartie totale versée pour les droits sur le complexe, déduction faite de la composante foncière de l’appartement de remplacement lorsqu’elle y est incluse (article 49Y).
En pratique, en pinouy-binouy, le propriétaire reçoit un appartement neuf sans TVA, sans impôt sur la plus-value et sans taxe d’acquisition, tant que l’ensemble de la contrepartie reste dans la limite du plafond de valeur.
Le TAMA 38 a expiré : pourquoi le taux zéro survit-il ?
Deux questions se mélangent facilement ici ; séparons-les. Sur le plan de l’urbanisme, le TAMA 38 a expiré le 1er octobre 2023 ; dans les communes qui remplissaient les conditions fixées par le Conseil national, il est resté en vigueur jusqu’au 18 mai 2026 ou jusqu’à l’approbation du plan de remplacement, selon la première échéance — et cette date de prorogation est elle aussi désormais dépassée.
Le volet fiscal, lui, vit sa propre vie. Une disposition transitoire couvre ces services de construction depuis le 18 mai 2005, et la loi budgétaire israélienne de 2023 en a prolongé l’application du 18 mai 2026 au 31 décembre 2033 :
« La fourniture de services de construction dans le cadre du plan de renforcement, … » — Article 31B(b), loi sur la taxe sur la valeur ajoutée, 5736-1975 (traduction)
Qui entre dans la définition de « plan de renforcement » ? C’est ici qu’intervient le dispositif Shaked, l’amendement 139 à la loi sur la planification et la construction (2022), qui a autorisé les commissions locales à approuver des plans de résistance aux tremblements de terre, que ce soit par démolition et reconstruction ou par renforcement. L’amendement a élargi la définition légale de « plan de renforcement » pour y inclure ces plans locaux, et la loi budgétaire de 2023 a arrimé le chapitre des avantages fiscaux à cette définition. Un projet approuvé au titre du dispositif Shaked bénéficie du même régime de taux zéro.
Le plafond y prend une forme différente de celui du pinouy-binouy. Sur la voie de la démolition (article 49LG1), l’exonération de l’impôt sur la plus-value exige que la contrepartie soit un appartement de remplacement — jusqu’à 2 dans une zone privilégiée ou pour une personne âgée — répondant à l’un de ces critères : une surface allant jusqu’à celle de l’ancien appartement plus 25 m² ; ou une valeur allant jusqu’au montant de l’exonération prévu à l’article 49G(a)(2), ou jusqu’à la valeur de l’ancien appartement hors les droits à construire supplémentaires, le plus élevé des deux prévalant. La disposition couvre les ventes du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2033 ; le renforcement sans démolition relève de l’article 49LG.
Ce qu’il faut retenir : l’expiration du TAMA 38 a fermé la porte de l’urbanisme, pas la fenêtre fiscale, car les projets qui entrent dans un « plan de renforcement », dispositif Shaked compris, conservent le taux zéro jusqu’à la fin de 2033.
Quel montage fiscal pour quelle voie ?
| La voie | TVA sur les services de construction | Le plafond | Le fondement légal |
|---|---|---|---|
| Vente en dation classique | Taux plein : 18 % depuis le 1er janvier 2025 | Aucun plafond, pas d’avantage à plafonner | Article 2, loi sur la TVA (la règle par défaut) |
| Pinouy-binouy | Taux zéro, pour l’appartement de remplacement comme pour les services de construction | Le plafond de valeur de l’article 49V (le plus élevé de 3 montants), plus le loyer et les frais afférents | Article 31A(b), loi sur la TVA + article 49V, loi sur la fiscalité immobilière |
| Plan de renforcement : sans démolition | Taux zéro | Les conditions de l’exonération de l’article 49LG | Article 31B(b), loi sur la TVA ; fenêtre ouverte jusqu’au 31 décembre 2033 |
| Plan de renforcement : démolition et reconstruction (dispositif Shaked compris) | Taux zéro | Appartement jusqu’à la surface de l’ancien + 25 m², ou un test de valeur hors droits à construire supplémentaires (le plus élevé des deux) | Article 31B(b) + article 49LG1 ; Shaked via l’amendement 139 |
Construire le volet fiscal de l’opération : cinq étapes
- 1Identifier la voie. Vente en dation isolée, complexe en pinouy-binouy, ou plan de renforcement valide — chacune a son propre régime de TVA.
- 2Cartographier chaque élément de la contrepartie. L’appartement, les mètres carrés supplémentaires, le loyer pendant la période de construction, les frais afférents, toute composante en numéraire — tout est mesuré face au plafond.
- 3Tester face au bon plafond. Le pinouy-binouy utilise les 3 montants de l’article 49V ; la voie du renforcement utilise les critères des articles 49LG et 49LG1.
- 4Répartir chaque taxe dans le contrat. En particulier la TVA sur toute part excédentaire — avant la signature, pas après que le fisc a rendu sa décision.
- 5Confirmer la fenêtre. L’avantage de la voie du renforcement est une disposition transitoire jusqu’au 31 décembre 2033 — faites acter par écrit que le projet en relève.
Ce qu’il faut verrouiller avant de signer
Foire aux questions
Le promoteur nous promet une « exonération totale de TVA » sur nos nouveaux appartements. N’est-ce pas mieux qu’un taux zéro ?
C’est l’inverse, et depuis 2014, ce n’est même plus la formulation retenue par la loi. Une opération exonérée retire au promoteur son droit à déduction de la TVA sur les intrants en vertu de l’article 41 de la loi sur la TVA, si bien que chaque shekel de TVA qu’il paie à ses fournisseurs devient un coût qui se répercute dans l’opération. L’amendement 47 (2014) a remplacé l’ancienne exonération des articles 31A et 31B par un taux zéro pour exactement cette raison.
Quand on vous propose une « exonération », demandez la précision qui s’impose : en rénovation urbaine, l’avantage est un taux zéro, et c’est lui qui vaut la peine d’être obtenu.
Nous sommes dans un complexe en pinouy-binouy et souhaitons un appartement bien plus grand. Qu’advient-il de la fiscalité ?
La loi mesure l’ensemble de votre contrepartie face au « plafond de valeur » de l’article 49V de la loi sur la fiscalité immobilière — le plus élevé des montants suivants : 150 % de la valeur de votre ancien appartement, déduction faite des droits à construire supplémentaires ; la valeur d’un appartement de 120 m² dans le complexe ; ou la valeur d’un appartement dont la surface fait 150 % de la vôtre, jusqu’à 200 m² — augmentée du loyer pendant la période de construction et des frais afférents.
Dans la limite du plafond, l’exonération de l’impôt sur la plus-value et le taux zéro de TVA (article 31A(b)) s’appliquent intégralement. Au-delà, l’excédent devient un « droit vendu » imposable, et le taux zéro s’arrête à la ligne du plafond.
Ma mère a 80 ans et possède un appartement dans le complexe. Peut-elle recevoir deux petits appartements au lieu d’un grand ?
Oui, si elle habite l’appartement à titre permanent et remplit en outre l’une des deux conditions suivantes : à la date du premier contrat de vente signé dans l’immeuble, elle avait déjà 70 ans et y habitait depuis au moins deux ans sans interruption, ou elle est en situation de dépendance. Elle peut alors recevoir deux petits appartements au lieu d’un grand. L’article 49V(a2) de la loi sur la fiscalité immobilière permet à une personne âgée qui vend au promoteur l’intégralité de ses droits sur son appartement dans le complexe de recevoir en échange deux logements de remplacement, dans les conditions d’exonération prévues par l’article — l’un, par exemple, pour y vivre, et l’autre pour la famille ou pour la location.
Là aussi, l’ensemble de la contrepartie est mesuré face au plafond de valeur : la structure exacte se planifie donc avant la signature.
Notre immeuble s’est engagé depuis des années dans un projet TAMA 38 — et le plan a expiré. Avons-nous perdu le taux zéro ?
Pas nécessairement : l’avantage de TVA n’a pas expiré avec le TAMA 38. L’expiration du TAMA 38 (le 1er octobre 2023, ou le 18 mai 2026 là où les commissions locales l’ont prorogé) est un événement du seul urbanisme. L’avantage de TVA, lui, est ancré dans l’article 31B(b) de la loi sur la TVA et s’applique aux services de construction fournis dans le cadre d’un « plan de renforcement », une définition que l’amendement 139 à la loi sur la planification et la construction (le dispositif Shaked) a élargie aux plans locaux de résistance aux tremblements de terre, la loi budgétaire de 2023 prolongeant la fenêtre jusqu’au 31 décembre 2033.
Si votre immeuble avance dans un plan de renforcement valide, l’avantage l’accompagne.
Pouvons-nous recevoir une partie de notre contrepartie en numéraire au lieu de mètres carrés supplémentaires ?
Oui, dans certaines limites. Depuis les amendements de 2023, l’article 49V(a3) de la loi sur la fiscalité immobilière autorise une composante en numéraire à côté de l’appartement de remplacement (pour un appartement que vous avez vendu dans le complexe), à condition que l’appartement et le numéraire réunis restent dans la limite du plafond de valeur.
Une précaution : le numéraire n’échappe pas au fisc. La part de plus-value attribuée à la contrepartie en numéraire reste imposable selon le mécanisme de l’article 49V(a)(2)(d), si bien que quiconque vous présente le numéraire comme « automatiquement exonéré » ne vous dit que la moitié de l’histoire. Planifiez cette composante en amont.
Même terrain, deux histoires fiscales
L’offre du promoteur peut se ressembler à l’identique d’un montage à l’autre — même appartement, mêmes mètres carrés — alors que le résultat fiscal se joue sur des distinctions fines : quel article s’applique, quel plafond, et ce qui advient du premier shekel au-delà. Le cabinet Gottlib, cabinet d’avocats en droit immobilier, accompagne les propriétaires et les propriétaires fonciers dans les opérations de vente en dation et de rénovation urbaine : nous structurons l’opération, mesurons la contrepartie face aux plafonds légaux, rédigeons les clauses fiscales du contrat et vous représentons auprès du promoteur jusqu’à l’inscription des droits.
Vous avez reçu une offre d’un promoteur ? Vous hésitez entre une vente en dation et une voie de rénovation urbaine ? Écrivez-nous sur WhatsApp via le bouton du site : dites-nous ce qui est sur la table, et nous reviendrons vers vous avec le volet fiscal du dossier. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
« Exonération » et « taux zéro » semblent offrir le même cadeau, mais un seul des deux laisse la déduction des intrants intacte, et cette différence se retrouve jusque dans ce que vous recevez. Repérer le bon article avant de signer, c’est signer en toute sérénité.
Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
Cette question se pose dans votre dossier ? Écrivez-nous : vous recevrez une réponse sur le fond, pas une brochure.
Une source préférée, c’est voir plus souvent nos nouveaux articles dans « À la une » quand vous recherchez un sujet similaire. Et une belle façon de nous dire merci.
Ajouter en tant que source préférée sur Google (s’ouvre dans un nouvel onglet)
Informations générales, sans valeur de conseil juridique.