Le plan d’urbanisme fixe ce que vous avez le droit de faire d’un terrain. En Israël, on l’appelle TABA, acronyme hébreu de « plan de construction de la ville ». Il détermine à quoi votre terrain peut servir (habitation, commerce, agriculture), quelle surface vous pouvez y construire, sur quelle hauteur, et à quelle distance de la rue et des voisins (les marges de recul). Pour une maison individuelle, par exemple, c’est lui qui dit si vous pouvez ajouter un logement ; pour un terrain nu, s’il est constructible, autrement dit si vous pouvez y bâtir une maison.
Le plan d’urbanisme de votre terrain peut-il être modifié ? Oui, vous avez le droit de proposer une modification. La loi permet au propriétaire du terrain, ou à toute personne qui y a un intérêt, de préparer un plan et de le présenter à la commission locale d’urbanisme dont relève le terrain.
La décision appartient à l’instance de planification, c’est-à-dire à la commission locale ou, à l’échelon supérieur, à la commission régionale. L’une comme l’autre peut approuver le plan, l’approuver avec des modifications ou sous conditions, ou le rejeter. Un rejet peut faire l’objet d’un recours devant une autre instance ; dans certains cas, il faut d’abord obtenir l’autorisation de le former. Pour savoir ce qu’il en est de votre propre terrain, commencez par vous poser 5 questions :
Vous pouvez obtenir par écrit la liste des plans qui s’appliquent à votre terrain, y compris ceux qui ont été mis en dépôt, c’est-à-dire publiés pour recueillir les oppositions, ou qui sont encore en préparation : la commission locale doit vous communiquer ces renseignements dans les 30 jours de votre demande. Si une modification paraît possible, le tableau des voies, plus bas, vous aidera à choisir la marche à suivre. Voici les 4 chiffres qui reviennent tout au long de ce guide, dont 2 mesurés par le Contrôleur de l’État, l’équivalent israélien de la Cour des comptes :
Que signifie modifier un plan d’urbanisme (TABA) ?
Cela revient à présenter un nouveau plan, qui remplace les règles aujourd’hui applicables à votre terrain : usage autorisé, droits à construire, marges de recul, hauteur. Au sens de la loi, un « plan » comprend aussi la modification d’un plan. Modifier le TABA, c’est donc présenter un plan à part entière, soumis à la même procédure que n’importe quel autre. TABA est l’appellation courante, et non un terme de la loi. Au niveau local, la loi israélienne sur la planification et la construction connaît 2 sortes de plans : le plan d’aménagement local, qui fixe les usages des sols d’un secteur, et le plan détaillé, qui descend à l’échelle de la parcelle pour fixer les limites des parcelles, l’implantation du bâtiment et le nombre de logements qu’il peut comporter.
Qui d’autre peut en prendre l’initiative ? Outre le propriétaire du terrain et toute personne qui y a un intérêt, un ministère, une commission locale et une commune peuvent préparer des plans, chacun dans son ressort. Un plan qui touche votre terrain n’est donc pas forcément le vôtre.
Votre plan s’inscrit dans une hiérarchie. Le plan national d’aménagement prime le plan régional, le plan régional prime le plan local, et le plan d’aménagement local prime le plan détaillé, sauf disposition contraire du plan supérieur.
En résumé : modifier le plan d’urbanisme, c’est présenter un plan dont vous avez le droit de prendre l’initiative pour votre propre terrain. Vous le présentez à la commission locale, et il ne peut contredire aucun plan de rang supérieur.
Votre terrain a-t-il vraiment besoin d’une modification du plan d’urbanisme ?
Pas toujours. Prendre l’initiative d’un plan est l’une des 4 voies, et la seule où le plan est présenté par vous. Avant de demander ce que coûte une modification du plan, vérifiez quelle voie est ouverte à votre terrain.
| Quand cette voie convient | Qui pilote | Ce que vous payez, et quand | La première vérification | |
|---|---|---|---|---|
| Prendre vous-même l’initiative d’un plan | Ce que vous voulez construire ou changer n’est pas permis par le plan en vigueur, et une dérogation ne peut pas le couvrir | Vous, en tant qu’auteur du plan | L’équipe de conception et la publicité pendant la procédure ; la moitié de la hausse de valeur lorsque vous utilisez les droits | Quel plan s’applique aujourd’hui, quelle commission est compétente pour approuver la modification, et lesquels des autres propriétaires du terrain s’y associent |
| Attendre un plan porté par les autorités | La commission locale ou un organisme public fait déjà avancer un plan qui inclut votre terrain | L’autorité ; quiconque s’estime lésé par le plan peut y faire opposition | Rien pour l’élaboration du plan. La taxe s’applique même si le plan n’était pas le vôtre : la moitié de la hausse de valeur, lorsque vous utilisez les droits | Ce qui est en cours et à quel stade : la commission locale doit répondre à une demande écrite dans les 30 jours |
| Une dérogation ou un usage dérogatoire | Un écart par rapport au plan qui n’ajoute ni surface de plancher, ni logements, ni étages, ou un autre usage pour une durée limitée | Vous, par une demande à la commission locale | La publicité de la demande, à votre charge ; la taxe s’applique aussi à ces deux formes de dérogation | La date d’achèvement de la maison, et la date à laquelle le plan qui s’y applique a été mis en dépôt, c’est-à-dire publié pour recueillir les oppositions |
| Vendre, avant le plan ou après | La question est de savoir quand vendre, non quoi construire | Vous et l’acheteur, dans le contrat | Vendre, c’est utiliser les droits : si un plan qui a augmenté la valeur du terrain est déjà approuvé, la taxe est due à la vente | Quels plans sont en dépôt ou en préparation, et si un plan a déjà augmenté la valeur du terrain |
La dérogation est l’autorisation de s’écarter du plan sans le modifier. Depuis une réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2023, la commission locale ne peut accorder de dérogation que dans les matières énumérées par règlement, et la loi interdit que cette liste comprenne un ajout de surface de plancher, de logements ou d’étages. Depuis le 3 avril 2025 existe une seconde voie, plus large, pour un bâtiment existant achevé 8 ans ou plus avant la demande, à condition que celle-ci n’implique pas de démolir tout le bâtiment pour le rebâtir. Cette voie a elle aussi ses limites : aucune dérogation qui constitue un écart substantiel par rapport au plan, et lorsque le plan a été mis en dépôt après le 1er août 1989, toute surface de plancher au-delà de ce qu’il autorise est un écart substantiel. Aucune dérogation non plus à un plan approuvé après le 1er avril 2025 qui a déjà étendu les droits sur le même point. Une demande présentée aujourd’hui est tranchée selon ces règles.
L’usage dérogatoire permet d’affecter le terrain ou le bâtiment à un usage que le plan n’autorise pas. En Israël, il est accordé pour une durée fixée d’avance : c’est donc une solution temporaire, non un changement de l’usage autorisé.
En résumé : sur un terrain nu, pour une maison neuve ou pour une maison à démolir et à rebâtir, ajouter de la surface, un logement ou un étage passe par un plan. Si la maison est achevée depuis 8 ans ou plus, vérifiez d’abord ce qu’une dérogation peut couvrir.
Plan d’aménagement ou plan ponctuel : quelle différence ?
Le plan d’aménagement est un échelon de la hiérarchie des plans : national, régional ou local. Le plan ponctuel est le nom que les urbanistes donnent à un petit plan, qui porte sur une parcelle ou sur quelques-unes. La loi ne définit pas le plan ponctuel et ne fixe aucune surface minimale pour présenter un plan, comme l’a relevé le Contrôleur de l’État dans un rapport de 2023. Ce que la loi connaît, c’est le plan détaillé.
Les petits plans sont-ils fréquents ? Selon le même rapport, une directive de l’Administration de la planification, l’agence nationale d’urbanisme, tient pour ponctuel un plan de moins de 5 dounams (5 000 m²), et ces plans ont représenté 60,8 % de l’ensemble des plans reçus de janvier 2016 à juillet 2022.
Le terme légal le plus proche est le plan restreint : un plan de la compétence de la commission locale, dans les matières que la loi énumère, qui porte sur une seule parcelle ou sur des parcelles contiguës d’une surface totale de 5 000 m² au plus. Pour ces plans, la loi prévoit une voie plus rapide : le président de la commission locale décide de la mise en dépôt dans les 45 jours de la présentation, et la commission statue sur le plan en 8 mois au lieu de 12. Cette rapidité a un revers : un plan restreint qui n’est pas approuvé dans les 10 mois de la décision de mise en dépôt est caduc. L’auteur du plan peut demander qu’il ne soit pas traité par cette voie.
En résumé : une seule parcelle, ou des parcelles contiguës jusqu’à 5 000 m², dans les matières que la loi énumère ? Vérifiez si le plan peut emprunter la voie du plan restreint : 8 mois pour une décision, au lieu de 12.
Commission locale ou régionale : qui approuve la modification ?
Un plan dont tous les objets figurent sur une liste limitative fixée par la loi est approuvé par la commission locale d’urbanisme. Tout autre plan est approuvé par la commission régionale. Le mot de la loi est « exclusivement » : un seul objet hors liste, et le plan entier relève de la commission régionale.
Que contient la liste ? Entre autres : le remembrement et la division de parcelles sans modification de la surface totale de chaque usage des sols ; la fixation ou la modification d’une marge de recul ; la modification des règles d’implantation et d’aspect des constructions ; la hauteur et le nombre d’étages, sans modification de la surface de plancher totale autorisée ; la taille minimale des parcelles ; et l’ajout de logements sans ajout de surface de plancher principale. Tout ce qui peut être demandé par dérogation peut aussi l’être par un plan de la compétence de la commission locale.
Et l’ajout de surface de plancher ? Il figure aussi sur la liste, avec des plafonds. Sur une parcelle résidentielle d’une commune urbaine, dans un habitat de faible densité comme la maison individuelle, la commission locale est compétente depuis avril 2025 pour approuver un plan qui ajoute jusqu’à 7 % de la surface de la parcelle ou 50 m², le plus élevé des deux étant retenu, sans jamais dépasser 175 m². Les conditions : aucun bâtiment de la parcelle n’est classé comme devant faire l’objet d’un renforcement parasismique, et la parcelle ne relève pas de la voie élargie d’ajout de surface. Cette voie élargie existe dans les communes urbaines depuis le 1er juin 2023, et suppose notamment qu’au moins 5 ans se soient écoulés depuis l’entrée en vigueur du plan approuvé pour la parcelle par la commission régionale. Être compétente pour approuver n’est pas approuver : il s’agit du pouvoir de la commission, non d’un engagement de sa part.
Un terme à connaître ici : le schéma directeur (tochnit kolelanit). C’est un plan d’aménagement local approuvé par la commission régionale, qui fixe notamment les usages des sols, les surfaces constructibles et des orientations de hauteur. Il vous concerne parce qu’il détermine ce que votre commission locale peut approuver seule.
Certaines commissions locales ont des pouvoirs plus étendus. Une commission que le ministre de l’Intérieur a habilitée comme commission locale indépendante, sur un territoire couvert par un schéma directeur approuvé par la commission régionale, peut approuver elle-même tout plan local ou détaillé situé dans le périmètre du schéma directeur, tant qu’il ne le contredit pas. L’habilitation est accordée pour une durée de 3 à 5 ans, et l’avis correspondant est publié sur le site internet de la commission locale. Consultez donc le site de votre commission pour connaître son statut et la durée de son habilitation.
| Commission locale | Commission régionale | |
|---|---|---|
| Les plans qu’elle approuve | Un plan dont tous les objets figurent sur la liste limitative de la loi ; pour une commission indépendante, tout plan conforme au schéma directeur également | Tout autre plan et, en règle générale, le passage d’un terrain agricole à l’usage résidentiel |
| Où présenter le plan | À la commission locale | À la commission locale également, avec copie à la commission régionale ; la commission locale transmet sa recommandation dans les 60 jours |
| Dépôt et oppositions | La commission locale met le plan en dépôt et statue sur les oppositions, à former dans les 2 mois | La commission régionale met le plan en dépôt et statue sur les oppositions, à former dans les 2 mois |
| Délai légal de décision | 12 mois ; 8 pour un plan restreint | 18 mois |
| Ce qui a été mesuré | 45 % des plans tranchés dans les 12 mois, 16 % en plus de 24 (Contrôleur de l’État, 2016 à 2019) | 2,1 ans en moyenne de la réception à la publication de l’approbation, médiane de 1,6 (Contrôleur de l’État, plans approuvés en 2019) |
| Où former un recours | Devant la commission de recours, dans les 15 jours ; pour une commission indépendante, sur autorisation préalable du président de la commission de recours | Devant le Conseil national de la planification et de la construction, sur autorisation du président de la commission régionale |
En résumé : un seul objet hors liste suffit à faire relever tout le plan de la commission régionale. Le délai légal passe alors de 12 à 18 mois.
Comment modifier un plan d’urbanisme ? 7 étapes, de la demande de renseignements au plan en vigueur
Vous présentez un plan à la commission locale d’urbanisme, il est mis en dépôt pour recueillir les oppositions, l’instance de planification statue sur les oppositions et sur le plan, puis le plan approuvé est publié et entre en vigueur. Ce que l’on appelle couramment une demande de modification du plan d’urbanisme est la présentation du plan lui-même. Le propriétaire du terrain, ou toute personne qui y a un intérêt, le présente avec les documents du plan et toute autre pièce que demande le président de l’instance de planification.
Tous les propriétaires du terrain n’ont pas à signer. Le titulaire de 66 % ou plus des droits sur une partie du terrain compris dans le plan peut le présenter, à condition que le plan ne porte pas atteinte à la partie d’un autre titulaire de droits et que le conseiller juridique de l’instance de planification ait confirmé, dans un avis écrit, que ces conditions sont remplies.
- 1Demandez par écrit à la commission locale les renseignements d’urbanisme. Elle doit vous indiquer dans les 30 jours quels plans s’appliquent au terrain, lesquels sont en dépôt, lesquels sont en préparation, et si une taxe de valorisation est due sur le bien.
- 2Préparez le plan et déterminez de quelle commission il relève. Un architecte établit les documents du plan. La compétence suit les objets du plan : tous sur la liste de la loi, c’est la commission locale ; un seul hors liste, c’est la commission régionale.
- 3Présentez le plan à la commission locale. Un plan destiné à la commission régionale est lui aussi présenté à la commission locale, avec copie à la commission régionale, et la commission locale transmet sa recommandation dans les 60 jours. Les délais légaux courent du jour où le plan est réputé présenté, c’est-à-dire une fois les conditions de recevabilité remplies.
- 4L’instance de planification décide de la mise en dépôt. La loi lui donne 60 jours pour mettre le plan en dépôt, le rejeter ou poser des conditions au dépôt ; 45 jours pour un plan restreint. Une décision de dépôt sous conditions n’est pas encore un dépôt : vous avez 3 mois pour remplir les conditions devant une commission locale, 6 devant une commission régionale, et une décision dont les conditions ne sont pas remplies à temps peut devenir caduque.
- 5Le plan est mis en dépôt et publié. L’avis paraît au Journal officiel israélien, dans la presse, en ligne et sur un panneau placé dans le périmètre du plan, à votre charge, pendant toute la période d’opposition. Pour un plan couvrant jusqu’à 3 000 m², l’avis est aussi adressé aux propriétaires et aux occupants des parcelles contiguës.
- 6Les oppositions pendant 2 mois, puis une décision. Quiconque s’estime lésé par le plan peut faire opposition dans les 2 mois du dernier des avis parus dans la presse ; l’instance de planification peut porter ce délai à 3 mois au plus. L’opposition est écrite, motivée et appuyée d’une déclaration sous serment, et elle est entendue en audience publique. Sans opposition, le plan est réputé approuvé 30 jours après la fin de la période d’opposition, sauf décision contraire de l’instance de planification ; cette règle ne vaut pas pour un plan restreint.
- 7Le plan est approuvé et publié. Il entre en vigueur 15 jours après le dernier avis d’approbation, au Journal officiel ou dans la presse. Le vote de la commission n’est pas la date d’entrée en vigueur.
En résumé : 3 délais distincts courent dans cette procédure. Les oppositions : 2 mois à compter du dernier avis dans la presse. L’entrée en vigueur : 15 jours à compter du dernier avis d’approbation. Les délais de la commission : à compter du jour où le plan a rempli les conditions de recevabilité.
Combien de temps prend une modification du plan d’urbanisme ?
La loi donne 12 mois à la commission locale pour statuer, et 18 à la commission régionale. Les mesures du Contrôleur de l’État montrent qu’une grande partie des plans prennent plus de temps. Pour comprendre l’écart, encore faut-il savoir ce que le délai légal compte, et ce qu’il laisse de côté.
Le délai légal ne commence à courir qu’une fois le plan réputé présenté, c’est-à-dire lorsqu’il a rempli les conditions de recevabilité, et il s’arrête à la décision de la commission : approuver, approuver avec modifications, poser des conditions ou rejeter. Il ne comprend pas le temps de préparation du plan, et il ne s’achève pas sur un plan en vigueur. La loi permet aussi de proroger ces délais, pour des motifs à consigner. Et si la commission laisse passer le délai, le plan n’est pas approuvé pour autant : à la demande de son auteur, il monte d’un échelon, de la commission locale à la commission régionale ou de la commission régionale au Conseil national de la planification et de la construction, et cette instance dispose alors de 10 mois.
Ce qui a été mesuré devant les commissions locales : parmi les plans tranchés entre 2016 et 2019, 45 % l’ont été dans les 12 mois, 39 % en plus de 12 mois et jusqu’à 24, et 16 % en plus de 24 mois. Pour les plans ponctuels, la procédure a duré en moyenne environ 361 jours devant les commissions locales pour un plan qui ne proposait pas de changement significatif, et environ 421 jours pour un plan qui en proposait un ; devant les commissions régionales, environ 552 jours (plans reçus de janvier 2016 à juillet 2022).
Ce qui a été mesuré devant les commissions régionales : pour les plans approuvés en 2019, il s’est écoulé en moyenne 2,1 ans entre la réception du plan et la publication de son approbation, pour une médiane de 1,6 an. Parmi les plans tranchés en 2019, 77 % l’ont été dans les 18 mois que prévoit la loi. Pour les plans approuvés de 2016 à 2019, la réception du plan, étape pour laquelle la loi ne fixe aucun délai, a pris 3,7 mois en moyenne ; remplir les conditions du dépôt a pris 9,7 mois ; et il s’est encore écoulé 4,6 mois entre la décision et la publication de l’approbation, autre étape sans délai légal.
Ce sont les chiffres officiels publiés à ce jour : les rapports du Contrôleur de l’État de 2021 et de 2023, qui portent sur les plans jusqu’en 2019 et jusqu’en juillet 2022. Ils mesurent la procédure au sein des instances de planification, non le temps nécessaire pour préparer un plan avant de le présenter.
En résumé : fondez votre calendrier sur ce qui a été mesuré, non sur le délai légal. Devant les commissions locales, 55 % des plans n’ont pas été tranchés dans les 12 mois ; devant les commissions régionales, la moyenne a été de 2,1 ans entre la réception et la publication de l’approbation.
Combien coûte une modification du plan d’urbanisme ?
Il n’existe pas de prix unique. La facture compte 5 postes : l’équipe de conception, les redevances, la publicité, un engagement d’indemnisation s’il est exigé, et la taxe de valorisation. Les 4 premiers se paient en cours de route. Le dernier se paie ensuite, lorsque vous utilisez les nouveaux droits.
Vient ensuite la taxe. Elle s’élève à la moitié de la valorisation, c’est-à-dire à la moitié de la hausse de valeur du terrain qui résulte de l’approbation du plan. L’évaluation se fait à la date d’entrée en vigueur du plan, mais le paiement n’est pas exigé ce jour-là :
« La taxe est payée au plus tard à la date à laquelle le redevable a réalisé un droit sur le bien immobilier auquel elle s’applique… » — Loi sur la planification et la construction, 5725-1965, troisième annexe (traduction non officielle)
Utiliser les droits, ou les « réaliser » selon le mot de la loi, recouvre 3 situations : obtenir un permis de construire qui n’aurait pas pu être délivré sans le plan, commencer l’usage que le plan a autorisé, ou transférer le terrain, par exemple en le vendant. Si vous n’utilisez qu’une partie des droits, vous payez une part proportionnelle. Jusqu’au paiement, le montant est indexé sur la plus faible des deux hausses : celle de l’indice des prix à la consommation ou celle de l’indice du coût de la construction. Et sans l’attestation de la commission locale que la taxe a été payée, ou qu’une sûreté a été fournie pour son paiement, aucun transfert n’est inscrit au registre foncier (Tabou) et aucun permis n’est délivré.
Pour le propriétaire d’une maison individuelle, 2 règles comptent particulièrement. La première : celui qui construit ou agrandit un logement pour y habiter, ou pour y loger un proche, ne paie pas la taxe au stade du permis tant que la surface totale du logement après travaux ne dépasse pas 140 m² ; au-delà, une taxe proportionnelle est due sur la surface excédentaire. À la vente, le logement n’est pas soumis à la taxe si le propriétaire ou un proche l’a habité pendant au moins 4 ans à compter de la fin des travaux. La seconde : ni un transfert à un proche sans contrepartie, ni un transfert par l’effet de la loi ne valent utilisation des droits, et rien n’est payé au moment du transfert.
Et si vous détenez le terrain depuis des années : lorsque plusieurs plans ont été approuvés l’un après l’autre sans qu’aucune taxe ait été payée, la valorisation se mesure de la valeur antérieure au premier plan à la valeur postérieure au dernier. Un schéma directeur ne déclenche pas la taxe à lui seul ; la valorisation qu’il crée s’ajoute à l’évaluation lorsque le plan suivant est approuvé.
Et l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach), lorsque vous vendez une maison dont la valeur tient en partie à des droits à construire inutilisés ? Un guide lui est consacré : impôt sur la plus-value et droits à construire d’une maison individuelle.
En résumé : prévoyez 2 budgets, et non un seul. La procédure se paie en cours de route ; la moitié de la valorisation se paie le jour où vous obtenez un permis, commencez le nouvel usage ou vendez.
Qu’est-ce qui change si le terrain est agricole ou pris à bail auprès de l’État ?
Cela change 2 choses : qui approuve le plan, et à qui revient la hausse de valeur. Le passage d’un terrain agricole à l’usage résidentiel ne figure pas sur la liste des objets que la commission locale peut approuver : il relève donc, en règle générale, de la commission régionale. La loi énumère des cas où la commission locale est compétente, parmi lesquels : une commission locale indépendante dont le schéma directeur est respecté par le nouveau plan ; la division de la parcelle d’habitation d’une exploitation agricole (nahala) dans un moshav, village agricole coopératif israélien, par opposition à ses terres de culture ; et une disposition temporaire, en vigueur jusqu’au 7 juillet 2030, pour le passage à l’usage résidentiel à l’intérieur d’une localité existante d’un conseil régional rural du district Nord ou du district Sud, dans la limite de 20 dounams (20 000 m²) et de 40 logements par localité, sous réserve d’autres conditions fixées par la loi.
Un terrain agricole fait aussi l’objet d’un contrôle supplémentaire. Au sens de la loi, est agricole le terrain déclaré tel au Journal officiel, non tout terrain effectivement cultivé. Un plan portant sur un terrain déclaré, que le plan régional destine à l’agriculture ou aux espaces ouverts, ne sera pas approuvé sans l’accord de la commission nationale pour la préservation des terres agricoles et des espaces ouverts, sauf s’il est conforme à un plan d’aménagement que cette commission a déjà approuvé. Et le plan national d’aménagement n° 35 (TAMA 35), dans la version consolidée publiée par l’Administration de la planification en 2022, prévoit qu’un plan régional ajoutant des surfaces à urbaniser ne sera mis en dépôt que si l’ajout jouxte directement des surfaces déjà destinées à l’urbanisation. C’est une condition, non un droit au reclassement.
Tout ce qui est dit ici de l’initiative d’un plan suppose un terrain en propriété privée. Si vous avez pris à bail un terrain agricole auprès de l’Autorité foncière d’Israël (RMI), l’organisme public qui gère les terres de l’État, votre situation est différente. Comme l’explique notre guide sur la vente d’un terrain agricole avant son reclassement, le reclassement y met fin au bail, le terrain revient à l’État, et la hausse de valeur ne passe pas au titulaire du bail. La taxe de valorisation ne s’y applique pas non plus ; un accord entre la RMI et les collectivités locales en tient lieu. Pour un terrain pris à bail, lisez le bail avant toute démarche d’urbanisme.
En résumé : un terrain agricole en propriété privée ? Vérifiez d’abord ce que prévoit le plan régional et si le terrain est déclaré agricole. Un terrain pris à bail auprès de la RMI ? Lisez d’abord le bail.
Ce qu’il faut vérifier avant de présenter un plan
Foire aux questions (FAQ)
Qui peut demander la modification d’un plan d’urbanisme en Israël ?
Le propriétaire du terrain, ou toute personne qui y a un intérêt, peut prendre l’initiative de modifier un plan d’urbanisme en Israël. La loi permet à l’un comme à l’autre de préparer un plan d’aménagement local ou un plan détaillé et de le présenter à la commission locale d’urbanisme. Un ministère, une commission locale et une commune le peuvent aussi, chacun dans son ressort.
Lorsque le terrain a plusieurs propriétaires, l’accord de tous n’est pas nécessaire : le titulaire de 66 % ou plus des droits sur une partie du terrain compris dans le plan peut le présenter, à condition que le plan ne porte pas atteinte à la partie d’un autre titulaire de droits et que le conseiller juridique de l’instance de planification le confirme dans un avis écrit. L’atteinte s’entend aussi du cas où le terrain de l’autre propriétaire gagne nettement moins de valeur que le vôtre. Jusqu’au 1er juin 2023, le seuil était de 75 %. Le seuil est de 66 %, et un avis écrit doit confirmer qu’il est atteint.
Peut-on modifier le plan d’urbanisme malgré l’opposition des voisins ?
Oui : en Israël, l’opposition des voisins à une modification du plan d’urbanisme n’est pas un veto ; l’instance de planification l’entend, puis statue. Toute personne qui a un intérêt dans un terrain, un bâtiment ou tout autre élément d’urbanisme, et qui s’estime lésée par le plan, peut faire opposition dans les 2 mois de la publication du dépôt. L’opposition est écrite, motivée et appuyée d’une déclaration sous serment, et elle est entendue lors d’une audience publique à laquelle l’opposant et l’auteur du plan sont convoqués.
L’instance qui a mis le plan en dépôt statue sur l’opposition : elle peut approuver le plan, l’approuver avec modifications ou le rejeter. Un voisin dont le bien subit une atteinte du fait d’un plan approuvé peut demander une indemnisation à la commission locale, raison pour laquelle l’instance de planification peut vous demander un engagement d’indemnisation. Une opposition est entendue et tranchée ; à elle seule, elle n’arrête pas le plan.
Modification du plan, dérogation, usage dérogatoire : quelle différence ?
La modification du plan d’urbanisme réécrit les règles applicables à la parcelle. La dérogation et l’usage dérogatoire permettent de s’écarter de ces règles sans les changer. La dérogation autorise à construire en s’écartant du plan, sans changer l’usage autorisé. L’usage dérogatoire autorise un usage que le plan ne permet pas, pour une durée fixée d’avance.
Vous envisagez d’ajouter un étage ou un logement par dérogation ? Vérifiez d’abord quand la maison a été achevée. Pour une construction neuve, comme pour une maison démolie puis rebâtie, aucune dérogation ne permet d’ajouter de la surface de plancher, des logements ou des étages. Pour une maison achevée 8 ans ou plus avant la demande et qui n’est pas entièrement démolie, une dérogation peut être demandée sur tout point qui ne constitue pas un écart substantiel par rapport au plan, et l’ajout de surface de plancher est un écart substantiel lorsque le plan a été mis en dépôt après le 1er août 1989. L’une et l’autre demande sont publiées à la charge du demandeur, avec 15 jours pour les oppositions, et toutes deux donnent lieu à la taxe de valorisation. Ce qu’une dérogation ne peut pas couvrir passe par un plan.
Quand la taxe de valorisation liée à une modification du plan est-elle due, et que se passe-t-il si vous ne construisez jamais ?
La taxe de valorisation n’est pas due le jour où le plan est approuvé : elle l’est au plus tard à la date où vous utilisez les droits. Autrement dit, lorsque vous obtenez un permis de construire fondé sur le plan, commencez l’usage qu’il a autorisé, ou transférez le terrain. Tant que vous ne construisez pas, ne changez pas d’usage et ne vendez pas, vous ne payez rien, et le montant est indexé jusqu’au paiement.
Une vente compte, même si rien n’a été construit : le propriétaire qui vend une parcelle après qu’un plan en a augmenté la valeur paie la taxe à la vente. Un transfert à un proche sans contrepartie ne compte pas, et rien n’est payé au moment du transfert. Pour connaître le montant à l’avance, vous pouvez exiger de la commission locale qu’elle établisse une évaluation, ce qu’elle doit faire dans les 90 jours de la demande. L’approbation du plan fixe l’évaluation ; l’utilisation des droits fixe la date du paiement.
Que faire si la commission rejette le plan ?
Si la commission rejette le plan, vous formez un recours, en vérifiant aussitôt s’il est de droit ou soumis à autorisation. La décision d’une commission locale sur un plan de sa compétence se conteste devant la commission de recours, dans les 15 jours de sa notification. Si la commission locale est une commission indépendante, l’auteur du plan doit d’abord obtenir du président de la commission de recours l’autorisation de former un recours. La décision d’une commission régionale se conteste devant le Conseil national de la planification et de la construction, sur autorisation du président de la commission régionale : la demande d’autorisation est à présenter dans les 15 jours, et le recours dans les 30 jours.
Ici encore, le délai légal est une chose et la mesure en est une autre : la loi donne 60 jours à la commission de recours pour statuer, et selon le Centre de recherche et d’information de la Knesset, les recours sur des plans de compétence locale ont duré 229 jours en moyenne (recours clos entre 2019 et 2022). Et si la commission n’a pas rejeté le plan mais ne s’est pas prononcée dans le délai, vous pouvez demander que le plan monte d’un échelon. Les 15 jours courent à compter de la notification : lisez donc la décision le jour où elle vous parvient.
Par où commencer pour votre propre terrain ?
Dans une modification du plan d’urbanisme, chaque professionnel a son rôle. L’architecte établit le plan. L’expert immobilier chiffre la valorisation. Le cabinet Gottlib, cabinet d’avocats israélien en droit immobilier, représente les propriétaires de terrains et de maisons individuelles : nous lisons les plans applicables à la parcelle et ceux qui avancent devant les commissions, chiffrons l’exposition à la taxe avant que vous ne signiez, vous représentons devant les commissions d’urbanisme et les commissions de recours, et inscrivons dans le contrat la répartition de la taxe et les conditions suspensives. Le détail figure sur notre page urbanisme et taxe de valorisation.
Écrivez-nous sur WhatsApp en indiquant les numéros de bloc et de parcelle (goush et helka) qui figurent sur votre extrait du registre foncier, et ce que vous voulez faire du terrain : construire davantage, le diviser ou le vendre. Avec ces 3 éléments, le premier échange porte d’emblée sur votre terrain. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
Une modification du plan d’urbanisme commence par une question : quelle voie est ouverte à votre terrain. Les délais et les coûts viennent ensuite. Ayez la réponse avant la première dépense, et vous signez en toute sérénité.
Sources : la loi sur la planification et la construction, 5725-1965 ; la loi sur le programme économique (amendements législatifs pour la mise en œuvre de la politique économique des exercices budgétaires 2021 et 2022), 5782-2021 ; Contrôleur de l’État, rapports d’audit des collectivités locales 2021, « Rationalisation de la planification locale, d’aménagement et détaillée » ; Contrôleur de l’État, rapport d’audit des collectivités locales 2023, « La planification ponctuelle dans les collectivités locales » ; Centre de recherche et d’information de la Knesset, « Contexte et données sur l’activité des commissions de recours en matière de planification et de construction », 23 avril 2023 ; Administration de la planification, notes explicatives de l’amendement d’avril 2025 à la loi (27 avril 2025) ; plan national d’aménagement n° 35 (TAMA 35), version consolidée non réglementaire publiée par l’Administration de la planification (mise à jour de juin 2022). Droit vérifié au 5 octobre 2026. Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
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