L’article 197 de la loi israélienne sur la planification et la construction permet au propriétaire d’un bien de demander une indemnité lorsqu’un plan approuvé a porté atteinte à ce bien. Le plan d’urbanisme, que l’on appelle couramment TABA en Israël, est le document qui fixe ce qu’il est permis de construire sur chaque parcelle : combien d’étages, pour quel usage, où passera une route. Un exemple : un plan de démolition-reconstruction d’ensemble (pinouy-binouy) qui autorise des tours sur la parcelle voisine de votre immeuble, ou un plan qui élargit la route qui le longe, a été approuvé, et votre appartement vaut aujourd’hui moins qu’avant l’approbation. C’est une perte de valeur de l’appartement, et l’article est la voie pour en demander réparation à la commission locale d’urbanisme.
« Lorsqu’un bien immobilier situé dans le périmètre du plan ou limitrophe de celui-ci est lésé par un plan, autrement que par voie d’expropriation, celui qui, au jour de l’entrée en vigueur du plan, en était propriétaire ou y détenait un droit a droit à une indemnité de la commission locale… » — Article 197 de la loi sur la planification et la construction, 5725-1965 (traduction non officielle)
Toute perte de valeur de l’appartement ouvre-t-elle donc droit à une indemnité ? Non. L’article ne s’applique que si plusieurs conditions sont réunies, et même alors la loi écarte l’indemnité dans certains cas. Avant de présenter une demande, 5 points sont à vérifier :
En résumé : l’article 197 est une voie balisée, assortie de conditions. Celui qui subit le bruit, la poussière ou un permis de construire, et non un plan, n’en relève probablement pas.
Et si le plan approuvé à côté de chez vous est un pinouy-binouy ? Il y a alors deux questions, et non une seule. La première : avez-vous droit à une indemnité ? Les 5 vérifications y répondent. La seconde : votre immeuble peut-il, lui aussi, être rénové ? C’est l’objet de la partie qui précède les questions fréquentes.
Vous cherchiez un autre article 197 ? Dans l’ordonnance sur les municipalités, l’article qui porte le numéro 197 traite de l’obligation faite à la municipalité de passer ses contrats par appel d’offres public, sans aucun rapport avec l’indemnisation. La loi foncière, elle, ne compte aucun article portant ce numéro. Celui qui cherche cet article à propos de la perte de valeur d’un appartement vise la loi sur la planification et la construction.
Et si l’article vous concerne, voici le parcours en 4 chiffres.
Ces 4 chiffres sont tirés de la loi sur la planification et la construction, 5725-1965, telle que publiée et modifiée au Journal officiel israélien. Texte vérifié le 12 novembre 2026.
Indemnité de l’article 197 : quelles atteintes sont couvertes, et lesquelles ne le sont pas ?
Vérification 1 : un plan, pas un chantier. L’article indemnise l’atteinte que le plan lui-même porte à la valeur du bien. La loi parle d’un bien « lésé par un plan », et le « plan », au sens de la loi, est celui qu’adoptent les instances de planification : national, régional, local ou détaillé.
Qu’est-ce qui reste en dehors ? Le bruit, la poussière et les voies barrées pendant les travaux ne sont pas le fondement visé par l’article. Un permis de construire obtenu par le voisin n’est pas un plan, pas plus qu’une autre décision de la municipalité. Celui qui en subit les conséquences doit examiner d’autres voies.
Et l’expropriation ? L’article vise l’atteinte portée « autrement que par voie d’expropriation ». L’expropriation et la taxe communale de valorisation (heitel hachbaha) sont des procédures distinctes, chacune avec ses propres règles. En matière de taxe de valorisation, nous accompagnons les propriétaires, et le détail figure sur la page urbanisme et taxe de valorisation.
En résumé : demandez-vous d’abord ce qui a fait baisser la valeur de l’appartement. Si la réponse est un plan approuvé, passez à la vérification suivante.
Qui peut demander l’indemnité, y compris lorsque le plan borde le bien sans l’inclure ?
Celui dont le bien se trouve dans le périmètre du plan ou en est limitrophe, et qui était titulaire du droit sur ce bien le jour où le plan est entré en vigueur. Le propriétaire voisin peut donc lui aussi présenter une demande, à condition que sa parcelle soit limitrophe du périmètre.
Vérification 2 : l’emplacement du bien. L’exigence que le bien soit situé dans le périmètre du plan ou en soit limitrophe est entrée dans la loi par un amendement de 1982. Un bien situé à une rue ou deux de la limite du plan n’entre pas dans les termes de l’article, même si sa vue est bouchée.
Et que faut-il entendre par « limitrophe » ? L’article lui-même ne le définit pas. Lorsqu’une route ou un chemin sépare votre parcelle de la limite du plan, la question s’apprécie au cas par cas, et la réponse ne se présume pas.
Vérification 3 : le droit était le vôtre. A droit à l’indemnité celui qui était propriétaire du bien ou y détenait un droit « au jour de l’entrée en vigueur du plan ». Celui qui a acheté l’appartement après l’entrée en vigueur du plan n’est pas celui dont parle la loi.
Et à qui la demande s’adresse-t-elle ? À la commission locale d’urbanisme. Il en va de même lorsque le plan est national, et lorsqu’un promoteur est à l’origine du plan. Nous reviendrons sur le promoteur plus bas.
En résumé : deux données sont décisives ici. Le tracé de la limite du plan, et l’identité de celui qui détenait le bien le jour où le plan est entré en vigueur.
Jusqu’à quand présenter une demande au titre de l’article 197, et à partir de quand le délai court-il ?
Dans les 3 ans de l’entrée en vigueur du plan, selon la loi sur la planification et la construction, 5725-1965. Le délai ne court ni du jour où les travaux ont commencé, ni de celui où vous avez ressenti l’atteinte.
« La demande d’indemnisation est présentée aux bureaux de la commission locale dans les trois ans à compter du jour de l’entrée en vigueur du plan… » — Article 197 de la loi sur la planification et la construction, 5725-1965, tel que modifié par l’amendement n° 43 (1995) (traduction non officielle)
Vérification 4 : le délai. Celui qui attend que les tours soient sorties de terre ou que la route soit élargie risque de découvrir que le délai est déjà expiré. Entre l’approbation d’un plan et le début des travaux, des années peuvent s’écouler, et le délai court pendant tout ce temps.
À partir de quand compte-t-on exactement ? Selon l’article 119 de la loi sur la planification et la construction, un plan entre en vigueur 15 jours après la publication de l’avis de son approbation, au Journal officiel israélien ou dans la presse, la plus tardive des deux publications étant retenue. La loi ajoute que la date de publication au Journal officiel est « la date déterminante » pour la demande d’indemnisation. La publication au Journal officiel précède toujours l’entrée en vigueur ; c’est pourquoi l’on compte à partir de la date la plus ancienne : la publication au Journal officiel. Pour les plans nationaux et pour ceux qui ont été approuvés en vertu de lois spéciales, la date d’entrée en vigueur se vérifie séparément.
Et si le délai est expiré ? La loi permet au ministre de l’Intérieur de le prolonger, même après son expiration, mais seulement « pour des motifs particuliers qui seront consignés ». La prolongation relève de son pouvoir d’appréciation ; ce n’est pas un droit. Mieux vaut ne pas compter dessus.
Et la guerre ? La loi sur la prolongation des délais liée à la guerre des Épées de fer a gelé ce délai lui aussi : les jours compris du 7 au 31 octobre 2023 ne sont pas comptés dans les 3 ans. Dans les localités frontalières du nord et du pourtour de Gaza que la loi énumère, ainsi que dans le territoire qui leur est limitrophe, le gel est plus long. Si vos 3 ans comprenaient octobre 2023, vérifiez combien de jours s’y sont ajoutés.
En résumé : le délai est une donnée qui se calcule. La date à retrouver est celle de la publication au Journal officiel de l’approbation du plan.
Comment vérifier vous-même si vous êtes dans le délai : 4 étapes
- 1Retrouvez le plan. Sur le site d’information de l’Administration de la planification (mavat.iplan.gov.il), cherchez par numéro de plan, ou par localité et adresse.
- 2Repérez l’avis d’approbation. Sur la page du plan, cherchez l’avis d’approbation du plan publié au Journal officiel israélien (série des avis officiels, Yalkout HaPirsoumim), et notez-en la date. Ce n’est ni la date de la décision de la commission, ni celle du début des travaux.
- 3Comptez 3 ans à partir de cette date. La loi compte à partir de l’entrée en vigueur, 15 jours après la publication : en comptant à partir de la publication, vous ne serez donc pas en retard. S’il reste du temps, vous savez combien. Si les 3 ans comprenaient octobre 2023, vérifiez aussi le gel des délais des Épées de fer.
- 4Ouvrez le document graphique. Le document graphique du plan en indique la limite. Vérifiez si votre parcelle est à l’intérieur ou la touche.
En résumé : au terme de ces 4 étapes, vous savez si votre délai court, et depuis quel jour. Le dernier jour lui-même se calcule sur pièces, pas de mémoire.
Quand n’y a-t-il pas d’indemnité alors que le plan a fait baisser la valeur de l’appartement ?
Lorsque l’atteinte résulte d’une prescription d’un type que l’article 200 de la loi sur la planification et la construction énumère dans une liste limitative, qu’elle ne dépasse pas les limites du raisonnable et qu’il n’est pas juste de l’indemniser. Les 3 conditions sont cumulatives. Qu’une seule manque, et la dispense ne joue pas.
Vérification 5 : les exceptions. La liste de la loi compte 11 types de prescriptions. Entre autres : la modification des conditions d’utilisation des sols dans un secteur, les distances entre bâtiments, la hauteur et la forme des bâtiments, la limitation des modes d’utilisation des bâtiments, et l’obligation d’aménager un stationnement ou un abri. La hauteur des bâtiments figure parmi ces types. Lorsqu’un plan autorisant des tours sur la parcelle voisine a fait baisser la valeur de l’appartement, 3 points sont donc à vérifier : l’atteinte résulte-t-elle d’une prescription de la liste, dépasse-t-elle les limites du raisonnable, et est-il juste de l’indemniser ?
« …à condition que l’atteinte ne dépasse pas les limites du raisonnable dans les circonstances de l’espèce et qu’il ne soit pas juste de verser une indemnité à la personne lésée » — Article 200(a) de la loi sur la planification et la construction, 5725-1965 (traduction non officielle)
Et qu’est-ce qui est raisonnable ? La loi ne fixe ni pourcentage ni montant. Elle pose un critère tiré des « circonstances de l’espèce » : une prescription de la liste n’écarte donc pas l’indemnité lorsque l’atteinte dépasse le raisonnable. Les chiffres qui circulent en ligne comme un « seuil » ne figurent pas dans la loi.
Deux autres exceptions, en bref. La première, issue de l’amendement n° 149 : un plan dont le seul objet est la construction d’une pièce sécurisée (mamad) ou d’une pièce dotée de protections renforcées dans un immeuble existant, et qui a été mis en dépôt, c’est-à-dire publié pour recueillir les oppositions, à compter du 30 novembre 2023 (ou un plan national d’aménagement approuvé à compter de cette date), n’est pas considéré comme portant atteinte, sous réserve de l’exception prévue par la loi ; ici, le critère du raisonnable ne joue pas. La seconde : aucune indemnité n’est versée pour un bâtiment édifié, ou pour toute autre chose réalisée, dans le périmètre du plan après la publication au Journal officiel de l’avis de sa mise en dépôt. Celui qui a construit ou amélioré son bien après la mise en dépôt ne sera pas indemnisé pour ce qu’il a construit.
En résumé : une atteinte réelle à la valeur ne suffit pas à elle seule. Vérifiez aussi de quel type est la prescription en cause, et ce qui a été construit sur le bien après la mise en dépôt.
Qu’est-ce que l’article 197A, et pourquoi trouvez-vous parfois le promoteur en face de vous ?
L’article 197A de la loi sur la planification et la construction, ajouté en 2017 par l’amendement n° 115, permet à l’instance de planification de subordonner la mise en dépôt ou l’approbation d’un plan à un engagement d’indemnisation, total ou partiel, couvrant les demandes fondées sur l’article 197. Celui qui a remis cet engagement supportera le paiement, en tout ou en partie, si la demande est accueillie. Lorsqu’il s’agit du promoteur du plan, c’est lui que vous rencontrerez dans la procédure.
Qu’est-ce que cela change pour le propriétaire ? Rien quant au destinataire de la demande : elle est présentée à la commission locale, et c’est envers elle que le droit existe. Ce qui change, c’est celui que vous avez en face de vous. La commission informe de la demande celui qui risque de supporter le paiement, et il devient partie à la procédure. La loi l’appelle « le défendeur ». On ne s’adresse donc pas au promoteur à la place de la commission, et l’on ne s’étonne pas qu’il s’oppose à la demande.
Et lorsque le plan est un pinouy-binouy sur la parcelle voisine ? Si l’instance de planification a subordonné le plan à un engagement d’indemnisation, et que c’est le promoteur du projet voisin qui l’a remis, ce promoteur sera partie à la procédure, face à vous. Autre point à vérifier, sans retarder la vérification du délai : le secteur où vous envisagez de présenter une demande est déjà entré en rénovation, et il se peut que votre immeuble puisse y entrer lui aussi.
Et pour le TAMA 38 ? Les prescriptions du TAMA, dans la version consolidée publiée par l’Administration de la planification en décembre 2016, ont habilité la commission locale à exiger du demandeur du permis un engagement d’indemnisation couvrant les demandes fondées sur l’article 197. La prescription ne dit rien de plus. Le voisin d’un tel projet a-t-il droit à une indemnité, et à partir de quand son délai court-il ? Ces questions s’apprécient au cas par cas.
En résumé : l’engagement d’indemnisation détermine qui paie au bout du compte. Il ne remplace pas la commission locale comme destinataire de la demande.
Que se passe-t-il une fois la demande présentée, et que faire si la commission la rejette ?
Selon l’article 198 de la loi sur la planification et la construction, la commission locale doit décider dans les 90 jours si elle accueille la demande ou la rejette et, si elle l’accueille, quel montant elle propose. Contre un rejet, total ou partiel, le recours se forme devant la commission de recours en matière d’indemnisation et de taxe de valorisation, dans les 45 jours de la notification de la décision.
| Étape | Qui décide | Dans quel délai | Source |
|---|---|---|---|
| Présentation de la demande | Présentée aux bureaux de la commission locale | 3 ans à compter de l’entrée en vigueur du plan | Article 197 de la loi sur la planification et la construction, 5725-1965 |
| Décision sur la demande | La commission locale, après en avoir informé le défendeur | 90 jours à compter de la présentation | Loi sur la planification et la construction (amendement n° 43), 5755-1995 |
| Recours contre un rejet, total ou partiel | La commission de recours en matière d’indemnisation et de taxe de valorisation | 45 jours à compter de la notification de la décision | Loi sur la planification et la construction (amendement n° 84), 5768-2008 |
| Expert immobilier décisionnaire, sur le montant seulement | Un expert immobilier désigné par le président du Conseil des experts immobiliers, uniquement avec l’accord de la commission, du demandeur et du défendeur | Saisine dans les 45 jours | Loi sur la planification et la construction (amendement n° 84), 5768-2008 |
| Appel de la décision de la commission de recours | Le tribunal des affaires administratives | Le délai n’est pas fixé par cette disposition elle-même. Il se vérifie séparément | Loi sur la planification et la construction (amendement n° 84), 5768-2008 |
Et l’expert immobilier décisionnaire (chamaï makhria) ? Pour une demande au titre de l’article 197, il n’intervient que si la commission locale a reconnu le droit à indemnité et conteste le montant, et seulement si la commission, le demandeur et le défendeur acceptent tous trois de le saisir. Il ne tranche que le montant. Lorsque la demande est rejetée en totalité, il n’y a pas d’expert immobilier décisionnaire. Il y a le recours.
Et qui est l’« expert immobilier consultatif » ? Dans un recours contre le rejet de la demande, la commission de recours peut demander la désignation d’un expert immobilier inscrit sur la liste des experts immobiliers décisionnaires, qui lui remet un avis écrit. La décision reste celle de la commission de recours, après que les parties ont présenté leurs observations sur cet avis.
Et si la commission locale ne statue pas dans les 90 jours ? Cette disposition elle-même ne dit pas ce qui se passe alors. Ne présumez donc ni que le silence vaut acceptation, ni qu’il vaut rejet. Le délai de recours, lui aussi, ne peut être prolongé que « pour des motifs particuliers qui seront consignés », sur décision du président de la commission de recours.
En résumé : après un rejet, la voie par défaut est le recours dans les 45 jours. L’expert immobilier décisionnaire est une voie d’accord, non un droit du demandeur.
Que réunir avant de décider de présenter une demande ?
Un plan qui vous lèse n’est pas toujours le dernier mot de la planification. Parfois, la bonne question est de savoir s’il peut être modifié : notre article explique comment modifier un plan d’urbanisme en Israël.
Un pinouy-binouy est approuvé à côté de votre immeuble. Demander une indemnité, ou rénover aussi le vôtre ?
Les deux voies peuvent être examinées, et l’une ne remplace pas l’autre. La demande au titre de l’article 197 porte sur ce que le plan a retiré à la valeur de l’appartement. La rénovation urbaine porte sur ce que votre immeuble peut devenir. Dans un immeuble ancien, la seconde question mérite d’être examinée autant que la première.
Pourquoi maintenant ? Un plan de pinouy-binouy sur la parcelle voisine signifie que votre secteur est déjà entré en rénovation : un projet d’urbanisme est approuvé, et quelqu’un le fait avancer. Un immeuble ancien situé à côté d’un tel ensemble n’est pas condamné à rester à l’écart.
On regarde le secteur, pas seulement l’immeuble. Un immeuble seul ne suffit pas toujours à porter un projet. Plusieurs immeubles voisins forment déjà un ensemble, et un ensemble ouvre des possibilités qu’un immeuble isolé n’offre pas. 4 pistes à examiner :
Chacune de ces pistes dépend des plans applicables au secteur, de la faisabilité et de l’approbation des instances de planification. On commence donc par une vérification, pas par une supposition.
Et la demande d’indemnité ? Elle ne disparaît pas, et son délai ne s’arrête pas non plus. Les 3 ans continuent de courir pendant que l’on examine l’immeuble : la date de publication au Journal officiel est donc à retrouver dans tous les cas. La décision de présenter ou non la demande reste la vôtre.
Par où commencer ? Notre test de faisabilité de l’immeuble pose 5 questions et donne une première indication de la situation de votre immeuble. C’est une indication générale, pas un avis. Quant à la question de fond, l’intérêt de la rénovation urbaine pour les propriétaires, nous lui avons consacré un article.
En résumé : la demande d’indemnité porte sur ce qui a été retiré. La rénovation urbaine examine ce que votre immeuble peut devenir, et les deux se vérifient en parallèle.
Questions fréquentes
J’ai acheté l’appartement après l’approbation du plan. Puis-je présenter une demande ?
Selon les termes de l’article, a droit à l’indemnité celui qui était propriétaire du bien ou y détenait un droit « au jour de l’entrée en vigueur du plan ».
Deux dates sont donc à comparer : celle de l’entrée en vigueur du plan, et celle où vous avez acquis le droit sur le bien.
Le plan a été approuvé il y a plus de 3 ans. Est-il trop tard pour présenter une demande ?
Le délai légal est de 3 ans à compter de l’entrée en vigueur du plan. Passé ce délai, une prolongation peut être demandée, même s’il est déjà expiré, mais la loi ne l’admet que « pour des motifs particuliers qui seront consignés », et elle relève du pouvoir d’appréciation du ministre de l’Intérieur. Ce n’est pas un droit.
Avant de renoncer, vérifiez encore un point : si les 3 ans comprenaient octobre 2023, les jours de gel de la loi Épées de fer (du 7 au 31 octobre 2023, et davantage dans les localités que la loi énumère) n’y sont pas comptés.
Quelle indemnité reçoit-on pour la perte de valeur d’un appartement ?
La loi ne fixe ni montant ni pourcentage. Elle dit qui a droit à l’indemnité, qui la doit, jusqu’à quand, et dans quels cas elle n’est pas due malgré l’atteinte. Le montant se détermine demande par demande : la commission locale décide si elle accueille la demande et quel montant elle propose, et sa décision peut faire l’objet d’un recours.
Il n’existe donc pas de chiffre « type ». Un tel chiffre, sans le plan ni votre bien, ne veut rien dire.
Le promoteur a remis un engagement d’indemnisation au titre de l’article 197A. Faut-il agir directement contre lui ?
Non. La demande est présentée à la commission locale, et c’est envers elle que l’article ouvre le droit. L’engagement d’indemnisation règle les rapports entre le promoteur et la commission : qui supportera le paiement si la demande est accueillie.
Pour vous, cela signifie que le promoteur sera partie à la procédure, en qualité de « défendeur », et qu’il peut lui aussi former un recours contre la décision de la commission. Le destinataire reste la commission locale.
La commission a reconnu l’atteinte, mais propose un montant inférieur à celui que nous demandions. Faut-il saisir un expert immobilier décisionnaire ?
Seulement si tout le monde est d’accord. Lorsque la commission décide qu’une indemnité est due pour un montant différent de celui demandé, la commission, le demandeur et le défendeur peuvent saisir ensemble, dans les 45 jours, le président du Conseil des experts immobiliers pour qu’il désigne un expert immobilier décisionnaire. Celui-ci tranchera le désaccord sur le montant.
Sans l’accord des trois, la voie est le recours devant la commission de recours en matière d’indemnisation et de taxe de valorisation, dans les 45 jours de la notification de la décision.
Un pinouy-binouy a été approuvé dans l’immeuble voisin. Peut-on présenter une demande au titre de l’article 197 ?
Un plan de pinouy-binouy approuvé comme plan détaillé s’examine comme n’importe quel autre plan, avec les mêmes 5 vérifications : votre bien se trouve dans le périmètre du plan ou en est limitrophe, le droit était le vôtre au jour de son entrée en vigueur, la demande est présentée dans les 3 ans, et l’atteinte n’est pas de celles que la loi dispense d’indemnisation. La hauteur des bâtiments figure parmi les types de prescriptions de la liste de l’article 200. On vérifie donc aussi si l’atteinte dépasse les limites du raisonnable, et s’il est juste de l’indemniser.
Par la même occasion, on vérifie une autre question : votre immeuble peut-il lui aussi être rénové, seul ou au sein de l’ensemble ?
5 vérifications pour la demande, et une pour l’immeuble
Une demande au titre de l’article 197 commence par l’examen de documents : le plan, son document graphique, la date de publication au Journal officiel et l’inscription du bien. Les 5 vérifications peuvent être entamées seul, dans l’ordre de l’article. Le cabinet Gottlib, cabinet d’avocats en rénovation urbaine, représente les propriétaires d’appartements dans les projets de rénovation et examine la seconde question : votre immeuble peut-il être rénové, et comment ? Lorsqu’un ensemble se rénove à côté d’un immeuble ancien, nous regardons aussi au-delà des limites de la parcelle : l’immeuble peut-il rejoindre l’ensemble voisin, s’associer aux immeubles qui l’entourent ou être rénové seul ? C’est ainsi que nous travaillons, y compris dans les ensembles complexes, dont ceux qui comptent un immeuble protégé.
Que recevrez-vous de nous dans un premier temps ? Envoyez-nous l’adresse de l’immeuble et la ville : nous reviendrons vers vous avec deux vérifications, ce que les plans du secteur permettent pour votre immeuble, et s’il existe pour lui une voie de rénovation, seul ou au sein d’un ensemble.
Un plan a été approuvé à côté de votre immeuble, et vous voulez savoir s’il peut lui aussi être rénové ? Écrivez-nous sur WhatsApp, en indiquant l’adresse de l’immeuble et la ville. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
L’article 197 a ses conditions et son délai, et les unes comme l’autre se vérifient dès aujourd’hui. Celui qui vérifie par la même occasion ce que son immeuble peut devenir décide en toute sérénité.
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