En Israël, un immeuble protégé est un bâtiment auquel une instance de planification a reconnu une importance historique, nationale, architecturale ou archéologique. Il peut s’agir d’un seul bâtiment, d’un groupe de bâtiments ou d’une partie de bâtiment seulement, avec ses abords immédiats. Exemple : un immeuble d’habitation ancien du centre-ville, que le plan de conservation de la ville a désigné comme immeuble à conserver. Dès qu’un plan de conservation s’y applique, ce n’est plus un immeuble ordinaire : on ne peut ni le démolir ni le modifier comme n’importe quel autre, et toute modification soumise à permis se fait uniquement selon le plan de conservation qui lui est applicable.
Peut-on seulement envisager une rénovation urbaine dans un tel immeuble ? Tout dépend de la voie, et la réponse change pour chacune. Dans le dispositif Shaked, qui a succédé au TAMA 38, l’immeuble protégé est exclu et il ne lui reste qu’une voie : on le renforce sur place, et les droits se construisent sur une autre parcelle. Le TAMA 38, l’ancien plan national de renforcement parasismique, a expiré ; même lorsqu’il était en vigueur, son volet démolition et reconstruction ne s’appliquait pas à un tel immeuble. Dans une opération de démolition-reconstruction d’ensemble (pinouy-binouy), il n’y a aucune raison de le démolir, et la logique est proche : l’immeuble est conservé et renforcé sur place, et les droits sont transférés vers une autre parcelle. Ce que les propriétaires peuvent en retirer de plus dépend de la faisabilité du projet. Le tout se fait selon le plan de conservation et avec l’accord des instances de planification. Ce qui tranche, c’est le plan de conservation de votre immeuble, et non une règle nationale unique.
Et si l’immeuble protégé n’est pas le vôtre, mais celui d’à côté ? Cet article vous concerne aussi. Ce qui est permis dans l’immeuble protégé détermine l’allure de l’ensemble tout entier : c’est l’objet de la partie consacrée à l’immeuble ancien voisin d’un immeuble protégé.
Dans le groupe WhatsApp de l’immeuble, la discussion prend d’ordinaire un autre tour. Un voisin écrit : « L’immeuble est protégé, il n’y a donc rien à discuter. » Un autre raconte qu’un promoteur lui a promis d’arranger cela. Tous deux font l’impasse sur le même document. Avant d’entrer dans le détail, voici la situation en chiffres.
Comment savoir si votre immeuble figure sur la liste de conservation ?
La réponse se trouve dans les documents de la municipalité et de l’Administration de la planification. La loi impose à chaque collectivité locale de constituer une commission de conservation des sites, qui dresse la liste des sites méritant d’être conservés sur son territoire. Selon la loi, cette liste précise pourquoi l’immeuble mérite d’être conservé, quels aménagements y sont possibles, et qui en sont les propriétaires et les titulaires de droits. Le point qui vous concerne est celui du milieu : les aménagements autorisés.
Les sources que vous pouvez consulter dès aujourd’hui :
Et si le plan n’est pas encore approuvé ? La désignation produit déjà ses effets. Un plan de conservation mis en dépôt, une liste de conservation approuvée ou un avis de préparation d’un plan de conservation (l’avis prévu aux articles 77 et 78 de la loi sur la planification et la construction) suffisent à exclure l’immeuble du dispositif Shaked, et dès la phase de préparation la commission peut lui imposer des restrictions provisoires. Ces restrictions sont limitées dans le temps. Lorsqu’un plan de conservation est mis en dépôt, la loi impose d’en aviser personnellement les propriétaires et les occupants.
En résumé : « pas encore approuvé » ne veut pas dire « nous sommes libres ». Vérifiez ce qui est inscrit sur l’immeuble aujourd’hui.
Conservation ordinaire ou conservation stricte : quelle différence ?
Cette différence ne figure pas dans la loi. Elle figure dans le plan de conservation de la ville. La loi sur la planification et la construction ne connaît pas de degrés de protection. Elle prévoit seulement que le plan de conservation peut fixer les usages autorisés dans l’immeuble et les constructions qu’on peut y ajouter. Les degrés, chaque ville les fixe pour elle-même.
Voici ce que cela donne à Tel-Aviv-Jaffa, d’après les explications de la municipalité sur son plan de conservation (2650B). Dans un immeuble en « conservation ordinaire », les droits supplémentaires peuvent être utilisés sur l’immeuble lui-même, sous réserve des autorisations. Dans un immeuble en « conservation avec restrictions strictes », c’est l’inverse, et la municipalité l’écrit ainsi :
« Dans ces immeubles, tout ajout de construction est interdit, sauf mention contraire dans le plan. » — Municipalité de Tel-Aviv-Jaffa, glossaire, conservation des immeubles et des sites (consulté le 12 novembre 2026 ; traduction non officielle)
En contrepartie, ce même plan permet de transférer vers une autre parcelle les droits qui ne peuvent pas être utilisés. Cela vaut pour Tel-Aviv-Jaffa. Dans une autre ville, c’est son propre plan de conservation qui décide, et les mots « ordinaire » et « stricte » peuvent y désigner autre chose, ou ne pas y figurer du tout.
En résumé : le degré de protection se vérifie dans le plan et dans la fiche de votre immeuble, pas d’après ce qui se pratique dans une autre ville.
Peut-on faire un pinouy-binouy dans un immeuble protégé ?
Oui, dans le respect du plan de conservation, et il n’y a aucune raison de le démolir. Dans un ensemble immobilier en pinouy-binouy, l’immeuble protégé est conservé et renforcé sur place, et les droits sont transférés vers une autre parcelle. C’est la logique du dispositif Shaked : on conserve le bâtiment existant, et l’on transfère les droits. Le pinouy-binouy passe par un plan détaillé. Pour un immeuble protégé, ce plan doit s’accorder avec le plan de conservation ou le modifier, et cette décision appartient à l’instance de planification, non au promoteur ni à vous. L’exclusion des immeubles protégés prévue par le dispositif Shaked ne vaut que pour ce dispositif. Le point de départ, dans la loi, est cette phrase :
« Le propriétaire ou l’occupant d’un site destiné à la conservation qui souhaite y apporter une modification ou en faire usage ne peut le faire que conformément aux dispositions du plan de conservation. » — Loi sur la planification et la construction, 5725-1965, quatrième annexe, article 7(a) (traduction non officielle)
Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ? Tant que le plan de conservation est en vigueur et n’autorise pas la démolition de l’immeuble, un plan de rénovation urbaine ne peut l’inclure qu’en le laissant en place. Certains plans de rénovation prévoient expressément que l’immeuble protégé n’est pas démoli et reçoit une extension définie d’après le dossier de documentation (tik ti’oud). Dans un tel ensemble, les immeubles neufs s’élèvent à côté de lui, et le vôtre est conservé et renforcé.
De quoi les propriétaires d’un immeuble protégé peuvent-ils bénéficier ? Lorsque le projet est viable, de la conservation et du renforcement de leur immeuble. Entre autres :
C’est une liste de ce qui est possible, pas une liste de droits acquis. La conservation coûte très cher : renforcement de l’immeuble, restauration des façades, dossier de documentation et solutions d’ingénierie. Tout ce qui figure dans la liste, et plus encore les logements supplémentaires, dépend donc de la faisabilité et de la rentabilité du projet, ainsi que de ce qu’approuvent les instances de planification.
Et où construit-on, à côté de l’immeuble protégé ou au-dessus ? Cela dépend du régime de conservation de l’immeuble et de la parcelle elle-même :
Et en conservation stricte ? Là, le plus souvent, on ne peut pas construire de tour au-dessus de l’immeuble. On construit contre lui, si la parcelle le permet, ou l’on transfère les droits à construire vers une autre parcelle.
Et pourquoi ne voit-on pas une tour au-dessus de chaque immeuble protégé ? Parce que c’est complexe et très coûteux. Poser une tour sur un immeuble protégé exige des solutions d’ingénierie, comme des fondations profondes autour du bâtiment ancien, sans l’endommager. Ces projets aboutissent donc surtout là où le foncier vaut très cher.
Et qui décide ? Les instances de planification, c’est-à-dire la commission locale d’urbanisme ou la commission régionale, selon le plan. La commission de conservation de la municipalité dresse la liste des sites, donne son avis, et peut modifier cette liste. Aucun de ces organes n’est le promoteur. Une promesse du type « nous ferons sortir l’immeuble de la liste » porte donc sur la décision de quelqu’un d’autre.
En résumé : en pinouy-binouy, il n’y a aucune raison de démolir l’immeuble protégé. Il est conservé et renforcé, et les droits sont transférés. Le reste dépend de la faisabilité du projet, du plan de conservation et des instances de planification. Ce qui a été convenu s’écrit dans le contrat, avec une condition pour le cas où le plan ne serait pas approuvé.
Que permet le dispositif Shaked dans un immeuble protégé ?
Une seule chose : renforcer l’immeuble sur place, les droits qui financent ce renforcement étant construits sur une autre parcelle. Selon l’amendement n° 139 à la loi sur la planification et la construction, qui a créé le dispositif Shaked, cette voie suppose 2 conditions réunies. Le plan n’augmente pas la surface constructible autorisée sur la parcelle de l’immeuble lui-même, et il ne fixe à son égard aucune disposition contraire à la protection. Une proposition d’ajouter des étages à un immeuble protégé « en dispositif Shaked classique » n’est donc pas compatible avec la loi.
Nous avons détaillé dans un article distinct les conditions, les plafonds et les délais de toutes les voies du dispositif Shaked.
Quelle voie reste ouverte à un immeuble protégé, et laquelle est fermée ?
| Ce que l’on veut faire | Permis, interdit ou sous condition | Source |
|---|---|---|
| Pinouy-binouy : ensemble immobilier comprenant un immeuble protégé | Sous condition. Toute modification de l’immeuble, y compris un ajout ou une construction au-dessus, ne se fait que selon le plan de conservation et avec l’accord de l’instance de planification. Tant que le plan n’autorise pas sa démolition, il reste en place | Loi sur la planification et la construction, 5725-1965, quatrième annexe |
| Dispositif Shaked : ajout d’étages sur l’immeuble lui-même | Interdit. L’immeuble protégé est exclu | Loi sur la planification et la construction (amendement n° 139), 5782-2022 |
| Dispositif Shaked : renforcement sur place, droits sur une autre parcelle | Sous condition. Sans augmenter la surface constructible sur votre parcelle et sans contredire la protection | Loi sur la planification et la construction (amendement n° 139), 5782-2022 |
| TAMA 38 (expiré) : démolition et reconstruction | Interdit. Cette voie ne s’appliquait pas aux immeubles destinés à la conservation | TAMA 38, texte consolidé de l’Administration de la planification, décembre 2016 |
| TAMA 38 (expiré) : ajout de construction | Sous condition. Uniquement si l’ajout était compatible avec le plan applicable à l’immeuble protégé | TAMA 38, texte consolidé de l’Administration de la planification, décembre 2016 |
| Rénovation ou modification soumise à permis | Sous condition. Uniquement selon les dispositions du plan de conservation | Loi sur la planification et la construction, 5725-1965, quatrième annexe |
| Modification intérieure d’un appartement | Selon le plan. Elle n’est soumise au plan de conservation que s’il l’a expressément prévu | Loi sur la planification et la construction, 5725-1965, quatrième annexe |
Où vont les droits à construire (le transfert de droits) ?
Vers une autre parcelle : à l’intérieur de l’ensemble lui-même, ou en dehors. Le transfert de droits n’est pas un droit que la loi accorde à tout immeuble protégé. Dans un ensemble immobilier en pinouy-binouy, les droits peuvent passer de l’immeuble protégé aux nouveaux immeubles de l’ensemble, et parfois aussi à une parcelle située en dehors. Dans les deux cas, cela se fait par un plan, dans les limites de ce que permet le plan de conservation et avec l’approbation des instances de planification. L’idée, elle, est ancienne : le TAMA 38, dans sa modification n° 3, permettait déjà à une instance de planification d’approuver un plan ajoutant des droits sur une autre parcelle pour financer un renforcement, à des conditions cumulatives. Parmi elles, une expertise immobilière comparant le coût du renforcement à la valeur des droits, et deux parcelles situées dans la même collectivité locale. La manière dont l’urbanisme et les droits à construire s’articulent avec la taxe de valorisation (heitel hachbaha) est expliquée sur notre page urbanisme et taxe de valorisation.
Voici comment cela fonctionne à Tel-Aviv-Jaffa, d’après la page de la municipalité sur le transfert de droits à construire dans le plan de conservation 2650B (consultée le 12 novembre 2026). Les droits qui ne peuvent pas être utilisés dans un immeuble en conservation stricte sont transférés vers une « parcelle d’accueil ». Le transfert se fait par un plan distinct, de la compétence de la commission locale, et la condition principale est l’engagement des propriétaires de réaliser la rénovation selon les instructions du service de la conservation. Le volume des droits se calcule d’après le solde des droits non utilisés sur la parcelle, majoré d’incitations. La page de la municipalité ne règle pas la répartition de la contrepartie entre les propriétaires d’appartements d’un immeuble en copropriété. Ce point relève du contrat.
3 questions avant de signer un contrat qui repose sur un transfert de droits : qui trouve la parcelle d’accueil ? Qui paie les travaux de conservation eux-mêmes ? Et que se passe-t-il si le plan de la parcelle d’accueil n’est pas approuvé ?
En résumé : les droits peuvent passer aux nouveaux immeubles de l’ensemble, ou à une parcelle située en dehors. Ce qui est permis dans votre immeuble, et la destination des droits, c’est le plan et les instances de planification qui en décident.
Votre immeuble est ancien, et celui d’à côté est protégé. Êtes-vous bloqués ?
Pas forcément. À l’échelle de l’ensemble, l’immeuble protégé peut faire partie de la solution. On suppose volontiers qu’un immeuble protégé condamne toute la rue. Or, dans un pinouy-binouy, il reste à sa place, conservé et renforcé, et les droits qui ne peuvent pas y être construits peuvent passer sur une autre parcelle. Dans un plan qui englobe les deux immeubles, et si les instances de planification l’approuvent, cette autre parcelle peut aussi être la vôtre.
Qu’est-ce qui change lorsque l’ensemble est planifié d’un seul tenant ?
Et qui met sur pied un tel ensemble ? Les propriétaires d’appartements, lorsqu’ils s’organisent ensemble : ceux de l’immeuble protégé et ceux des immeubles voisins. Un ensemble qui compte un immeuble protégé est plus complexe qu’un ensemble ordinaire. On l’examine donc comme un seul ensemble, et non immeuble par immeuble.
En résumé : un immeuble protégé dans la rue ne condamne pas forcément la rénovation des immeubles voisins. On examine l’ensemble tout entier, pas chaque immeuble séparément.
Que peut-on rénover, et qu’est-ce qu’un dossier de documentation ?
Toute modification soumise à permis de construire se fait uniquement selon le plan de conservation. Une modification intérieure de l’appartement, qui ne touche pas à l’extérieur, n’est soumise au plan que s’il l’a expressément prévu. La réponse à la question « ai-je le droit de rénover ? » se trouve donc dans les dispositions du plan applicable à votre immeuble.
Le dossier de documentation est un terme des municipalités et des plans, non de la loi. Selon la municipalité de Tel-Aviv-Jaffa, il s’agit d’un document qui décrit l’immeuble, avec des données historiques, architecturales et techniques, et qui sert de base à son traitement. Certains plans y subordonnent tout permis de construire dans un immeuble protégé et n’autorisent les extensions que d’après ses conclusions. Si votre plan exige un dossier de documentation, celui-ci précède toute discussion sur une extension.
En résumé : avant de faire venir un entrepreneur, lisez ce que le plan de conservation dit de l’extérieur de l’immeuble et de l’intérieur de l’appartement.
Et si la protection a fait baisser la valeur de l’appartement ?
La loi admet qu’un plan de conservation puisse fonder une demande d’indemnisation au titre de l’article 197 de la loi sur la planification et la construction. Mais cet argent n’est pas acquis. La loi elle-même prévoit 3 issues :
Autrement dit, même une demande accueillie peut déboucher sur une levée de la protection, et pas forcément sur de l’argent. Le délai pour agir est limité, et nous avons détaillé les conditions complètes dans notre guide consacré à l’article 197.
En résumé : avant d’agir, décidez de l’issue que vous recherchez, une indemnité ou un immeuble sans protection. La demande peut mener à l’une comme à l’autre.
4 vérifications avant de signer avec un promoteur, étape par étape
Que vérifier avant de s’engager ?
Questions fréquentes
La municipalité nous demande des travaux d’entretien dans l’immeuble. Sommes-nous obligés de les faire ?
La protection est aussi une obligation. Si l’immeuble est menacé de destruction, ou si l’objectif de la conservation risque d’être compromis, la commission de conservation peut exiger des propriétaires qu’ils réalisent des travaux dans le délai qu’elle fixe. En cas de risque réel de destruction, et si les propriétaires n’ont rien fait, la collectivité locale peut réaliser elle-même les travaux indispensables et en mettre le coût à leur charge, à moins qu’elle n’ait décidé de le supporter.
Si les travaux n’ont pas été réalisés à temps et que la conservation risque d’être mise en échec, la loi permet même à la collectivité d’exproprier le site, avec l’accord de la commission régionale et après avoir donné aux propriétaires la possibilité de présenter leurs arguments. Une mise en demeure de réaliser des travaux, comme une expropriation, peut être contestée devant une commission de recours spéciale, dont la décision peut elle-même faire l’objet d’un appel devant le tribunal des affaires administratives.
Un immeuble protégé est-il exonéré de taxe de valorisation ?
Pas de façon générale. Ce que la loi prévoit est bien plus étroit : si le plan de conservation a été annulé ou modifié, qu’aucune indemnité n’a été versée et que le bien a retrouvé son affectation antérieure, celui qui était titulaire du droit à la fois lors de l’approbation de la protection et lors de son annulation ne paie pas de taxe de valorisation du fait de cette annulation.
Autre point : la loi autorise la commission locale à employer le produit de la taxe de valorisation pour des dépenses de conservation également. Elle en a la faculté, non l’obligation.
Un promoteur nous propose un TAMA 38. Est-ce pertinent pour un immeuble protégé ?
Demandez d’abord sur le fondement de quel plan. Le TAMA 38 a expiré : selon l’Administration de la planification, la date limite, y compris dans les collectivités qui avaient obtenu une prolongation, était le 18 mai 2026. Demandez donc au promoteur de vous montrer le plan sur lequel il s’appuie aujourd’hui.
Même lorsque le TAMA 38 était en vigueur, son volet démolition et reconstruction ne s’appliquait pas aux immeubles destinés à la conservation, et un ajout de construction n’était permis que s’il était compatible avec le plan applicable à l’immeuble protégé. Ici aussi, le plan de conservation passe en premier.
On dit qu’un plan de conservation se prépare pour la ville. Comment savoir si notre immeuble en fait partie ?
Un plan de conservation peut émaner de la commission locale, mais aussi de toute personne qui y a un intérêt, par exemple la collectivité locale ou un propriétaire foncier. Dès la phase de préparation, par l’avis prévu aux articles 77 et 78 de la loi sur la planification et la construction, des restrictions provisoires peuvent être imposées aux immeubles que le plan désigne, et ces restrictions sont limitées dans le temps.
Lorsque le plan de conservation est mis en dépôt, la loi impose d’aviser personnellement les propriétaires et les occupants des biens situés dans son périmètre. D’ici là, consultez la liste de conservation de la municipalité et le site de l’Administration de la planification, sans attendre un courrier.
Nous sommes sur le point d’acheter un appartement dans un immeuble protégé. Que vérifier avant ?
Les mêmes documents que ceux que le propriétaire vérifierait. Les restrictions s’appliquent à celui qui détient l’immeuble, propriétaire ou occupant : elles s’appliqueront donc aussi à vous. Lisez les dispositions du plan de conservation : quelles extensions et quels usages sont autorisés, et si une modification intérieure de l’appartement est elle aussi soumise au plan.
Demandez aussi si la commission de conservation a exigé des propriétaires des travaux d’entretien qui n’ont pas encore été réalisés. Et vérifiez ce que la liste de conservation dit des aménagements autorisés dans l’immeuble. C’est cette ligne qui détermine ce qu’on pourra y faire à l’avenir.
Notre immeuble n’est pas protégé, mais l’immeuble mitoyen l’est. Peut-on faire un pinouy-binouy chez nous ?
On vérifie d’abord ce que le plan de conservation dit de votre parcelle : la protection peut aussi couvrir les abords immédiats de l’immeuble. On vérifie ensuite quels plans s’appliquent à votre parcelle elle-même.
Si les deux immeubles entrent dans un même ensemble, l’immeuble protégé est conservé et renforcé sur place, et les droits sont construits sur les parcelles voisines, selon le plan et avec l’approbation des instances de planification. La vérification commence donc par les deux immeubles ensemble.
Immeuble protégé : une décision qui commence par un seul document
Un immeuble protégé n’est pas un immeuble sans avenir, ni un immeuble où l’on peut tout promettre. Ce qui lui est ouvert est écrit dans le plan de conservation de la ville, et celui qui l’a lu sait quelle proposition de promoteur repose sur un plan en vigueur et laquelle dépend d’une décision qui n’a pas encore été prise. Le cabinet Gottlib, cabinet d’avocats en rénovation urbaine, représente les propriétaires d’appartements : nous lisons le plan applicable à l’immeuble, vérifions de quelle voie relève la proposition, et rédigeons le contrat de sorte que les contreparties ne reposent pas sur une hypothèse. Et nous regardons aussi au-delà des limites de la parcelle. Lorsqu’un immeuble protégé a tout d’une impasse, nous l’examinons avec les immeubles qui l’entourent et cherchons une solution pour l’ensemble : l’immeuble est conservé, et les droits sont construits à côté, si les plans le permettent. C’est ainsi que nous travaillons, y compris dans les ensembles complexes.
Le premier pas est simple : trouvez la ligne de l’immeuble dans la liste de conservation, et lisez ce qui y est écrit.
Votre immeuble est protégé, ou votre ensemble compte un immeuble protégé, et vous voulez savoir quelle solution vous est ouverte ? Écrivez-nous sur WhatsApp en indiquant l’adresse de l’immeuble ou de l’ensemble et le nom de la ville : nous vous répondrons avec deux vérifications, ce que le plan de conservation autorise et ce qui s’ouvre à l’échelle de l’ensemble. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
La désignation « à conserver » indique où la réponse est écrite : dans le plan de conservation de la ville. Celui qui l’a lu avant de signer décide pour son immeuble en toute sérénité.
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