Que devient un immeuble endommagé, et qui décide que la loi s’applique ?
La loi israélienne sur la réhabilitation des dommages de guerre par la rénovation urbaine, 5786-2026 (la loi de réhabilitation), permet au gouvernement de désigner par arrêté un secteur de réhabilitation et de rénovation ; dès cet instant, le secteur vaut aussi ensemble de pinouy-binouy désigné, reconstruit comme un seul projet. Le pinouy-binouy est le dispositif israélien de démolition-reconstruction. Le point de départ est un immeuble détruit : un immeuble ayant subi un dommage de guerre au sens de la loi sur l’impôt foncier et le Fonds d’indemnisation, 5721-1961, et que l’ingénieur municipal a déclaré détruit, ou à démolir, en raison de ce dommage. Le gouvernement ne désigne un secteur que sur recommandation d’un collège consultatif interministériel présidé par le directeur de l’Administration de l’aménagement, l’organisme national de planification d’Israël, et seulement s’il estime justifié de faire avancer ou de réaliser un projet de rénovation dans ce secteur. Il peut aussi désigner un secteur sans immeuble détruit, si 3 conditions sont réunies : le secteur compte au moins 3 immeubles totalisant au moins 12 appartements ; l’ingénieur municipal et un ingénieur agissant pour le Fonds d’indemnisation de l’Autorité fiscale israélienne, qui indemnise les dommages de guerre subis par les logements, ont constaté un dommage de guerre important qui porte atteinte à l’état physique, à la stabilité et à la sécurité d’un immeuble du secteur et dont la réparation prendra longtemps ; et le projet y est également justifié. La désignation d’un secteur comprenant un immeuble détruit peut y rendre applicables toutes les dispositions de la loi, ou seulement certaines d’entre elles : vérifiez donc ce que prévoit l’arrêté de désignation de votre secteur.
La désignation doit intervenir dans les 60 jours ouvrés suivant le jour où l’immeuble a été touché. Le président du collège peut proroger ce délai de 10 jours ouvrés au plus, et le ministre des Finances, par arrêté et dans des circonstances particulières, peut le proroger de 45 jours ouvrés au total, prorogation du président incluse. Pour les immeubles touchés entre le 13 juin 2025 et l’entrée en vigueur de la loi, le délai part de la date d’entrée en vigueur. Et la loi ne vise pas un seul événement : un dommage de guerre futur peut lui aussi conduire à une désignation.
À compter de l’arrêté de désignation, 4 chiffres comptent :
À retenir : la désignation est une décision du gouvernement, et elle déclenche un compte à rebours. À compter du jour où la désignation entre en vigueur, la plupart des délais courent en jours ouvrés, sauf le paiement du rachat, qui court en jours calendaires : la date de désignation est donc la première chose à noter.
Logement neuf ou rachat en espèces : quelle différence ?
Dans un accord de réhabilitation, vous réintégrez un logement neuf dans l’immeuble reconstruit. Dans un rachat, vous vendez vos droits et partez avec de l’argent. Les deux contrats se signent avec un promoteur ; celui que le directeur de l’Autorité pour la rénovation urbaine (l’organisme public qui pilote la politique de rénovation urbaine en Israël) agrée pour le secteur est appelé le promoteur de réhabilitation. Dans un accord de réhabilitation, vous vendez vos droits pour permettre l’édification d’un nouvel immeuble ou l’agrandissement de l’existant, et vous recevez un appartement dans celui-ci. Dans un rachat, vous vendez tous vos droits sur l’appartement contre de l’argent.
Chaque promoteur doit proposer à tout propriétaire raisonnablement localisable les deux options : un accord de réhabilitation et un rachat majoré. Les deux comptent pour la même majorité qualifiée sur laquelle repose l’agrément du promoteur de réhabilitation.
| Revenir : un accord de réhabilitation | Vendre : un rachat | |
|---|---|---|
| Ce que vous recevez | Un appartement dans le nouvel immeuble qui remplace le vôtre | Un paiement en espèces pour tous vos droits sur l’appartement |
| Ce qui fixe le prix | Le contrat, qui doit énoncer les principes de ce que vous recevez | L’expertise de l’État : un appartement neuf comparable dans le même secteur, à la date de la veille du sinistre ; dans les 95 jours ouvrés suivant la désignation, l’expertise majorée |
| Le versement du Fonds d’indemnisation | L’appartement, plus le loyer jusqu’à sa remise, tient lieu de ce versement | Le paiement du rachat tient lieu de ce versement |
| Le loyer dans l’intervalle | Jusqu’à la remise du terrain pour le début des travaux : si le directeur du Fonds a différé votre versement, un loyer équitable au titre de la loi de réhabilitation, d’un montant qu’il fixe. De la remise du terrain jusqu’à ce que vous receviez l’appartement : un loyer, selon ce que prévoit le contrat | Seulement si le directeur du Fonds a différé votre versement : un loyer équitable au titre de la loi de réhabilitation, d’un montant qu’il fixe, jusqu’au paiement, et jamais après la remise du terrain pour le début des travaux |
| Quand vous le recevez | Dans les délais maximaux que le contrat doit fixer | Dans les 90 jours calendaires suivant la plus tardive des deux dates entre l’agrément du promoteur et le dépôt du plan pour consultation publique ; le directeur du Fonds peut prolonger ce délai, et vous pouvez demander à le reporter jusqu’à votre départ |
| Fiscalité | Selon le chapitre fiscal de la loi | Exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière si l’opération remplit les conditions de l’exonération prévue pour le pinouy-binouy par la loi sur la fiscalité immobilière (notamment l’occupation de l’appartement à titre d’habitation pendant au moins 2 années consécutives précédant le sinistre) et si vous achetez un autre logement d’une valeur au moins égale à 75 % du prix de vente, dans les 12 mois suivant l’achat par le promoteur |
À retenir : les deux options partent du même point, un logement neuf. En revenant, vous recevez un appartement dans l’immeuble ; en vendant, vous recevez de l’argent calculé sur la valeur d’un logement neuf comparable.
Comment l’expert de l’État évalue-t-il votre appartement ?
Comme un appartement neuf comparable dans le même secteur, et non comme ce qu’il reste de l’immeuble. L’expert en chef de l’État, ou un expert agissant pour son compte, évalue chaque appartement du secteur dans les 35 jours ouvrés suivant la désignation, après avoir examiné les données que vous lui transmettez dans les 15 premiers jours ouvrés suivant la désignation, et vous envoie l’expertise dans les 40 jours ouvrés suivant la désignation.
La référence est un appartement neuf du même secteur, comparable au vôtre, y compris en surface, la surface étant mesurée selon la loi sur la vente d’appartements, 5733-1973. La date d’évaluation est le jour précédant le sinistre, et l’expertise ne peut pas être inférieure à ce qu’un acheteur consentant aurait payé à un vendeur consentant pour votre appartement juste avant le sinistre.
Pour un rachat majoré, l’expert établit une seconde expertise, calculée comme si votre appartement était plus grand d’un tiers de la surface supplémentaire fixée par la politique de la commission locale d’urbanisme pour les propriétaires en projet de rénovation, ou de 4 m² de surface principale lorsque la commission n’a pas de politique en ce sens. Si la surface d’un appartement dépasse sensiblement celle d’un appartement type du secteur, l’expert peut, à sa discrétion, déduire de l’expertise la valeur de la surface ajoutée. La surface ajoutée n’existe que dans le calcul, pas dans l’appartement lui-même.
Vous n’êtes pas d’accord avec l’expertise ? Vous pouvez déposer un recours auprès de la commission des recours dans les 75 jours ouvrés suivant la désignation. Le délai court à compter de la désignation, pas du jour où l’expertise vous parvient : lisez-la donc dès sa réception.
À retenir : l’expertise se fonde sur un appartement neuf comparable dans le même secteur, à la date de la veille du sinistre. Le délai pour la contester court à compter de la désignation.
Pouvez-vous obtenir un logement neuf tout en étant indemnisé pour le dommage de guerre ?
Pas pour le même dommage. Dans un secteur désigné, un propriétaire qui reçoit ce que prévoit un accord de réhabilitation, ou le paiement d’un rachat, est considéré comme ayant déjà reçu l’indemnisation que le Fonds d’indemnisation aurait sinon versée en application de son règlement. Dans un accord de réhabilitation, ce que vous recevez est un appartement dans le nouvel immeuble, plus un loyer jusqu’à sa remise. La règle couvre les dommages de guerre survenus à partir du 13 juin 2025.
« Lorsqu’une personne sinistrée a reçu l’un des éléments énumérés ci-après, l’indemnisation à laquelle elle a droit pour le dommage de guerre en vertu du règlement [du Fonds d’indemnisation] est réputée avoir été versée : … » — Loi sur la réhabilitation des dommages de guerre par la rénovation urbaine, 5786-2026 (traduction libre)
Et le loyer ? Dans un secteur désigné, le directeur du Fonds d’indemnisation peut différer le paiement du dommage causé à l’appartement, en mettant en balance le coût de réparation du dommage à l’immeuble et le coût de financement d’un logement de remplacement, ainsi que la possibilité de réparer le dommage. S’il diffère le paiement, vous avez droit à un loyer équitable, d’un montant qu’il fixe, jusqu’à ce que vous receviez ce que prévoit l’accord ou le rachat, ou le versement du Fonds lui-même. Ce loyer cesse dès que le terrain est remis au promoteur de réhabilitation pour le début des travaux.
À retenir : ce que le projet vous donne remplace le versement du Fonds d’indemnisation, il ne s’y ajoute pas. Le loyer payé par le Fonds au titre de la loi de réhabilitation dépend de la décision du directeur de différer ce versement.
Quelle majorité est nécessaire, et qu’advient-il des propriétaires qui n’ont pas encore décidé ?
La décision se prend à la majorité qualifiée, sans que chaque propriétaire ait à signer. Ce que vous maîtrisez, ce sont les conditions. La loi prévoit 2 voies pour atteindre la majorité qualifiée des propriétaires. La première : une majorité des propriétaires du secteur, qui détiennent ensemble la majorité des appartements dans chacun de plus de la moitié des immeubles du secteur, à condition que tout immeuble inclus sur décision de l’urbaniste régional en fasse partie. La seconde : des propriétaires détenant au moins 80 % de l’ensemble des appartements du secteur. Un terrain vacant compte pour un appartement.
Dans le dispositif ordinaire de la loi sur le pinouy-binouy, la majorité requise est fixée autrement. La majorité qualifiée décrite ici ne s’applique que dans un secteur désigné au titre de la loi de réhabilitation.
Dans les 30 jours ouvrés suivant son agrément, le promoteur de réhabilitation doit proposer aux propriétaires qui n’ont pas encore signé un accord de réhabilitation ou un rachat, ce dernier au prix de l’expertise ordinaire, sans la surface ajoutée. Un propriétaire qui a signé avec un autre promoteur avant la clôture de la période de dépôt, 95 jours ouvrés à compter de la désignation, et dont l’accord a été déclaré comme la loi l’exige, obtient le prix majoré.
Une fois qu’un plan a été présenté pour le secteur, le promoteur de réhabilitation peut poursuivre devant le tribunal de district un propriétaire qui a refusé l’offre. Lorsque la nécessité d’une reconstruction rapide, efficace et optimale du secteur le justifie, le tribunal peut, sans y être tenu, ordonner au propriétaire de signer, et peut même désigner un avocat ou un expert-comptable pour signer en son nom. Le tribunal apprécie les circonstances, notamment si l’accord de réhabilitation et le rachat ont été proposés à temps au propriétaire, si un logement de remplacement adapté à une personne en situation de handicap a été proposé, et ce qui a été proposé à un propriétaire âgé qui vivait dans l’appartement.
Si aucun promoteur de réhabilitation n’a été agréé à l’issue des 110 jours ouvrés suivant la désignation, celle-ci devient caduque et la loi ne s’applique plus au secteur.
À retenir : une fois la majorité qualifiée atteinte, un seul propriétaire ne peut pas bloquer le projet. Il garde néanmoins la main sur 3 points : l’expertise, le choix entre les deux options, et les conditions du contrat.
Vous avez déjà signé un accord de pinouy-binouy ou TAMA 38 avant la désignation ?
L’accord reste valable, et il vaut aussi accord de réhabilitation. Un accord de pinouy-binouy, ou un accord conclu au titre d’un plan de renforcement parasismique comme TAMA 38, signé avant la désignation, alors que la libération de l’appartement n’avait pas encore commencé, est traité comme un accord de réhabilitation. Dans les 50 jours ouvrés suivant la désignation, le promoteur ou le propriétaire peut le résilier par notification écrite. Un propriétaire ne peut le résilier que pour signer un rachat majoré avec le même promoteur. Un accord avec un initiateur du projet (méarguen — la personne ou la société qui recrute les propriétaires pour un projet de rénovation) peut être résilié dans la même fenêtre. Et une fois un promoteur de réhabilitation agréé, le propriétaire peut aussi résilier l’accord initial pour signer avec ce promoteur un accord de réhabilitation ou un rachat.
Dans le secteur lui-même, 3 autres choses changent. La taxe communale de valorisation sur la plus-value foncière issue du plan de réhabilitation s’élève à un quart de cette plus-value, et la municipalité peut la fixer à la moitié ou l’exonérer, dans les conditions que la loi prévoit et dans les 30 jours ouvrés suivant le sinistre ou l’entrée en vigueur de la loi, la date la plus tardive étant retenue. Pendant 60 jours ouvrés à compter de la désignation, ou jusqu’à ce que l’organe de planification fixe des conditions si cela survient plus tôt, aucun permis de construire, permis d’usage du sol ni approbation de division parcellaire n’est délivré dans le secteur. Et si la municipalité n’annonce pas à temps qu’elle présentera un plan, ne le présente pas à temps, ou si le plan n’est pas mis en dépôt pour consultation publique dans les délais, la planification passe à la commission nationale pour le logement prioritaire.
À retenir : un contrat signé avant la désignation reste en vigueur. Chaque partie peut le résilier dans les 50 jours ouvrés, mais le propriétaire ne peut le faire que pour signer un rachat majoré avec le même promoteur. Une fois un promoteur de réhabilitation agréé, le propriétaire peut aussi le résilier pour signer avec celui-ci.
6 étapes à compter du jour de la désignation
En septembre 2026, le site de l’Administration de l’aménagement recense des secteurs de réhabilitation désignés à Arad, Dimona, Rehovot, Tel-Aviv, Ramat Gan, Bnei Brak, Haïfa et Bat Yam.
- 1Vérifiez si votre secteur a été désigné. L’avis est publié sur le site de l’Administration de l’aménagement, et dans les 3 jours ouvrés la municipalité l’affiche sur un panneau dans le secteur et sur son propre site. Si elle dispose de votre adresse e-mail ou de votre numéro de portable, elle est censée vous prévenir directement. Tous les autres délais courent à partir du jour où la désignation entre en vigueur, et non du jour où l’avis vous parvient.
- 2Dans les 15 jours ouvrés, transmettez vos données à l’expert. Surface, rénovations, tout ce qui n’est pas visible de l’extérieur. L’avis de la municipalité précise comment les transmettre.
- 3Au plus tard le 40e jour ouvré, l’expert envoie l’expertise. Lisez-la à l’aune de vos propres documents. Comparez-la à l’extrait du registre foncier (Tabou) et au permis de construire : la surface indiquée doit correspondre au mode de calcul prévu par la loi sur la vente d’appartements, et l’appartement de comparaison doit réellement ressembler au vôtre. Vous ne l’avez pas reçue ? Si l’expert ne parvient pas à localiser un propriétaire, l’expertise est envoyée à la municipalité, et un avis public indique à qui s’adresser pour l’obtenir.
- 4Vous avez jusqu’au 75e jour ouvré pour déposer un recours auprès de la commission des recours.
- 5Le 95e jour ouvré referme la fenêtre pour un rachat majoré. Un accord de réhabilitation peut encore être signé plus tard.
- 6Avant de signer un accord de réhabilitation, vérifiez que le contrat énonce les principes de ce que vous recevez, les délais maximaux, les précisions sur qui réalisera les travaux, et les garanties.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
Foire aux questions
Notre immeuble a été touché et le secteur n’a pas encore été désigné — qui décide, et jusqu’à quand ?
Le gouvernement décide, sur recommandation du collège consultatif, dans les 60 jours ouvrés suivant le sinistre. Si le sinistre est survenu entre le 13 juin 2025 et l’entrée en vigueur de la loi, les 60 jours ouvrés courent à compter de cette entrée en vigueur. Pour ces sinistres, la fenêtre de désignation s’est refermée au plus tard début septembre 2026. Le collège, présidé par le directeur de l’Administration de l’aménagement, comprend aussi le directeur du Fonds d’indemnisation, l’expert en chef de l’État et le maire. Il examine le secteur et formule une recommandation, que le gouvernement approuve dans son ensemble ou rejette. Le président du collège peut proroger ce délai de 10 jours ouvrés au plus, et le ministre des Finances, par arrêté et dans des circonstances particulières, peut le proroger de 45 jours ouvrés au total, prorogation du président incluse.
Avant de formuler sa recommandation, l’Administration de l’aménagement publie un avis sur la recommandation envisagée, au moins 21 jours ouvrés à l’avance. Toute personne qui s’estime concernée peut soumettre des observations écrites dans les 14 jours ouvrés suivant la publication de l’avis sur le site de l’Administration de l’aménagement ou sur celui de la municipalité, la date la plus tardive étant retenue, et le collège les examine et statue. En attendant, suivez la page des secteurs à l’étude de l’Administration de l’aménagement. Le moment pour formuler des observations, c’est avant la désignation du secteur.
Notre immeuble n’a pas été détruit, mais il se trouve dans le secteur. Comment est-ce possible ?
La loi permet d’inclure dans un secteur des immeubles qui n’ont pas été détruits, sous certaines conditions. Un immeuble endommagé mais non détruit est inclus si le collège estime sa démolition justifiée. Tout autre immeuble, non endommagé ou endommagé sans motif de démolition, n’est inclus que si l’urbaniste régional constate une nécessité de planification manifeste, ce qui suppose qu’aucune solution de planification n’existe sans lui, et dans la limite de 25 % des immeubles du secteur. Lorsque le secteur comprend aussi un terrain vacant, les terrains de ces immeubles et les terrains vacants ne peuvent, ensemble, dépasser 40 % de la superficie du secteur.
Un immeuble inclus sur décision de l’urbaniste régional compte aussi pour la majorité : la première voie vers la majorité qualifiée ne fonctionne que si cet immeuble figure aussi parmi ceux qui atteignent une majorité. Ses appartements sont expertisés comme tout autre appartement du secteur, et ses propriétaires reçoivent les deux offres. L’inclusion d’un immeuble non détruit dépend d’une constatation du collège et de l’urbaniste régional.
Le Fonds d’indemnisation paie notre loyer — que se passe-t-il quand nous signons ?
Selon la loi de réhabilitation, un loyer équitable n’est versé que si le directeur du Fonds d’indemnisation a différé votre versement, et seulement jusqu’à ce que vous receviez ce que le projet prévoit, ou l’indemnisation elle-même. Il n’est pas versé après la remise du terrain au promoteur de réhabilitation pour le début des travaux. Dans un accord de réhabilitation, le loyer dû entre la remise du terrain et celle du nouvel appartement fait partie de ce que l’accord prévoit : vérifiez que le contrat le couvre.
Ce que le projet vous donne tient lieu de votre indemnisation pour dommage de guerre. Pour savoir si votre versement a été différé, et à partir de quelle date, réunissez tout ce que le Fonds d’indemnisation vous a envoyé au sujet de l’appartement : lettres, décisions et paiements. Avant de signer, sachez ce que le Fonds a déjà décidé au sujet de l’appartement.
J’ai 75 ans et j’habite l’appartement endommagé — ai-je une protection particulière ?
La loi ne vous donne pas de droit de refus, mais le tribunal tient compte de l’âge. Cette protection devient pertinente si le promoteur de réhabilitation poursuit un propriétaire qui a refusé l’offre, et le tribunal de district apprécie les circonstances. Pour un propriétaire qui vivait dans l’appartement le jour du sinistre et avait 70 ans ou plus ce jour-là selon le registre de la population, le tribunal examine si au moins l’une des solutions que la loi énumère, au choix du promoteur, lui a été proposée, en plus de l’accord de réhabilitation et du rachat. Pour un propriétaire qui avait 75 ans ou plus le jour du sinistre, ou qui remplit les autres conditions que la loi prévoit, le tribunal apprécie aussi si le choix spécifique de solutions que la loi prévoit lui a été proposé, en plus d’un appartement dans le nouvel immeuble.
Si ces solutions n’ont pas été proposées, le tribunal peut fixer des conditions à remplir avant de délivrer l’ordonnance. Commencez dès maintenant : conservez un certificat du registre de la population et tout document montrant que vous viviez dans l’appartement le jour du sinistre. Votre âge, comme le fait d’avoir vécu dans l’appartement, s’apprécient tous deux à la date du sinistre.
L’État avance-t-il l’argent que le promoteur nous verse ?
L’État peut aider le promoteur, pas le propriétaire. Un promoteur de réhabilitation qui s’est engagé à racheter les droits de propriétaires par rachats peut demander une aide au financement du Fonds, selon les conditions et modalités de remboursement que la loi fixe. Si nécessaire, le Fonds finance aussi une part d’un projet qui n’est pas viable économiquement, sur la base d’un avis économique du directeur de l’Autorité pour la rénovation urbaine, à hauteur du coût de réparation du dommage.
Un promoteur qui sollicite cette aide a besoin de l’accord du directeur du Fonds, selon des lignes directrices publiées par l’Autorité fiscale israélienne, qui comportent des exigences d’expérience et de fonds propres. De votre côté, vérifiez dans le contrat qui paie, quand, et ce qui garantit le paiement en cas de retard. Le paiement qui vous est dû reste une obligation du promoteur au titre du contrat.
Que dit votre expertise sur chacune des deux options ?
Au-delà d’une préférence personnelle, le choix entre revenir et vendre repose sur 2 documents : l’expertise que vous avez reçue et le contrat qui vous est soumis. Le cabinet Gottlib, un cabinet israélien de droit immobilier, représente les propriétaires et les comités des propriétaires dans les secteurs désignés pour la réhabilitation : nous lisons l’expertise avec vous, négocions avec le promoteur l’accord de réhabilitation ou le rachat, et vous accompagnons jusqu’à la remise de l’appartement ou du paiement.
Écrivez-nous sur WhatsApp avec une photo de l’expertise de l’expert de l’État, ou de l’avis de désignation si l’expertise n’est pas encore arrivée, et nous vous dirons où vous en êtes dans le calendrier et ce que l’expertise dit de chacune des deux options. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
Votre expertise se fonde sur un appartement neuf comparable dans le même secteur, à la date de la veille du sinistre, et non sur ce qu’il reste de l’immeuble. Lisez-la avant de choisir entre les deux options, et signez en toute sérénité.
Sources : la loi sur la réhabilitation des dommages de guerre par la rénovation urbaine, 5786-2026 (Recueil des lois d’Israël n° 3521, 5 avril 2026, p. 498) ; rectificatif publié le 4 mai 2026 (Recueil des lois d’Israël n° 3525, p. 563) ; la loi sur l’impôt foncier et le Fonds d’indemnisation, 5721-1961 (par renvoi) ; la loi sur la vente d’appartements, 5733-1973 (par renvoi) ; les lignes directrices de l’Autorité fiscale israélienne au titre de la loi de réhabilitation ; le site de l’Administration de l’aménagement — secteurs désignés et secteurs à l’étude. Versions à jour vérifiées le 7 octobre 2026. Cet article est fourni à titre d’information générale : il ne constitue pas un conseil juridique et ne saurait s’y substituer. Avant toute démarche, consultez un avocat qui exerce dans ce domaine.
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