Une simple page, une signature ?
Imaginons votre situation : un appartement auquel est rattachée une cave au rez-de-chaussée, que vous utilisez à peine, et quelqu’un qui n’habite pas l’immeuble vous propose un prix difficile à refuser. Cela ressemble à une affaire réglée en une page, d’une simple signature au bas du document.
Mais aux yeux de la loi foncière, 5729-1969 (Land Law), une cave rattachée n’est pas un bien autonome. Elle fait partie de votre appartement, exactement comme le balcon. Qui la traite comme un bien à part découvre que le transfert ne s’inscrit jamais au registre, parfois après que l’argent a déjà changé de mains. La Cour suprême l’a déjà vu se produire, pour un demi-million de shekels. Voici l’affaire en quatre chiffres.
Pourquoi ne pouvez-vous pas vendre la cave à qui vous voulez ?
Sur l’extrait du registre foncier (Tabou), le relevé officiel du titre de propriété, cette cave figure comme un « rattachement », et un rattachement n’est pas une unité à part entière. C’est un morceau des parties communes de l’immeuble qui a été affecté à votre appartement, l’équivalent d’une partie commune à jouissance privative. Dès lors, la loi la traite comme partie intégrante de l’appartement.
La loi foncière, 5729-1969, empile ici deux règles. Le socle, c’est l’article 13 : une opération portant sur une partie déterminée d’une parcelle est sans effet, impossible de vendre un « coin » d’un bien. L’étage du dessus parle directement des immeubles en copropriété :
« Une opération sur un appartement s’applique aussi à la part des parties communes qui lui est rattachée, et une opération sur les parties communes séparément de l’appartement est sans effet… » — article 55(b) de la loi foncière, 5729-1969 (traduction non officielle)
En clair : la cave suit l’appartement, et seulement lui. Vous avez vendu l’appartement ? La cave est passée à l’acheteur, même si le contrat n’en disait pas un mot. Vous avez essayé de vendre la cave seule ? Vous avez signé un document qui ne peut jamais se transformer en propriété. Imaginez un wagon attelé à une locomotive : il va où va la locomotive, et on ne le vend pas à un autre train.
En résumé : un contrat de vente portant sur une cave rattachée, seule, n’aboutira jamais à une inscription au registre foncier, quelle que soit la qualité de sa rédaction.
Qu’est-il arrivé à l’acheteur qui a payé un demi-million de shekels pour 11 caves ?
Un immeuble d’habitation à Beit Shemesh comptait des caves destinées aux copropriétaires. En 2012, Yaakov Wider en a acheté 11, situées au rez-de-chaussée, pour 500 000 ₪. Il ne possédait aucun appartement dans l’immeuble. Il a acheté des caves, et rien d’autre.
L’affaire est montée jusqu’à la Cour suprême, qui a tranché en mai 2023 (CA 6421/21, Wider c. Sa’al Mishkenot Ha’aretz Ltd., sous la plume du juge Ofer Grosskopf, avec l’accord des juges Anat Baron et Ruth Ronen) : Wider ne peut se voir attribuer les droits sur les caves elles-mêmes, et la société ne peut être condamnée à les inscrire au nom de Wider.
« Les caves dont il est question ont été construites pour servir les appartements d’habitation, et non comme une unité distincte ou des unités distinctes, susceptibles de servir d’“appartement” autonome. » — CA 6421/21, Wider c. Sa’al Mishkenot Ha’aretz Ltd. (Cour suprême, mai 2023) (traduction non officielle)
Le raisonnement est simple. Une copropriété se compose de deux éléments, et deux seulement : les appartements et les parties communes. Il n’existe pas de troisième catégorie, celle du « propriétaire de cave ». Qui ne possède aucun appartement dans l’immeuble n’y a aucun point d’ancrage sur lequel un titre pourrait se greffer.
Wider s’est retrouvé avec de simples droits contractuels (une promesse de la société, non un bien inscrit à son nom) et a été condamné à 10 000 ₪ de dépens.
En résumé : achetez une cave sans posséder d’appartement dans le même immeuble, et vous achetez une promesse, pas un bien.
Alors, à qui pouvez-vous vendre la cave ?
À un autre propriétaire de l’immeuble. C’est la seule voie qui tienne sur le plan de la propriété, et la loi l’a délibérément ouverte. L’article 62(a1) de la loi foncière permet de transférer un rattachement existant vers un autre appartement de l’immeuble, sans l’accord des autres copropriétaires, à condition de faire modifier l’ordonnance d’inscription de la copropriété (tsav bayit meshutaf) devant l’inspecteur du registre foncier (article 145). Cette ordonnance est le document inscrit qui définit chaque unité de l’immeuble et ce qui lui est rattaché.
Notez la différence. Créer un nouveau rattachement à partir des parties communes exige l’accord de tous les copropriétaires (article 62(a), dernière phrase). Mais transférer un rattachement qui existe déjà, d’un appartement à un autre ? Aucun voisin n’a besoin de donner son accord. Ce morceau a quitté les parties communes il y a des années. Il ne fait aujourd’hui que changer d’adresse à l’intérieur de l’immeuble.
Comment les parties communes deviennent un rattachement, et pourquoi c’est l’un des outils stratégiques les plus puissants dont dispose une copropriété, c’est le sujet de notre article sur le rattachement des parties communes à votre appartement.
En pratique, le transfert se déroule ainsi : un accord entre les deux copropriétaires, puis une demande de modification de l’ordonnance d’inscription devant le superviseur de l’enregistrement foncier. Une fois la modification faite, la cave est rattachée à l’appartement de l’acheteur, le suit lors de chaque vente future, et tout cela est dûment inscrit.
En résumé : un acheteur propriétaire d’un appartement dans l’immeuble obtient un titre plein et inscrit. C’est le seul billet d’entrée pour cette voie.
Et si l’acheteur ne possède aucun appartement dans l’immeuble ?
Vous la lui donnez à bail. C’est la loi elle-même qui a ouvert cette porte :
« Nonobstant les dispositions de l’article 13, une partie déterminée d’une parcelle peut être donnée à bail. » — article 78 de la loi foncière, 5729-1969 (traduction non officielle)
En d’autres termes : ce que la loi interdit dans une vente, elle le permet dans un bail. Et côté inscription, l’arrangement est particulièrement commode. Un bail allant jusqu’à 5 ans, périodes d’option comprises, ne nécessite aucune inscription au registre foncier (article 79 de la loi foncière), et lorsque la loi sur la protection du locataire ne s’applique pas au bien, vous pouvez aller jusqu’à 10 ans sans aucune inscription, à condition que le contrat ne comporte aucune option de renouvellement au-delà de cette durée (article 152 de la loi sur la protection du locataire [version consolidée], 5732-1972).
L’acheteur extérieur obtient un usage de longue durée de la cave, dans un contrat pleinement valide. Ce qu’il n’obtient pas, c’est un titre de propriété. Au terme du bail, la cave vous revient, ce qui vaut la peine d’être gardé en tête au moment de fixer votre prix aujourd’hui.
Cette voie comporte aussi un avantage discret, et nous y venons tout de suite : tant que vous restez sous la barre des 25 ans, l’opération n’est pas un fait générateur d’impôt au titre de la loi sur la fiscalité immobilière.
En résumé : le bail est la voie légale pour installer un acheteur extérieur dans la cave. L’usage, oui. La propriété, non.
À quel moment la vente d’une cave intéresse-t-elle l’Autorité fiscale ?
À la barre des 25 ans. La loi sur la fiscalité immobilière traite un bail d’une durée supérieure à 25 ans (chaque période d’option compte dans ce total) comme une « vente d’un droit dans un bien immobilier ». Passé ce seuil, c’est une vente à tous égards :
Et sous ce seuil ? Un bail qui ne franchit jamais les 25 ans n’est pas un fait générateur d’impôt au titre de la loi sur la fiscalité immobilière. Ni impôt sur la plus-value, ni taxe d’acquisition, rien à déclarer. C’est le grand avantage de la voie du bail.
Une dernière étape avant de signer : la taxe communale de valorisation (heitel hachbaha). Elle n’entre en jeu que si une décision d’urbanisme a fait augmenter la valeur du bien, et la réponse se trouve auprès de la commission locale d’urbanisme. Cette vérification se fait avant l’opération, pas après.
En résumé : l’écart entre un bail de 24 ans et un bail de 26 ans n’est pas de 2 ans. C’est deux additions fiscales.
Quand une cave se vend-elle comme n’importe quel bien ?
Quand elle n’est pas un rattachement du tout. Certaines caves sont inscrites dans l’ordonnance d’inscription comme une sous-parcelle distincte : une unité de propriété autonome, avec sa propre inscription, exactement comme un appartement. Une cave de ce type se vend par une vente ordinaire, y compris à un acheteur extérieur, et tout ce que nous avons décrit jusqu’ici s’inverse.
Et cela vient de la loi elle-même, non d’une pratique du registre. L’article 52 de la loi foncière définit un « appartement » comme une pièce ou un ensemble de pièces « destinées à servir d’unité complète et distincte pour l’habitation, le commerce, ou tout autre usage » — et « tout autre usage » inclut le stockage. Le même article définit les « parties communes » comme « toutes les parties de l’immeuble en copropriété autres que celles inscrites comme appartements ». Une cave inscrite comme unité distincte sort donc du champ des parties communes, et l’interdiction évoquée plus haut ne s’applique pas à elle. Ce qui s’applique à elle, c’est ceci :
« Nonobstant les dispositions de l’article 13, un appartement dans un immeuble en copropriété constitue un sujet distinct de propriété, de droits et d’opérations. » — article 54 de la loi foncière, 5729-1969 (traduction non officielle)
La condition d’inscription se trouve à l’article 142(a) : un immeuble peut être inscrit au registre des immeubles en copropriété, celui qui recense les immeubles divisés en unités détenues séparément, lorsque chacun de ses appartements peut être identifié comme une unité distincte. C’est là que passe la frontière. Ce qui tranche la question, c’est si la cave peut être identifiée comme une unité autonome, et non le nom que le contrat a choisi de lui donner.
Alors la première étape de toute vente de cave est un extrait du registre foncier à jour et l’ordonnance d’inscription, pas une conversation sur le prix. Une seule ligne du registre foncier fixe tout l’éventail de ce que vous pouvez faire : « rattachement » signifie les voies décrites plus haut. « Sous-parcelle distincte » signifie le marché libre.
En résumé : lisez le titre de propriété avant de parler d’argent.
Quelle voie pour quelle opération ?
| La voie | Pour qui | Effet sur la propriété | Fiscalité |
|---|---|---|---|
| Le transfert du rattachement vers un autre appartement de l’immeuble (articles 62(a1) et 145) | Un acheteur propriétaire d’un appartement dans le même immeuble | Plein effet — inscrit par la modification de l’ordonnance d’inscription | S’il y a fait générateur d’impôt : déclaration dans les 30 jours ; la taxe communale de valorisation se vérifie auprès de la commission locale d’urbanisme |
| Un bail allant jusqu’à 5 ou 10 ans, périodes d’option comprises (articles 78-79 de la loi foncière ; article 152 de la loi sur la protection du locataire) | Un acheteur extérieur qui se satisfait d’un usage de longue durée | Un bail à durée déterminée, pas la propriété ; valable sans inscription | Sous 25 ans : aucun fait générateur d’impôt au titre de la loi sur la fiscalité immobilière |
| Un bail de longue durée inscrit au profit d’un acheteur extérieur | Un acheteur extérieur qui souhaite un droit de longue durée inscrit : dans l’affaire Wider, la Cour suprême a relevé qu’a priori, rien ne s’y oppose | Un bail, pas la propriété ; tant qu’il n’est pas inscrit, simples droits contractuels | Au-delà de 25 ans = une vente : impôt sur la plus-value pour le vendeur, taxe d’acquisition de 6 % pour l’acheteur |
| Vente d’une sous-parcelle distincte | Tout acheteur, y compris extérieur — lorsque la cave est inscrite comme unité autonome | Plein effet — vente ordinaire inscrite au registre foncier | Imposée comme un bien qui n’est pas un logement d’habitation : plus-value sans exonération, taxe d’acquisition de 6 % |
Vendre une cave dans les règles : six étapes
- 1Extrait du registre foncier et ordonnance d’inscription de la copropriété. La cave est-elle inscrite comme un rattachement ou comme une sous-parcelle distincte ? Toute la suite dépend de la réponse.
- 2Identifier l’acheteur. Un propriétaire de l’immeuble, ou quelqu’un de l’extérieur ?
- 3Choisir la voie. Transfert du rattachement, bail, ou vente d’une sous-parcelle, selon les deux réponses précédentes.
- 4Accords des copropriétaires, si la voie choisie les exige.
- 5Un contrat adapté à la voie choisie, et une annotation préventive (héarat azhara) sur toute voie qui s’achève par une inscription.
- 6Déposer la déclaration fiscale dans les 30 jours en cas de fait générateur d’impôt, puis faire inscrire, ou faire modifier l’acte, devant le superviseur de l’enregistrement foncier.
Ce qu’il faut vérifier avant de vous engager
Foire aux questions
Un acheteur extérieur propose un excellent prix. Pouvons-nous signer un contrat de vente et « régler l’inscription plus tard » ?
Vous pouvez signer. Mais il n’y a pas de « plus tard ». L’article 55(b) de la loi foncière refuse tout effet à une opération sur une cave rattachée, séparément de l’appartement, si bien que l’inscription n’arrivera jamais. Ce que l’acheteur finit par détenir est, au mieux, un engagement contractuel du vendeur, exactement ce qu’il est resté à Wider après avoir payé 500 000 ₪.
Lorsque l’acheteur vient de l’extérieur de l’immeuble, les voies qui tiennent sont un bail allant jusqu’à 5 ou 10 ans, périodes d’option comprises, ou une vente pleine et entière si la cave se trouve inscrite comme une sous-parcelle distincte. L’acheteur qui souhaite un droit inscrit et durable peut aussi envisager un bail de longue durée : dans l’affaire Wider, la Cour suprême a relevé qu’a priori, rien ne s’y oppose. Au-delà de 25 ans, toutefois, ce bail est traité fiscalement comme une vente.
Ma cave est inscrite comme une sous-parcelle distincte. Quelle différence cela fait-il ?
Toute la différence. Une sous-parcelle est un « appartement » au sens où l’article 52 de la loi foncière définit ce mot : une unité complète et distincte destinée à « tout autre usage ». En vertu de l’article 54, elle constitue un sujet distinct de propriété, de droits et d’opérations. L’interdiction de l’article 55(b), qui vise une opération sur les parties communes séparément de l’appartement, ne la concerne pas. Vous la vendez par une vente ordinaire, à n’importe quel acheteur, avec une inscription pleine au registre foncier.
Côté fiscal, rien ne change par rapport à un bien qui n’est pas un logement d’habitation : taxe d’acquisition de 6 % pour l’acheteur dès le premier shekel, et impôt sur la plus-value pour le vendeur sans exonération pour logement d’habitation. Comment savoir dans quel cas vous vous trouvez ? L’extrait du registre foncier et l’ordonnance d’inscription répondent en une seule ligne.
Un bail de 99 ans, avec la totalité du paiement d’avance, n’est-ce pas en réalité une vente ?
C’est exactement le coin que la loi a fermé. Sur le plan fiscal, un bail de plus de 25 ans (périodes d’option comprises dans le calcul) est une « vente d’un droit dans un bien immobilier » : impôt sur la plus-value pour le vendeur sans exonération pour logement d’habitation, et taxe d’acquisition de 6 % pour l’acheteur. Sur le plan civil, cela reste un bail, pas la propriété. L’arrêt Wider a jugé que les droits sur la cave elle-même ne peuvent pas passer à qui ne possède aucun appartement dans l’immeuble, mais la Cour a ajouté qu’a priori, rien n’empêche de lui donner à bail une partie de l’appartement, cave rattachée comprise.
Fiscalement, l’intitulé du contrat ne décide de rien. C’est la substance qui compte. Un véritable bail reste sous la barre des 25 ans.
Combien coûte réellement, en impôts, la vente d’une cave ?
Cela dépend de la voie. Pour une vente, ou un bail de plus de 25 ans : le vendeur paie un impôt sur la plus-value de 25 % sur le gain corrigé de l’inflation, sans exonération pour logement d’habitation, car une cave n’est pas un logement d’habitation ; l’acheteur paie une taxe d’acquisition de 6 % dès le premier shekel ; et la déclaration est déposée auprès de l’Autorité fiscale dans les 30 jours. Pour un bail qui reste sous les 25 ans, il n’y a aucun fait générateur d’impôt au titre de la loi sur la fiscalité immobilière.
Séparément de tout cela se trouve la taxe communale de valorisation : elle dépend d’une décision d’urbanisme qui aurait fait augmenter la valeur du bien, et la réponse vient de la commission locale d’urbanisme, de préférence avant de fixer un prix.
Le voisin du dessus veut acheter la cave. Tout l’immeuble doit-il donner son accord ?
Non, et c’est le côté surprenant de l’article 62(a1) : un rattachement existant se transfère vers un autre appartement de l’immeuble sans l’accord des autres copropriétaires, sous réserve de faire modifier l’ordonnance d’inscription devant le superviseur de l’enregistrement foncier. L’accord unanime n’est requis que lorsqu’un nouveau morceau des parties communes est rattaché à un appartement, car chaque voisin y renonce alors à une part. Pour votre cave, cette renonciation a eu lieu il y a longtemps.
En pratique : un accord entre vous et le voisin, une demande de modification de l’acte, une déclaration fiscale si elle est due, et la cave est rattachée à son appartement.
Une petite cave, une vraie opération immobilière
La vente d’une cave a l’air d’une page et d’une signature. Juridiquement, c’est une opération immobilière à part entière : une voie qu’il faut choisir correctement, un contrat construit pour cette voie, une inscription devant le superviseur de l’enregistrement foncier, et des délais qui courent face à l’administration fiscale immobilière. Le cabinet Gottlib, cabinet d’avocats israélien en droit immobilier et en rénovation urbaine, structure l’opération, rédige le contrat et vous représente devant tous les intervenants, jusqu’à l’inscription des droits.
Une cave ? Un acheteur ? Racontez-nous votre opération, et nous reviendrons vers vous avec la voie à suivre. Nous accompagnons nos clients en anglais, à chaque étape.
L’appartement et la cave forment un tout. La loi les a liés l’un à l’autre bien avant que vous n’ayez votre mot à dire. Vérifiez sur quelle voie vous vous trouvez avant de signer, et vous concluez en toute sérénité.
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